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從2018～2022年之間，政策打房聲浪不斷，但房市卻越打越熱，到了2023年已面臨技術循環末升段降溫之際，政府卻修法平均地權修法五重拳打房，房市趨勢專家李同榮直指，政府在總統大選前且房市降溫同時，提出打房政策是企圖影響「房產經濟週期」，選前緊縮房產政策，選後新政權就必須付出擴張政策的代價。

以從事房地產50年資歷印證，李同榮說，台灣50年來，所有打房政策只有兩次成功，第一次是蔣中正時期民國63年的4樓以上禁建，這是威權時代才能如此，但很像現在預售禁止轉售的強硬風格；另一次打房成功是蔣經國時代，追查3房以上向所有權人資金來源，這也是威權時代強硬體制下的政策。除了這兩次以外，幾乎所有打房政策都因太頻繁，未中核心而成效有限，包括央行選擇性限貸與財政部的稅制打房政策。

而2023面對總統大選之際，政府企圖以特殊的政策影響「房產經濟週期」，其實，政府可以不必大費周章，目前房市在技術循環面已走弱，房價也開始降溫的同時，政策打房已是多餘，除了給民眾有「收割政績」「政治操作」之遐想外，頻繁打房對市場的過度扭曲並無好處，選後又得振興房產經濟。

他舉例，像是在2000年總統大選之前，前政府對房產信用嚴格管制，大選後，陳水扁政府為解救金融逾放比過高的危機，連續兩年以8千億利息補貼方式，拉房產救金融。

而2012總統大選前，央行選擇性區域限貸與財政部2011年課徵奢侈稅，大選後房市在價量背離中卻死灰復燃；而2016年總統大選前政府也公布課徵房地合一稅1.0，並課徵囤房稅，大選後就公布前瞻建設，公共工程與交通建設擴張，房價也因此再展多頭氣勢。

如今面臨2024總統大選前，政府政策除了有央行四限貸、財政部房地合一2.0，並在房市技術循環面已轉弱降溫的同時，內政部又提平均地權修法五重拳，再再顯示政策企圖影響「房產經濟週期」，李同榮認為，歷史將持續重演。

李同榮表示，從景氣循環理論與實務提出分析，近70年美國總體經濟的景氣循環實際狀況，跟傳統景氣循環理論的時間點有落差，因此經濟學家愛榭克（IZAAX)將傳統理論稍微改良，分成4階段的復甦期、成長期、榮景期以及衰退期。改良型的景氣循環週期裡頭，景氣成長的復甦期、成長期、榮景期就佔了4分之3，景氣收縮的衰退期，只會占景氣循環週期的4分之1。

近50年台灣的房地產景氣循環也是依照經濟學家愛榭克的四階段週期理論循環模式，除了1996～2000年因兩國論、亞太金融風暴影響不景氣期間拉長外，50年來同樣的台灣房市景氣衰退期，只會占景氣循環週期的4分之1，而某些學者評論台灣房產不景氣比景氣時間較長，這是偏頗誤導毫無根據的論述，而政府刻意的以政策企圖影響「房產經濟週期」，最終會由新政府付出代價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為讓台灣國內房市能夠更健全發展，立法院在1月10日三讀通過「平均地權條例」修正案，除了重懲預售屋紅單轉讓，也限制私法人買屋必須通過審核，被稱為史上最嚴厲的打炒房政策。央行常務理事、合庫金控董事長雷仲達今天(2日)表示，台灣今年房市必是「量縮價跌」，而這２年因議題炒作上漲特別急的，價格跌幅就會愈大。

「平均地權條例」修法三讀通過，內政部快馬加鞭要完成子法，預計4月上路。由於國內房市在央行2020年以來實施4波的選擇性信用管制，再加上「平均地權條例」修正案，建商滿腹苦水。台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫直言，國內建商面臨存亡危機，他擔心可能會倒閉一半。

小型建商若出現倒閉潮，恐怕受衝擊的就是銀行。央行常務理事、合庫金控董事長雷仲達2日直言，這幾年隨著政府打炒房政策，銀行對於建商在房貸放款成數轉為保守，且對建商的融資都有擔保品，倒是不會有太大的問題。他認為，平均地權條例附加「不溯及既往」的條件，對於房市的衝擊已經小很多，面對新法規上路，後續中小型建商確實要多加調適。

對於今年國內房市走向，雷仲達也直言，成交量縮小是確定的，但如果要期望房市價格大幅下跌，也不容易，尤其在蛋黃區難有太大的降價空間，不過，可以觀察的是，這些年因議題炒作漲特別急的，價格跌幅就會愈大。雷仲達說：『(原音)既然量縮，需求變少，就不得不降價求售，應該看地區，像是蛋黃區，要降至多少比較難，蛋白區降比較多，或是這幾年這些地區有些議題炒作，漲得特別快，這2年漲得高的，跌多也正常，價格應該是會往下，但是下到多少按地區看。』

雷仲達也認為，政府打炒房，要打到年輕人買得起房子是「不可能」。他也表示，從合庫在承作的豪宅貸款也發現，每坪單價新台幣200萬以上的豪宅交易量，2022年較2021年呈現「腰斬」，承作的27個件數中，有13件是私法人，顯見是在「平均地權條例」通過前，先做布局。他也預估，豪宅交易量未來會持續下滑，但價格並不容易走跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣高房價讓許多人買不起房，只能當租屋族，政府近年出手打炒房，但效果有限，內政部跟財政部研議提出「使用權住宅」，預計今年選定台北市、新北市推動，由政府興建「使用權」概念的住宅，鎖定「租得起但買不起」族群，能用低於市價價格長期居住，可望至少住20年。

民眾表示，「有結婚成家，應該也是30幾歲，然後到80歲，應該他們也是，這樣子就不用煩惱租屋的問題。」

有民眾認為，「20年可以，租金的話，如果是2個人，看1個人其實1萬塊也都可以。」

使用權住宅的價格跟居住年限，是民眾主要的考量點，內政部長林右昌2日表示，跨部會持續討論中，比較政府已經推動的社宅、地上權宅，社宅採租賃使用，有價格優勢，但有居住期間限制，最長可住6年；地上權宅只有建物所有權，沒有土地權狀，使用年限50年，比市價便宜，但不好脫手；使用權宅不出租也不出售，有居住最短年限，最長年限彈性，不得買賣跟繼承。房產專家認為，使用權宅可視為長期居住的社宅。

房仲業者郎美囡指出，「價格的水平上面，它應該可以跟房價有一個相當大的程度吸引力，可能在未來，這個不動產資產傳承，這個需求性會降低一些，有助於就是翻轉國人，對於有土斯有財的一個概念，這個也有利於就是所謂使用權住宅的推行。」

崔媽媽基金會表示，使用權宅適合沒有房屋轉售需求的民眾，期盼政府不是端出選前牛肉，而是從長計議，落實居住正義。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，「不是像租屋3年5年，或是社會住宅6年這樣，因為這個不穩定，會導致他可能未來包括孩子就學、個人就業上的一些不便。」

房產專家認為，政府選在房價高昂的雙北推動使用權宅，有指標意義，目前台北租屋20坪約2萬4000元，使用權宅採「類租金」，每月若低於2萬5000元，對單身族群、小家庭有吸引力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄市 / 孫慧娟 謝育炘 報導

2021年台積電宣布進駐高雄設廠，帶動周邊房價漲，左營、楠梓、橋頭地區，房市尤其火熱，不過，隨著台積電去年宣布高雄7奈米製程暫緩，部份地區房價漲幅趨緩，有些地區房價甚至微跌，不過也有不敗的保值區，像有高雄小天母之稱的三民區河堤社區，人文氣息濃厚、商圈機能好，房價維持不墜，而同樣不受台積電暫緩設廠影響的還有左營、鼓山區，因為將有綜合百貨商業大樓進駐，就業機會增加帶來人潮，讓未來幾年的房價立於不敗之地。

2021年11月台積電宣布到高雄設廠，高雄房市聞「積」起舞，左營、楠梓、橋頭尤其火熱，房仲業者說：「原本可能700萬的房子現在要1000萬。」房仲業者說：「最高一個月可以成交到9間。」但隨著去年10月台積電傳出7奈米廠暫時延後，這樣的盛況不再，房價緩漲，有些地區域甚至跌價，不分屋齡前提下，高雄正3房實價登錄大寮、小港、鳳山，第3季房價出現跌勢，跌幅最大達到9.27%，不過也有保值的金雞母。

高雄三民區河堤社區住戶何太太說：「一覽無遺沒有什麼遮蔽物。」因為家庭成員增加，何太太和先生尋尋覓覓，最後看上三民區河堤社區，這裏有高雄小天母之稱，高雄三民區河堤社區住戶何太太說：「有公園機能我都覺得很好，附近還有很多建設都在蓋，買這邊的話就是算是非常厲害的。」

4房總建坪約60坪，8年屋2年前入手價約1200萬，現在增值4、5成，河堤社區除了生活機能好，人文氣息濃厚，未來還有捷運黃線輕軌加持，即使是中古屋也很搶手，房仲業者林宜潔說：「一旦釋出的話，排隊的人潮就會從大門口至少會排5組到8組不等，機能好的地區其實不太會跌。」

台積電來高雄設廠前，這一帶10年內屋齡的房子，平均每坪27到28萬，現在每坪約32萬，10到15年的房屋，每坪24萬到25萬，現在每坪也有30萬，擁有百貨南霸天漢神巨蛋，富邦綜合百貨商業大樓也正在興建，大眾運輸系統完備，讓房仲看好左營、鼓山區，未來房價立於不敗之地，左營房仲業者黎恩房間看出去都是擁有景觀的紫1點6每間房間都有景觀]]，兩房格局室內約15坪，這裡優勢視野遼闊，周邊正在興建的商場能帶來人潮，[[左營房仲業者黎恩說：「這些蓋好之後其實是會帶來工作機會，有工作機會就會有人潮，有人潮就會有居住的人口，所以這整個環境在未來是非常看好的。」

2021年3月還沒有台積電加持，這裡每坪落在31萬左右，確定設廠後漲到了36萬，後來即使7奈米廠暫緩，房價依然有撐，但買房畢竟是人生大事，房仲建議有剛性需求民眾可以多看，尋找適合自己的物件再下手。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

對於2023年房市，合作金庫金控暨銀行董事長雷仲達今（2）日表示，房市「量縮」是確定的，但是否「價減」或「價穩」還要觀察，但已目前市況來看，有把房價打到年輕人買得起，「這個是不太可能的！」 

雷仲達表示，房市價格要大幅下修，把價格打下來不容易，畢竟現在雖建材成本已下降，但缺工問題仍在，土地價格也居高不下，因此房價修正空間不大，要把房價打下來不太可能。 

但他提到，房價仍有機會修正，關鍵要看區位，有些先前過熱的地區，量縮、需求變少後，就不得降價求售，近年炒過頭的蛋白區可能會有較大修正空間，繼格漲得高、跌得多也很正常，價格應會往下，但下跌多少就看地區，蛋黃區就難有空間降價。 

雷仲達說，今年房市主要有4大不利因素，第一是買賣雙方對價格認知有差距、第二是政府打炒房政策見效、第三是房貸利率調升，第四是平均地權條例修正通過，各項因素影響，會影響銀行今年的房貸業務目標。 

豪宅市場方面，雷仲達指出，平均地權條例對於私法人 (公司行號) 購置豪宅有限制，將影響豪宅市場交易，合庫去年針對每坪單價200萬元的豪宅共承作27案，其中13案都是私法人所買，這部分今年勢必也會受法規影響，去年交易量比前年幾乎呈現腰斬，今年起豪宅交易量應也會下修，但儘管交易量大減，豪宅具備價格僵固性，價格同樣不易修正。 

至於房市交易量縮趨勢下，規模較小建商是否面臨倒閉危機？雷仲達說明，所有不動產貸款都有擔保，以合庫銀來說，目前合庫的房貸放款餘額約占擔保價值的61％，代表除非房價大幅下跌超過4成，銀行才會出現損失。 

他也說，平均地權條例也不溯及既往，若把過去承作的也加進來，「那問題就大了」，但中小型建商資金不夠雄厚，可能也要開始調整，合庫對於土建融放款，也優先選擇資金雄厚的建商，根據建商財資力去判斷。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

隨著各利空因素產生的阻力越來越大，去年Q4房價漲幅收斂。據住展雜誌統計，北台灣去年（2022）Q4新成屋、預售屋房價平均年漲幅約15.2%，較去年Q3減少2.9%，漲幅未再創波段新高。

 

[NOWnews今日新聞]信義房屋統計象徵區域買氣的家戶購屋比，2022全國的家戶購屋比約3.5%，代表每百戶人家有3.5戶購屋，較2021年有3.87%的家庭購屋出現明顯衰退。以北部的北北基桃生活圈來看，只有基隆2022年家戶購屋比較2021年逆勢增加，反映在高房價的壓力下，有購屋人轉往平價區域購屋，六都加上新竹地區的購屋王則是新竹縣，2022年每百戶家庭有5.77戶購屋。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從2022年買賣移轉衰退與家戶持續增加，大概就可嗅出2022年家庭買氣出現明顯衰退的味道，若就區域來看，最有活力的還是桃、竹與台中市，每百戶家庭購屋比例高於其他都會區，主要原因包括就業機會多、人口結構年輕，區域裡面有更多的自用需求帶動。

值得留意的是，雙北市高房價仍持續導致部分購屋人向外尋求購屋機會，因此會發現基隆近年的大型推案，都成功吸引部份雙北通勤族往基隆購屋，雖然冬天氣候較為潮濕，但相對房價可負擔又能買到較大的居住空間。

統計顯示，六都加上新竹地區，家戶購屋比最低的是台北市，去年每百戶家庭僅有2.72戶購屋，高房價問題加上捷運網絡成熟，讓大台北地區通勤族購屋時有更多選擇，但新北市、桃園市的家戶購屋比也都較2021年呈現衰退，整個北台灣去年房市買氣也受到高房價與外在因素影響，市場買氣出現明顯下滑。

不過在北北基生活圈中相對低價的基隆市，家戶購屋比從2021年的3.6%，成長到4.21%，成為2022年北台灣的房市小亮點，至於新竹縣家戶購屋比達5.77%，明顯超越六都等區域，主要是因為新竹縣的都市規模不像直轄市那麼大，但卻有台灣重要的科技產業聚落，區域內聚集許多高所得的工作族群，同時每年也吸引許多工作人口往新竹移動，衍生出穩定的購屋需求。

台中地區的家戶購屋比維持相對穩定，衰退幅度甚小，可能與市場逐漸進入交屋高峰期有關，南台灣的台南市與高雄市，2022年每百戶約有3.2戶購屋，若就衰退幅度來看，高雄減少的幅度比台南略高一些。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

《平均地權條例》三讀通過，房市買氣明顯直線滑落，專家提醒，賣壓特別大的區域就要特別留意房價跌落的可能性！根據591新建案統計，六都與新竹縣市中，前十名賣壓行政區「新建案」(預售屋及新成屋)總餘屋數達38,530戶，其中又以新北市淡水賣壓最大，逾6千戶，而桃園市的龜山、桃園、中壢三區賣壓也不容小覷，通通超過4千戶。

除了上述四大賣壓區，根據591新建案資料，後六名依餘屋量降序排列，依序為新北市板橋3,949戶、新北市三重3,165戶、台南市安南區3,015戶、高雄市左營區2,917戶、台中市北屯區2,456戶、高雄市三民區2,362戶。

591新建案指出，隨著今年初《平均地權條例》草案三讀通過，除了加深市場保守氣氛，預料也將澆熄預售屋買氣，短期內除非個案條件亮眼，不然都將面臨去化拉長的困境。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，雖然目前《平均地權條例》預售屋禁轉法規逐漸明朗，新法上路後仍可轉手一次，如今敢「接盤」的購屋者恐怕不多，我們可稱呼他們是勇者。

他說，賣壓大的區域，將可能出現體質不佳建商帶頭降價，甚至是爛尾樓，口袋不深的投資客，也會提前斷頭出清，原本一起抬價的建商、投資客，極有可能在降價潮上出現自相殘殺、「網內互打」的情況，形成區域價格破壞，未來前景黯淡。

周昆立建議，在這些區域真的有自住需求的民眾，可持續關注是否有餘屋出清的情況，但千萬記得要挑選體質良好建商，避免買到爛尾樓。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，預售屋禁轉上路前，購買預售屋的民眾未來還有一次轉單機會，雖然這樣的做法會導致「新舊制」並行的情況，但亦可大幅降低拋售潮與市場恐慌的情形。

不過，由於新法令針對預售屋的轉售限制明確，不僅投資客退場，自住客也憂心資產的靈活性，因此就算不溯及既往，對於預售市場買氣意願仍有極大殺傷力，今年預售屋的交易量和去化速度，不容樂觀。

她指出，對於小型建商而言，增加資金周轉壓力，也會出現一波汰弱留強的大換血。相對預售屋的限制，成屋市場就顯得友善，推估中古屋將會成為今年購屋主力產品，在供需此消彼長的情況下，預售屋和中古屋的價差可能會拉近。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞]日前網友在ptt上發問，表示靠近南科、不含車位的公寓開價880萬，用地圖街景看發現非常的鄉下，最近的超商在1公里外，引起一片熱議。在地房仲分析，近年南科及台積電話題不斷，拉升台南房價成為六都中漲幅最明顯的區域，但南科族若有意在台南置產，建議除了南科所在的善化、新市，亦可放寬行車距離至30分鐘左右，往永康一帶看屋，不僅接壤台南蛋黃區、生活機能更佳，因釋出物件多，可選擇性較廣。

信義房屋台南永康國小店陳妍妍主任表示，依照網友文章的描述看來，該物件應該在南科所在的善化、新市附近，當地屬於近期因應南科開發出來的地段，確實近年交易量有上揚趨勢，加上大台南整體重大建設持續進行，抗跌效果佳，就置產看來確實下跌機率很低，但該地區生活機能尚在發展中，漲幅亦有限，若為自住需求較適合在南科的上班族、退休族群。

陳妍妍認為，南科上班族若有意於台南置產，建議可以放大行車距離至30分鐘左右，範圍包括永康、歸仁等等區域，差不多價位包括公寓及透天等物件皆具備，且未來行情持續看好，不僅抗跌更有上漲空間，CP值高。

特別是永康區，就880萬左右的價位於永康可購入25-30年左右三房含平面車位的中古屋，若不介意屋齡，市區甚至也有40年以上、屋況佳的透天厝落於這個價位；加上永康一帶尚有東橋、鹽行等幾大重劃區，不論新成屋或中古屋選擇性皆多，自住或置產族群皆很適合。

市場討論近期台南房價出現衰退現象，建商普遍認為是進入「價盤整量縮」階段，主因在於前年漲幅較快速，房價僅是修正過高漲幅，長期來看大台南地區由於台南鐵路地下化、北外環道路、台南捷運、沙崙智慧科學城等重大建設同步動工，加上尚有10餘處重劃區正在進行中等話題效應，房市後續行情仍值得關注。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

聯準會一如預期宣布升息 1 碼，法人認為，聯準會很快會停止升息，但在終止升息循環前，應該還會再升息 2 次、每次升息 1 碼，而隨著聯準會升息步調放緩，投資市場風險偏好也將回升。

聯準會主席鮑爾在記者會重申對抗通膨的決心，景順亞太區 (日本除外) 環球市場策略師趙耀庭認為，儘管聯準會放緩升息步伐，但聯準會也暗示還有緊縮空間，研判聯準會仍將繼續升息，因此市場短期內仍將動盪。

趙耀庭認為，隨著市場積極重新評估衰退風險，以及復甦預期升溫，市場對於風險承受程度也將上升，而隨著聯準會放緩升息幅度後，未來將朝「結束緊縮」的方向前進，但在聯準會按下升息的暫停鍵之前，預估接下來還可能再升息 2 次，每次升息 1 碼。

趙耀庭指出，在聯準會鷹派態度轉趨溫和，加上其他主要央行政策緊縮，可能導致美元走弱，在美元走貶、聯準會即將暫停升息及中國重新開放，在投資標的上，比起成熟市場相對更看好新興市場，尤其是亞太區新興市場。

趙耀庭表示，預計市場短期內仍會持續動盪，隨著市場積極重新評估衰退風險，以及復甦預期升溫，市場對於投資風險承受程度也將跟著上升。

富達投信投資長陳威宏表示，聯準會減緩升息幅度，但從其會後聲明仍透露持續升息並維持鷹派論調來看，研判聯準會看重的是長期趨勢，並暗示停止升息後，高利率維持較長時間，市場預估 2023 年終端利率中位數可能落在 5.25%。

陳威宏分析，從供應鏈緩解、汽車價格滑落、 商品價格下跌及基期效應下，預估整體通膨有望顯著改善，但核心通膨仍面臨挑戰；此外，目前就業市場仍強勁，惟房市及企業調查等相關數據則顯示美國經濟成長前景依然較消極，因此對風險性資產維持審慎看法。

至於個別市場，富達投信指出，近期美股反彈已將評價推升至高於合理水平，但美國就業數據仍強因此仍將觀望美國市場發展；至於亞洲、新興市場則受惠於中國大陸放寬防疫政策及美國減緩升息幅度可望帶動經濟逐漸復甦。

以中國來說，隨著防疫政策放寬與經濟重啟，加上寬鬆貨幣政策及財政政策支持下，經濟有望逐步復甦，預期內需消費將成主要的驅動力，但因疫情仍未明顯降溫，預期第一季經濟仍充滿挑戰，要等下半年企業獲利才有望改善，先前累積的消費需求才會逐漸釋放。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】