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[NOWnews今日新聞]根據實價登錄預售屋交易資料顯示，今年1到4月全台預售屋總體件數，較去年同期減少36.7%，在七都中跌幅最小的是高雄與台南，衰退最多的是台北市，較去年同期下滑64.9%，雖然台北市預售屋中位數總價較去年狠砍333萬元，但仍高達2980萬元。永慶房屋集團業務總經理葉凌棋分析，在台北市想買新房，至少要準備3000萬元才夠。

葉凌棋指出，今年1到4月台北市預售屋中位數總價已來到2980萬元，相較去年的3313萬元，「總價成長幅度不高，單價成長趨緩」。在總價帶上，以2000至4000萬元最多，占49.5%，其次是4000至7000萬元占26.9%。

而根據央行對北市豪宅的定義是總價7000萬元，最高只能貸款4成。北市今年1到4月7000萬元以上預售屋占5.4%。特別的是，1000萬元以下預售屋只占1.5%，超稀有。

葉凌棋說，在單價帶上，47.2%單價破百萬元，其次是8字頭占18.8%、9字頭占18.5%，5字頭只有0.4%，顯示「期待在北市80萬以下買房，困難太高」。在房型部分，葉凌棋說北市未來將以小房為趨勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行祭出第5波房市選擇性信用管制措施，國內經濟學家預期，短期房市量先反應、價不易走跌，下半年起對房市影響更劇烈的是平均地權條例上路，長遠將顯現抑制台灣房價效果。

央行6月15日舉行第2季理監事會議，政策利率按兵不動，但出乎市場預期加碼第5波房市選擇性信用管制，對六都及新竹縣市等特定地區自然人第2戶購屋祭出貸款7成限制，自6月16日起實施。

富邦金首席經濟學家羅瑋及國泰世華銀行首席經濟學家林啟超都認為，今年下半年房市成交量將呈縮減，價格尚難看見顯著下滑反應。

羅瑋表示，央行升息及房市管制措施預期會讓房市量縮，抑制房價效果相對有限；隨平均地權條例7月1日起上路，將抑制預售屋投機炒作風潮，因新制不溯及既往，短期難見房價顯著下滑，但長遠價量都會出現實質反應。

羅瑋指出，過去10年寬鬆利率加上台商回流帶動資金回台等因素，推動房地產迎接新一波榮景，但從現在開始到未來10年，料房地產上漲空間會愈來愈小，主因寬鬆貨幣政策帶來的資金狂潮將很難重演，即使未來降息，回到過往超低利率水準機會相對較低。

另一方面，台灣2022年全年新生兒人數僅13萬8986人，創內政部統計新低，總人口數為2326萬4640人，人口連3年呈現負成長。羅瑋提到，人口數據可見少子化現象，再過10年人口減少速度將會更快，房市終會走向供過於求，屆時價量都會向下。

林啟超指出，央行此次祭出第5波房市選擇性信用管制措施，影響所及，台灣各地成交量都會有明顯反應，且除了央行打炒房機制外，下半年平均地權條例將上路，同樣是對房市成交量有較大影響的關鍵因素。

林啟超認為，央行2022年3月至今年3月陸續升息，對房市已產生一定抑制作用，特別是房市選擇性信用管制措施，對不動產市場影響更顯著，預估今年到下半年房市成交量將會趨緩，但價格難見顯著下滑。

民營銀行主管則坦言，央行加碼房市管制措施，對有意在六都等特定地區購入第2間房者並非完全無解，但政策影響主要會讓銀行承作不動產放款態度更趨審慎，對於房市將形成間接壓力，帶來一定衝擊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據內政部最新統計，法人短期售屋比例在去年第2到第4季大幅提升，由53.45%上升到73.79%，推測為受市場預期平均地權條例修正影響所致，今年第1季短期售屋比例已降為49.53%。

    立法院會今年1月三讀修正通過平均地權條例部分條文，祭出5大重拳遏止炒房，包括限制換約轉售，重罰炒房行為，最高可處新台幣5000萬元，並增訂檢舉獎金制度、私法人購買住宅改為許可制，且5年內不得移轉、預售屋解約要申報登錄。

    內政部務會報5月底也通過有關私法人買受住宅許可、預售屋及新建成屋換約審核，以及檢舉獎金辦法等3項子法；內政部已報請行政院核定平均地權條例修正的施行日期，建議7月1日上路。

    據內政部最新統計，截至今年3月底，全國約有821萬間住宅，其中753.74萬宅為單一所有權人，包含自然人與法人持有、占91.79%；單一所有權人持有的住宅中，為自然人持有者計707.35萬宅、占93.85%，為法人持有計46.39萬宅，占6.15%。

    內政部指出，若將法人細分為「不動產及營建工程業法人」與「非不動產及營建工程業法人」，全國單獨持有住宅的非不動產及營建工程業法人為9.84萬個，合計持有35.14萬宅；其中持有4房以上者，計9000個、占9.23%，合計持有24.23萬宅、占68.94%，平均每個非不動產及營建工程業法人持有26.67宅。

    內政部表示，112年第1季，持有1年內就出售住宅的比率，自然人為14.21%、非不動產及營建工程業法人則為49.53%。

    內政部說，觀察109年第4季到112年第1季數據，非不動產及營建工程業法人持有1年內就出售住宅的短期交易比例，從109年第4季的54.51%起，下降到111年第1季的30.35%，之後反轉上升到111年第4季的73.79%。

    內政部指出，推測應與市場預期平均地權條例修正有關，造成111年第2季到第4季法人大量出售；今年1月10日立法院三讀通過修正平均地權條例部分條文，112年第1季短期交易比例下降到49.53%，較111年第4季減少約24.3個百分點。

    內政部表示，住宅不應成為投機與炒作商品，也應避免無合理使用需求者的不公平競爭；將住宅作為資產配置與投資標的，嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益，這次修法除健全房市交易秩序，長期有助於市場穩健發展，保障民眾購屋權益與居住正義。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央今年300億擴大租金補貼將於7月3日開辦，高市府今天提醒有租屋需求的民眾踴躍申請，也宣布加碼運用囤房稅收入，推出增額租金補貼、社宅租金折減、育兒租金補貼等加碼補貼措施。

高雄市都發局今天發布新聞稿表示，去年中央新台幣300億元擴大租金補貼專案，高雄市共3萬5303戶獲核定，較往年戶數增加將近1倍。

都發局指出，中央補貼專案今年將於7月3日開辦，且申請年齡降為18歲，以擴大照顧學生租屋族群；另外還有舊戶資料自動帶入免申請、新戶隨到隨辦簡化流程，預估今年戶數還會再增加。

除了中央300億擴大租金補貼專案，都發局也宣布市府將運用囤房稅收入，加碼推出增額租金補貼、社宅租金折減、育兒租金補貼，及首購住宅貸款利息補貼等方案加碼補貼，以減輕民眾在高雄的居住負擔。

增額租金補貼對象是針對設籍高雄且在高市租屋的民眾，家戶平均每人月所得介於4萬3258元至5萬467元間者（中央為4萬3258元以下），提供租金補貼1800元至5880元。

社宅租金折減部分，將從今年凱旋青樹社宅開始實施，一般戶租金從市價8折減為市價7.5折、關懷戶則從6折減為5折，調降後的凱旋青樹社宅月租金介於3500元至1萬7200元間。

此外，高市府也針對育兒家庭加碼補貼，針對去年已獲300億擴大租金補貼及高雄市增額租金補貼核定戶，育有12歲以下兒童租屋家庭，加碼給予育兒家庭一次性租金補貼，1名12歲以下子女給予4000元租金補貼，2名給予8000元，3名以上給予12,000元，且免提出申請，由都發局主動通知確認及撥款。

至於首購族購屋貸款利息補貼，則搭配高雄銀行預定7月1日推出「雄易居」首購優惠房貸方案，貸款上限800萬元，貸款期間最長30年，最高可貸8成；市府與銀行共同補助利率0.45%，市府補貼利率1碼0.25%，補貼年期3年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中近年建設利多，吸引大量人口移居，不少人買房偏好高知名度社區，《591社區找房》有專營社區的房仲介紹社區大小事，根據統計，台中目前共有7748個社區，一個月內總點閱量高達200萬次，顯現購屋族嚮往在台中置產。更進一步分析，根據《591實價登錄》指出，近一年十大交易熱門社區則由北區「微笑之心」奪冠，一年間共有162筆成交量，相當於每3天就賣1戶，交易熱絡；而上榜的社區中近一個月聲量又以「夢幻誠」拔得頭籌，短短一個月內點閱量高達萬次、討論度相當熱烈。

近一年台中交易最熱絡的社區由「微笑之心」奪得，共162筆成交，該社區為麗寶集團造鎮案，超過2千坪大基地開發，社區鄰近一中商圈，不僅生活機能充足，也為傳統文教區，周邊有台中一中、台中二中、中國醫藥大學、台中科技大學等名校加持，文教氛圍濃厚，吸引公教、醫護人員及小家庭購屋；此外，同為該造鎮案上榜的還有第七名「世紀雲品」，社區位在「微笑之心」旁，擁有健身房、游泳池、兒童遊戲室、KTV等多項全齡化設施，公設豐富多元。



第二名交易熱門社區則為「台中新站」，東區新成屋「台中新站」同為麗寶集團興建，社區鄰近台中車站與秀泰廣場，周邊的三井LALAPORT也於2023年初正式開幕，公設方面承襲麗寶集團一貫風格，採全齡化多元設施與飯店式管理，坪數規劃則以中小坪數主流產品為主，備受小家庭喜愛。



再來則是興富發「夢幻誠」，該社區為榜上點閱量最高的社區，近一個月點閱量破萬次，討論度相當熱烈，「夢幻誠」位於烏日高鐵站區，三鐵共構交通便捷，同時鄰近74快速道路、國道1號及3號，四通八達，尤其社區緊鄰重磅投資案高鐵娛樂購物城，採7千坪大基地開發，後市看漲，吸引不少置產族目光。



接著上榜的是「冠德文心綻」，社區位於捷運文華高中站，為中捷首座共購宅，主打到站即到家，社區鄰近七期與水湳經貿園區，地段精華，目前已有5字頭成交價，也是此次榜上單價最高的社區。



第五名則是「總太聚作」，為總太建設位於北屯廍子重劃區的造鎮案，社區正面廍子溪緊鄰千坪麗園公園，交通方面則有74快速道路，連接國道1號及國道4號南來北往，社區近一年成交單價僅2字頭，吸引年輕首購族購屋。



再來是位於南屯嶺東建功自辦重劃區內的「豐邑菁科城」，該社區其中一棟為台中「建功1號好宅」社會住宅，過去曾為社區抗性，不過由於「豐邑菁科城」鄰近精密機械科技創新園區、台中工業區，且社區面春安國小，享永久棟距，加上價格親民，不僅受到首購族喜愛，也吸引投資收租買盤。



第八、第九名的「理想貴族」與「美麗殿大廈」為榜上罕見屋齡逾20年以上的中古社區，兩社區近一年皆以低單、低總價小套房產品為主要交易，前者位於五期重劃區，左鄰七期右接勤美，本身也有公益路、向上路等熱鬧商圈，加上社區鄰近捷運南屯站，交通便捷；後者則位於一中商圈，鄰近精武車站及74快速道路，兩社區靠著親民總價與機能成熟的優勢，交易量不減。



最後，上榜的社區「佳茂世界之心」，位於西屯台灣大道與文心路交叉口，斜對角即是台中市政府，周邊百貨商場林立，地段精華，且良好的管理近年更榮獲台中市政府頒發的樂居金獎，替社區增添光環。

高雄房價創新高！根據內政部實價登錄最新揭露，高雄美術館特區豪宅預售案「御皇苑」，2023年3月28樓戶，以總價9,958萬元成交，每坪成交單價高達69.6萬元，以逼近7字頭的實力，衝破高雄房價天花板，打破「國硯」在2012年寫下的68.7萬元紀錄，擠下國硯蟬聯11年之久的豪宅王寶座，榮登高雄新豪宅王，也為高雄房市寫下新頁！

台灣房屋高雄美術館加盟店店東蔡志揚表示，該建案坐落於高雄美術館特區，為馬卡道路首排預售豪宅，該地段不僅鄰近美術館，近年受惠重大建設包括輕軌、台鐵雙軌通車、綠園道完工及內惟藝術中心落成等，皆帶動區段房價更具優勢，而該案樓高33層，正對綠園道保有永久棟距，高樓層更可遠眺柴山美景，遼闊的視野景觀，相信亦是豪宅創高價的主因之一。



蔡志揚也說，對不少高端買家來說，知名品牌建商具備一定的吸引力，有些豪宅客甚至還會指名非某品牌建案不買，而此筆交易屬預售建案，還沒完工就能創出高價，未來更高樓層有機會站上七字頭。



房價創新高，也讓高雄豪宅王排名重新大洗牌，台灣房屋根據實價登錄統計排名高雄前五大豪宅，預售案「御皇苑」以每坪69.6萬元登上新豪宅王，「國硯」以每坪68.7萬元退居第二，農十六特區指標豪宅「京城天贊」，以每坪66.2萬元位居第三，同為農十六特區的「雄崗信義美術館」及愛河特區預售案「京梧桐」，各以63.2萬元及61萬元，分居第四、五名。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄豪宅整體表現並無中北部來的亮眼，不過在價格表現上，部分具優勢的特色建案仍屢創新高開出紅盤，而近年隨建築成本不斷上揚，也讓不少預售案賣的未來價，成交表現比成屋還來的出色。



李家妮說，觀察高雄五大豪宅，單價無六不入榜，這些豪宅社區皆為高雄知名建商品牌出品，除了優質的建案規畫，亦具備「地段機能」、「無敵景觀」等優勢，五大豪宅皆坐落在高雄極具發展潛力的生活圈，增值性強，而除了「國硯」與「京梧桐」坐擁河港景色，其餘三大豪宅則坐享公園綠意環抱，部分社區更有名人住戶加持拉抬身價，豪宅抗跌保值性佳，具備優質特色的產品，自然也更受高端置產族青睞，創價出線。

雖然疫情對市場干擾大幅降低許多，但諸多商圈尚未恢復過往繁榮，依據實價資料，2023年1~4月台北市單價百萬以上的店面交易僅66筆，比2022年同期134筆少了50.7％，2023年成交量砍半，平均成交單價差異不大，2023年平均每坪129.1萬元，比2022年127.1萬高2萬元。大家房屋企畫研究室總監郎美囡分析，雖然政府打炒房政策聚焦住宅市場，疫情也明顯趨緩，但店面租金水平仍難回到高點，有些租金投報甚至不到2％，表現遜於金融商品或其他類型不動產，因此成交量衰頹。

市場偏空，忠孝東路也蒙塵



2023年1~4月台北市單價百萬以上店面交易，單價前5高都有4筆位在忠孝東路，其中1筆位在永康街，成交單價第一名位在忠孝東路四段、國父紀念館旁，2023年3月成交，每坪238.4萬元，總價1.3億元，另外3筆忠孝東路店面都位在巷內，因此成交單價並不高，觀察2023年台北市百萬店面交易情況，不僅交易量遽減，價格也沒有突出的表現。



住商不動產仁愛光復加盟店經理黃獻寬指出，以目前實價所揭露的價格確實不理想，過去忠孝東路主要道路、甚至是巷弄店面，一樓店面的成交單價都會超過2樓的二倍，如今忠孝東路巷內的中古華廈單價都能破百萬，店面成交價不到200萬元，足見店面市場仍在低檔，另一方面，目前整體房市偏空，賣方認為時機不對而惜售，尤其黃金地段店面的屋主封盤不賣，市場優質物件供給不多，買賣雙方都觀望以待，因此價量低迷。



消費場域改變，街邊店復甦緩慢



郎美囡表示，自從國內興起多元化購物中心及百貨商場的經營模式，讓消費者在同一棟建物或以空橋、地下道連通的多棟建物內，即可滿足吃喝玩樂、逛街消費等體驗，消費者走出商場的意願低，故百貨商場不容易帶動周邊的街邊店面，購物中心對整體商圈發展的助益有限，此外，台北市除了西門町、中山站商圈維持租金水平，大部分店面的租金與疫情衝擊時差距不大，故店面價格有議價空間，倒是提升自用型買方的興趣，投資置產的比例降低不少。

根據永慶房屋2023第三季網路會員調查，全台認為房價看漲比例增加5個百分點至34％，看跌的比例較上季減少7個百分點至33％(圖一)，連二季下降，而認為房價持平的比例也有33％，形成三方鼎立的局面。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行雖持續貨幣緊縮政策，但升息腳步放緩，而消費者也認為通膨難以改善的預期，加上近期資金回流、台股明顯上漲，讓消費者認為房價不易下跌，不過，另一方面，在全球經濟展望不佳，且烏俄戰爭未歇，地緣政治風險難除，讓三分之一的消費者看跌房價，本季房價看法呈現多空僵局。

Ø  資金回流+通膨預期+升息放緩！  房價看法多空僵局！

Ø  全球經貿動能趨緩、國內經濟展望下修！  九成消費者認為景氣難回溫



那麼，消費者對於2023年第三季國內經濟景氣的看法為何(圖二)？調查結果顯示，90％消費者認為國內經濟景氣難回溫。陳賜傑說明，2023年以來，全球經貿動能趨緩，國內出口已連九黑，國內經濟僅靠內需，央行也下修2023年國內經濟成長率僅1.72％，難保2，而民間投資也沒有轉好跡象，讓消費者保守看待2023年第三季經濟景氣。

Ø  63％消費者認為2023年還會繼續升息！

Ø  升息預期趨緩！  66％消費者預估國內全年升息半碼



陳賜傑說明，美國聯準會(FED)為抑制美國國內持續高漲的通膨，自2022年初至2023年3月止，升息幅度達18碼之多，6月暫停升息，而國內央行自2022年開始到現在共升3碼，市場普遍預期6月央行暫停升息機率高，對於升息的預期已放緩。本次也針對國內升息的議題進行調查，期間為5月中至5月底，在央行理監事會議前，可以觀察消費者對於國內再度升息的預期。



那麼，消費者如何看待國內的升息步調呢？陳賜傑指出，根據調查結果發現，63％消費者認為2023年還會再度升息，雖國內通膨狀況不若美國嚴重，但為打擊通膨與降低台美利差，也有跟美國利率連動的壓力，不過升息幅度有趨緩的跡象。本次也針對2023年的升息幅度做了調查，調查結果顯示(圖三)，66％消費者認為全年升息幅度為半碼，顯示消費者認為央行再升息幅度有限，比對6月央行理監事會議決議維持利率不變，也算是符合消費者期待。

Ø  炒房嚴重嗎？  近九成消費者認為台灣房地產炒作嚴重

Ø  「平均地權條例」修法即將上路！  69％消費者認為不影響購買預售屋意願



消費者對於炒房的意見也納入本次調查內容，根據調查結果，89％消費者認為台灣房地產市場的炒作嚴重(圖四)；而在平均地權條例修法於2023年1/9三讀通過後，各子法也陸續預告蒐集各方意見，預計將於7/1正式上路實施。那麼，修法通過是否會影響消費者購買預售屋的意願呢？陳賜傑說明，根據調查結果顯示，58％消費者認為沒有影響，甚至有11％消費者會增加購買預售屋意願，顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢，仍受到消費者青睞；加上「平均地權條例」修法上路後，的確能打到投機客痛點，抑制房市的投機炒作，房市回歸正常供需，讓自住、長期置產民眾樂於進場。

新北市地政局今（20）日公布2023年第1季預售屋實價登錄，共揭露2,894件，總成交金額505.7億元。其中三重區申報件數838件、成交總金額157.5億元，價量皆為全市之冠，且已連續兩季奪冠。

地政局表示，分析今年首季三重區等10個熱門蛋黃區的預售屋，成交單價區間以每坪60至70萬元占比近50％為最高，總價以1,500至2,000萬元為主流；其他非蛋黃行政區成交單價每坪多介於40至50萬元，總價以1,000至1,500萬元為主。

地政局指出，熱絡行政區如中和區、新店區、三重區、板橋區，每坪單價62.5萬元至63.2萬元，新莊區、土城區、泰山區、汐止區、林口區成交均價每坪47.7萬元至57.4萬元，淡水區每坪成交均價36萬元。

此外，主流產品以3房2廳2衛含車位為大宗，該類建物面積多為41至49坪，平均總價新店區2,608萬元最高；板橋區、中和區、汐止區、三重區、新莊區、泰山區、土城區次之，介於2,091至2,496萬元間，最後林口區、淡水區則分別為1,982萬元、1,370萬元。

至於今年第1季預售屋建案備查情形，全市預售建案申報43件，較上季減少34.8％，總戶數1萬752戶則較上季減少54.2％，其中委託不動產代銷業銷售計34件，占約79.1％，代銷總金額達755億元，較上季金額減少43.1％。行政區分布上淡水區1213戶居冠，新莊、林口、土城、板橋等區亦屬熱絡，申報總戶數3814戶約占全市比率77.4％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】