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當台股加權指數衝上兩萬七千點歷史高位，市場一片歡騰，卻有另一個冷靜的現實正被掩蓋，扣除電子與金融股的「未金電指數」已從高點下跌超過2600點。這個看似專業的指標，反而更貼近多數台灣人的投資現況。當全球供應鏈重組與政策風險加速電子業波動時，這場資本市場的狂歡，與普通民眾的財富增長之間，存在著明顯落差。

翻開歷史資料，2015年2月未金電指數為11689點，十年後僅升至13431點，累積漲幅約15%。同期間，加權指數卻從萬點一路飆升至兩萬七千點，數字背離程度驚人。更值得注意的是，未金電指數曾在2024年創下16043點高點，隨後逆勢下跌2612點，凸顯台股榮景背後的結構性風險。

這種背離反映出台灣經濟過度集中於電子產業。當AI與半導體產業推動台積電等電子股狂飆時，傳統產業如水泥、塑膠、紡織、食品、機電與營建等企業卻在景氣寒風中掙扎。對未持有電子股的投資人而言，這場市場盛宴不僅看得到、吃不到，甚至可能因資金排擠效應而面臨資產縮水。

分析師指出，未金電指數正是多數台灣股民長期持有的標的，當指數自高點回落超過16%，意味著大部分傳產股投資者的資產正持續縮水。與新聞標題上光鮮的兩萬七千點形成鮮明對比，也提醒投資者「眼睛要向內看」，而不是盯著大盤。

全球政策面也增加不確定性。川普政府鼓勵製造業回流、重組供應鏈，動搖了台灣電子產業基礎。短期內龍頭企業仍具競爭力，但長期而言，台灣在全球電子供應鏈的核心地位正受到挑戰。資本市場榮景或許只是泡沫，真正的經濟韌性仍待檢驗。

這種結構性落差對房市同樣具有深遠影響。當媒體報導台股創新高，部分民眾容易以為全民財富同步增加，進而在房市過度樂觀。然而，未金電指數的疲軟，更真實地反映了傳產與內需型產業從業者的財務狀況。金融專家提醒，房價可能因電子新貴推升而偏離基本面，而收入停滯的傳產族群則承受購屋壓力，形成「一個台灣，兩個世界」的現象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

輝達（NVIDIA）在台灣設立總部一案卡關多時迎來轉機。台北市副市長李四川 10 月 12 日表示，市府將於 13 日正式發函給新光人壽，啟動「共同合意終止契約」程序，盼能收回北投士林科技園區（北士科）T17、T18 基地，為輝達總部重返台北掃除障礙。

台北市長蔣萬安強調，市府將「盡一切努力爭取輝達留在北市」，並責成相關單位積極推動談判。北市府 12 日上午也召開「北士科地上權轉移案」記者會，對外說明最新進展。（首圖圖源：北士科官網）

北士科地上權糾紛成輝達卡關主因

輝達原預定在北士科 T17、T18 基地設立台灣總部，但該地已由新光人壽取得 50 年地上權。依合約規定，新壽需在取得使用執照後才能轉移地上權，但輝達希望自行興建大樓，而非承接既有建物，導致雙方合作陷入僵局。

李四川指出，市府理解新壽董事長魏應充的顧慮，擔心提前解約恐被質疑「背信」。因此北市府將主動發函提出「合意終止契約」方案，若新壽有合理條件，市府會依法協商、報議會編列預算補償相關費用。

T12 基地成替代方案，輝達尚未表態

雖然北市府積極推進解約程序，但輝達尚未正式表態是否重新採用 T17、T18 案。綜合媒體報導，北市府已釋出「T12 基地」替代方案，該地產權單純、交通便利，被視為最具彈性的選擇。若輝達接受新地點，將可避開法律糾紛，加速設廠落地。

整體而言，輝達若順利留在北市，北士科將成為台北科技發展的核心樞紐，房市與產業發展都將邁入新階段。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

市場對房價走勢的觀點多元，近期有專家預估不會崩盤，還斷言只會修正10%到15%，這項說法令購屋族感到不開心，就有民眾質疑上述觀點「不切實際」，並且試算以貸款85%購屋，倘若遇到房價下修15%，不僅頭期款血本無歸，甚至還得倒貼仲介費與稅費，對此房地產部落客「賣厝阿明」直言，購屋族面臨「賠了夫人又折兵」的困境，正是當前預售屋市場最真實的寫照。

預售屋買家困境

阿明在臉書粉專發文表示，根據房產業者試算，如果購買2000萬元的預售屋，貸款85%即1700萬元，自備款300萬元，當房價下跌15%，房屋價值僅剩1700萬元，此時若因個人財務壓力必須出售，不僅300萬元自備款全數蒸發，還需負擔約4%的仲介服務費（約68萬元）與相關稅費，總損失逼近400萬元，可見網友的擔憂其來有自，「這種『資產變負債』的狀況，正是預售屋買家最恐懼的噩夢。」

根據阿明說法，這波房市調整恰好碰上全球升息循環與經濟放緩的雙重壓力，許多在2023~2024年房市高點進場的預售屋買家，正面臨交屋前的資金壓力測試，當寬限期結束本利攤還的壓力湧現，一旦加上房價修正，恐將引發一波「獲利了結變停損出場」的賣壓。

市場專家盲點

阿明指出，專家們提出房價溫和修正的預測，建立在幾個關鍵假設，分別是低違約率、剛性需求支撐、建商惜售，但這些假設面臨挑戰，包括銀行業者統計顯示，2024下半年以來預售屋貸款的延滯率已出現微幅上升，雖然整體數字仍在可控範圍，但個案性的財務壓力正在累積。

根據他的說法，這波預售屋買家中有相當比例是投資客與首購族，投資客著眼於預售期間的槓桿操作，首購族則是被新青安貸款吸引進場，當市場反轉向下，這兩類族群的風險承受能力最為脆弱，可能成為市場最先鬆動的環節。

歷史教訓與當前差異

阿明提到，對比2016-2018年的房市修正，當時主要是投資客退場與供給過剩導致價格調整，反觀當前環境更加複雜，包括全球經濟不確定性、央行持續升息、打炒房政策發酵，以及營建成本居高不下，形成一種「成本撐住房價，但需求無力承接」的僵局。

他還引述房產業者說法，部分重劃區已出現投資客「平轉」求售的案例，只是數量尚未形成氣候，但若市場信心持續疲弱，這些個案可能如滾雪球般擴大，最終恐衝擊整體價格體系。

政策面的兩難

阿明指出，政府部門陷入兩難困境，一方面要維持金融穩定，避免房市硬著陸，另一方面又要實現居住正義，讓房價回歸合理水準，這種「既要又不要」的政策矛盾讓市場陷入不確定性，儘管央行近期頻頻示警，並要求銀行嚴控貸款成數與寬限期，但預警措施能否抵擋市場趨勢仍待觀察。

他總結表示，部分專家對房價提出10~15%修正預測，或許是基於總體經濟模型的理性推估，但對個別預售屋買家而言，這是生死存亡的關鍵數字，與其糾結於預測準確度，不如務實做好風險管理，建議保留至少24個月的周轉資金、審慎評估未來收入穩定性、避免過度槓桿操作。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市冷風吹不停，但戶長卻變多還變年輕？台灣房屋根據內政部不動產資訊平台資料，統計全國與六都的戶長人數及平均年齡，今年Q1全國戶長人數突破971萬人，與去年同期相比，暴增近45萬人！房價相對高昂的六都，戶長人數也全面成長，其中以新北市增加8.2萬人最多，台北市僅增1.4萬人，居六都之末。

而過去隨高齡社會來臨節節攀升的戶長平均年齡，則終止上揚逆勢回春！今年Q1全國戶長的平均年齡比去年同期少了0.25歲，六都當中，以台中市變年輕的程度最明顯，少了0.46歲，台北市則是唯一持續老化的都會，今年Q1戶長平均年齡，較去年同期微增0.14歲。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，全台戶長變多變年輕，近年的三大政策是關鍵。首先是「新青安助無殼成家」，新青安政策的相對低利、拉高額度與延長年期，提升了無殼小資族進場籌碼，且新青安在打炒房的大環境下，仍受政府保障，累計新青安上路至今，撥貸戶數已超過13萬戶，讓不少青年從無殼蝸牛晉升為有房屋主，也使屋主平均年齡返老還童。

再者，「囤房稅促開枝散葉」，囤房稅2.0於2024年上路、2025年開徵，使多屋族的持有稅負明顯增加。由於囤房稅2.0需本人、配偶或直系親屬實際設籍，才能享有自住優惠稅率，因此不少多屋家庭便「開枝散葉」，將子女戶籍遷到原本未設籍的住宅，催生出許多「幼齒戶長」，帶動戶長人數增長並拉低平均年齡。

還有「社宅租補帶動分戶」，近年政府積極推動社會住宅及租金補貼，因申請社宅需檢視本人、配偶、戶籍內直系親屬的房產及所得條件，所以不少對社宅需求高的小資青年，便選擇「獨立自主」與父母分戶；另外租金補貼擴大辦理，分租型的套雅房亦可申請，單身青年補貼還有加碼，鼓舞許多邁入成年的學生獨立租屋分戶設籍。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台北市的戶長人數增加較少，戶長的平均年齡也持續老化，主要是因首都的房價水準高居全台之冠，即使有新青安相助，小資青年仍難在首都落地生根，導致北市雖有大量青年就業，但購屋時多半選擇「脫北」轉往新北、桃園等地，使台北市的戶長人數增幅受限，屋主結構也更偏重於所得較佳的中高齡族群。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，9月初的新青安排除水位之外，以及換屋族切結期延長兩利多，加上傳統928檔期的話題激勵，本被期待是否振作信心而帶動房市，如今看來績效不如預期，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數各為11.7組與0.7組，分數設定上還是落在最低區間，也就是低無可低的狀態，僅以品牌話題案、相對平價案能攀上單周20組的賞屋量，或是有2組以上的單周成交量，否則不乏案場鴉雀無聲，月底的連假反饋更是等無人。



出於買氣依舊維艱，待售建案數量在1400多案的高水位，等同疫情階段，除了去化不易之外，928檔期新案進場又是賣不完仍補貨的情勢，賣壓不難想見，當中以新竹地區增量稍多，買盤興致弱、房價高、量體不小等因素均造就數據攀升。



供給方面走多，主因當然是邁入檔期階段，惟9月的預售推案量為400多億元，雖不比房地合一稅首波實施之際窘況，卻較疫情時期更慘烈，只比8月增80多億元，既使今年928檔期預估量已然保守，恐怕還是有所延推，實際情形呈現落漆，指標案為新北市新莊區的春城建設案，量體約為80億元，其餘推案都在50億元以下，量體稍具看頭的有新北市土城區40億元案量的松陽建設案，與20多億元的新北市鶯歌區、桃園市中壢區的國華、鴻踞建商新案。

 

新成屋戶數為200多戶，較前月增100多戶，以台北市萬華區的瓏山林新案推出60戶為多，新成屋在早已規畫興建下，更難說延就延。



不見跌勢的房價已非新聞，開價與成交價還在1成以內的空間，冷氣團籠罩下卻在新北市中和區、新店區都有今年推案創區域新高的揭露，市場也看好台北市北士科新案價碼再攀高，房價雖喊貴但出價很認份，若以降息趨勢或明年選舉有政策紅利的可能性，要是沒有更多政經意外，著實無法看衰房價表現。



陳炳辰指出，第4季是否有所期待狀況不明，台北市松山區與南港區、新北市林口區、桃園市龜山區、新竹地區的竹北市都有指標案糾結推案進度，影響所及乃北台灣全年推案量有無跌破兆元的慘況，如果買氣與政策仍沒有一定程度打開僵局，要見到年底拉尾盤機率將相當渺茫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「圖利疑慮根本是假議題，現在只剩誰要先低頭！」隨著內政部正式備查北市府法規，輝達台灣總部案的法律障礙已然清除，但台北市政府與新光人壽的百億角力卻陷入最後僵局。賣厝阿明直言，這場被政治包裝的商業談判，真相是「三方都在找台階下」，而輝達在川普保護主義下的全球布局考量，才是決定台灣能否留住AI晶片龍頭的關鍵。

法律紅線消失後的權力真空

內政部長劉世芳9日正式表態，台北市政府在法規運用上「已無太大困擾」。這紙公文等於拆除了北市府最大的「圖利障礙」防護網，原本可以躲在法規後面的市政府，現在必須正面對決商業談判的本質。

賣厝阿明犀利分析：「當法律不再是不能做的藉口，做不做就變成了選擇問題。」他點出，現在的局面已經從「能不能辦」轉向「願不願辦」，說穿了就是誰該在107億解約金讓步的問題。

新壽股東壓力VS市府政治算盤

「別再相信什麼相忍為國的神話！」賣厝阿明直言，新光人壽面對龐大股東壓力，直接將已投入40億元成本加上未來50年租金收益的預期損失，拒絕市府提出的40億解約方案。而北市府也給了絆子，希望在「新新併」即將完成的時間壓力下選擇讓步。

輝達國際棋局與台灣困境

就在台北市政府與新壽僵持不下之際，輝達已悄悄啟動B計畫。經濟部證實接到輝達委託，盤點全台適合土地，財政部國產署更端出台北市松南營區、新北林口、台南平實營區等5處備案。各縣市也紛紛伸出橄欖枝，高雄市長陳其邁更喊出「換一條路，高雄會是不錯的選擇」。

賣厝阿明提醒，輝達的考量早已超越地方層次。「在川普要求台積電50%產能移往美國的保護政策下，輝達必須思考地緣政治風險。」他分析，輝達在台灣設總部不只是房地產選擇，更是全球戰略布局的一環。「如果輝達評估後認為台灣在美中對抗中風險過高，再優惠的土地條件都可能徒勞無功。」

北士科成政治面子工程

「輝達如果沒在北士科，你要那些進場的滿朝文武跟黎民百姓情何以堪？」賣厝阿明語出驚人地指出，這場總部爭奪戰早已從經濟議題升級為「政治面子工程」。他形容，現在各方人馬為了自身利益想盡辦法「情勒市府」，用盡一切手段要市府把輝達留在北士科。

「從中央部會到地方政府，從立法委員到地方民代，每個人都把輝達總部當成自己的政績宣傳。」阿明直言，當投資客早已進場卡位、建商狂推預售案、周邊土地價格翻漲，現在說輝達不來了，「這些既得利益者豈不是要集體崩潰？」

他更點破殘酷現實：「那些早就買好周邊房產的『滿朝文武』，那些被建商話術吸引進場的『黎民百姓』，現在全都眼巴巴等著輝達來當救世主。」這種集體期待形成的龐大壓力，讓輝達落腳北市科案幾乎沒有回頭路。

現在需要的是政治智慧，不是法律見解

賣厝阿明觀察，中央的積極表態某種程度也是在為北市府鋪設下台階。當行政院跨部會明確表態「都會幫忙」，等於為北市府提供了政治保護傘。輝達事件已進入最後倒數。在10月24日輝達給出最終答案前，台北市政府與新光人壽必須找到彼此都能「優雅下台」的方式，到底結果如何，就讓我們一起期待最終結果。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌9日公布調查顯示，今年房市「928檔期」旺季不旺，北台灣僅有部分品牌建商、話題指標案、或開價相對平實的新案，每周賞屋達20組以上、成交量達2組以上，多數案場仍「等嘸人」。若接下來無新的政策激勵，今年全年推案量，恐將面臨1兆元保衛戰。

代表北台灣都會區預售新案市場概況的「住展風向球」，9月未隨檔期效應回溫，燈號維持衰退的黃藍燈，分數是35.6分，維持8月水準。

住展發言人陳炳辰分析，9月初的新青安排除銀行法72-2條房貸水位之外，及換屋族切結期延長二利多，加上傳統928檔期的話題激勵，本被期待能提振房市，如今看來效果不如預期。

觀察指標案的每周平均來客組數、成交組數，分別為11.7組與0.7組，仍在相對低檔水準，僅有品牌話題案、相對平價案，能攀上單周20組賞屋量，或是有2組以上的成交量，否則不乏案場鴉雀無聲，月底的928連假更是「等嘸人」。

待售建案數量方面，調查顯示，約在1,400多案的高水位；其中，以新竹增量稍多，買盤興致弱、房價高、量體不小等因素均造就數據攀升。

供給方面走多，主因是邁入928檔期，推案量放大；惟9月的預售推案量為400多億元，雖不比房地合一稅首波實施後的平淡，卻較疫情時期更慘烈，只比8月增80多億元，既使今年928檔期預估量已然保守，恐怕還是有所延推。

陳炳辰指出，第四季是否有所期待，目前尚不明朗，台北市松山與南港、新北市林口、桃園龜山、新竹的竹北，都有指標案等待登場，影響所及，北台灣全年推案量能否守住兆元關卡，將是觀察重點；如果買氣與政策仍沒有一定程度打開僵局，要見到年底拉尾盤，機率將渺茫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在住宅市場不景氣，銷售風險提高下，商仲業者觀察，建商購地策略轉向精華區、投入更多都更及危老改建，也布局更高比例的商用不動產產品；此外，為了降低風險、擴大規模，多家開發商聯手代銷業者共同結盟購地推案，成為新趨勢。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，過去幾年不少建商大力投入在起步階段的新興重劃區，土地取得難度低，在景氣多頭階段通常更具創價潛力、回收快、毛利高，但隨著房市風向轉變，後市不確定性大增，建商逐步轉向銷售風險較低的精華地段，以及融資相對寬鬆、資金風險較低的帶建物改建的都更，或是危老重建。

同時，也有愈來愈多開發商打團體戰，代銷龍頭海悅國際近年即與達麗、墣永、亞昕、耕薪等開發商，共同取得土地或開發案聯手。

愛山林也分別與北基國際、宏匯集團取得高雄土地、台電都更案，除了考量降低財務與銷售風險，擁有代銷業銷售資源，也有利於後續銷售加分。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高雄美術館特區與緊鄰的農16特區，並稱高雄豪宅重鎮，由於擁有43公頃的美術館園區、輕軌捷運，成為移居選擇，因面積廣大，又被房地產市場細分為「北美術館」和「南美術館」生活圈，其中，「南美術館」生活圈中古屋的市場，在央行連續祭出打房措施之後，區內房價已有鬆動5％到10％的空間，主力成交產品，則以總價2,000萬元包括平面車位的大樓住宅，最受青睞。

永慶不動產高雄美術願景加盟店店東表示，高雄美術館生活圈屬面積151公頃的44期重劃區範圍，內有面積達43公頃的美術館園區，是區內民眾休憩重心之一，也因高雄市立美術館位於此，吸引高雄各區、甚至外縣市民眾朝聖。

葉誌螢指出，在寸土寸金的高雄美術館特區內，透天產品既貴又稀少，超過8成以上，都是大樓產品，過去都以80坪以上的大樓產品為主，但因房價高漲後，近來吹起「小宅」風，除三房和四房產品，也擴大到兩房產品。

他說，由於美術館生活圈範圍廣大，房地產市場將之細分為「北美術館」和「南美術館」生活圈，其中「南美術館」生活圈中古屋的預售、新成屋，開價已站穩每坪55萬元以上，1～5年新古屋則每坪介於43萬元到55萬元間，5～10年的中古屋也在每坪40萬元上下。

葉誌螢指出，自去年9月19日，央行宣布第七波信用管制政策後，「南美術館」生活圈跟其它區域一樣，買氣及成交量大減，成交量約只有前年一半左右，許多中古屋屋主在委售過程中，因難成交，在撐了一年後，屋主售價有「放軟」跡象，價格下修幅度介於5％到10％間，近二個月更明顯。

不過，價格下降，成交速度雖比以前快了一些，但因買方期待降價幅度能夠更大，市場仍存觀望氣息。

葉誌螢表示，目前「南美術館」生活圈，以總價2,000萬元、包括平面車位的大樓住宅產品最受青睞，是成交主力，而50到60坪的新古屋，總價都已超過3,000萬元，成交較難，80坪以上、總價超過4,000萬元的好宅，困難度更高，成交情況比兩年前還要辛苦。

但葉誌螢強調，「南美術館」生活圈因擁有大片綠地、區位環境優良、輕軌環繞，仍是高雄市購置住宅的精華區所在，加上中山國小、七賢國中等明星學校的剛性需求，此一商業行為相對低度的高級住宅區，仍是南高雄居民、外縣市白領階級，移居的主要選擇之一，即使在地的「美術館民」，有意購買第二間房時，也常以美術館生活圈為優先選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】