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新青安政策挨批成為炒房元凶，就因為政策上路後，反讓包租公跟人頭戶的亂象變多，房市不分明星區和沙漠區，價格漲幅都嚇人，就連有癌症村別名的桃園觀音草漯（ㄊㄚˋ）村落，房價漲幅都高達5成。

大大小小建案遍佈北市街頭，每走兩步就是工地，房市熱絡程度前所未見，新青安政策上路讓首購族圓夢，卻也造成市場、包租公和人頭戶亂象叢生。

記者林嘉倩：「北市林森商圈就有不少低總價的小宅，因此被投資客鎖定，像我左手邊的這個社區，有超過7成都拿來出租使用。」

房產趨勢學者李同榮：「很多人是利用寬限期5年的期間來做短買短賣，賣掉以後他又可以再用首購的方式申請新青安，甚至有些投資客反而是投入預售市場進行期貨的買賣。」

政策上路短短10個月，超過5.2萬人申請新青安，就連預售屋案件都被炒熱，民間銀行各種優惠方案如雨後春筍冒出，大家賭的是房價會逐年翻倍漲，整個房市如同變成賭盤。

房屋企研室總經理曾敬德：「每個政策推出來，他其實都會有一些些他的BUG存在，其實還是會有人想辦法去突破這樣的一個限制。」

新青安威力有多驚人，就連被視為房市沙漠，還有「癌症村」別名的桃園觀音區草漯（ㄊㄚˋ）聚落、樹林新村也吸引到買不起台北房的脫北者，1年內漲幅高達5成。

記者劉至柔：「實際來到桃園草漯這邊，看到原本要遷校的國小旁邊掛起一整排廣告看板，後方還有正在施工的新建案。」

民眾：「總共是18戶，已經賣到9戶去了，2個禮拜而已，應該是單價比較便宜，23萬平均1坪。」

民眾：「樹林國小對面那一棟全部滿了。」

新青安雖達到助年輕人成家的政策美意，也讓投資客的炒房遊戲越玩越上癮。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】















 

內政部昨（13）日表示，將持續緊盯房市，只要有「秒殺」、「排隊案場」，或有違市場機制的異常交易，就會隨時展開不定期稽查，正面宣示「炒房零容忍」。

內政部日前罕見在央行理監事會前夕，對新青安貸款表態，若未來央行宣布升息，將建議不宜再加碼補貼利息，避免推升房價。內政部次長董建宏昨天指出，青安與新青安過去皆有達到重要里程碑，已協助5萬多名首購族，確實具一定成效，但有少數人利用政府美意操作不當行為，挑戰新青安照顧年輕人的美意。他重申，未來新青安政策執行過程中，央行若有升息，都仍建議不再加碼補貼利息，希望住宅基金能用在對的地方。

內政部地政司長王成機表示，去年8月財政部推出新青安貸款，加上國內經濟好轉，造成房市熱絡，「坦白說，內政部、財政部跟央行都看到了」，也因此央行看到市場熱錢，昨日有適度調整。











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新青安政策成為助漲房價的元凶嗎？中央銀行總裁楊金龍昨（13）日表示，新青安房貸立意良善、屬於政府健全房市方案的一環，但造成移轉棟數增加，確實「有它的衝擊」。至於有什麼漏洞是財政部的職責、央行不會越俎代庖；提醒年輕人，要注意財務管理，不是只看目前，並示警房貸族若還不起債務，銀行也會受害。

財政部長莊翠雲也是央行的常務理事，在昨天的理監事會上她特別說明，會找公股行庫開會討論，並提出配套措施。

楊金龍坦言，央行近期確實去調查公股行庫的新青安房貸，主要是有些房產是在父母名下，但是以子女為借款人，央行關注焦點是，當子女去申貸新青安時，是否會涉及央行對第二戶房貸的管制措施、這樣的比重高不高；至於新青安房貸是否需要採取相關配套，「這是財政部的事情」。

楊金龍還說，央行這次沒有把豪宅門檻調降這個案子「端上來」，主要是因為央行在豪宅管制方面有些使不上力，去買豪宅的都是有錢人，且比起豪宅，「特定地區」第二戶房貸的投資客還滿多的，所以決定從這裡著手。

楊金龍強調，不是說這次（豪宅門檻）沒有提出來，以後就不會提出來，只是目的和財政部不同；財政部下調豪宅門檻是基於稅制，央行則是基於對豪宅信用管制的強弱，若要強一點，就下調豪宅門檻。

媒體關注，新青安房貸是否造成首購族「信用膨脹」問題，讓原先沒有能力購屋的青年人因利率補貼與寬限期而投入購屋，寬限期結束卻沒有能力還款？

楊金龍回應，很多人都在關心這個問題，相信財政部也會想到這些問題，就央行的立場，就是藉這個機會宣導，年輕族群申請新青安時要注意財務管理，不是只看目前，要看長期；特別是假如未來利率愈來愈高，內政部也提到，央行再升息不會補貼，加上五年期的寬限期也屆滿，房貸族是否會還不起債務，若是如此銀行也會受害。











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這一次，中央銀行還是給了市場surprise（意外）。

央行總裁楊金龍上周在立法院財委會備詢時，語帶玄機地說，「時常suprise也不好」，外界解讀暗示央行第二季不會再升息。結果央行昨天沒宣布升息，卻採取更強的貨幣緊縮手段－調升存款準備率一碼（○點二五個百分點）。同時，祭出第六波選擇性信用管制，調降自然人在特定地區第二戶購屋貸款最高成數上限為六成。

同時調升存準率及祭出選擇性信用管制，這在央行貨幣政策的調整史上較為少見。由此可以反映房市過熱，部分地區更出現排隊搶買房的怪現象，讓央行不得不出重手，而央行的決策措施有沒有對症下藥呢？不能說沒有，但是效果有待觀察。

追根究柢，造成這波房市熱潮有兩項外在因素環境，一個是通膨的壓力，加深民眾買房保值心理；其次，去年八月推出的新青年安心成家購屋優惠貸款，協助無屋族的立意良善，未料卻引爆「假性剛性需求者」進場，這恐怕是當初始料未及的局面。

央行認為整體通膨壓力還不大，這次並未升息，但為何在物價回降之際，央行未調升貼放利率，卻調升了存準率？完全就是鎖定在打炒房，央行要透過緊縮市場的資金「量」，搭配選擇性信用管制，以讓銀行減少房貸量。

至於這波房市狂熱是不是新青安貸款惹的禍？去年推出的新青安，帶動這波買房族群裡的剛性需求，其中卻也有炒作的成分。包括沒有實質需求，或自身財力不足以買房，在其引誘下提前買房，這種人的心態不是自住，而是想等到房價上漲之後賣出獲利。另一種情況更可怕，投機客利用人頭申辦新青安，根本是炒房客的變種手法。

正因為房市朝不正常的方向發展，相關部會開始警覺。內政部日前表示，未來央行如果宣布升息，將建議不宜再加碼補貼利息。財政部也透過要求八大行庫嚴加把關，斬斷投機客金流，希望能壓制失控的房市。

央行進一步透過量的管控加上選擇性信用管制限縮房貸成數，或許可以對目前過熱的房市發揮一點作用。但由新青安擴散出去的銀行授信競爭，讓房貸條件大為寬鬆，包括寬限期從過去三年拉長到五年，貸款期限拉長到四十年，貸款成數也拉高到八成，造就了這波房市狂熱。

而從央行昨天出重手打炒房，也凸顯政府施政矛盾的荒謬，可謂毫無一致性的打地鼠式施政。當初為了平抑高房價的民怨，政府祭出平均地權條例修法、房地合一稅二點○等打炒房措施，但去年為了大選就推出新青安方案，加上台股上漲帶來資金效應，使房市愈打愈熱，豈不是前功盡棄？

其中當初被政府包裝成「德政」的新青安如今更被外界視為「炒房元凶」，相關部會才趕緊回過頭來祭出一連串政策工具，試圖為房市降溫。

試問，當年喊得震天價響的健全房市方案落實了什麼？若不能通盤檢討問題，各部只各自忙著補破網恐怕無濟於事，一旦房市泡沫化引發金融系統性危機，倒楣的還是老百姓。











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中央銀行祭出第六波不動產信用管制，緊縮特定地區第二戶貸款成數，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全、全國商業總會主席賴正鎰及房仲業者回應表示，這種削弱購屋能力的管制措施，將容易傷到已簽訂預售屋買賣契約且即將交屋，及無辜的購買第二戶升級、換屋的一般購屋大眾，建議應針對已簽約的「在途」案件給予豁免的彈性空間，以免傷及無辜。

楊玉全表示，這一波房價上漲，主要是綠色通膨、營建成本推動，再加上台商資金回流、台積電等科技大廠紛紛投資擴廠，且經濟持續成長、台股資金行情攀升、政府縣市公共建設帶動等效應，且政府近年採取一波波的修法嚴查、重罰、重稅之下，其實房地產已不是游資炒作的標的，如果管制措施老是從一般民眾購屋能力下手，將殃及無辜，尤其是已簽約、將交屋的交屋族，還有換屋升級的消費者，恐醞釀交屋糾紛，建議針對已購戶，應不溯既往。

賴正鎰表示，央行理監事會議決議宣布隔天14日就馬上生效，不免讓即將交屋的人措手不及，建商也會擔心造成新簽約的已購客戶合約糾紛，並對原本有意換屋的客戶產生資金調度壓力，影響其購屋意願，建議央行應給予已簽約戶豁免的空間。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，央行祭出第六波調控措施，對於房市應會有降溫效果，不過政策目的是讓房市走得更久更遠、更健康，預料下半年房市，並沒有理由會不好。

因產業、資金熱潮難擋，台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，此次祭出新的不動產信用管制措施，加碼有限，了無新意，預料對降溫房市極其有限，不過卻已進一步扭曲正常換屋需求，高價住宅限貸門檻未合理調整，也導致當前產品規畫朝向中小宅，這未必是好事。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，第二套房貸降低貸款成數到6成，直接影響換屋族與交屋族，換屋族需多準備自備款，若是幾年前買預售屋、名下還有房貸的買方，近期交屋時可能就容易出現資金缺口，不是想辦法補上額度，就是繳交45％的房地合一稅換約。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客，買方即將交屋直接會面對核貸成數不足，極可能因為資金周轉不靈而低價賣出，讓市場交易量增加，有助緩解目前市場上供給不足問題。











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中央銀行祭出第六波選擇性信用管制，國銀分析，降第二戶戶貸成數對房價影響有限，但可明顯感受到「打炒房」的意味，主要是外界認為新青安房貸恐帶動房市熱度，公股銀也繃緊神經盯新青安授信。

國泰世華銀行首席經濟學家林啟超認為，新管制對房價影響有限，因換屋族有一年期限，新青安貸款還是大宗，央行打炒房可能對多套房的人有影響，希望藉由溝通方式，讓社會大眾警覺不要再炒房。

林啟超指出，房價是供需問題，目前需求面很強，央行第六波選擇性信用管制，只能抑制進一步往上升。

渣打銀行東北亞區高級經濟師符銘財認為，台灣房市去年維持約30萬棟的交易量，今年在管制措施影響下，估計也難大幅成長；建案跟開工件數短期內應也不會再上升。

公股銀主管指出，公股銀在房貸業務上的主力是首購族、自住客，本就很少承作第二戶房貸。

雖然央行新管制措施不影響符合新青安資格的申貸戶，但針對新青安可能被用於事後轉租、人頭戶等疑慮，公股銀已計畫在17日或19日討論，內容包括央行建議公股銀的「新青安內控機制」，及請申貸人簽切結書等作法在實務上是否能溯及既往、並評估可行度，避免成變相炒房工具。











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美國聯準會（Fed）12日決議維持利率不變，這已是連續7次利率按兵不動，繼續保持在5.25％至5.5％區間。緊接著，我央行13日召開第2季理監事會，利率雖維持不變，但祭出「組合拳」打房，調升新台幣存款準備率1碼（0.25個百分點），更端出第6波選擇性信用管制，自然人在六都及新竹縣市購置第2套房貸，貸款上限由7成降至6成，以減緩信用資源流向不動產市場。

聯準會主席鮑爾表示，美國的通膨已開始放緩，但水準依然過高，估計年內通膨數據仍不足以讓聯準會有足夠信心採取降息。美國近期指標顯示經濟活動穩健擴張，勞動市場重現疫情前水準，5月消費者物價指數令人鼓舞，但理想仍在核心個人消費支出可以回落至2.6至2.7％水準。

聯準會並將今年底利率預估中值上調至5％至5.25％的中點，代表年底前僅降息1次，較3月預估減少2次，且全體理事已達成共識，即「利率不太可能重返疫情前水準」。

在央行昨日舉行的理監事會議，新青安房貸對房市的影響是討論重點。央行總裁楊金龍坦言，新青安對房市確實有衝擊，但其立意良善，是健全房市的一環，至於有何漏洞，財政部會有配套作法，央行不會越俎代庖。

列名央行理事的財長莊翠雲在會中表示，將研議配套，公股行庫也會討論如何防堵亂象。

「不能有太多的Surprise（驚喜）！」楊金龍在會後記者會說，台灣要對付的是房市，不是通膨，大家都猜到沒有升息，但調整存準率是「量的管理」，主要是量的緊縮，但多少也有些價的作用，宣示效果明確，同樣能帶動市場利率上升、消弭通膨預期。

央行此次調升新台幣存準率1碼，是近2年來再度祭出強力貨幣工具，收攏銀行資金，預計從市場回收1200億元。楊金龍說，央行會持續關注房市對金融穩定影響，在持續升息及房價掉40％這兩個情境下，目前銀行資本適足率還能承受。

僅針對特定地區降低限貸成數，未擴及至全台，楊金龍解釋，依央行資料，七都的第2套房貸集中度占87％，比率很高，也有注意到其他縣市房價漲勢，下回會評估。











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中央銀行昨(13)日召開理監事會，會中決議加碼第六波房市管制措施，下調特定地區房貸成數至六成、調升存準率1碼。多數房仲業者認為，這回央行對於房市的管控力道弱，房市熱度恐怕很難急速降溫，調升存準率的影響力比升息還大，可能會影響銀行放貸的金額，後續仍需觀察。

永慶房仲集團指出，本次會議也決議選擇性信用管制再加碼，再降低特定地區(六都+新竹縣市)第二戶購屋貸款成數由七成降至六成，無寬限期，但並未擴及全台，管控力道弱，房市衝擊小，對於首購與換屋族群完全沒有影響。

若是購買預售屋面臨交屋期的購屋者，且為第二戶貸款時，恐需多準備一成自備款，衝擊較大。永慶房仲集團指出，整體而言，本央行提出選擇性信用管制措施感覺是「雷聲大雨點小」，預期下半年房市價量持續走高機會大。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行緊縮第二戶貸款成數至六成，另外以調升存準率一碼作為因應，等於直接關上非自用住宅的水龍頭，並且透過調升存準率緊縮銀根，藉此遏止房市炒風。

在此狀況下，市場雖不至於馬上消風，卻可能出現緩步降溫，針對第二戶以上購屋人，無論是成屋或是即將交屋的預售，多少會出現打擊，進而有較多案量釋出，不過民眾期待的大幅修正，徐佳馨說，在今年若股市仍維持這種基調，恐怕並不容易。











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代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，繼4月降回穩定綠燈，5月再現激情，再次轉燈號為代表熱絡的黃紅燈，整體分數為53.4分，比起3月同為黃紅燈的分數更高，住展發言人陳炳辰分析，央行打房來勢洶洶，今年雙北、桃園市還有百億大案未進場，量體偏大風險愈高，得留意突有變數打亂買賣雙方腳步，是否由熱轉冷為接下來觀察重點。

在六大構成項目呈現「三升、三平」，走升的為預售屋推案量、新成屋戶數、待售建案個數，三平為議價率、來客組數、成交組數，整體分數為53.4分。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，5月風向球在供給面上最值得關注，趕不及3月底與4月的329檔期案，落到5月推出，又逢520檔期進場案，激盪出量體，預售推案量來到近1500億元，為近一年來單月最強，新北市三重區有推出上百億元、70多億元的建案，台北市中正區也有70多億元，另有10多案都有數十億元的量體，顯示建商有意呼應買氣，態度打鐵趁熱，趁勝追擊，免於頻傳打房消息夜長夢多。

新成屋案也被熱況帶動，不畏新版囤房稅上路的重稅風險，推出300多戶量體，破關連續兩個月的百來戶低量，其中桃園市楊梅區的「文生璞芯」、新北市板橋區的「榮群擎川」為指標，各推150戶與80戶量體，史上最強官方版低自備方案新青安即刻使用，也給足先建後售案建商莫大勇氣。

需求方面熱度不減，追蹤的指標建案平均來客組數每週約31組，而平均成交組數每週則約4.2組，維持前月高溫，相比過去來客組數都在20多組，成交組數至多3組，購屋信念走強不言可喻。陳炳辰指出，買房話題發燒、市場資金充沛均令買氣不墜，像台北市中山區、新北市三重區與淡水區、桃園市中壢區與八德區都有指標案成績不俗。

印證買氣的還有待售建案數，即便供給活水湧入，5月待售案數降至1003案，月減23案，去化熱度可見一斑，北台灣各縣市一致順銷，又以新北市最佳，桃園市與新竹縣居次，3縣市本皆屬房市熱區，不少二線地段在比價效益下完美結案，分數成長其來有自。

買盤積極度高漲讓不少新案成功以不二價銷售，而且不論價碼高低，買方都已有高度認知，比方說近期就有開價、成交價來到區域新高案仍數個月就完銷，實價資訊揭露也不乏案例成交達標開價水位，議價幅度低，風向球數據平均議價空間在1成以內，分數保持與前月一致。

展望後況，陳炳辰表示，央行今日舉行理監事會議，打房來勢洶洶，今年還有台北市中山區、文山區，與新北市三重區、中和區，以及桃園市大園區百億大案未進場，超過50億元未公開指標案則分布在台北市的萬華區、大同區，與新北市的板橋區、土城區，和桃園市中壢區、新竹市香山區，量體偏大風險愈高，得留意突有變數打亂買賣雙方腳步，是否由熱轉冷為接下來觀察重點。













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美式量販好市多(Costco)在台中繼於北屯展店，與蟬聯多年全球獲利率第一的南屯分店後，台中市經發局長張峯源證實，第三間好市多將落腳海線地區，5月初消息一出，就引發熱烈討論。專家直言，龍井預售案已搶先在海線地區飆出「5字頭」實登紀錄，2024年海線買房要把握關鍵「4字頭」上車機會。遠雄房地產行銷經理沈柏祐則表示，「Costco台中第三店開在海線是果，真正的因，是因為好市多也看到了台積電中科二期擴廠計畫造成的外溢效應，人口居住和消費需求一路湧向海線。」

綜觀2024年第2季推案，搭好市多議題再度升溫的海線，以位於梧棲區與清水區內的「台中港新市鎮特區」最為熱鬧，本就有三井OUTLET為生活機能奠定基礎，吸引包括遠雄、長虹、聯悦、寶佳機構等建商推案。遠雄建設推出的造鎮案第十期「遠雄星呈」，基地面積1833坪，預計興建28層樓高地標建築，規劃19-45坪、1~4房產品，總戶數663 戶。該案也是遠雄經營海線造鎮第十年，吸引5千戶家庭到此購屋成家後，壓軸的最後一案。



沈柏祐表示，第二季開盤的「遠雄星呈」，除了搭上好市多海線設點的房市熱門議題外，區域周邊重大投資案也陸續到位，包括預計2026啟用的統一物流園區、2025開幕的台中海生館、亞果斥資10億打造結合會所、住宿與親子遊樂、海洋教育與商店街的國際遊艇碼頭等民間投資，以及在市府推動港市合一，打造清水-沙鹿-梧棲海線娛樂、消費、購物新生活圈的「台中港2.0計畫」，都環繞著台中港市政核心開展。海線在遠雄之星1-8期交屋和多家建商推案落成後，吸引如築間、爽鍋、燒肉smile等餐飲名店，和馨聯合診所與牙醫及醫美診所，健身工廠、震大鬱金香酒店、台中港酒店、翰詮大飯店、麗寶商場及Ubike站點、便利超商、量販社區店與連鎖服飾等各式活服務進駐，在三井OUTLET周邊的街邊店陸續開幕，新市鎮生活消費商圈已經成形。



梧棲在地仲介業者透露三大最有機會爭取到海線好市多落腳的地方，分別是梧棲三井outlet旁的港務專區、沙鹿弘光科大附近工商綜合區，與龍井都會公園旁工商綜合區，且因為這3處都在開車10分鐘生活圈內，無論最後拍板哪個點，區域房市都能共享生活機能躍升的助力。



「護國神山」台積電「中科台中園區擴建二期計畫」，最快2024年6月就能交地，供應2奈米先進製程利用，將創造4500人就業人口紅利，助益房市買盤同步湧向「海空雙港核心」的海線副都心，近期新案單價紛紛站上4字頭，刷新區域紀錄。













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