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永慶房產集團業務總經理2023年6月20日表示：根據預售屋實價登錄資料統計，觀察2023年1-4月七大都會區預售屋中位數總價發現，七大都會區購屋門檻再度提高，全數突破1000萬元，且新竹縣市中位數總價達1772萬元，已超車新北市的1645萬元，位居七都第二！而桃園市成為北台灣房價凹陷區，預售屋中位數總價除了較雙北更為實惠外，甚至比新竹縣市低，成為雙北、新竹縣市民眾移居的首選。葉凌棋補充，七大都會區中以高雄中位數總價最低，2019-2022年時房價均不到千萬，而2023年1-4月預售屋中位數總價已來到1020萬元，首度突破千萬大關。

葉凌棋指出：七大都會區2022年第四季房價開始出現下跌走勢，房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，到2023年第一季漲跌均在1％上下，轉趨持平盤整；不過，若再觀察2023年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8％至4.2％之間，呈現持平轉小漲走勢，房價漲跌出現轉折，看回不回，在不確定性因素仍高的狀況下，有待後市持續觀察。



若細看七都2023年第二季的房價，與第一季房價相比，新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3％以上，新竹縣市甚至季漲超過4％為七都之最，台北季漲1.5％，新北與高雄漲幅在1％上下，顯示本季七都房價呈現持平至小幅上漲走勢。



2023房市預估

Ø  2023年房市「量縮」格局確立！

Ø  估2023全年交易量在27.1-28.6萬棟之間  年減10％至15％左右



葉凌棋說明，全球經濟情勢仍不明朗，升息趨緩，而通膨壓力尚未緩解，加上國內下半年尚有總統大選不確定性，以及央行再度實施選擇性信用管制影響，2023年整體房市表現「量縮」格局已確立。觀察上半年表現與各項房市變數判斷，預估2023年房市交易量約27.1至28.6萬棟之間，與2022年同期相比約減少10％至15％左右。



Ø  影響2023年下半年房市四大變數！  經濟情勢、通膨、房市政策、總統大選



葉凌棋指出，全球經濟需求不振，經濟前景不明，市場普遍看淡2023年經濟景氣，將影響房市表現。而全球能源、糧食與供應鏈仍有風險，加上地緣政治衝突未歇，通膨恐成新常態，都將左右下半年房市表現。在政策面上，平均地權條例將於7/1上路實施，央行近期又推出針對第二戶的限貸令，下半年是否還有新房市政策推出，也會讓房市表現出現變化。此外，下半年總統大選選戰開打，也將是影響下半年房市的不確定因素。因此，經濟情勢、通膨、房市政策、總統大選是決定下半年房市交易量的關鍵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲今年首季六都平均房貸成數78.4%、平均利率2.07%，六都平均貸款利率全面上揚，貸款成數卻下滑。（資料照）

儘管台積電設廠議題暫歇，高雄豪宅市場表現依舊亮眼，近期交易再創新猷。今年3月，皇苑建設預售新案「御皇苑」以總價9,958萬元成交，換算每坪單價69.6萬元，衝破高懸11年、國揚實業「國硯」每坪68.7萬元的房價天花板，榮登高雄新豪宅王。

陳時中青睞的它  如今拱手讓位

台灣房屋根據內政部實價登錄統計發現，高雄五大豪宅排名大洗牌，「國硯」蟬聯11年之久的豪宅王頭銜正式讓位給「御皇苑」，退居第二，農16特區的京城建設「京城天贊」以每坪66.2萬元緊追在後，同為農16特區的雄崗建設「雄崗信義美術館」及愛河特區的京城建設預售案「京梧桐」各以每坪63.2萬元、61萬元分居四、五名。

位亞洲新灣區的「國硯」，由英業達集團會長葉國一與國揚集團創辦人侯西峰合建，中高樓可遠眺高雄港，高樓層享愛河、高雄港景觀。根據報載，前衛福部長陳時中曾於2011年預售時，以單價約33萬元、總價3,980萬元入手17樓127.15坪戶別。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄五大豪宅單價都超越6字頭，且都由在地知名品牌建商推出，除了均坐落在極具發展潛力的生活圈，並擁河港或公園景色，同時具備地段及景觀優勢，部分社區更有名人住戶加持，深具抗跌保值性，因此頗受高端置產族青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／陳曼羚

受全球經濟局勢不明、通膨壓力未解、打炒房政策上路及年底總統大選等不確定因素影響，不動產仲介業者預估今年房市整體交易量將衰退10至15％，約27.1萬至28.6萬棟。

永慶房產集團近日公布Q3房市前瞻報告，業務總經理葉凌棋表示，去年下半年房市呈現量縮，全台每月買賣移轉棟數由3萬棟降至約2.4萬棟，預期今年下半年交易量和去年同期相較約持平或微幅衰減。

此外，儘管整體房市量縮，但Q2七都房價仍全面上漲，根據永慶成交資料顯示，新竹縣市漲幅居冠，均價32.4萬元，年增9.1％、季增4.2％，桃園市次之，均價25.6萬元，年增4.5％、季增2.8％，第三為台南市，均價21.4萬元，年增4.4％、季增3.9％。

看漲民眾增加

市場對於房價未來漲跌的看法呈現拉鋸，根據永慶調查，認為房價仍會上漲的民眾有34％，較上季增加5個百分點，認為房價下跌的比例減少7個百分點至33％，已連續二季下降，另外33％的民眾認為房價將持平，形成看漲、持平、看跌三方鼎立的局面。

對於央行祭出第五波選擇性信用管制，限縮七都自然人第二戶房屋限貸7成，葉凌棋認為對新成屋或預售屋市場的影響有限。他分析，信用管制是針對個人，而非家戶，因此同一戶籍中的其他成員，例如子女或配偶，仍可申請貸款；此外，第二屋的預售購屋者在交屋時雖需多準備1成自備款，但也會有建商提供貸款補足差額，且多數的預售屋在交屋前，仍有充裕時間進行財務分配或換約至二等親名下。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲（國泰金控提供）

國泰金控公布6月國民經濟信心調查指數，景氣現況樂觀指數回升至-1.9，且展望樂觀指數上升至5.5，創 17 個月以來新高，而買房意願指數也上揚到-49.1，回升至2022年3月以來高點。

國泰金控表示，民眾景氣展望樂觀指數回揚，大額消費意願亦走升，根據國發會最新公布的 4 月景氣對策信號維持藍燈，同時指標續跌，領先指標則微揚。

統計資料顯示，51%民眾預期 2023 年經濟成長率在 2%以上，87%民眾預期通膨高於 2%，而對於 2023 年台灣經濟成長率的平均預期值為2.1%，較上個月的 2.0%高，更有有 51%的民眾認為 2023 年經濟成長率會在2%以上。

▲（國泰金控提供）

股市部分，由於調查期間財報數據優於市場預期，且 特定產業題材發酵，投資人交易熱絡，國際主要股市震盪偏升，6月調查結果顯示，民眾對於 台股的樂觀指數明顯走高至17.7，風險偏好指數上升至13.7。

另外至於民眾對於影響今年台灣經濟成長與台股走勢的主要因素調查，有36.3%民眾認為最主要的影響因素是「高通膨壓抑全球需求」，30.5%的民眾表示「全球景氣衰退」是重要關鍵，10.1%民眾認為是「美中關係緊張」，9.4%民眾則覺得是「美國銀行風險持續惡化」。整體而言，近3分之2比例民眾認為全球需求及景氣動向為影響今年台灣經濟成長主因。

文／陳曼羚

基隆市七堵區姜子寮「集村農舍」即將完工，已向市府申請使用執照，引起地方諸多質疑，不僅該農舍像豪宅，廢水汙染及水土保持尤須關切。市長謝國樑會勘後表示，該案雖是合法開發但不合理，如果在自己任內申請時，不會核發建照，未來將嚴格審查水保及垃圾清運計畫，才可核發使用執照。

政府鼓勵以集村方式興建農舍，並給予獎勵及必要協助，根據《農業發展條例》第18條第1項規定，在2000年1月4日之後取得農地的農民，經過主管機關核定，可申請興建集村農舍，且該農地應確實供農業使用；至於在該時間前取得農地者，根據同條第3項規定，可依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍，又《農業用地興建農舍辦法》第3條要求，申請人應為農民。

據報載，姜子寮集村農舍為基隆市第一批依《農業發展條例》興建的農舍，20多年前由中研院、大學學者及行政人員等500多人集資購買山坡地，自力造屋打造庭院式家園及農業園區，期間陸續申請各事件照，之後申請「集村農舍」獲准，興建地下1層、地上3層房舍的「學人山莊」，即將完工的第二期共20棟。

謝國樑：過程合法，但不合理

謝國樑指出，姜子寮集村農舍案建照審議，過程合法，但不符合目前的水土保持觀點，一旦發生天災致當地居民受困，仍需政府協助救援。謝國樑說，基於市政穩定的前提，他只能苦笑。

住戶代表認為，該農舍依當時的農發條例合法興建，發照前已向環保局提出相關計畫，有完整汙水回收分解技術、委外垃圾清運等方案。議員蔡旺璉指出，上屆市議會決議做出3點決議，要求農舍在取得使照前，一定要達到汙水排放不得汙染泰安溪、解決垃圾清運及改善交通動線，他要求市府及開發單位務必要確實執行。

基隆市府都發處表示，核發使用執照許可前，將邀集相關單位辦理現勘，逐一檢視各項開發計畫，未來如符合規定並核發使照後，仍會對農舍使用狀況定期派員稽查，並與相關單位、專家學者組成稽查小組，依農業經營計畫定期檢視土地是否依規定作為農業用途。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

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中央銀行公布5月五大銀行新承做房貸金額624.81億元，月增156.67億元，增幅33.5％，年減61億元，減少8.9％，新增房貸利率再上升至2.101％，續創2009年1月以來、14年2個月新高，房貸族壓力續增。央行官員表示，6月央行未再升息，後續新增房貸利率波動取決於個案條件，預料會在區間內變化，但不會受升息幅度影響。

五大銀行5月新承做放款加權平均利率1.861％，其中，最受市場關注的新增購屋貸款，金額逆勢成長至624.81億元，創今年以來新高，月增156.67億元，而利率則再上升至2.101％，前高為2008年12月金融海嘯時期的2.523％。台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行，合計房貸放款市占約近4成，一向是觀察房貸市場的風向球。

央行官員說明，金額上升主因5月工作天數較4月增加6天，承辦貸款案件增加不少，若從六都建物買賣移轉棟數來看，5月較4月大增33.7％，房屋移轉後，也會影響購物貸款增額。

觀察房市價量變化，整體呈現「量縮價緩漲」。5月六都移轉棟數年減幅則為6.35％，又以台北市年減16.79％最大，其次為台南市減幅達12.58％：六都前五月合計年減幅達21.38％。再就房價變動方面，根據信義房屋的房價指數（中古屋），5月雙北市合計年增幅放緩至0.81％，整體來看房價漲幅維持走緩趨勢。

至於6月央行未再升息，這波房貸利率揚升是否已到頂。官員指出，多數銀行指數型房貸採月指標利率，因此大多在升息後，也就是4月反映利率變化，少數在5月調升；而6月未再升息，後續不會受到升息幅度影響，這點是明確的，但仍會受個案條件影響，利率仍會在區間起伏。

另，央行6月祭出第五波選擇性信用管制對房市影響，官員認為，房市成交量受到影響因素很多，目前市場看起來都是保守觀望，加上總體經濟影響，下半年景氣預期會回溫，也將影響到民眾購屋慾望、需求是否拉抬等，目前很難直接說央行新管制，就會直接把交易量打下來。

其他放款方面，官員指出，本月僅資本支出貸款金額呈現下滑，月減56.08億元，主因銀行承作企業大額資本支出放緩，也多少反映出口衰退影響到投資資金需求；而周轉金貸款月增1,403億元，則是因前三年所得稅申報期間為兩個月，今年回歸正常，5月因應繳稅需求，週轉金需求因而提高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲專家表示，下雨天反而是看屋的好時機。（永慶房屋提供）

夏至到來，午後雷陣雨反而是看屋好時機！房產專家表示，雨天看屋不僅可趁機觀察社區及房屋周邊區域的環境維護品質，還能檢查房屋有無滲漏水情形，永慶房屋客服中心資深經理陳繼先，也整理雨天看屋攻略，從裡到外完全檢查。

由外而內 地方排水、社區維護一次看

陳繼先表示，雨天看屋可以觀察該區域路段、社區空間及房屋內部是否有排水不佳、積水未處理等情形，也能同步檢視是否可能有屋主自己也未發現、及未告知的滲漏水狀況。

舉例來說，大雨後的道路容易散落枝葉，若是街道排水系統良好或區域落葉清運速度快，代表該區域路段維護品質相對良好；尤其對於地勢較低窪的區域、或位於山坡上有高低落差之社區，也能觀察大雨時是否存在容易淹水的問題。

而走進社區後則要留意公共空間，如頂樓、地下室，都是常見積水地點，樓道與梯間的窗戶若老化未修補也可能出現滲水，能從中觀察到社區的管理品質，另外，也可留意本身建物外牆磁磚是否有明顯龜裂或剝落未修補之情形，避免長時間之下，可能存在滲水進入建物室內的情況。一般而言，公共空間的修繕應由社區公積金或住戶依持有比例分攤費用，若是屋齡較高或戶數不多的公寓，也可能無管委會及社區管理人，對住家公共空間維護要求較高的購屋族，可將未來修繕問題一併考量。

滲漏水成因多 小心屋外水氣侵入室內

陳繼先指出，雨天看屋可觀察有無屋外雨水氣滲入室內的狀況，台灣氣候潮濕多雨，使房屋滲漏水的成因多，撇除牆內水管老舊破裂、廚房浴室的防水層年久失效等內部漏水問題，若是偶遇大雨，則能確認有無房屋外牆裂縫處、窗戶膠邊老化處、不同建材交接處及增建處等，是否有滲水情形。

陳繼先建議，民眾在屋內可多加留意天花板、窗邊是否有水漬痕跡，同時注意牆壁表面有無不規則的漆面粉狀隆起、油漆脫落或壁紙捲曲變色情形，還可以用手觸摸有無未乾水痕。如果有陽台外推、頂樓加蓋、一樓平台增建等其他增建，接縫處也要觀察有無漏水跡象。

若是雨天不方便出門，也能選在風雨平息後隔日再去看屋，陳繼先表示，房屋若有滲漏水情形，多會留下水痕、水漬等痕跡，不會在一兩天內馬上消失。

針對房屋漏水問題，陳繼先表示，部分房仲提供「房屋漏水保固」，符合保障期間及範圍內的滲漏水，就可獲得保固修護。然而，要注意保固是否有屋齡限制，才不會讓自身權益平白損失。

永慶表示，永慶房屋擁有業界唯一「無屋齡上限」漏水保固，買家若發現有簽約時未告知的漏水問題，在交屋日起6個月內，有賣方應負責而未負責之情況，提供主建物範圍內、最高30萬的保固額度，超過1萬元以上、31萬元以下的部分，買方只須負擔1萬元，為購屋再添保障。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在房市明顯降溫之際，央行是再度出手打炒房！雖然決議這次不升息，但卻針對六都、新竹地區，採取第二戶貸款上限7成措施。專家憂心，信用管制恐使部分換屋族的購屋計畫被打亂，政府打炒房沒打到投資客，反而懲罰到有自住需求的換屋族。

房貸族張先生:「我在內湖買房子，因為工作就在內湖，那時候就跟家人看了之後，就先找比較低總價大概，可能一千五百萬左右的一個物件，然後我先入手這樣子。」

上班族張先生，兩年前在北市內湖，買下室內坪數20.6坪1500萬的中古屋，但房貸利率，在過去一年節節升高，讓他越來越吃不消。

房貸族張先生:「 那近期央行一直升息，的確是每個月的一個貸款金額就提高，所以對自己本身在金流上的理財上，就會特別在有一些變動，壓力上確實也會比較多一些些這樣子。」

張先生當初貸款1千萬，選擇用30年期房貸，以今年四月份五大銀行平均房貸利率2.08％來算，每月還款3萬7363元，比升息循環前，增加3433元，一年下來就要多繳約4萬多塊，是不少人一個月的收入。房貸一背就30年，該如何減壓?專家建議，申請寬限期、拉長房貸年限，或轉、增貸的方式，都可以緩解燃眉之急。

不動產專案執行經理黃登暘：「第一個就是說增貸的方式，增貸的方式，然後再來第二個就是申請寬限期，寬限期。再來就是你原本貸二十年的，那也可以建議客人就是，貸款到三十年的年限，要不然就是再轉貸。因為每各家的銀行，給祭出的利率條件不太同，所以我們都有時候會建議客人，以你的就是資金的條件，你可以去找一些其他的銀行，他們可能利率會給你比較低一點。」

房價高漲，房貸利率也已經突破2%關卡，但薪資卻沒漲，民眾購屋負擔的能力受限，央行再度出手打房，祭出第5波房市管制。

記者劉彥萱：「台灣房價漲不停，隨便一間就動輒千萬元，高房價讓房貸族的每月還款金額，愈繳愈多。所幸本季央行暫緩升息，但卻採取第二戶貸款上限七成措施，這恐怕會使部分換屋族的購屋計畫，被打亂。」

央行針對六都、新竹地區，第二戶限貸7成，以雙北來看若換屋族要以小換大，總價兩千萬，只能貸七成，與原先貸八成相比，就得再多出兩百萬元，對真正有需求的換屋族，造成不利影響。專家表示，政府打炒房感覺沒打到投資客，反而懲罰到有自住需求的換屋族。

不動產智庫執行長何世昌：「大部分買第二戶的民眾，都屬於小換大的換屋族，就是一般年輕夫妻，他平常年輕的時候，可能買了一個小房子，那生了小孩，小孩大了之後，需要換大房子，才會去買第二戶，如果說到了交屋的時候，要求說房貸上限只能申請七成，對於這個換屋族來講，自備款的負擔，就變得非常的大，因為這種換屋型產品，它的總價通常比較高，通常高達兩千萬到三四千萬左右，所以我們不排除，接下來這個選擇性信用管制上路之後，會有部分的這個換屋族，他臨時籌不出這個頭期款，他在預售屋交屋之前，就會把自己的房子，選擇換約賣掉，因此接下來可能會有一波下車潮。」

不動產企劃研究室執行總監徐佳馨：「會建議在這段時間購屋的民眾，如果名下還有其他的房貸的話，可能必須在簽合約上面，加註一些特殊的規避的條款，避免未來因為貸款違約，而得要去賠償訂金。」

這項打房令，對資金有限的換屋族來說，恐讓違約率提升，因此若是有意換屋的民眾，可以用配偶名義，購屋申請房貸或是先賣後買，來爭取較好貸款條件。

不動產智庫執行長何世昌：「因為台灣的這個婚姻財產屬於共有財產制，所以不管登記在誰的名下，大家都是各自分一半，所以沒有影響。那第二種方式，就是把房子登記在小孩子，子女的名下，不過這個會有贈與稅的問題，大家要特別的小心。第三種是先賣後買，但是先賣後買，也不是每一個家庭都適合，如果你是你有家裡，有學齡兒童，而且他就讀的是額滿學校的話，把房子賣掉，就會喪失戶籍，所以這個要特別注意一點。」

央行在房市轉冷之際，再次出手管制房市，但是否開錯藥方，打不到投資客，反而讓中年換屋族的打擊，來得更大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】