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時序來到11月底，住商機構統計旗下加盟店成交件數後發現，全台各區域買氣持平，和去年相比，減少7.2%，年度減幅縮小，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，延續十月份交易狀況加上股市表現轉強，同時降價逐漸成為市場共識，十一月買氣穩步向前。

縱觀各縣市表現，北市月減7.1%，年減10.5%，新北月減5.1%，年減8.2%，桃園月增35%，年減0.6%，台中月增30%，年增0.8%，台南月減2.4%，年增1.5%，高雄月減8.8%，年減10.1%，全台月增0.7%，年減7.1%。徐佳馨認為桃園與台中賣壓不小，加上賣方降價讓買盤回穩，自用客戶歸隊，交易較上月明顯轉佳，其餘區域買氣差強人意，但來人狀況也逐漸回穩，各區除台南呈現年增外，還比起去年有段距離，推估為買方預期價格修正心態為主要原因。

縱觀未來，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，綜觀目前市況，預售市場率先讓利；至於成屋市場，中古屋市場雖有表現，但在貸款排隊、利率攀高等壓力，對買氣是一大硬傷，不過隨著股市轉佳，資金寬鬆趨勢不變，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，最終表現還是需要等到第四季央行理監事會時才能見真章。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

中央銀行昨（25）日公布10月「消費者貸款及建築貸款餘額統計」，整體消費者及建築貸款餘額達13.4兆元，再創歷史新高，但年增率5.19%，為兩年來新低。而建商推案信心風向球指標，建築貸款餘額則終止連三月下跌，月增288億元，升至3兆4,599億元。

不過建築貸款餘額雖回升至3兆4,599億元，但年增率僅0.01%，幾乎呈持平。央行解釋，此次回升主要受某大型壽險業者延長地上權租期影響，屬單一案件效應，未來仍需觀察建築貸款在市場景氣趨勢下實際變化。

央行解讀，雖消費者及建築貸款餘額持續擴張，但成長速度放緩，顯示整體民間消費仍在可控範圍，呈現溫和步調。10月消費者貸款結構重點：一、房貸年增率持續走低；二、車貸買氣未明顯回溫、三、信用卡循環餘額寫11年新高。

消費者及建築貸款中，占比最高的購屋貸款餘額在10月攀升至11.49兆元，單月增加373億元，同樣刷新紀錄。不過房貸年增率持續下滑，10月降至5.1%，低於9月的5.43%，也是自2023年8月以來最低。房市熱度相較前兩年已明顯降溫，購屋意願受高房價下的買方觀望影響，使房貸年成長仍呈趨緩格局。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

最新不動產資訊平台統計顯示，今（2025）年Q1新增一般房貸（不含優惠房貸）平均利率攀升至2.6％，創下2008年金融海嘯以來單季新高。尤其央行近期並未再度調升政策利率，但市場新承作房貸利率相較去年Q2仍上漲0.24個百分點，顯示房貸定價已脫離政策利率走勢，反映市場背後的資金緊縮壓力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房貸利率上揚的關鍵在於去年Q3起房貸審查及授信政策全面收緊，銀行端出現「排撥」等現象，加上房貸需求強勁，使市場呈現供不應求。雖然央行未再升息，但銀行調整授信條件、自主管理以及央行第七波選擇性信用管制，都讓房貸成本逐步墊高；直到網銀、壽險等非銀體系近來加入市場，利率才稍見穩定。

觀察利率走勢，連續升息前一般房貸利率約落在1.52至1.55％之間；經過多次升息後，去年Q2已升至2.36％。隨後因排撥與管控升溫而來到2.39％，Q4再衝到2.54％，今年Q1更攀抵2.6％，顯示購屋者的資金成本明顯抬升。

分區表現方面，各主要都會區利率均同步走高。新北市從去年Q3的2.39％增至2.6％；台北市由2.37％升至2.59％；台中市由2.39％漲到2.6％；高雄市也從2.43％增至2.64％；新竹地區普遍更落在2.6％以上。

曾敬德強調，一般房貸利率目前多自2.5％起跳，加上差別利率制度使已有房貸的民眾在新承作時面臨更高利率，因此民眾若符合新青安貸款資格，仍可把握政策利率較低的優勢，於優惠期限內申請，以降低長期購屋負擔。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房仲真實案例揭露：面對自認專家的賣家，順從與直諫之間如何抉擇？一場價格與心理的攻防戰真實上演

「定價王老師」 這個稱號不是恭維，而是一位自認專懂房市的賣家自稱。這位老師超級自信又固執，找房仲不是為了專業合作，而是要找人聽他講話、照他指示做事。房仲小玉最初以貼心服務贏得信任，卻因專業建議慘遭冷凍，反而「狼性房仲」用心理戰術三週搞定交易，背後展現的正是房市中最複雜的價格與人性攻防戰。

溫柔牌策略：服務滿分卻成交掛零

小玉在這場房仲心理戰中可說是使盡全力。她不僅每次帶看都親自陪同，甚至幫忙整理家裡、端茶倒水、移動家具，還要哄老師的媽媽、照顧他太太，幾乎成了半個家人。這種「陪伴式銷售」確實贏得定價王老師的高度信任，讓他感受到被尊重與被理解。

然而，這種親密關係卻埋下意想不到的地雷。老師內心其實不想太快成交，因為一旦房子賣掉，這段「被照顧的感覺」就會隨之消失。這種心理讓小玉陷入困境，儘管投入大量時間精力，卻換來近一年毫無進展的僵局。

當小玉根據市場行情提出降價建議時，老師立即變臉，認為她「不懂事」、「不站在自己這邊」。在他眼中，這不是專業建議，而是不聽話的表現。於是，老師轉向尋求其他房仲的協助，開啟了另一場心理遊戲。

狼性策略：先捧後導的價格心理戰

「狼性房屋」一接手，就採取完全不同的策略。他們第一步完全迎合老師的自尊，大聲肯定：「老師這價沒問題，我們就照你意思掛！」這種立即的認同讓老師心花怒放，覺得終於找到「懂我」的知音。

接著，他們大膽地將物件定價為4798萬元，不僅比小玉建議的價格更高，甚至超越該社區歷來最高成交價4780萬元。這種「高開策略」看似不合理，卻完美滿足了老師的心理預期。

幾週後，狼性房屋開始慢慢引導老師面對現實，以「我們來調整一點點，看能不能快點幫你找到理想買家」的說法，逐步將價格引導至市場可接受的範圍。最後以3908萬元成交，還讓老師以為這是自己「英明決定」的結果。整個過程僅花費約一個月時間。

房仲銷售的心理學課

這個案例充分展現了房仲銷售中的深層心理學。根據房仲銷售專家的分析，客戶不買單往往不是因為價格問題，而是因為「痛苦不夠、需求不急迫」。定價王老師的情況正是如此，他更享受被服務的過程，而非真正想要完成交易。

成功的房仲必須具備觀察力與分析力，能夠第一時間判斷客戶的個性、偏好和真實意圖。在這個案例中，狼性房屋顯然更擅長這種心理判斷，準確抓住老師「需要被認同」的心理需求。

房仲業務的溝通技巧也是關鍵。資深房仲建議，面對不同類型的客戶，應該採取不同的溝通策略。對於自認專家的客戶，與其直接反對，不如引導他讓他自己得出結論。

專業與情感的平衡藝術

這個案例也凸顯了房仲業中的專業困境。小玉的服務精神值得肯定，她展現了房仲需要的「耐心、關心、熱心、誠心」，但可能過度投入情感，反而影響了專業判斷。

而狼性房屋雖然快速成交，但這種策略是否能夠維持長期客戶關係，仍有待商榷。理想的房仲應該能在專業建議與客戶關係間取得平衡，既提供真實市場分析，又能維持良好互動。

給房仲新手的實戰建議

對於遇到類似「定價王老師」這種自認專家的客戶，資深房仲建議：首先，讓客戶充分表達，滿足他的發表慾，但不要陷入一味迎合的陷阱。其次，在適當時候提供具體市場數據與事實，但要以「參考資訊」的形式呈現，讓客戶感覺是自己做出的決定。

更重要的是，房仲應該建立專業權威，不是通過爭辯，而是通過對市場的深入理解和準確數據分析。當客戶意識到你的專業性能幫他達到目標時，自然會尊重你的建議。

房仲業務不只是買賣房屋，更是一場深層的心理博弈。在小玉的溫柔陪伴與狼性房仲的策略操作之間，或許存在著更平衡的專業之道。真正成功的房仲，既要理解人性，又要保持專業客觀，才能在滿足客戶心理需求的同時，完成交易目標。對於房仲從業人員來說，這個案例提醒我們：讀懂客戶內心真正的需求，往往比讀懂市場行情更為重要。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在房市買氣受政策限貸與高房價壓力影響、整體成交量偏弱的背景下，今年上半年網路討論並未同步降溫。根據意藍資訊OpView社群口碑資料庫觀察，七大都會區的建商與建案聲量呈現高度集中現象，品牌建商、地標型建案與大型重劃區個案成為帶動線上話題的三大主軸，形成與實際市場溫度相對分歧的輿情結構。

意藍資訊統計顯示，2025上半年與去年下半年相比，房市社群總聲量雖小幅下降10.8%，但仍達289萬則，維持相對高檔。七都聲量榜上，由興富發、遠雄、富宇領先，全台跨區布局的建商更具討論誘因；璟都、華固等品牌亦展現穩定的區域滲透度，反映買方對品牌履約紀錄與工程品質的敏感度提升。

彥星喬商廣告傳播事業群董事長劉安立分析，在建案討論面向中，以具地標效應的高價建築、豪宅品牌延伸系列與大型重劃區指標案為三大討論支柱。分別以北市『陶朱隱園』、台中『聯聚玉衡大廈』、高雄『AI慕光城』為代表。因建築話題性、品牌效應和區域發展速度，形成大量討論與議題延伸，具有高黏著度網路流量。

從輿情結構來看，意藍資訊總經理楊立偉指出，房市輿情聚焦於三大方向：首先，建商品牌影響力持續增強，大型開發商在高低價產品線均具優勢；其次，具備稀有性與地標效果的建案能吸收跨縣市討論，甚至牽動區域價格預期；第三，重劃區大案透過社群擴散與生活機能議題，形成建案帶動區域的加乘效應。

從七都市場觀察，各區討論焦點具有顯著差異：台北市以華固、皇翔、長虹等品牌建商領軍，高總價建案如『陶朱隱園』、『世界明珠』仍是社群核心；新北市由興富發、大陸建設與國泰建設為主，討論集中在交通與生活機能等居住條件；桃園、新竹則受科技產業、園區效應與捷運題材帶動，海華、富宇、璟都等品牌聲量靠前。

台中呈現豪宅與首購雙線並行，由富宇、聯聚、惠宇等品牌主導討論節奏；台南由達麗、興富發、遠雄等品牌推升熱度，大型案如『國王湖』、『巴克禮PARK』引發廣泛延伸；高雄則由遠雄與興富發領先，『AI慕光城』、『The One』、『巴黎河左岸』成南部關鍵字。

綜合上半年輿情變化，房市雖處政策與景氣壓力下，但線上討論依舊具有熱度。討論集中於品牌建商、地標型建案與大型重劃區案量，形成結構明確的『三軸心』市場格局。根據意藍資訊OpView社群口碑資料庫統計與彥星喬商廣告傳播事業群整理分析顯示，下半年隨指標案開出與政策環境趨穩，房市熱度將持續圍繞在品牌力、區域發展與指標案話題，並可能呈現更明顯的產品分層與市場定位競爭。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌今（20）日公布最新調查，今年公開之住宅類預售新案，截至11月實價揭露的每坪最低單價3筆新案資訊，每坪8字頭已成為基本款！北投復興崗的「華威豐耘」每坪成交單價80.7萬元最低，其次是內湖四期重劃區「和暘夏灣」88.6萬元，和大同延三夜市「伊寧橋寓」91.9萬元，相較於去年還買得到每坪6字頭的預售新屋，1坪至少要多付20萬元，「地板價」足足墊高20萬元。

去年台北市最低單價預售屋，6字頭還買得到。文山區「原禾呈真」、士林社子「合矩青澄」，與北投區復興崗一帶的「洰賦」，每坪單價分別60.5萬元、66.2萬元、70萬元。

不過今年，台北市房價仍相對抗跌，預售屋「地板價」再被墊高每坪20萬元！

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，2025年台北市所有預售案每坪實價登錄資訊顯示，每坪100萬元以下，占比不到15％，明顯但於2024年近20％，每坪大多在100~120萬元，最低價已經找不到去年的6~7字頭，連8字頭亦屬零星，甚至逐步站穩9字頭，在房市低迷之際，台北市房價「地板價」仍走高，顯示台北市價碼鐵板一塊！不易撼動。

陳炳辰指出，不過台北市出現單價相對較低的預售屋，主要原因包括位於低樓層、外圍地段因素，且位於2、3樓戶居多，地段不乏位於蛋白、或山區、老舊生活圈、鄰近嫌惡設施等，也顯示羊毛出在羊身上的硬道理。

調查也顯示，在價格為王之下，台北市門牌可以單坪不到百萬元購置儼然有其吸引力。像去年上半年熱潮登場的「原禾呈真」、「合矩青澄」，都是短短數個月、不到半年時間圓滿完銷；但今年市況差，「和暘夏灣」、「伊寧橋寓」能在半年內順利結案，「華威豐耘」銷售率迄今都突破5成，表現都相對突出。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全台房市仍如冷凍庫，但建案的交屋潮一波水一波襲來，將使目前緊縮房貸的窘況更難解，房仲業者引用內政部資料指出，2025 年 1-9 月全台住宅類不含農舍之核發使照宅數達 10 萬 6,243 宅，為 1997 年以來同期新高，在全台銀行房貸滿水位、限貸等問題圍繞下，適逢近年最大交屋潮，預估延後撥貸等情況仍將延續。

據內政部統計，全台在 2025 年 1-9 月住宅類核發使照量達 10.6 萬宅，且觀察此波交屋潮起點，全台從 2020 年至今累計有 67 萬 4,729 宅交屋。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此波交屋潮起源於 2020 年，當時不管是貿易戰或疫情等因素，皆推升熱錢回流，其中不少資金流至不動產市場，房市前景大好之下，促進開發商推案意願，致使全台進入大推案時期，而以建案工期約 3-5 年計算，交屋潮即於近年發酵。

細看六都數據，其中台北市今年截至 9 月為止，核發住宅使照量已達 6,628 宅；新北市則達 1 萬 8,158 宅，位居第三名；桃園市達 1 萬 9,284 宅，數量為全台亞軍；而台中市高達 2 萬 196 宅，勇冠全台各縣市。

另外，2025 年 1-9 月的住宅使用執照數在台南市則是 6,335 宅，高雄市則達 1 萬 5,671 宅。賴志昶分析，觀察歷年數據，從 2022 年起使照量排行榜都由台中市奪冠，主因是該市近年有捷運等建設議題，且北屯、西屯及南屯等處重劃區議題濃厚，相繼成為建商推案重鎮，推升區域使照量體；另在新北、桃園方面，則受惠於「脫北者」議題，以親民房價與軌道建設題材，加諸有不少重劃區集中兩縣市，吸引建商近年來大舉推案。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，近期政經局勢多變，房市前景難料，自去年 9 月台灣央行打房，沖淡房市買氣，加上銀行申貸限縮問題仍在，且在即將召開的 12 月台灣央行理監事會也難有放寬空間，加諸近年最大交屋潮推波助瀾，部分縣市重劃區有不少餘屋有待去化，恐怕市場將出現流動性壓力。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

住展雜誌彙整高房價台北市在2024、2025年公開之住宅類預售新案，截至11月實價揭露的最低單價三案資訊，2024年是文山區政大山區的「原禾呈真」、士林區社子地區的「合矩青澄」，與北投區復興崗一帶的「洰賦」，單價各是60.5萬元、66.2萬元、70萬元。今年則為北投區復興崗區域的「華威豐耘」、內湖區四期重劃區的「和暘夏灣」，和大同區延三夜市地帶的「伊寧橋寓」，每坪交易80.7萬元、88.6萬元，以及91.9萬元。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，觀察2025年台北市所有預售產品的實價成交資訊，每坪百萬元以下的占比不到一成五，去年則約近兩成，多數都在100至120萬元，且今年亮相建案的最低價不僅已無去年的六七字頭，連八字頭亦屬零星，後況逐步站穩九字頭，甚至都要賣在百萬元以上的趨勢將難以避免，而今年房市低迷仍見首都房價低標走高，也印證台北市價碼鐵板一塊，不易撼動。

不過台北市出現相對低價產品其來有自，皆不脫低樓層、外圍地段因素，2、3樓戶居多，位置上除了位在二線行政區外，還有山區、老舊生活圈、嫌惡設施一類因素，蛋白中的蛋白更顯羊毛出在羊身上硬道理。

惟價格為王下，市場反應不錯，去年上半年熱潮登場的「原禾呈真」、「合矩青澄」均是短短數個月不到半年時間圓滿完銷，而今年市況差，仍見「和暘夏灣」、「伊寧橋寓」能在半年內順利結案，「華威豐耘」銷售率迄今亦過半，台北市門牌可以單坪不到百萬元購置儼然有其吸引力。

陳炳辰指出，目前在東湖、社子、南萬華等蛋白區傳出新案價都預期在九字頭，要買台北市相對低價新案一方面得在居住環境機能上有心理準備，另一方面或要因應單價攀揚而犧牲空間坪數，比方說此次統計中的「伊寧橋寓」僅不到10坪才能壓低總價，否則不乏都已來到兩千多萬總價帶，並不算親民，充分體現台北居大不易。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年來，趁房市熱絡時大量興建的住宅，開始進入完工交屋高峰期。內政部統計，今年前九月住宅使照核發達10.6萬宅，為1997年以來同期新高，累計自2020年以來，全台已有67.4萬宅完工，相當於台北市住宅存量的7成，大量交屋高峰，預估目前房貸放款緊縮、延後撥貸的情況仍難以舒緩。統計顯示，自1990年以來共有三個階段是住宅完工的高峰期，一年有超過10萬宅住宅完工，包括1992～1997年、2006～2008年，而這波房市景氣多頭、推案爆量，在2021年起即超過10萬宅，去年更高達13.8萬宅，前三季即已超越10萬宅，預估全年將達14萬宅。

大家房屋企研室公關主任賴志昶表示，自2020年疫情起房市進入多頭時代，由於貿易戰及疫情等因素，推升熱錢回流，建商推案量逐年增，近五年多來，全台超過67萬宅新增供給，以建案工期約三～五年計算，近年進入完工交屋高峰期。

雖然過往預售銷售率多半不錯，加上地合一稅延長高稅率持有期，使轉售意願降低，壓縮可能轉手釋出的賣壓。不過，近一年來預售案銷售率減緩，部分供給量大區域餘屋去化壓力漸增，將使過去急漲的房價面臨挑戰。此外，去年下半年以來銀行房貸滿水位、限貸等問題難解，這波近年最大交屋潮，將使房貸延後撥貸等情況難以舒緩。

以六都觀察，包括新北、桃園、台中使照均超越去年同期，尤以台中市住宅使照核發量，居全台之冠，2022年起，每年均有超過2萬宅完工，累計近五年多來達12.4萬宅完工，相當於超過一個花蓮縣的住宅規模，反映了近年台中在捷運等建設、北屯、西屯及南屯等多處重劃區帶動下，成為建商推案重鎮，推升區域住宅數量，成為近年全台住宅新增供給最多的城市。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】