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房市高檔整理，建商推案相對謹慎，回防市中心蛋黃區躍居顯學。住展雜誌最新統計，上半年北台灣都會區危老重建案的推案金額衝上607億元、年增逾1倍，其中以台北市最熱門，推案金額占比達68％。住展預估，最快第三季危老案量就會超越去年全年危老案量762.48億元規模，今年全年危老推案量上看800億元。

　住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年危老推案量高於去年同期水準，主要原因是指標建商回防蛋黃區推案，使相對高價區如北市大安區、新北市板橋區等危老新案數量大增。

　下半年房市面臨政經局勢變化、央行祭出第五波房市管制措施，加上平均地權條例新制將上路，業者推案態度更為謹慎，預期推案量萎縮；不過，因建商回防蛋黃區推案，以目前線上籌備中的建案推估，全年危老推案量有機會達到800億元。

　據調查，台北市依舊是危老建案最熱門的戰區，截至6月中旬推案量已達412.1億元，囊括北台灣68％，並以大安、大同區危老新案數量最多，兩區都已有五個危老建案公開銷售，案量較大的指標案包括大安區「鑄慕」、大同區「國王雙子星」等。

　新北市方面，上半年危老建案有165億元，約18個案場，超過去年全年危老推案量108.1億元。其中，板橋占三分之一案量，包括「家泰豐澤」、「日健芯」等指標案。

　成采錡分析，2018年以來北台灣危老推案量逐年成長，在2021年來到最高峰達1,130億元。去（2022）年受營建成本上升等因素，部分業者選擇先開工再開賣，全年危老推案量降至762.48億元，減幅達32.52％；因去年基期降低，預估今年第三季北台灣危老推案量可望追平去年水準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市兩大殺手級措施陸續上路，繼央行第5波信用管制措施，特定地區第2戶房貸成數限制7成，《平均地權條例》也將於7月實施，使得房地產業者看壞下半年房市表現，估計價跌量縮，至少1成起跳。 

　房地產業者認為，《平均地權條例》打炒房條款包括私法人不得購買住宅、限制預售屋轉單交易、檢舉獎金制度；以及央行針對六都與新竹縣市的第2戶房屋限貸令，都可以說是「殺手級」的政策。 

　住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，這兩項措施是長期性影響，會讓建商推案的意願降低、投資客無法貸款或周轉，勢必需求降低，甚至還要把手中的物件釋出。估下半年房市會呈現價跌、量縮的格局，預期價格與交易量持續下跌大約1成。 

　鄉林建設董事長賴正鎰表示，由於通貨膨脹的壓力仍在、外銷有可能會轉為樂觀，經濟回暖預期之下，今年的下半年房市相較於上半年些微回暖，不過要回到去年、2021年的「全盛」時期，還有6成、7成的差距。他說，前兩年一個建案每個星期約有40組客戶來看屋，今年上半年萎縮到只剩下10組左右，近期大約回復為15組左右，景況稍微回升但仍相當冷。 

　賴正鎰指出，《平均地權條例》實施前，投機客已經有預期心理，紛紛離開房地產市場，現在市場上幾乎沒有投機客了，所以後續影響已經有限；不過，近期央行無預警加碼限貸，衝擊到父母替子女買房等自住需求，自有、自住均受打擊，殺傷力不容小覷。 

　賴正鎰表示，短期內房地產市場很難回春，1、2年內恐怕難回到去年，或者2021年的全盛景況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府針對「台灣公設比過高的問題」推虛坪改革，引發產業界熱議，目前將優先檢討「車道公設」，和「免計容積管委會空間」兩大面向，車道公設到底該由誰付錢，已經有高度共識，但問題在於，大樓內管委會的免計容積，怎麼分配，內政部將在9月前，提出修法版本來討論。

住家樓下的健身房、KTV，通通都在公設裡，台灣的社區公設比越來越高，動不動30%起跳，內政部現在大推「虛坪改革」，最快9月前，就會提出修法版本！

這一次改革當中，也要討論一般算在公設裡面的車道，因為有的是由買車位的人來分攤，另一種是由所有的住戶來分攤，但沒有買車位還要一起平分，實在是說不過去。

民眾說，「我們是有買車位的分攤，很合理啊。」、「當時買的權狀應該就含在裡面。」

目前政府傾向，給有買車位的住戶來分攤就好，避免「車公」變「大公」，整體來看虛坪改革有兩大方向，車道公設得修公寓大廈管理條例，已經有高度共識，另一個是免計容積管委會空間，必須修建築技術規則，比較複雜，也要和產業溝通，內政部模擬超過10種個案，朝不限縮方向改進。

房市專家黃舒衛指出，「例如說我租了這個辦公室，單層面積已經夠大了，門外有非常大的機電空間，或者管委會空間，我要付租金，但實際上我不能圍起來如果真的使用，又有適法性或社區大樓檢舉的壓力，不管是機電空間，或是管委會上面應更適度更有效的調整。」

專家認為，在台灣的商業空間中，公設比過高的問題相當嚴重，但問題要一個一個解決，內政部還有房貸補助，租金補貼、以及宣傳包租代管政策箭在弦上，虛坪改革從提案到上路，恐怕還有一段路要走。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

美國升息循環有望進入末升段，根據歷史經驗，每當進入升息循環尾聲，公債殖利率可望先行回落，對債券投資有正向挹注，其中高評等的美國投資級債目前殖利率已攀升至 5% 以上，超越金融海嘯時期的相對高位，媲美去年同期間的非投資級債殖利率，投資價值浮現。

PGIM 保德信美國投資級企業債券基金經理人黃相慈表示，目前美國投資級債殖利率水準約在 5.4%，為過去 15 年來的高點，從資金面來看，已經連續 11 週維持資金淨流入，今年以來累積流入金額大幅優於 2020、2022 年同期，在需求面支撐下，有助吸引後市買盤流入。

黃相慈分析，去年以來的貨幣緊縮政策對通膨的抑制已見成效，即使下半年景氣放緩，目前強勁的就業與消費仍支撐美國經濟保持韌性，走向軟著陸而非陷入深度衰退。

黃相慈表示，看好市場轉向與政策轉折，有利於美國投資級債的利差收斂空間，而投資級債多為營運良好、財務與信用佳的企業，往往能優先反映景氣自底部回升的優勢。

黃相慈進一步指出，現階段高殖利率區間加碼高評級的 BBB 級債券，還有機會獲得利差收斂機會，BBB 級債今年以來信用評等被大幅調升，進而推動其利差收斂。

儘管目前市場對美國投資級債利差的最大擔憂是利率大幅上升的影響，但從聯準會本次利率會議記錄暗示，今年升息已可望進入尾聲，大幅升息機率低，反而是布局投資級債的黃金時間。

富蘭克林坦伯頓精選收益基金經理人桑娜．德賽表示，即便通膨已經觸頂下滑，對薪資敏感的通膨仍高，加上勞動供需失衡與薪資成長將支撐非房市的核心通膨黏著，預期聯準會仍將聚焦對抗通膨，維持較高利率較長時間。

桑娜．德賽建議，投資策略應保持審慎，偏好高品質與低存續期債，可望在總經環境不確定性與利率高檔環境下將表現勝出並提供下檔保護。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府推房市改革，接下來要針對公設比過高的問題，祭出虛坪改革，包含停車位公設問題，以及免積容積的管委會空間，不過專家提到，其實停車位車道的空間站比很小，大約只有個位數的比例，影響不大。另外營建成本大漲，5縣市公告調整稅基，房市專家就說有可能影響到租屋市場。

記者余品潔：「在平均地權條例打炒房之後，現在政府要針對公設比過高的問題，推出虛坪改革。」

其中包含兩大部分，住戶最關心也比較有共識的，就屬停車空間的公設問題，以現行規範，一般建案的停車場車道公設，有些由所有住戶共同負擔，部分住戶沒買車位，卻要分攤車道公設，經常被詬病。官員指出，目前傾向由買車位的住戶負擔車道公設，沒有買車位的住戶不需負擔，避免「車公」變「大公」。

專家：「如果整體扣算下來的話，它可能在公設當中，可能也是一個位數的百分比，也就是說其實它可能甚至不到1成，可能大致上也不至於說，都轉嫁到機車位的停車住戶上面。」

另外一個改革方案是，免計容積的管委會空間，依建築技術規則，管委會使用空間，機電設備空間安全梯梯間，緊急昇降機排煙室等不計入容積，但面積總和不得超過該基地容積的15%，內政部官員解釋，目前朝不限縮比例的方向研擬。

另外營建成本大漲，縣市政府重新檢討房屋標準單價，台北市、新北市、台中市、高雄市，跟苗栗縣皆公告調整稅基，調幅約10％到15％，大約600到1800元。

房市專家：「新成屋還有未來交屋的預售屋，影響會比較大，舊的房子基本上是不溯及既往的，另外一方面，我們看到對於整個市場來講，舊屋它還有折舊的效果，對於整體市場影響層面有限。」

雖然房市買氣影響有限，但專家分析，對於包租公手上的資產成本提高，很有可能會將多出來的部分，轉嫁到租金上，辛苦的還是無殼蝸牛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

記者林雪娟∕台南報導

平均地權條例將於七月一日上路，六月受端午連假影響，業界普遍認為成交量不樂觀，不過台南五月買賣移轉棟數仍稍微回溫，然和去年相較減少約一成二，呈現月增年減方式，是近三年來最低。合計今年一至五月，也是近三年最低表現，恐呈現五窮六絕情況。

政府打房政策一波波，有意購屋者持觀望態度，五月台南成交棟數近兩千棟，前五個月約八千六百餘棟。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，主要是受部分熱區預售屋建案逐漸完工交屋潮助攻。

但她認為，南部房市仍處多空交戰，一方面受打炒房政策、升息影響，對房市產生抑制效果，另一方面，雖南二都產業建設利多豐沛，部分擁有紅利的熱區，自住買氣仍有撐，然整體買氣相較前兩年，仍顯些微疲弱，推估下半年表現，仍走向量縮價平。

台灣房屋台南東門加盟店店長蔡裕荏表示，不少購屋族認為目前房市景氣偏冷，買方占優勢，出現價格「殺很大」現象，且以往讓利幅度約一成，現在買方則期待讓利空間能拉高到二至三成之多。因價格落差大，買賣雙方形成價格拉鋸戰，「你不賣、我也不買」，猶豫期拉長。

不過近年來，永華路包括賣樓、租樓消息屢屢傳出，如鄰近市府、永華路二段的明台產險台南分公司辦公室，以總價九點七四億元，賣給在地皇龍建設，該筆交易也成為台南實價登錄史上總價最高的商辦交易！

台灣房屋指出，產險公司賣出建物，然繼續使用，不排除是「售後回租」方式，建商除先卡位布局，未開發前亦可穩定收租，原富霖宴會館也以月租六十萬元租下近八百坪空間，榮登今年台南最貴「店租王」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

什麼都在漲，包括房價，雖然今年房市降溫，但價格還是緩漲的態勢，而隨著房價高不可攀，也進一步影響到台灣人買屋的面積是越來越小，尤其雙北地區的平均購屋面積，已經掉到22.3坪。

北市社區主委陳有鵬：「這就是我家的客廳，那旁邊就是我家的餐廳。」

客廳走出去還有一個小陽台，室內30坪兩廳三房的格局，有主臥還有收藏跟書房，很夠主委夫妻倆生活，而這樣的空間，以台北市中心來說，已經算非常大。

北市社區主委陳有鵬：「空間太小的話一定會覺得說很壓迫，每個人的活動空間你要有一個合理化的活動空間，不能說回來只有一個地方睡覺，那你空間如果說不夠的時候，你的心情就會很不好，(這邊房價漲幅大概從以前到現在，大概漲很多嗎)從以前60.70萬一路漲80.90萬，現在都超過100萬了，所以已經是非常，覺得非常可怕，最近三年五年就一直不停的漲，有去無回。」

記者陳文越：「而這個房價越來越貴，也進一步連帶影響到台灣人買房的面積，看到了今年前4個月，平均買賣移轉面積，是來到30.6坪，相較於七年前，也就是2016年的時候，少了3.1坪，其中又以台北市的小宅化，最為明顯。」

看看2017到2022年，台北市的平均購屋面積，還能維持在24到26.6坪，但今年初的數據，已經掉到22.3坪持續探底，新北市也沒好到哪裡去，去年僅剩下25.4坪，成為2016後的新低，高雄市買賣移轉坪數平均，也跌破了30坪，而六都之中最好的是台南市36.6坪，但跟前幾年平均移轉都超過40坪的狀況比起來，也差了很大。

房屋企畫研究室總監郎美囡：「當然第一點就是房價開始越來越高了，所以以總價優勢來講，小宅的話它比較有這個價格競爭力，那麼再來的話，是社會結構的問題，因為不婚不生，跟少子化的一個影響，所以大家需要的這個面積，當然也越來越少了，那三代同堂的大幅減少，所以對於小宅的這個需求度，也明顯的增加，那另外一方面，像是這個台南高雄，在過去這個以大坪數透天為主的交易區域，近幾年也是以這種大樓類型，的這樣子房子越來越多了。」

高房價壓力下，台灣也準備迎來「蝸居」時代了嗎，換算每人平均居住空間，台灣人每人居住面積為15.6坪，數字看起來不小，但這是還沒扣掉超高的公設比，實際坪數恐怕還要再大打折，若是跟其他鄰近地區比一比，地狹人稠而產生出各種小宅的日本，人均居住更小，僅有面積10.6坪，而充斥著"奈米公寓"的香港更不用說，腹地小房價高，讓人均居住面積僅有4.8坪。

不動產企研室專案經理曾敬德：「其實像東京，更明顯其實在香港，那基本上房價越高越都會化的一個城市，那它的一個因為房價的居住在家，不管是租金或者是房價，都相對高的狀況下，那他就只能用這種居住空間得比較小的狀況，來取代生活的一個基本需求這樣，那其實我們這次觀察，其實全台主要都會區，都出現類似的現象，那主要反應過去兩年，其實房價上漲的速度是很快的，可能台中台南高雄，後來因為房價從2字頭，一路往3字頭或4字頭，上漲的一個過程中，其實台北的開發商有過去雙北的一個發展的經驗，他們會把一些空間的尺寸給壓小，那在總價部分去控制，迎合現在消費者的一個需求，所以整個即使是三房，一樣的產品，三年前跟四年前，跟現在的一個格局坪數來講，就會很明顯的差距。」

把時間軸拉長來看，20年來台灣房價已經成長接近2倍，但薪水卻持續停滯，種種大環境迫使下，也連帶使居住空間，呈現倒退嚕。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

受到少子化、老人獨居、離婚等因素影響，全台單獨生活戶突破300萬戶，年增2.8%，而在都會區當中，以新北市人數最多，達61.5萬人，若以年增率來看，台中市年增4.1%為六都之冠。獨居時代來臨，在人口結構轉變及高房價的推力下，房市交易也逐漸小宅化。

獨居者楊賽華：「我平常最愛吃的就是這個菜，這個芥藍菜。」

接近中午時分，72歲的楊阿姨，正在幫自己打理午餐，自從跟丈夫離婚後，長期一個人在外獨居四十年，不跟孩子同住，是她自己的選擇。

獨居者楊賽華：「我喜歡運動、畫畫，還是走一走就一天的時間就過了。早上去公園走一走，憑良心講我們很開心，每天來這裡看這些花，好像在顧小孩一樣，一天我就上來兩次。」

高齡獨居不見得和孤獨、孤單畫上等號，楊阿姨很懂得規劃自己的老後生活，不過獨居雖然自由，但一旦生病獨自就醫，也存在許多困難。

獨居者楊賽華：「也有快樂也有痛苦都有，痛苦就是說你生病了，要是怎麼了，沒有人照顧你。上次我中了疫情還是一樣，自己跑到醫院去看病，看病也是拿了一些藥，還有朋友給我的藥，我緊張的亂吃，吃了爆肝了，可是沒什麼關係，習慣就好了。」

一個人變老已成趨勢，而六都當中獨立門戶的女性，是普遍高於男性，台北獨活女性有22.4萬人，比男性多了3.4萬人，新北更多達到31.9萬人，由此可見都會區女性意識抬頭，經濟自主能力提高，獨自享受生活的人愈來越多。

記者劉彥萱：「受到少子化、老人獨居、離婚等因素影響，全國單獨生活戶達到322萬人，不過在寸土寸金的台北市，即便是單身族，也多選擇依附親屬同住，或是以租代買，因此獨活人口的年增比例，是較其他縣市來的低。」

根據統計，台灣單獨生活戶突破300萬戶，年增2.8%，六都中新北市人數最多，達61.5萬人，其次是高雄42.9萬人，台北的41.3萬人。若以年增率來看，台中市年增4.1%為六都之冠。台南也相較上一年增加3%，高雄約增2.6%，主因是南部房價，相對中北部好入手，提高買房獨立門戶的機會。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐：「尤其像是中南部，像台中，一方面工作機會多，二方面它的房價也相對是親民的，在工作機會，再加上房價可以負擔的狀況之下，有一些女性或者是單身，能夠自主的這樣子一個青年，會越來越多，也會造成在中南部，小宅它興起的一個趨勢。單身不願意結婚的，或者是離婚率的增加，也都會造成這些獨活的一個趨勢，在目前的一個時代，會更加的明顯。」

單身族和獨居者越來越多，加上房價上揚，捨大戶買小宅的現象就愈明顯。觀察今年前4月，全國平均購屋移轉面積為30.6坪，台北市只剩22.3坪，新北市也只有25.4坪，高雄也跌破30坪是近年首見。

不動產企研室專案經理曾敬德：「桃園、台中、台南高雄，其實它們坪數都一直不斷的在走低，在台北這種小宅化的狀況是最明顯，高房價的關係，所以消費者會去在考量，自身的一個購買力的狀況之下，就會挑選比較小的產品。那另外一個是人口結構的問題，那現在的一個核心家庭的狀況，大概就是一個2+1，就是父母加一個小孩的這種比較常見，甚至是這種兩個夫妻，可能養個寵物，這樣子一個狀況之下，所以他們對於空間需求，跟一、二十年前比較起來，就沒有像以前那麼大，那剛好因為房價問題，所以等於說越買越小。」

獨居時代來臨，人口結構、生活型態都面臨轉變，而在高房價的推力下，交易逐漸小宅化，也讓蝸居現象愈來愈嚴重。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

暫停升息後，房貸利率暫時不會再衝高。據中央銀行公布5月五大銀行新承做房貸金額624.81億元，月增156.67億元、增幅33.5％，年減61億元、減幅8.9％，新增房貸利率再上升至2.101％，續創2009年1月以來的14年加兩個月新高，房貸族壓力續增。

　央行官員表示，6月央行未再升息，後續新增房貸利率不受升息幅度影響，但仍會因個案條件而波動，預料利率呈現區間變化。

　五大銀行5月新承做放款加權平均利率1.861％，其中最受市場關注的新增購屋貸款，金額逆勢成長至624.81億元，創今年以來新高，月增156.67億元；利率也再上揚至2.101％，前高為2008年12月金融海嘯時期的2.523％。台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行，合計房貸放款市占約近4成，一向是觀察房貸市場的風向球。

　央行官員說明，金額上升主因5月工作天數較4月增加6天，承辦貸款案件增加不少，若從六都建物買賣移轉棟數來看，5月較4月大增33.7％，購屋貸款也受房屋移轉增加帶動。

　但整體房市大致維持「量縮價緩漲」，因此5月六都移轉棟數仍是年減6.35％，其中以台北市年減16.79％最大，其次為台南市減幅12.58％；至於前五月六都合計年減幅更達21.38％。再就房價變動方面，根據信義房屋的房價指數（中古屋），5月雙北市合計年增幅放緩至0.81％，房價漲幅維持走緩趨勢。

　6月央行未再升息，房貸利率是否已見頂？央行官員指出，多數銀行指數型房貸採月指標利率，大多在升息後一個月反映利率變化，少數會在5月反映，6月未再升息，房貸利率走高將可暫休，但利率仍會受個案條件影響。

　再就央行祭出第五波信用管制，央行官員認為，當前房市氛圍保守觀望，加上總體經濟影響，下半年景氣是否如預期會回溫，將影響到民眾購屋慾望、需求是否拉抬等，很難直接說央行推出新一波管制，就能直接把交易量打下來。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】