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隨著「囤房稅2.0」即將於2024年7月正式上路，21世紀不動產企劃研究室分享了該政策對房地產市場的影響及可能帶來的變化，以幫助民眾更好地理解和應對這一新措施。

囤房稅2.0的調整重點



「囤房稅2.0」針對屋主持有的第4戶起的非自住住家採取差別稅率課稅，旨在向持有多間空屋的囤房族及建商徵收更多稅金，從而刺激這些空房釋出並進入租屋市場。這一新制預期將對多屋族和建商產生重大影響。具體調整包括以下4點，21世紀不動產指出，這些調整旨在鼓勵多屋者將閒置房屋釋出，減少空置，實現居住正義，創造更公平且有效率的居住環境。



■提高多屋持有成本：對非自住住家用房屋調整稅率，從原本的1.5％至3.6％提升至2％至4.8％，並採取全數累進方式，若超過一定戶數，每戶皆按較高稅率計算。

■全國統一歸戶：將現行的「各縣市分開歸戶」改為「全國歸戶」。

■自住減稅和出租減稅：同步調降自用住宅及出租且申報租賃所得達標準房屋之稅率。

■減稅激勵：針對繼承非自願共有房產進行減稅，並鼓勵建商釋出餘屋。



囤房稅2.0對房市的影響



新制鼓勵建商在2年內盡快出售餘屋，以避免長期持有而需繳納更高的稅率。這可能會在短期內增加房源供給，對房價產生下行壓力。此外，過往未申報租賃所得的部分房東可能會將新增稅負轉嫁到租金上，導致租金上漲。總體而言，囤房稅2.0可能會在短期內增加房源供給並對房價產生下行壓力，但其長期效果仍需觀察。政府可能提供其他配套措施，因此房價走勢需關注多方面因素。



21世紀不動產品牌企劃研究室襄理董家菱表示：「囤房稅2.0的實施將迫使市場進行自我調整，短期內房價可能面臨壓力，但這也是讓市場更加健康透明的契機。長遠來看，如果政府能夠持續推出相應的配套措施，如增加社會住宅供給及租賃補助，將有助於平抑房價波動，保障租客權益，並推動房地產市場的穩定發展。」此政策變革對於房地產市場的影響是多層次且複雜的，未來的發展需結合政策實施效果及市場反應進行綜合評估。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

央行第2季理監事會議，已經在下午2點召開！市場聚焦在是否會祭出第6波選擇性信用管制措施，外界預估，央行有可能再調降第2戶房貸成數，從7成降到6成，甚至豪宅門檻可能也會下修。

自2020年12月以來，央行已5度調整選擇性信用管制措施，避免資金過度流向不動產市場。但根據內政部上月公布2023年第4季住宅價格指數，指數達到136.2，續創新高，季增2.27%、年增達6.81%，已經連續22季上漲。住宅價格指數平均漲幅為1.66%，呈現「量價俱增」。

目前央行選擇性信用管制對「特定地區」的第二戶房貸成數，限制為由七成；若要加大管制力度，有可能進一步降至六成；央行目前設定的「特定地區」為六都加計新竹地區。

但銀行也認為，目前除六都及新竹地區外，全台房市都呈現上漲，亦不排除、央行第6波選擇性信用管制，第二套房的貸款成數限制可能擴及全台，不再只限特定區域。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房市交易熱絡，新青安優惠房貸被外界認為是主因。行政院今天表示，政府幫助年輕人的決心不受影響，也已督促公股銀行進行貸後管理，持續落實新青安貸款，協助無自有房屋的年輕人、或家庭購入自住房屋的目的。

內政部長劉世芳昨天表示，新青安推出是針對首次申請的年輕族群，有發揮階段性效益，但確實不宜再加碼補助，對房市抑制會有一點效果；財政部次長阮清華昨天也解釋，新青安政策是為年輕買房族減壓，公股行庫依規嚴謹辦理相關授信，針對外界提出的轉租、人頭戶問題，將與相關機關嚴謹查核。

行政院發言人陳世凱今天主持政院會後記者會時說明，政府過去幾年為了落實居住正義，除修正房屋稅條例、平均地權條例，也推動囤房稅2.0、房地合一稅、社會住宅與租金補貼等政策，希望對房價產生相當效益，已有階段性成效。

陳世凱強調，新青安房貸政策是為協助沒有自有房屋的年輕人，或是家庭可以買自住房屋，政府已經督促公股銀行貸後管理，落實協助無自有房屋的年輕人及家庭購入自住房屋的政策目的，「（政府）幫助年輕人的決心，不會受到近日討論的影響」。

中央銀行下午將召開理監事會，外界關注升降息與否，以及是否推出第六波房市管制。陳世凱表示，政院會持續關注央行理監事會結果，若需要提出相對應政策，會適時提出。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

▲王縣長期待青年住宅第一棟正式在員林動工，建造地下一層、地上八層，共四十二戶的青年住宅。（記者方一成攝）

彰化縣員林市面臨都市化過程，隨之而來的高房價壓力，使當地青年實在難以尋得適合的立足之地，彰化縣政府為打造青年友善城市提供青年居住，並協助減輕青年購屋負擔，規劃於南彰化「員林市三條段九九二、九九三地號」推動員林市青年住宅，今（十三）日上午辦理動土典禮，彰化縣長王惠美、員林市長游振雄、議員等民代出席。王縣長表示，大家所期待的青年住宅，第一棟正式在員林動工，採統包工程，建造地下一層、地上八層，共四十二戶的青年住宅，工程從設計到施工共七三0日曆天，預計將在一一四年底竣工，這項工程總預算約二億七八00萬元，只要設籍在彰化累計三年以上，年滿二十歲以上至未滿四十五歲的青年，都有機會登記以低於市價的優惠價格購屋，歡迎所有符合資格的青年來申請青年住宅。

王縣長表示，青年住宅選擇在員林市住宅新案一八四重劃熱區附近，這裡鄰近員東國小、明倫國中、員林農工，從國小到高中教育資源豐富，建築設計以年輕人喜好的「無印良品」風格，展現城市新活力，還要感謝縣府各局處協助青年住宅的規劃與興建，取得綠建築銀級標章、智慧建築銅級標章、耐震設計等標章，並在社區一樓規劃「托嬰中心」等公共服務空間，讓青年朋友四事順心，住得放心、安心、省心、開心。

王縣長表示，相較於中央興辦的社會住宅，只租不售，且多是租給中低收入戶等弱勢家庭，而縣府興建的青年住宅，主要是針對想安穩定居的青年家庭，讓青年能以彰化為家，落地生根。除了員林市之外，縣內其他青年住宅也正在規劃及興辦中，像是伸港青年住宅，雖然受到一些阻力，但已盡全力克服困難，和中央逐漸有共識，期待能突破困難，另外，和美、溪湖地區也找到合適的土地，並辦理相關招標作業中，期望能逐一解決青年居住問題，減輕居住負擔。

員林市長游振雄表示，員林土地可說是寸土寸金，年輕人要買房子壓力真的很大，員林是好所在，感謝王惠美縣長縣府團隊，能夠把第一座的青年住宅蓋在員林市。近期有很多人都在問他，有沒有資格來買青年住宅，他說，大家都有機會，但只要符合資格的四十五歲以下住彰化縣的青年朋友有機會來登記青年住宅，而且是不能關說的，將採公平、公正、公開的抽籤方式。第一座青年住宅蓋在員林是好的開始，相信未來持續會有第二座、第三座青年住宅持續蓋下去，讓年輕人更加有機會購屋。

議員張錦昆代表致詞表示，感謝王惠美縣長對員林的重視，員林青年住宅的落成，是大家的目標，也是彰化首座將要完成的青年住宅。員林的人口數約有十二多萬人，現在興建的青年住宅只有四十二戶，希望未來可以持續盤點土地，推動興建員林第二棟青年住宅，期許王惠美縣長、游振雄市長大家一起努力，縣議會也會大力給予支持。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房市買氣急速轉熱。住展雜誌13日發布，北台灣5月推案量近1,500億元，年增192.9%，為近一年來單月最強，大幅成長的原因主要是去年同期仍在平均地權條例的陰霾，基期相對較低。另，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」5月燈號轉為代表熱絡的黃紅燈。

住展風向球5月風向球，六大構成項目呈現「三升、三平」，走升的為預售屋推案量、新成屋戶數、待售建案個數，三平代表為議價率、來客組數、成交組數，整體分數為53.4分，比起3月同為黃紅燈的分數更高了。

來客數方面，熱度持續不減，指標建案平均一周來客每週約31組，平均成交組數每周約4.2組，維持前月高溫，相較過去來客組數都在20多組，成交組數至多3組明顯增多。住展雜誌發言人陳炳辰指出，買房話題發燒、市場資金充沛均令買氣不墜。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，5月北台灣供給面受到520檔期、先前遞延案量影響，激盪出量體，主力案包括百億元的新北市三重區「RiVER PARK」、70多億元三重區「甲山林市政官邸3號」、台北市中正區「全坤衡峰」，另有10多案也都有數十億元的量體，建商有意呼應買氣，態度打鐵趁熱，趁勝追擊，免於頻傳打房消息夜長夢多。

新成屋案亦被熱況帶動，推出300多戶量體，打破連續兩個月的百戶低量，其中桃園市楊梅區的「文生璞芯」、新北市板橋區的「榮群擎川」為指標，各推150戶與80戶量體，受惠新青安政策，也給足先建後售案建商的信心。

買氣上，5月待售案數降至1003案，月減23案，去化熱度可見一斑，北台灣各縣市一致順銷，又以新北市最佳，桃園市與新竹縣居次，三縣市本皆屬房市熱區，不少二線地段在比價效益下完美結案。

陳炳辰指出，買盤積極度高漲讓不少新案成功以不二價銷售，而且不論價碼高低，買方都已有高度認知，比方說近期就有開價、成交價來到區域新高案仍數個月就完銷，實價資訊揭露也不乏案例成交達標開價水位，議價幅度低，風向球數據平均議價空間在一成以內，分數保持與前月一致。

展望後況，陳炳辰指出，央行打房來勢洶洶，今年還有台北市中山區、文山區，與新北市三重區、中和區，以及桃園市大園區百億大案未進場，超過50億元未公開指標案則分布在台北市的萬華區、大同區，與新北市的板橋區、土城區，和桃園市中壢區、新竹市香山區，量體偏大風險愈高，得留意突有變數打亂買賣雙方腳步，是否由熱轉冷為接下來觀察重點。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

最近幾年小宅產品相當受到購屋民眾的追捧，中信房屋研展室彙整內政部不動產資訊平台資料發現，2023年全台15坪以下小宅產品的買賣移轉筆數達21,208筆，佔全台買賣移轉總筆數133,226筆的15.9%，幾乎每7筆交易中就有1筆交易為15坪以下小宅產品，與此同時，該佔比也創造了自2009年有統計數據以來的歷史新高，顯見小宅產品交易熱度正不斷升溫。對此，中信房屋研展室副理莊思敏表示，以往15坪以下小宅的買盤多為投資出租的置產客群，不過近年來在高房價的影響下，購買小坪數住宅的自住客群也有明顯變多的跡象。

莊思敏指出，近年小宅產品的熱銷推估主要有以下三點原因，首先，隨著現代人口結構的轉變，單身人士和獨居人士的比例日益增加，民眾對住宅坪數的需求自然隨之下降。其次，眼看最近幾年全台房價飆漲，但多數民眾薪水的漲幅卻遠遠跟不上通膨和房價的漲幅，迫使口袋不深的購屋民眾只能退而求其次，轉向總價更為親民的小宅產品。再者，目前市面上大部分小宅產品都位於產業聚落、機能成熟的精華區，加上其總價相對較低、裝修成本也相對較低，通常都能獲得不錯的租金投報率，而且如果未來房屋增值，轉手還能賺取利差，因此使得小宅產品備受置產族群青睞。

進一步觀察去年六大主要都會區的小宅交易情況，結果顯示台北市小宅交易佔比最高、達到了26.7%，台中市以21.9%的佔比緊隨其後。對此，莊思敏指出，台北市房價高居全台天花板，目前台北市中古屋的平均單價普遍落在7~9字頭上下，新建案的平均單價更是突破3位數，許多想要擁有北市黃金門牌但又有預算考量的購屋民眾，就會把目光轉向低總價的小宅產品。至於台中，台中產業活絡，且市區內還有多間醫院和學校，區域的租屋需求相當旺盛，因此吸引了不少包租公、包租婆入手。

莊思敏表示，小宅產品雖然有入手門檻低、投資自住兩相宜的優勢，但購買小坪數住宅仍有一些眉角需要留意，例如：空間規劃、鄰居流動性較高等。建議購屋民眾在選擇小宅產品時最好優先選擇靠近大眾運輸設施，交通便利，機能成熟，學區完善的地段，同時也要盡量選擇管理品質良好的社區，這樣的物件未來轉手的難度相對較低，保值空間也更為可觀。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

繼台積電效應醱酵後，輝達也將在高雄軟體園區打造先進AI算力中心，滿手現金的國揚實業創辦人侯西峰在卡位高雄特貿三、左營高鐵科技之心兩大「天王級」公辦都更案之後，十分看好台灣房地產市場，將首度祭出收益性不動產的只租不售策略，保留商辦、精品飯店，長期持有。

國揚實業總經理彭邵齡指出，國揚看多台灣房市，正重押台北市、高雄市的住宅及商辦不動產，光是住宅、辦公和廠辦，至少持有總樓地板面積達32萬坪。

彭邵齡表示，台北市以都更、合建為主，台北市大安國宅、仁愛路副總統官邸後側、新北投捷運站中和街等多筆都更案正進行中，高雄有特貿三、左營高鐵科技之心兩大公辦都更案。

彭邵齡指出，特貿三規畫地上48樓、地下5層兩大棟建築，80公尺以下樓層作商辦，80公尺以上18～48樓規畫每戶擁有兩面海景的輕奢小豪宅，含地主戶總銷規模達400億元，預計2031年完工。

至於左營高鐵科技之心規劃朝商辦、精品旅館及住宅等複合式建築來開發；其中商辦有2棟，除1棟市府分回外，另1棟國揚將長期持有作為收益性不動產，住宅則規畫中小坪數輕奢宅，估計未來總銷約55億元，精品旅館則將由漢來飯店經營管理，全案2030年可望完工。

彭邵齡表示，國揚已轉型控股公司，分別持股漢來飯店、漢神百貨各約2成，其中漢來飯店目前有高雄漢來、台北市民生東路長租型酒店式公寓、台北漢來三據點，日月潭漢來日月行館預計於7月底開幕，未來的高鐵科技之心精品旅館則規畫有近200房，全面布局北中南台灣。

百貨方面，彭邵齡指出，高雄漢神、漢神巨蛋二家百貨去年營收達309億元，穩坐百貨南霸天地位；接下來台中洲際漢神百貨預計明年底開幕，營業面積達3.5萬坪；高雄富邦龍華國小BOT漢神百貨案，也將有4.5萬坪之多，屆時全台百貨營收將挑戰500億元。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房價高漲，預售屋總價在千萬元以內的愈來愈稀有。據實價登錄資料，今年第一季全台仍有12個行政區預售屋均價在千萬元以內，且一季成交超過百戶。這些平均總價千萬以內的行政區中，交易量最大的為嘉義縣朴子市，第一季成交256件預售屋，台中梧棲、高雄三民，桃園觀音及楊梅也都成交超過200件。

統計顯示，這12個預售屋平價且熱銷的行政區中，房價水準約每坪25萬～33萬元，有些房價稍高的區段則是小宅產品熱銷，其中以高雄市占5個最多，包括三民、楠梓、橋頭、岡山、仁武，桃園市也有楊梅、觀音、大園3個行政區居次，高房價的雙北地區，淡水區首季有也150件成交總價在千萬元以內，非直轄市中除嘉義朴子外，宜蘭蘇澳也有逾百件。

嘉義朴子成為全台最有機會以千萬內購入預售屋的區段，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，朴子屬蛋白區域，過去房市處於低檔，但隨台積電先進封裝廠確定落腳嘉義科學園區，「華泰名品城」也得標高鐵特定區土地，帶動區域房市熱潮，陸續有建商推案，而朴子因鄰近嘉義科學園區和嘉義高鐵站，在產業與大型開發案等利多題材發酵下，促使該區預售屋買氣暢旺。

台中梧棲區則以249件成交件數名列第二，陳金萍表示，梧棲緊鄰台中港重劃區，隨著台中港的風電產業逐漸成熟，吸引建商積極進場，加上房價基期相對低，今年平均每坪價約26萬元，千萬元內預售屋仍是該區交易總價帶主流。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

根據聯徵中心最新資料顯示，今年第一季房貸族新增5.48萬件、年增39%，創2009年統計以來單季新高紀錄，反映去年第四季至今年第一季不但買氣穩定，且交屋量大。

仔細觀察首購族群，成長最多的年齡區間落在20-25歲，房貸件數年增51%，25-30與30-35歲同樣年增47%，其中35-45歲則是申請房貸數量最多，樣本數高達2萬件，且年增幅約38%，數據顯示首購族的勇氣應該是「新青安房貸」給的。不過，第一季房貸族卻面臨三高一低的狀況，包括「自備款、房貸、房價」皆創高，僅「購屋面積」創新低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，新青安政策給予首購族相當優惠，加上台股資金行情與通膨預期，更讓買盤動能強勁，除了首購受到政策支持外，房價上漲也會激勵換屋族群出爐，因此統計20-50歲的購屋族群，其房貸新增數量都較去年同期出現3成以上的增長幅度。

圖片來源：聯徵中心

另根據統計顯示，今年第一季聯徵中心新增5.48萬個房貸族樣本，平均房貸金額為新台幣977萬元，再創歷史新高，平均購屋總價鑑估值為1355萬元，相當於平均要準備378萬的自備款，包括購屋總價與需準備的自備款都創下歷史新高；然而第一季平均購屋面積僅42.7坪，則再度寫下歷史新低紀錄。

曾敬德說明，目前在高房價的狀況下，民眾得準備更多自備款與揹負更重房貸，因此只能透過較長年期，如30年期房貸來降低每月負擔，不過房子卻越買越小。

綜觀10年變化，今年第一季較2014年同期，平均房價高出344萬元，貸款中位數從73%增加到79%，民眾不但拉高貸款成數、期數也同樣拉長，而購屋面積卻減少4.5坪，貸款金額也從689萬到直線上升至977萬元，逼近千萬房貸的水位。

曾敬德提醒，近期房市火熱、房價大漲，政策通常會扮演影響房市的重要關鍵，央行6月理監事會議即將登場；從過去會議紀錄來看，與會的理監事對於房價問題敏感，應觀察是否有進一步的管制措施出籠。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】