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全台房價5年暴漲2成！根據聯徵中心資料，2024年Q1，銀行鑑估房貸均值1,355.4萬、5年增幅21%，再創歷史新高。進一步觀察六都，又以高雄、桃園漲幅逾3成最恐怖。中信房屋研展室副理莊思敏指出，許多蛋白區漲幅少或不明顯，以漲幅平均2成來看，代表有不少熱炒區已呈現倍數暴漲，相當驚人。

莊思敏指出，以銀行鑑估房貸均值1,355.4萬來看，貸款8成、利率2.18%、30年期本息均攤型房貸試算，每月須償還4.1萬，如果以主計處今年1~4月經常性薪資均值4.6萬來看，等於每月還完房貸只剩5千元，再繳電話費、水電費等，整個月都要吃土了！

針對漲幅最快的高雄、桃園，她分析，高雄近年在台積電話題下瘋狂飆漲，加上鴻海將攜手輝達進軍高雄軟體園區，再次為高雄注入強心針，估計在AI浪潮下，高雄房市將再漲一波。

至於桃園市，在機捷、航空城等題材加持下，青埔、中路、龜山、草漯等各大重劃區百花齊放，大量吸收雙北外溢買盤，也讓全市房屋均價不斷飆升，待建設陸續到位、機能完善後，房價也仍有持續向上的可能。

不過，莊思敏也提到，收入與鑑估值的數字出現這樣落差，顯示台灣貧富差距不斷擴大，股市2萬點、房價不斷飆漲，在這波榮景下，有錢人繼續瘋狂投資發大財，無能力或不善理財者，荷包持續乾癟，貧者越貧、富者越富，值得當政者關注。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

十二年國教時代，完全中學已成為許多父母考量孩子升學的熱門選項，也帶動周遭國中「學區宅」的交易熱絡。永慶房產集團調查今年台北市額滿完全中學的周邊房市價量表現。其中，師大附中國中部周邊以109.6萬元成為最貴的學區宅；成淵高中附中則以669件交易量獲得交易量冠軍，幾乎一天成交2戶！

百萬「學區宅」在這

近一年來，國立師大附中附設國中周邊平均單價達109.6萬元，成為唯一站上百萬的學區宅。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，該校就坐落於大安區精華地段，周邊各項生活機能完善，不僅鄰近大安捷運站，附近也擁有大安森林公園等綠地設施，加上明星學區加持，讓師大附中國中部周邊房價獲支撐。近一年交易量也高達253件，顯見大安區黃金門牌魅力依舊。

「5字頭」房價還有這2區

而同樣是額滿完全中學，這兩校還有「5字頭」房價，幾乎僅師大附中國中部周邊房價的一半！陽明高中國中部、政大附中國中部周邊近一年平均單價為56.7萬元、53.5萬元，是此次統計中最親民的價格。

陳金萍表示，兩校所處的士林區、文山區屬於台北市蛋白區，房價相對親民，陽明高中國中部鄰近捷運士林站商圈，生活機能一應俱全，周邊還有科教館、天文館等教育設施，距離士林國小也不遠，區域文教氛圍濃；政大附中國中部因位於台北市邊緣地帶、捷運路網尚未延伸至此處，讓這裡的房價仍相當實惠，加上被住宅區環繞，環境較為清幽，適合喜愛靜謐環境的購屋族群。

成淵高中周邊房市熱絡 每天成交近2戶

成淵高中附中近一年交易量669件最熱絡，平均單價73.3萬元。陳金萍指出，該校設於大同區承德路上，剛好位在大同區與中山區的交界處，緊鄰捷運民權西路站雙捷運優勢，加上周邊商圈發展成熟，距離晴光市場、雙連市場都不遠，還有家樂福、全聯等超市方便民眾採買，金融機構、百貨商場及各式餐飲店家林立，商業活動相當熱絡，購屋需求穩定，推升成淵高中附中周邊房市交易量，相當於每天能成交1至2戶！

陳金萍表示，完全中學有機會從國中直升高中，減少學生適應高中的時間，也因離家近，讓不少家長選擇讓孩子進入完中就讀，也讓這類「學區宅」購屋需求增加。

不過，搶進「學區宅」的眉眉角角很多，不僅要注意購買區域是否被劃分至學區內，也因為額滿學校十分熱門，必須提早幾年就設籍該區，因此建議有意購買「學區宅」的民眾，建議做好充足的資料調查，並及早規劃，才能如願幫助孩子進入心儀學校。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

土地銀行今（17）日將找八大行庫共商新青安防弊機制對策，對於如何找人頭戶，知情人士透露，各大行庫準備兵分四路，從土地謄本、借款人年月收入情況、還款來源及方式、是否透過第三人轉帳等態樣著手。

據各大行庫目前網羅態樣，查人頭戶有四種方式。第一，調查土地謄本，是否有限制產權移轉、限制次順位抵押權、限制信託這些註記，以及借款人是否之後有設籍；第二，借款人的年或月收入，是否和所購房屋總價不對稱，例如財資力根本不足以買得起該總價房屋。

第三，調查其還款來源及方式，若還款來源並非本身，或家人，就會列為可疑態樣；第四，透過第三人轉帳或借款人和其他還款來源所留下的通訊電話、電子信箱一致時，就列為可疑態樣。

在借款人的財資力評量，銀行主管指出，以借款1,000萬元、40年期為例，光是本金每月就要還2萬元，倘若加計利息，本息負擔約在2.3萬元左右，若以多數銀行認為每月所得還房貸的支出不宜超過七成來看，月收入該要有3.3萬元以上水準；而倘若買2,000萬房子，因新青安最高額度僅1,000萬元，因此，還要另搭配其他房貸，這時借款人的財資力就要更高，若所買房屋總價和財資力太不對稱，就會被懷疑。

至於防弊轉租當「包租公」，據透露，除了財政部上周表示要和八大行庫作政府資料勾稽外，不只國稅局，內政部也將助陣提供相關資料，由於承租戶現在都可向內政部申請租金補貼，且都得留下居住地址，該資料未來將和八大行庫勾稽，倘若該地址正好和八大行庫新青安貸款案其中的擔保品地址相符，就證明有事後轉租事實。

今日會議上，除上述兩大新防弊措施如何出擊，第三大重點就是未來新青安貸款戶所簽下的「切結書」如何定版。行庫主管指出，具結至少二大事項，一是絕非人頭戶，二是絕對沒有轉租，違反這二大事項，行庫將祭出「處罰條款」。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南是歷史文化首都，還有台積電加持效應，提供房價續漲動能，但有網友發現當地代銷都很熱情，反觀台中、高雄相對冷漠，好奇房市要涼了嗎？對此代銷業者坦言，買盤確實部分移轉到高雄，但就南二都而言，台南只是從買房第一選項變成第二，房市並無走弱。

網友在PTT表示，近期上網搜尋台中、台南、高雄的建案，透過電話預約賞屋，只有台南的銷售人員積極聯繫，其餘縣市的銷售都很冷漠，也不會主動接洽，甚至走訪台中的接待中心，代銷也不會追蹤客戶，「只有台南銷售，她是就算我拒絕了，也是不斷打電話邀我去看。」

原PO透露，鎖定的台南建案鄰近南科，地處重劃區應該很搶手，但建商提供多項優惠，低自付還不斷加碼，從10%~12%到6%交屋，令人好奇「這些徵兆是不是代表台南房市已經到上限了，而台中高雄還很熱呢」。

文章吸引留言，其他網友也有類似經驗，有人提到「超涼～去年年底去看北區建案，隔天代銷就打來說有釋出中高樓，問我要不要回去了解」、「之前是高雄被台積南科壓著打，現在高雄也有、嘉義也要，買房當然選別處」、「台南資金回舊市區蠻明顯，南科能漲到現在這樣很猛了」。

東森財經新聞諮詢台南代銷業者，對方坦言部分買盤確實轉往高雄，但也強調單就南二都來看，只是從買房第一選項變成第二，整體房市並無走弱。

代銷業者表示，台南挾帶南科等議題，房價在2022年就登上頂峰，當時平均4字頭笑傲高雄，如今高雄積極招手國際大廠，還有半導體S廊帶等利多加持、房價基期又低，因此成為投資買盤的新歡，「很多北部南下的投資客，看的是區域整體，地緣關係對他們並不重要，只看哪裡基期低、發展潛力更大，因此高雄已有追上超車的趨勢」。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售市場買氣暢旺，根據實價預售揭露資料顯示，4月預售揭露單月1.38萬件，連續兩個月都超過1.3萬件，是預售實價即時揭露以來首見，若排除2023年6月平均地權條例前的上車潮，則4月預售揭露量也創下單月新高，前4月預售總銷售金額高達7900億元，反映預售市場當前的買氣熱絡狀況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場銷售狀況火熱，許多地方都頻傳預售案人氣爆滿，從預售揭露也可發現2023年10月開始除了農曆期間，每個月的揭露量都超過1萬戶，從過去經驗來看單月萬戶就是市場熱絡，但單月1.2萬戶就是市場非常火熱，3、4月單月都超過1.2萬戶，就可以看出各地預售熱銷狀況，且除了北市因為單價與總價較高，其他區域有些搭配建商低自備或降低坪數等規劃，都衝出不錯銷售成績。



統計顯示，2024年4月預售揭露1.38萬件，主要都會區除了北市以外，都繳出年增的表現，新北市4月揭露2341件，年增43.2％，桃園市2735件年增51.6％，新竹縣市831件年增48.7％，台中市成為4月預售冠軍，2941件年增81.9％，台南市1299件年增16％，高雄市1366件年增46.7％。



曾敬德表示，主要都會區除了北市以外表現整齊，也可解讀這波預售熱潮幾乎出現在全台各地，除了北市高單高總價市場呈現個案表現慢慢賣外，北市以外的預售市場表現火熱，即使平均地權條例上路杜絕換約買氣，但自用與置產型買盤仍表現強勁。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行第六度祭出不動產信用管制措施，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，將驅使資金轉進有科學園區題材的非管制地區，如苗栗、嘉義、屏東等地，且限貸令容易把買第二戶的換屋族推向預售市場，將有利於預售市場、而不利於成屋市場。

何世昌分析，央行新措施對房產市場恐將造成三大影響：第一，「特定地區」第二戶的貸款成數下修，六都與新竹縣市「二房」貸款成數從7成降至6成，對正在交屋中的新成屋、預售屋與中古屋，或今年內將交屋的預售屋買方，可能因買方無法多拿出1成自備款，而產生交屋糾紛；不過，買方可以透過信貸、股票質押、將房屋移轉至配偶名下等方式，來規避管制措施，中長期而言對整體市況影響不大。

何世昌再次強調，在中國大陸、南韓放寬限貸令之後，台灣第二戶限貸6成、第三戶限貸4成，已經是全球限貸最嚴苛的國家。

第二，「特定地區」房貸上限被加碼管制，恐怕驅使資金轉進有科學園區題材的非管制地區，如苗栗、嘉義、屏東等地。第三，限貸令容易把買第二戶的換屋族推向預售市場，因為買成屋要馬上拿出4成自備款，換屋族會買預售屋來減緩自備款的壓力，反而有利於預售市場、而不利於成屋市場。

何世昌也觀察到，央行調高存準率，恐將不利中小型建商。他指出，央行宣布調高存準率1碼，會使銀行可放款資金量減少，銀行會篩選優質客戶，因此往往會把資金放貸給上市建商、大型建商，而實力稍弱的小型建商、或小型區域型建商被拒貸的機率增加。

何世昌表示，當小建商難以從國銀獲得足額資金，可能會轉向民間借貸，但此舉會增加推案成本；如果被國銀拒貸或不做民間借貸，那麼小建商就不會推案，新建案市場將更進一步走向「大者恆大」的趨勢。而小建商市占降低，大建商的競爭對手減少，將更具備控價權力，對消費者來說，弊大於利。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行今年第二季祭出第六次房市管制，針對六都及新竹縣市第二戶購屋限貸六成，房市趨勢專家李同榮痛批，此舉對於抑制房價毫無幫助，財政部推出的「新青安貸」才是房市毒品，導致房價飆漲，導致預售屋被當作期貨操作，簡直是「新的青年安非他命」。

李同榮表示，前朝蔡政府2021年開始的一連串打炒房政策，「央行限貸、房地合一2.0、實價登錄2.0、平均地權條例修正草案」，不僅沒有調控到房市，還讓建商大者恆大，導致房價被鎖碼，政府無視政策失誤，卻對自己歌功頌德。

他指出，2023年，在正常房市景氣循環下，原本已開始降溫，蔡政府卻又祭出新青安貸放火，讓房市出現甩尾現象，所有的資金開始紛紛湧入預售屋市場，眾人當作期貨操作，新政府應引以為戒、徹底檢討，否則市場扭曲後令人堪憂，不可不慎！

李同榮認為，新青安政策的作法，雖然讓極少數剛性買盤進場，卻也讓兩大投機性買盤全面湧入如下：

一、「自不量力的年輕人」硬湊足自備款、享受5年寬限期，以高槓桿方式購屋。

二、「賭5年後獲利的投資客」把預售屋當作期貨購入，掛人頭、出租等行為樣樣來，5年後出售，順便避開房地合一最重稅率40%，再賺一筆。

上述兩大投機性買盤不斷推升房價，加上預售屋也大完低自備、免工程款的操作下，導致數千億資金買盤湧入，假性需求卻又被政府稱作剛性需求，政府在風險控管完全走樣的情況下，房市風暴遲早發生。

最後，李同榮建議，總統選戰目前已經結束，新閣揆也已經上任，對於前朝失誤，應極力補救，而不是無視外界批判「新青安貸」就是此次熱潮的戰犯，堅持將錯就錯，讓該政策一路執行到2年後到期。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年房市大熱，引起財政部、央行關注新青安政策的轉租問題，據悉，未來使用新青安的新戶、舊戶，若被查出非自用，將歸還政府及行庫所有的補貼利息，並且減少寬限期、縮小借款期限至20或30年。專家指出，若擴大追查且確實實施，應該可查獲不少非自用戶，或許可讓部分槓桿開到最大的投資客，釋出些許物件，緩解市場供給問題。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，若遭查核確有假自住真租賃者，除了歸還補貼外，也因為在政府單位留下租賃記錄，相關租金所得稅、其他非自住稅額的追討，以及無法以自用房產來交易，都是未來更需要注意的事。

不過，新青安主要適用於低價小宅，對於部分資產族群來說，可能不見得會出租，僅是閒置空屋，等待房價上漲賺取轉手獲利，這要如何認定是非自用住宅，也是一個狀況。

陳炳辰認為，目前房市熱況很大一部分的原因是來自預售案、市場資金多，新青安並不適用，僅為連帶的信心刺激，且市場上的確還是有很多的民眾是自住使用新青安。

此次擬追查非自用戶，對投機使用新青安的地下房東來說影響較大，可能會造成未來持有成本增加，但要透過投機房東達到大幅度降溫房市，得要有一定量體。

陳炳辰說，此執行實況可能由銀行端先發起追蹤，但因為使用方案的合約上本就不能做為投資用途，銀行後續審核民眾也無法置之不理，應還是有些許撥亂反正的效果。

陳炳辰指出，如今新青安的實質自住審核正在鋒頭上，加上銀行存準率提高，以及政府正在盯緊房市狀態，預期後續銀行業者在房貸業務上將趨謹慎，一定程度讓大玩槓桿與其他投機出發者有所收斂，但效益能有多大則還得觀察。

另外，陳炳辰建議，或許擴大到整體房市的稽查，會在租屋市場透明化、居住正義、囤房稅效益、租稅公平等更值得期待，且如果政府能做到新青安的勾稽，確實應更要求全面性。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，自去年以來推出新青安方案後，市場上首購、年輕族群買盤創造房市牛市，帶起自疫情以來的新一波多頭，惟房市火熱也刺激投資、置產族群出籠，尤其新北以南縣市紛紛出現排隊買房等等現象，引起輿論抨擊，才有此次「新青安切結書」的出現。

賴志昶指出，據媒體報導，新青安切結書將溯及既往，尤其針對非自住的買方，並將要求投資者回溯利息等措施，或將打擊目前房市投資風氣，並在搭配央行日前釋出「二戶限貸令2.0」之下，應會迫使投資者釋出部分物件，可望稍稍紓解目前市場供不應求的情形，但整體對房市是否影響，仍待未來政府對查緝動作是否確實。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安優惠房貸被外界抨擊是炒房幫凶，土銀17日召集八大公股銀行，踩煞車！據了解，公股銀行決議祭出4大措施，若有人頭戶或轉租等違規情形，利率與貸款條件立刻打回一般房貸。專家計算，若貸款1000萬元，寬限期內利息每月至少增加3千至4千元，貸款年限若縮短為30年，本息攤還下，每月負擔增加逾萬元。

政府在今年大選前釋出友善青年族群的利多機制，卻讓房價大為飆升，巿場人士忍不住吐槽，「去年的『業績』成了今年的『業障』！」但也有業者直言，對新青安下重手，可能會打到正常的貸款戶。

公股銀昨日開會結論是，新、舊貸款都要簽切結書，並展開抽查；若有違規如人頭戶或轉租，就從違規開始時歸還利息。由於目前新青安房貸是公股銀行補貼半碼（0.125％），住宅基金補貼1.5碼，一旦被查獲都得歸還；且貸款條件也會恢復為一般房貸，寬限期從5年降為3年，貸款期限從40年降至30年，甚至是20年；公股銀也明確定義「自住」僅限於自己本人、配偶與直系血親（如父母、未成年子女），不可以出租、投資，或者借名登記作他途使用。

新青安是市場最為寬鬆房貸，以一段式計算，利率只有1.775％，而現在一般房貸的地板價大約是2.185％。住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，只要新青安的貸款利率變回一般房貸，即便是地板價，以貸款1000萬元為例，寬限期利息增加約3000到4000元；未來償還本息，貸款期限從40年縮短為30年，每月要多支出逾萬元。

為防止炒房，公股銀行在切結書上明訂地址、借款金額，同時也要授權銀行日後有查核的權利，確定抵押的房子不會是人頭戶或者轉租，內政部、財政部等將進行資料勾稽查核。

徐佳馨表示，公股行庫聯手打房，部分槓桿玩太大無力支付的投資客，只能轉賣脫手，但受制申辦貸款時，多簽有3年內不能塗銷，否則要繳違約金的契約條款，以及短期轉售，適用房地合一稅高稅率，意味著公股銀行新制，將讓口袋不夠深的投資客提前出場，或是暫緩進場投資、避風頭。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

外界關注新青安貸款恐遭濫用助漲房價，財部17日提醒公股銀行，包括新青安房貸、購地貸款及綠能貸款皆要加強貸後管理。

另外，土地銀行邀集八大公股銀行商討新青安內控加強機制，主要方向為人頭戶、轉租戶追查，及制定公版切結書，官員指出，已指示公股銀根據授信經驗，加強所有已撥貸、未結清的新青安房貸查核。

財政部長莊翠雲17日主持公股金融業例行業務會報，會中對公股銀行提醒三類授信貸後管理，首先是新青安房貸，指示要先根據自身授信經驗，除貸前以5P原則審核，對高風險戶也要進行再查核；高風險戶如購屋總額與申貸戶及其家庭總收入不成比例等。同時要求加強貸前切結書簽核，及所有已撥貸戶的貸後管理，查核房屋用途，由各銀行具經驗有技巧的處理；未來是否要透過財稅資料勾稽一事，尚未指示。

針對防止新青安人頭戶，公股銀將朝四方向並進，包括土地謄本、借款人年月收入情況、還款來源及方式，及是否透過第三人轉帳等態樣檢視。

公股銀主管透露，17日會議主要朝兩大方向研議，一是針對新青安包租公，也就是貸款買房後轉租別人，這部分主管機關表態，要加強防杜人頭戶及貸後管理，各行庫看法一致，後續將依循法條由各行庫依循；二是切結書，未來新舊戶要簽切結書才可核貸，可能會由國稅局從綜所稅的租賃所得去查，若被查到當包租公、違反誠信規範者，可能減少寬限期、借款期限也將被降為20或30年。八大公股銀19日將再次開會研商。

其次是防止「囤地」的購地貸款，財政部提醒，應依循央行2022年的購地後限18個月內動工規定，否則要逐步收回貸款、採階梯式加碼計息；綠能授信方面，雖鼓勵承作相關授信，但貸後也要加強案場有無遭裁罰，是否違反環評承諾等。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】