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房市買氣冷，六都前三季家戶購屋比全面下滑，其中桃園、高雄創歷年最低，新北市追平近十年最低紀錄，台北、台中、台南皆為近十年次低水準，全台房市受挫程度嚴重。

台北市前三季家戶購屋比僅1.6％，每百戶家庭僅1.6戶購屋，台南、高雄也未達2％，六都中最高的桃園市也僅3.1％，居次的是台中市2.7％，不過與近年同期相較，都有一段不小的落差。

大家房屋企研室主任賴志昶分析，今年受打房與限貸壓力影響，自住族群轉趨保守，購屋比同步下滑，市場觀望氣氛濃厚。

賴志昶表示，雙北房價高漲，首購族購屋壓力極大，即使有新青安政策助攻，市場仍難回到過往熱度；桃園市雖長期受惠軌道經濟與「脫北者」移入，但在房市全盤趨冷下，整體買盤還是受大盤衝擊，創十年來最低；中南部都會區受惠重大建設、科技產業進駐等議題，疫情後房價漲勢兇猛，但房市翻轉態勢明確，投資與置產族群全面退場，導致房市買氣進入修正期。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，六都購屋比創下十年來的低點，顯示市場已進入空頭，正式進入休整期；未來隨著高房價、限貸與政策的三重夾殺，至明年初買氣難以回神。惟目前在一片房市低迷時，有較大議價空間，自住型買方可趁盤整期，觀察價格掌握最佳進場時機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房貸利率走揚，買不起房的需求留在租屋市場或轉進租房市場，推升房租再創新高。據主計總處2025年9月消費者物價指數，房租類指數達109.27，再刷新高，月漲幅0.11％、年漲幅2.14％，累計自2023年8月以來，已連續25個月年漲幅達2％以上，寫下連續20個月房租類指數攀升的新紀錄。

租屋市場另一個熱門話題，即內政部租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案已通過，將保障租期三年，並限制房租漲幅不得超過當月主計總處公布的房租指數年增率。而依房租類指數年漲幅2％以上成為常態的趨勢下，若依每月租金10,000元推估，未來漲租空間最高將不到200元。

近年住宅租金不斷攀升，主因包括房東持有成本和稅賦不斷提升，物價和工資上漲，市場供給和需求結構使然，租賃市場逐漸透明化，買房貸款利率提升，及房市買氣轉為清淡、部分住房需求留在租屋市場或轉買為租需求增加等。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，雖然房市降溫，但住宅租賃需求並未減少，甚至住宅租金已與消費者物價指數走勢、房價走勢，愈來愈脫鉤，主因與房東轉嫁稅賦、升息成本推升有關，在政府推動租金補貼政策以減輕租屋者負擔之際，恐將出現補貼愈多、房租愈貴的循環，短期內租屋市場可能仍高溫難退。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

自去年下半年房市新信用管制衝擊市場，全台房市急速降溫，依據內政部不動產資訊平台揭露，今年第一 季全台買賣契約價格平均總價為 1328 萬元，相較於去年同期的 1349.7 萬元微幅修正 1.6%，而各縣市的房價表現，基隆市則異軍突起，近一年來平均總價從 623.5 萬元攀升至 757.8 萬元，漲幅高達 21.5%，相較之下，漲幅第二的桃園市僅上漲 4.9%。

對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，當前房市呈現「有撐則穩，過漲則修」的分化格局，具備人口、產業與建設題材支撐的區域，房價得以維持平穩甚至微幅上揚；相反的部分利多提前反映、但實質建設尚未到位的地區，在此波市場修正中則率先回調。

觀察近一年全台平均購屋總價漲幅最多的前五大縣市，北北基桃生活圈中的基隆與桃園，因房價較雙北親民，近年來吸引了不少有預算考量的外溢購屋人口，進而帶動區域房市交易量能的提升。而嘉義、新竹、苗栗等地，則受惠於科技產業題材發酵，在就業人口紅利的支撐下，房市依然保持穩健成長。

對於一枝獨秀的基隆市，中信房屋基隆微笑台北加盟店店長劉展麟表示，基隆核心優勢在於房價基期低，根據內政部統計，今年第一 季。基隆市的房貸負擔率僅 27.11%，是全台房貸負擔最輕的地區。儘管近年房價有所上漲，但基隆仍是北北基桃生活圈中少數能見到每坪成交價還落在 1-2 字頭的區域。

同時，再加上 TPASS 通勤月票上路後，也讓北北基桃生活圈變得更加緊密，因此近年來到基隆買房的雙北外溢人口越來越多，並同步帶動了區域房市交易量能的走揚。另外，目前基隆新案平均行情已站上 4 字頭，部分指標案甚至上看 5 字頭，新建案的上漲也成為推動整體平均房價走揚的重要動能。

劉展麟指出，當前房市面臨的最大挑戰就在於「貸款難」，在此背景下，投資客與置產客大量退場，換屋族也因貸款問題轉向觀望，使得在貸款條件上較具優勢的首購族成為市場主力，基隆房價相對親民，本就是首購族的熱門選擇，因此受市場波動的衝擊相對較輕。

展望未來，房仲業者指出，基隆捷運計畫、基隆市港再生標竿計畫、貨櫃遷移計畫等等，都讓基隆房市前景充滿想像空間，建議有自住需求或打算長期持有的購屋民眾，不妨趁當前市場降溫、屋主心態放軟之際，積極看屋，大膽出價，把握入市良機。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

百戶之中，僅剩一戶在買房。根據住商機構彙整六都民政與地政資料顯示，今年各大都會區前3季家戶購屋比全面探底，北市僅1.6%、新北2.0%、台中2.7%、台南與高雄雙雙跌破2%，桃園雖勉強維持在3.1%，卻也創下統計以來最低紀錄，顯示全台房市已進入10年來最漫長的冰封期。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，利率居高不下，加上打炒房與限貸政策三重夾擊，市場觀望氛圍濃厚，房市已正式步入空頭，自住買盤明顯轉趨保守。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也分析，即使新青安等政策利多持續釋出，也難以快速扭轉買氣頹勢。

更值得購屋民眾警惕的是，這波低迷恐怕才剛要開始。現階段市場不僅成交量下滑，預售屋銷量這項領先指標也明顯轉弱。由於預售買氣往往決定日後成屋交屋的移轉規模，一旦去化遲滯，未來購屋比勢必受到拖累。

北台灣即是一個警訊，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，北台灣現階段待售建案數已超過1,400案，重回疫情時期的高檔水位，顯示市場供給壓力正在快速累積。

南台灣的情況同樣不容樂觀。高雄目前有超過1.2萬戶預售屋庫存，至少需要3年才能消化完畢。高雄市代銷公會指出，若再加上即將公開的5,495戶，整體去化期恐拉長至4年半，庫存風險進一步升高。

這些龐大的預售庫存最終都會化為市場的實際供給。一旦陸續完工交屋，若銷售進度不順，市場移轉量將持續受到壓抑，購屋比甚至可能比現在更為慘烈。由於家戶購屋比反映的是已完成產權登記後的實際成交狀況，通常會比市場現況晚一段時間才顯現變化，因此預售市場的庫存壓力常在1至3年後才逐步轉化為成交量下滑，進一步拉長房市的低迷現象。

徐佳馨提醒，自住買方應將市場低迷視為重新調整價格與條件的機會。今年至明年初為止，買氣應難以回神，現階段若能掌握進場時機，在一片房市低迷時，有較大議價空間，自住型買方可趁盤整期，觀察價格掌握最佳進場時機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房市失速列車！預售量能連四跌價格卻飆天價 專家驚曝「恐怖平衡」內幕

當預售市場交易量連續四季衰退，房價卻依然堅挺上揚，台灣房市正上演一場違背經濟學原理的詭異戲碼。

【M傳媒 房產中心】永慶房產最新統計顯示，今年第二季全台預售交易量跌破萬件，但平均單價卻逆勢攀升至每坪55.9萬元。這種「量縮價漲」的背離現象，宛如一列失速的列車，正朝著違反市場法則的方向疾駛。究竟是什麼力量在支撐這場房價的「恐怖平衡」？

失真的市場訊號

根據實價登錄資料，2024年第二季全台預售住宅交易量僅9,485件，較上季衰退14%，創下近年新低。然而令人費解的是，成交量萎縮的同時，平均單價卻季增2.8%，達到每坪55.9萬元。

「這就像超市裡商品乏人問津，老闆卻不斷調高標價一樣不合理。」一位不願具名的代銷業者私下透露，「但現在的情況是，建商寧可放慢銷售腳步，也不願意降價求售。」

這種違反傳統供需法則的現象，業內人士解讀為「成本剛性」與「預期心理」的雙重夾擊。土地成本、營建費用居高不下，讓建商沒有降價空間；而買方對未來房價的上漲預期，又支撐了少數成交案的高單價。

資金的地域性流竄

深入分析七都表現，可以發現資金正在進行「蹺蹺板效應」。台北、新北、新竹縣市及台中等精華區出現小幅價格回檔，其中新北市季減3.3%最為明顯。相反地，桃園市卻逆勢大漲9.9%，每坪均價從39.5萬元躍升至43.4萬元。

「這不是全面上漲，而是資金在尋找價值窪地。」住商不動產企研室經理徐佳馨分析，「當雙北價格達到高點，資金自然會流向還有補漲空間的桃園、台中等地。」

特別值得注意的是，桃園本次漲幅主要來自中路重劃區與青埔特區的高價案帶動，顯示資金集中於特定優質區位的現象愈發明顯。

剛需城市的窒息危機

新竹縣市、台南市及高雄市的交易量衰退幅度尤其驚人，較上季均減少三成以上。這個數據背後，隱藏的是更深層的結構性問題。

「新竹科學園區周邊不是沒有需求，是根本沒有房子可買。」一位在新竹尋屋一年的科技工程師無奈表示，「偶爾有新建案推出，單價都從6字頭起跳，完全超出我們的負擔能力。」

賣厝阿明點出關鍵：在整體量能疲弱的環境下，只要少數高價個案成交，就容易推升整體均價。今年中和、新店、中壢等地都有建案創下區域新高價，這種「個案綁架整體」的現象，讓市場均價失去了參考意義。

建商的生存遊戲

面對量縮價漲的詭異局面，建商其實也進退兩難。一位中部建商老闆坦言：「現在是進退兩難，土地成本、營造費用都在漲，降價賣等於做白工，不降價又沒人買單。」

這種困境導致市場出現兩種極端反應：資金雄厚的大型建商選擇「慢慢賣」，等待市場回暖；而資金壓力較大的中小型建商，則透過工變、商變住等手法創造利潤空間。

「現在市場上充斥著各種『類住宅』產品，就是建商在法規縫隙中求生存的證明。」房地產專家田大全表示。

政策作多的雙面刃

隨著央行態度轉向和緩，加上新青安貸款排除銀行法限制、換屋切結期延長至18個月等利多，市場氛圍正在悄然轉變。

然而，這些政策看似在幫助購屋族，實質上卻成為支撐房價的隱形力量。一位銀行房貸主管直言：「新青安雖然讓年輕人買得起房，但也變相墊高了房價底線，形成惡性循環。」

更令人擔憂的是，在降息預期、政策作多與股市資金轉向的多重因素下，業界普遍認為房價要出現明顯修正的機率越來越低。這種「跌不下來」的剛性價格，正在成為市場的新常態。

走在桃園青埔特區的街頭，華麗的樣品屋與稀疏的看屋人潮形成強烈對比。接待中心裡，銷售人員低頭滑手機的畫面，成為這個扭曲市場的最佳寫照。一位資深代銷業者感嘆：「現在不是沒有買方，而是買方在等一個根本不存在的價格修正。」

M觀點：當前預售市場的量價背離，其實反映了台灣房市正在經歷一場「質變而非量變」的轉型。

與其期待價格大幅修正，不如認清市場的新現實：在成本結構固化、政策底線明確的環境下，房價已經形成新的平衡點。對購屋者而言，務實評估自身需求與負擔能力，在區域分化中尋找適合的標的，才是明智之舉。未來市場將更趨兩極化，這種新常態，恐怕才是台灣房市的真實未來。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

自去年下半年「金龍風暴」衝擊市場以來，全台房市急速降溫，依據內政部不動產資訊平台揭露，今年Q1全台買賣契約價格平均總價為1328萬元，相較於去年同期的1349.7萬元微幅修正1.6%，顯示整體房價已進入盤整階段。



進一步觀察各縣市的房價表現，可發現基隆市異軍突起，近1年來平均總價從623.5萬元攀升至757.8萬元，漲幅高達21.5%，遙遙領先其他地區。相較之下，漲幅第2的桃園市僅上漲4.9%，第3至第5名分別為嘉義縣（4.8%）、新竹市（3.9%）與苗栗縣（3.6%）。



對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，當前房市呈現「有撐則穩，過漲則修」的分化格局，具備人口、產業與建設題材支撐的區域，房價得以維持平穩甚至微幅上揚；反之，部分利多提前反映、但實質建設尚未到位的地區，在此波市場修正中則率先回調。觀察近1年全台平均購屋總價漲幅最多的前5大縣市，北北基桃生活圈中的基隆與桃園，因房價較雙北親民，近年來吸引了不少有預算考量的外溢購屋人口，進而帶動區域房市交易量能的提升。而嘉義、新竹、苗栗等地，則受惠於科技產業題材發酵，在就業人口紅利的支撐下，房市依然保持穩健成長。

 

對於一枝獨秀的基隆市，中信房屋基隆微笑台北加盟店店長劉展麟表示，基隆核心優勢在於房價基期低，根據內政部統計，今年Q1基隆市的房貸負擔率僅27.11%，是全台房貸負擔最輕的地區。儘管近年房價有所上漲，但基隆仍是北北基桃生活圈中少數能見到每坪成交價還落在1-2字頭的區域，再加上TPASS通勤月票上路後，也讓北北基桃生活圈變得更加緊密，因此近年來到基隆買房的雙北外溢人口越來越多，並同步帶動了區域房市交易量能的走揚。另外，目前基隆新案平均行情已站上4字頭，部分指標案甚至上看5字頭，新建案的上漲也成為推動整體平均房價走揚的重要動能。



劉展麟指出，當前房市面臨的最大挑戰就在於「貸款難」，在此背景下，投資客與置產客大量退場，換屋族也因貸款問題轉向觀望，使得在貸款條件上較具優勢的首購族成為市場主力，基隆房價相對親民，本就是首購族的熱門選擇，因此受市場波動的衝擊相對較輕。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

政府鬆綁新青安不納入《銀行法》第72-2條管制、放寬換屋貸款限制至今滿月，房市依舊冷吱吱，部分個案1、2個月成交不到1戶，許多民眾仍貸不到款，台北市不動產開發公會理事長陳勝宏直言，第七波選擇性信用管制造成建商資金斷鏈，已有中南部業者因此倒閉，更衍生許多購屋糾紛，若房地產崩盤，金融業將首當其衝。他向政府提出兩大建言，首先去年9月19日推出的信用管制不溯及既往，第二，爭取適度放寬房貸成數。

長虹建設總經理李耀中指出，政府相關政策不僅衝擊小建商營運，上市櫃建商的壓力也很大，建議政府取消申請土融18個月內要動工的限制。

民眾購屋貸不到款怨聲載道，行政院長卓榮泰要求相關單位把「水龍頭打開」，先是政院宣布新青安鬆綁政策，緊接著央行放寬換屋族限制，出售原有房屋期限拉長至18個月，但陳勝宏表示，資金緊縮問題並未改善，水龍頭一開，水庫的水都流不進來！

由於新制上路前的購屋民眾一體適用，籌不出貸款成數差額下，衍生眾多糾紛，陳勝宏強調，2、3年前推出如今要交屋的個案，幾乎都有糾紛需協調，政府統計解約案量只是冰山一角。

央行專欄指稱房地產對經濟貢獻不如製造業，暗指非經濟火車頭，更令業界憤憤不平。上市建商總經理抨擊，政府用偏頗的統計數字，合理化錯誤的打壓政策，營造出「即使房地產收攤了，對整體經濟影響也微乎其微」的假象，非常不道德！依中經院數據，2024年營造業及不動產業的經濟貢獻占GDP近11％。央行分析營建工程業與不動產業受僱員工人數合計僅約63萬餘人，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全反駁，依政府平台資訊，不動產業受僱員工人數排名第7，超過其他12個業別。

錯誤的打房政策還影響到外商來台置產，樂樺建設董事長吳麗謹指出，目前規定私法人不能買住宅，員工宿舍例外，但購置高價宅的申請案幾乎不會過關。台北市不動產開發公會常務理事林建輝表示，日前日本三井主管表明因原本宿舍老舊漏水，公司要買2戶約3億多的房子，卻受限法規，僅能以個人名義買，但他不願走「旁門左道」，畢竟不是他的房子，最後透過日本交流協會向相關部會請求協助。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

據金管會2025年9月底統計，16家國銀承做「以房養老」累積核貸件數首度衝破萬件到1萬14件、核貸額度583億元，各季增372件和25億元，季增件數與額度量均改寫史上同期最佳戰績。

銀行圈指出，以房養老重拾成長動能有三大主因，一、今年房市交易冷，老人房子難賣，乾脆拿房子換退休金，二、房價一路漲，房子估值攀升，尤其是雙北房價漲多，拿房子可以換更多退休金。

最後是行庫都配合政策任務，連以房養老都設考核目標，以房養老也不計入72-2條不動產放款限額天條，讓行庫無後顧之憂。

據統計，累計前三季前六大行庫新增核貸件數961件，占全體新增貸1,033件的93%，再以核貸額來看，新增核貸額66.2億元，占全體新增核貸74億元的89%，其中以合庫件數和核貸額各增加273件、21億元都逾四分之一強。

若以第3季單季來看，則以土銀單季季增154件、7.5億元居首，合庫季增74件、5.8億元次之。

一家銀行主管坦言，即便行庫有政策任務，但隨高齡化社會，老人自主意識抬頭，想以「房」養老，取代以「兒」養老，接受度提升，再加上房價漲，拿房子換養老金，養老金也變多。

例如雙北房子估值從2,000萬，拉高到2,400萬元，若以六成核貸成數來看，就可多貸240萬元，以60歲、領取30年、平均年息2%來估算，平均每月可多領約8,000元左右的養老金。

各銀行是在2015年底開辦「以房養老」，前兩年因銀行陸續加入、業績快速成長，隨老人有土斯有財、留房給子女等觀念根深，加上民營銀行考量老人長壽、不動產跌價、及利率風險，如今僅剩六大行庫撐起一片天。

這六大行庫是臺銀、土銀、合庫、第一銀、華南銀和台企銀（2834）。數據顯示，2025年9月底光這六大行庫承辦以房養老件數達9,703件、核貸額553億元，占整體以房養老業務97%。

這也意味著其他十家銀行承辦以房養老的業績持續低迷，這十家中有六家業績全部「原地踏步」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

台北市北士科T17、T18基地的輝達台灣總部案，近期再掀波瀾。原本地上權由新光人壽取得，但北市府與新壽、輝達三方因解約及地上權移轉問題僵持多年，至今未能定案。就在各界關注此案是否破局之際，新壽昨晚宣布將舉行T17、T18基地動土典禮，強調是內部儀式、不對外開放，消息一出，外界解讀這是新壽明確表態「走自己的路」，讓輝達進駐前景蒙上陰影。

事情的起因，主要來自於雙方長期缺乏信任基礎。台北市長蔣萬安與副市長李四川多次指出，新壽這三年來遲遲未動工，市府甚至有意終止地上權契約，但新壽方面認為，延宕是因為土地開發進度受制於與輝達的協商，原本就是希望在確保輝達利益前，不輕易動工。另一方面，T17及T18的雜項執照長期卡在北市府手中，也成為新壽動工的阻礙。直到10月9日，雜項執照才正式核發，信任基礎仍薄弱，使得動工儀式引發外界關注。

對此，北市府明確表示，建管處尚未收到新壽的正式開工申報，因此無法確認此次動土是否屬實。依建管規定，任何施工前都需向主管機關申報。知情人士指出，新壽可以辯稱只是舉辦儀式而非真正施工，但若按照原設計動工，恐怕無法滿足輝達需求，將直接影響總部落腳計畫。

10月13日，北市府已正式行文新壽，啟動合意終止契約程序，副市長李四川也持續呼籲新壽提出不被董事會質疑的解約方案，以展開下一步討論。然而，新壽昨晚的動土舉措，卻被外界解讀為對市府的挑戰，也讓三方原本就複雜的協商局勢更添變數。

對於這起事件，房產專家「賣厝阿明」指出，即便市府有卡雜項執照的疑慮，但新壽此舉可能辜負社會期待與企業道德。輝達進駐北士科不只是單一企業的決策，更關係到台灣科技產業升級與就業機會，任何破局都會對社會與產業造成損失。

M觀點 企業追求商業利益，仍需兼顧社會責任與合作精神。

無論最終如何收場，市場與民眾都在關注：新壽是否能在合法合規前提下，找到兼顧自身權益與產業發展的平衡點。賣厝阿明提醒，各方應把眼光放遠，尋求多贏局面，畢竟保住輝達，不只是留住一家總部，更是守護台灣科技發展的未來。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】