草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

業界近期疑慮《平均地權條例》修法增訂私法人購買住宅許可制，將影響私法人推動都更危老重建等營運，內政部今（8）日向各界說明，已將「私法人因必要及正當用途取得住宅」之情況納入修法，強調不會影響私法人未來必要的業務營運，請業者放心。

立法院去年12月21日初審通過《平均地權條例》部分條文修正草案，並祭出5大措施遏止炒房歪風，包含限制換約轉售、重罰炒房行為，最高可處新台幣5千萬元，並增訂檢舉將金制度、私法人購屋改「許可制」，且5年內不得移轉。不過私法人購屋許可制卻引發業界疑慮「會卡死」推動中的都更危老建案。

內政部今日發布新聞稿說明，基於私法人原則上無居住需求，為避免住宅成為短期炒作標的，影響國人居住權益，所以修法限制私法人購買住宅。依目前立法院內政委員會初審通過之平均地權條例草案規定，私法人購買住宅許可制將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類，並由內政部於授權辦法中明定；其中「需經內政部許可」部分，將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。

依內政部目前規劃之「免經許可」項目，將包含私法人依法或經營必須取得之情形，例如：金融機構或其轉投資之資產管理公司（AMC）依法行使抵押權或承受不良資產、或依法優先購買購買住宅（例如依土地法第34條之1優先購買共有住宅）等。

至於目前業者最關心因參與都更危老或一般合建，而依「合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款」取得之住宅，因其為「推動重建所必要」且「不涉及短期炒作」，所以也將納入「免經許可」項目，並且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以利私法人為後續必要之處分。

另目前規劃之「需經內政部許可」項目，則將就私法人取得住宅用途具有「正當性」之情形予以納入，例如私法人購買住宅作為「宿舍或具規模性之出租」，以供居住使用；至於目前業者最關心因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合，也將予以納入。但經許可取得之住宅，將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

此外，對於實施都更危老重建而需申請許可取得住宅情形，內政部也將規劃適當的申請方式，例如申請人得事先申請預計實施都更危老重建之街廓，後續免再逐戶申請，以符合實務推動需要。

內政部補充，本次修法將不溯及既往，所以業者如在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人，在修法施行後將不受許可制規定限制，以避免既有買賣交易另衍生交易糾紛。

內政部最後說明，有關各界或業者所提建議及疑義，都已納入修法或未來授權訂定辦法時考量，在修正通過後也會儘速邀集相關機關及公會團體進行討論，以符合實際需要。同時在辦法中也將明確規範申請書表，簡捷的申請及審查程序，將不影響私法人經營或推動都更危老整合的效率與時程。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

有打炒房殺手鐧之稱的「平均地權條例」，祭出限制換約轉售、重罰炒作等5大重拳，罰鍰也從500萬，一口氣提高到5000萬元，現在條例正在立法院拚三讀過關，不過業界痛批，根本選錯時機，甚至方向偏差，只會壓縮到中小型建商生存空間。

水泥牆、磚瓦大片剝落，營建成本上升、缺工未解，讓不少建案、甚至都更案，出現爛尾樓現象！現在「平均地權條例」，力拚農曆年前完成三讀，也被業界痛批，是在寒冬中潑冷水，將加重爛尾樓叢生。

房市趨勢專家李同榮說，「高房價高到一定的層度他的利差已經縮小，尤其是去年一整年投資客已經在竄逃，不是在炒大部分的投資客都已經下車，你現在房市正在降溫的時候去打炒房，其實打不到炒房時間點不對，在主升段的時候拼命的打都沒有用，過去央行四限貸，那個反而是打到小的建商，反而是讓大者恆大。」

專家抨擊「平均地權條例」立意良善，卻選錯時機，反倒打到建商，讓大者恆大，壓縮中小型建商生存空間，未來真要買房、換屋，不光失去議價空間，還得負擔更高的虛坪面積，最治本的方法，是做好交通建設、擴大都會區，再來廣設社會住宅、整頓租賃市場，維持市場活絡，也有人認為，除了修法，更應檢視，信用管制調整必要。

消基會房屋委員會董事張欣民表示，「法令還沒有施行，現在講這些東西都言之過早，新法律的推出都會有一段短期的震盪。」

儘管產業人士，反對聲浪大，但消基會緊抓炒房議題，認為房價高會影響結婚、生育率，呼籲立院盡速通過三讀，還給人民，合理購屋環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲合建分屋出售，原則上以獲利的20%計算，如果土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15%計算房地合一稅。（資料照）

危老都更盛行，不少屋主選擇與建商合建分屋，若土地是在2016年持有適用舊制，房屋則是在2016年以後蓋好適用新制，未來出售時，房地合一稅該如何申報？

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，關於房地合一稅稅率，合建分屋是沒有45%、35%的適用，原則上是獲利的20%計算，如果土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15%計算房地合一稅。

假設土地是2016年以前持有，因屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。而房屋是在2016年以後蓋好，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，得要繳納房地合一稅。

鄭文在說，若未來要出售土地+房屋時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。

至於，房地合一稅的稅率則以20%計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，如果超過10年以上，房地合一稅率則以15%計算，並不是以房屋建築完成日期計算，也算是合建屋主的小確幸。

房屋獲利=售價-成本-費用（取得、改良、銷售）。售價指的是拆價後房屋的總價，成本就是建商給合建地主的發票。

1.取得費用：包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等。

2.改良費用：包括裝修房屋等費用。

3.銷售費用：例如仲介費，或是買賣總價3%計算的費用（最高以30萬元計）。

如果，房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

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住展雜誌統公布2022年北台灣十大代銷，依序為海悅、甲山林、新聯陽、新高創、新理想、創意家、信義、璞園、圓石灘、甲桂林，前十大代銷業者總接案量達6004.1億元，占北台灣總推案量約5成。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，與前年相較，2022年十大代銷排行僅圓石灘為新進榜，其餘都是常勝軍，且前3名代銷接案量合計達3495億元，遠超過第4至10名的總接案量，顯示國內代銷業者強者恆強，小型代銷越來越難闖進十大排行。

2022年十大代銷之首依舊是海悅，連續14年蟬聯冠軍；雖總接案量1304.2億元，較2021年減少約300億元，海悅旗下仍有土城「大同莊園Ⅲ」、龜山「興富發鉑悦」等數10個指標案進場銷售，成功守住冠軍寶座。

亞軍甲山林因手握三重「都廳大院」、寶山「宏道新竹帝寶」等大量體建案，年度總接案量達1194.5億元，較2021年增加695.2億元，重返千億俱樂部。新聯陽則專注經營雙北市場，以996.3的接案量，拿下季軍頭銜，旗下指標案包括中正「新光人壽總統傑仕堡」、土城「馥華之丘-光茵」等。

新高創自去年接案重心轉移至桃竹各大重劃區後，總接案量來到448億元，較前年成長154.7億元，排名一口氣從第10跳升至第4；新理想、創意家年度接案量皆落在418億元，並列第5名。新理想持續以桃園為接案重點區，接案量較前年增加一百多億元，創意家在北北桃都有建案銷售中，接案量也較前年成長約百億元。

第7、8名依序為信義、璞園，去年接案量分別達390.8億元、358億元，兩家代銷的接案重心都放在雙北市。第9名為新進榜的圓石灘，去年接案以位在青埔特區的「皇普園首之道」總銷最高，全年接案量達281.3億元，為本屆黑馬。第10名則是選案嚴謹的甲桂林，去年接案集中雙北市區，並因接手重建案「宏國大道城B區」，年度接案量來到195億元，名列十大代銷。

去年不少代銷業者接案量大增，但觀察目前北台灣新建案市場情況，成采錡認為，今年各家代銷接案量較難維持漲勢，受打炒房修法等利空因素影響，建商多在觀望，推案態度消極；一旦新推案數量大減，代銷業者競爭更加激烈，且因市場買氣持續處於低檔，已有建商改變定價策略，建案總銷也不易同過去出現一再調升的情況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲豐原受車站附近的高價預售案帶動，去年下半年預售均價也站上4字頭。 (台灣房屋提供)

梧棲、豐原 漲幅最多

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，梧棲因房價基期較低，漲幅相對鮮明，且去年下半年當地的預售屋交易，約7成集中在平均3字頭的高價案「聯悦馨」身上，因此大幅拉抬區域整體均價。

豐原房價也同樣受到高價案拉抬，台灣房屋豐原中正特許加盟店店東王泓棨指出，豐原過去少有新案供給，所以一旦精華地段浮現推案，通常會有不錯的銷路及價格；正好去年下半年，豐原鬧區就有新案「大宅豐鼎」公開銷售，該案價碼高達4、5字頭，使豐原的預售均價突破42萬元。

烏日、南屯與龍井，去年下半年預售價格不漲反跌，其中又以龍井較上半年下跌21.4%最可觀。陳定中指出，2022上半年，龍井因交易以鄰近西屯的「國聚之璟」為大宗，使預售均價衝高到3字頭，然而到了下半年，預售屋交易少了該高價案支撐，均價就回落2字頭，使漲跌幅度宛如股市般劇烈，建議民眾查詢行政區的預售屋行情時，應多留意物件的分佈區段及個案的佔比集中度，才能正確判讀真實的房市動向。

▲去年前11月累計繼承移轉達6.4萬棟，創下歷史新高，全年有機會挑戰7萬棟。（資料照）

根據內政部統計月報資料顯示，去年前11月累計繼承移轉達6.4萬棟，創下歷史新高，全年有機會挑戰7萬棟，繼承移轉每年數量穩定增加，15年的時間繼承就呈現翻倍成長，顯示人口老化狀況嚴峻。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年國人生育數量多，長輩不在後遺留下來的不動產就由配偶與子女繼承，2021年國人的平均壽命為80.86歲，等到真正發生繼承時，一來繼承人年紀可能都5、60歲，二來因為繼承者數量多，若繼承人間無法討論出大家都能接受的分配方式，最後可能還是得出售換取現金才能公平分配。

統計顯示，去年繼承移轉棟數前11月6.4萬棟，已經超越2021年全年的6.3萬棟，主要都會區繼承移轉數量最多的是新北市，去年前11月繼承移轉達到1.2萬棟，主要還是新北市是人口最多的區域。

其次則是台北市的1.1萬棟。比較特別的是台北因為房價高，買賣與繼承比例相對較高，每2.6件的買賣移轉的同時，也會出現1筆繼承移轉登記，顯示台北市取得不動產的民眾，透過繼承取得的比例，明顯高於其他都會區。

曾敬德指出，在高房價環境下，長輩有遺留下不動產，的確可以幫助晚輩解決部份居住或資金需求，不過繼承當下也有分配的問題，且許多繼承的建物可能以公寓與透天產品居多，地點不見得在自己生活圈之內，也有可能雖然分配到了一些持分，但實際上不是所有繼承人都可以使用房子，卻仍要繳納房屋稅、地價稅等問題，加上房地合一稅上路後，對於繼承稅制也有一些影響，建議民眾要提前留意。

台中1字頭預售屋打著燈籠也難找了！台灣房屋集團根據實價登錄預售交易資料，統計台中2022下半年的預售屋成交均價，全市整體平均單價達40.8萬，較2021年H1上漲了6.2％！且全市扣除8個交易量過低的行政區後，21個交易熱區當中，連外埔均價都從19.3萬攀升至20.8萬元，宣告1字頭親民區已然絕跡。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，近年預售屋受土地價格走揚、原物料成本上漲、勞工薪資成長等因素影響，價碼居高不下，加上台中又有中科擴建、重劃區開發等利多加持，支撐房價漲勢，使預售均價揮別3字頭，站上4字頭大關。



張旭嵐進一步分析，雖然預售屋的價格續漲，不過2022年下半年，攸關預售屋轉手性的《平均地權條例》修法議題逐漸發酵，預售屋買氣也出現波動，因此台中2022年H2的預售屋均價，雖較H1上漲6.2％，但對照2022年上半年比2021年下半年勁揚22.9％，漲幅已明顯收斂，預估政策通過實施後，預售屋價格不排除將更趨平穩。



進一步觀察台中各區2022年H2的預售屋漲跌狀況，以梧棲、豐原上漲最多，前者較H1上漲28.7％，均價已直逼3字頭；後者也憑藉22％的漲幅，領先太平、大里等地，成為原縣區率先攻上4字頭的區域。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，梧棲因房價基期較低，漲幅相對鮮明，且2022年下半年當地的預售屋交易，約7成集中在平均3字頭的高價案「聯悦馨」身上，因此大幅拉抬區域整體均價，以將近3成的漲幅，成為台中2022年H2的預售屋上漲冠軍。



豐原房價也同樣受到高價案拉抬，台灣房屋豐原中正特許加盟店店東王泓棨指出，豐原的剛需紮實，但過去少有新案供給，所以一旦精華地段浮現推案，通常會有不錯的銷路及價格；正好2022年下半年，豐原鬧區就有新案「大宅豐鼎」公開銷售，該案價碼高達4、5字頭，改變了消費者對豐原的房價認知，使豐原的預售均價突破42萬元。



烏日、南屯與龍井，2022年下半年預售價格不漲反跌，其中又以龍井較H1下跌21.4％最可觀。陳定中指出，預售屋行情易受新案的分佈區段、指標個案的銷況左右，若該段時間的預售屋交易，大量集中在高價區段新案，就會拉高整體均價；當高價案進入銷售尾聲，交易佔比大不如前時，均價便有可能明顯下修，龍井就是最佳寫照。



2022上半年，龍井因交易以鄰近西屯的「國聚之璟」為大宗，使預售均價衝高到3字頭，然而到了下半年，預售屋交易少了該高價案支撐，均價就回落2字頭，使漲跌幅度宛如股市般劇烈，因此建議民眾查詢行政區的預售屋行情時，應多留意物件的分佈區段及個案的佔比集中度，才能正確判讀真實的房市動向。

▲若不想繼承遺產，最好先諮詢專業人士，選擇適合的模式。

繼承移轉數量再創新高，就有民眾詢問， 爸爸過世後，小孩們都想把遺產留給媽媽，該選「拋棄繼承」，還是「分割繼承」適合?

對此，板橋地政事務所主任林泳玲表示，所謂拋棄繼承，就是繼承人將一切權利、義務全部拋棄，需依民法第1174條規定於知悉得繼承時3個月內向法院主張，只是需特別注意的是，如果第一順位的子輩全部均選擇拋棄繼承，同時還有孫輩(含胎兒)存在時，則孫輩除非也拋棄繼承，否則將接續亦有繼承權。

至於分割繼承，則是繼承人間達成遺產分配共識，透過協議將遺產歸由其中1人或部分人繼承，只是繼承人如果有債務問題，遺產分割協議可能有被債權人聲請法院撤銷的風險。

林泳玲表示，若個人不想繼承遺產，建議可先就自身狀況洽詢專業合法不動產服務業者，或依繼承人名下有無債務，來選擇拋棄繼承或分割繼承。

為保障不動產交易安全，內政部「不動產服務業查詢系統」提供合法地政士、估價師、經紀業、住宅租賃服業及其僱用人員等資訊，供民眾查詢。此外，也可透過「新北不動產愛連網」，以地圖定位方式查找住家附近合法地政士等不動產業者資訊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣高房價惹民怨，連都成為政策攻防議題，不過確實多數國家的建案都採實坪銷售，雖然0公設比，但公設規劃仍相當豐富，例如近期掀起海外看屋熱潮的泰國。業者便指出，除有精裝修、0公設比還送車位的優勢之外，也因共軍擾台等兩岸議題加速了富豪資金避險的配置，使得海外房地產熱度大爆發。

泰國房產實坪計價 還含公設及車位

「台灣房子真的太貴了，不像泰國，精裝修甚至配家具，全部0公設比，但公設還比台灣奢華好幾倍！」在泰國曼谷成立有「泰富豪」辦事處的總經理林全楨，細數泰國建案與台灣不同之處，除了實坪制之外，「重點是還送車位！」提及泰國建案的車位採配比制，100戶配100個車位剛剛好；100戶若有150個車位、配比1.5倍以上就屬於豪宅產品；但也有700戶僅400個車位的建案，雖然車位也是送的，但採取隨到隨停。

在台灣經營豪宅市場近30年的林全楨直言，即使自己也銷售台灣房子，但難免覺得「台灣房價根本群魔亂漲，彷彿不賣天價不是好建案」，然而隨著近期房市急凍，又有台商撤離中國、台灣富豪擔心兩岸開戰資產不保等隱憂，紛紛配置資金避險，便讓泰國曼谷的房地產掀起熱潮，估計將在今年大爆發。

富豪資金避險 泰國低稅負受青睞

之所以選擇泰國房地產，林全楨觀察到幾點因素，首先是中國在這次疫情下的封城，加深台商出走的決心，低階產業前往越南，高階產業則轉進泰國；加以今年開始企業受控CFC制度（即「反避稅制度」)也讓以中小企業為大宗的台商，加速資金避險，轉往低稅負的泰國；泰國政府也看到商機，設立專法、投資逾450億元美金打造泰國東部經濟走廊。

另一方面，去年的俄烏戰爭與共機不斷擾台，都讓台灣富豪擔心一旦兩岸開戰，台幣恐成壁紙，或銀行領不出錢，而泰國因有菁英養老簽證等相當友善外國人定居的政策，吸引富豪考慮制泰國置產，短期出租投資，長期可自住。

住宅供設奢華 精裝修甚至附家具

再從產品面來看，林全楨指出，相較台灣連二三線城市都暴漲、公設比動輒38%，但交屋時卻多是毛胚屋，或連基本裝潢都沒有，「很多民眾買完房子都沒錢了，家具都亂買，導致內部裝潢不夠精緻、很可惜」。反觀泰國的住宅案，公設規劃相當豐富奢華，但公設比是0，還贈送至少1個車位，而且全室精裝修，有些建案還連家具都有。

林全楨表示，由於泰國仍有年輕的人口紅利，以及每年4000萬人次的旅客造訪，租金報酬率平均約可達4%，疫情期間1100萬銖泰幣的住宅，租金約4萬銖、820萬株的房子則可租到3.5萬株左右。

房價相對便宜 留意海外置產風險

至於房價部分，林全楨舉例，曼谷蛋黃區房價1平方米約25~28萬元台幣，宛如板橋的蛋白區1平方米約14~15萬元，大約乘於3就是台灣單坪價格，所以蛋黃區每坪房價約等於台幣70~80萬元、蛋白區則約40~50萬元，「但這價錢是送車位、含公設加精裝修！」如果換算台灣大約3.5成的公設、等於再除以65%，蛋黃區約等於台灣的45~50萬元、蛋白區約為26~35萬元。

不過海外置產仍有風險，除了人生地不熟難以掌握實際區位之外，通常也無法在當地貸款買房，更須留意當地法規及匯價波動等問題，避免發生收益不如預期及其他購屋糾紛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

政府打炒房風聲鶴唳，《平均地權條例》將於下周一進入複讀，力拼本會期拍板！台中市卻與六都截然不同，房價1字頭宣告絕跡？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「台中剛性需求強盛，12月移轉量不減反增，六都中一枝獨秀，但現在考驗正要開始！」

台灣房屋彙整實價登錄預售交易資料，統計台中2022下半年的預售屋成交均價，全市整體平均單價達40.8萬，較去年H1上漲了6.2%！且全市扣除8個交易量過低的行政區後，21個交易熱區當中，連外埔均價都從19.3萬攀升至20.8萬元，宣告1字頭親民區暫時絕跡。

張旭嵐指出，近年預售屋受土地價格走揚、原物料成本上漲、勞工薪資成長等因素影響，價碼居高不下，加上台中又有中科擴建、重劃區開發等利多加持，支撐房價漲勢，使預售均價揮別3字頭，站上4字頭大關。

張旭嵐進一步分析，雖然預售屋的價格續漲，不過去年下半年，攸關預售屋轉手性的《平均地權條例》修法議題逐漸發酵，預售屋買氣也出現波動，因此台中2022年H2的預售屋均價，雖較H1上漲6.2%，但對照去年上半年比2021年下半年勁揚22.9%，漲幅已明顯收斂，預估政策通過實施後，預售屋價格不排除將更趨平穩。

高價案帶動　梧棲、豐原漲勢猛

進一步觀察台中各區去年H2的預售屋漲跌狀況，以梧棲、豐原上漲最多，前者較H1上漲28.7%，均價已直逼3字頭；後者也憑藉22%的漲幅，領先太平、大里等地，成為原縣區率先攻上4字頭的區域。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，梧棲因房價基期較低，漲幅相對鮮明，且去年下半年當地的預售屋交易，約7成集中在平均3字頭的高價案「聯悦馨」身上，因此大幅拉抬區域整體均價，以將近3成的漲幅，成為台中去年H2的預售屋上漲冠軍。

豐原房價也同樣受到高價案拉抬，台灣房屋豐原中正特許加盟店店東王泓棨指出，豐原的剛需紮實，但過去少有新案供給，所以一旦精華地段浮現推案，通常會有不錯的銷路及價格；正好去年下半年，豐原鬧區就有新案「大宅豐鼎」公開銷售，該案價碼高達4、5字頭，改變了消費者對豐原的房價認知，使豐原的預售均價突破42萬元。

烏日、南屯與龍井，去年下半年預售價格不漲反跌，其中又以龍井較H1下跌21.4%最可觀。陳定中指出，預售屋行情易受新案的分佈區段、指標個案的銷況左右，若該段時間的預售屋交易，大量集中在高價區段新案，就會拉高整體均價；當高價案進入銷售尾聲，交易佔比大不如前時，均價便有可能明顯下修，龍井就是最佳寫照。

2022上半年，龍井因交易以鄰近西屯的「國聚之璟」為大宗，使預售均價衝高到3字頭，然而到了下半年，預售屋交易少了該高價案支撐，均價就回落2字頭，使漲跌幅度宛如股市般劇烈，因此建議民眾查詢行政區的預售屋行情時，應多留意物件的分佈區段及個案的佔比集中度，才能正確判讀真實的房市動向。