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各界正討論新青安房貸對房價的影響，新青安房貸自去年8月推出以來，已成為推升房市交易量及房價的重要推手。房仲業者統計發現，六都總價1,200萬元內符合「新青安」貸款條件的交易件數中，以高雄近萬件居冠，房價最高的台北市僅1,423件位居六都之末。

大家房屋企研室主任賴志昶分析，年初以來股市大漲，加上優惠貸款條件，刺激首購、置產族群紛紛出籠，並以低總價並具未來性的都會市區，交易量表現最為驚人。除高雄市交易量近萬件居冠外，台中市9,577件、桃園市9,474件、新北市9,237件，均逾9,000件，台南市為5,406件。

賴志昶指出，自去年8月新青安房貸正式上路後，讓因《平均地權條例》修法而較顯萎靡的房市持續上揚，帶起新一波多頭，此波牛市較局限於總價帶較低的新北市以南都會區。其中，新北市以淡水區交易量最為突出；桃園則以中壢、桃園區等區表現最驚人，中壢區交易案件2,041件更高居六都各行政區之首。

台中市北屯、西屯區等有重劃區議題的區域，交易量體最亮眼。台南市以永康、東區等傳統房市熱區交易量體最大，高雄市以楠梓、鳳山、左營及三民區交易件數皆破千件。

新青安貸款為目前市場最寬鬆的房貸補助方案，以1,000萬元貸款、40年限、寬限期五年且申請「新青安」貸款利率僅約1.775％為例，每月本息平均攤還約需繳3.2萬元；若遭稽查，換算每月需多繳2,101元、每年多約2.52萬元，央行日前釋出「二戶限貸令2.0」下，應會迫使槓桿較大的投資客提早出場。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安貸款自去年推出後民眾申請情形踴躍，至今已超過5萬人申請，不過新青安原意是讓年輕人能買得起房子，卻傳出有投資客鑽漏洞，竟購屋當起包租公，政府擬推出「新青安切結書」，也傳出將溯及既往，意即舊戶被揪出當包租公，同樣得歸還補貼利息，不過相關措施仍在研擬中。

若新青安審查變嚴格、甚至補貼縮水對整體市場有何衝擊？房產專家何世昌分析，未來投資大戶若無法再使用人頭戶申辦新青安，而撤出成屋市場，比較大的可能是會轉進預售屋市場，也就是說，新青安改得越嚴格，對預售屋市場反而越有利。

何世昌認為，今年房市需求面強勁，假如需求不變的前提下而新青安補貼縮水、或者嚴查人頭戶，成屋市場的吸引力會下滑，不過下滑幅度不會太大，畢竟40年期房貸實在太香了，頂多只會流失1成左右的買盤。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安房貸被質疑淪為炒房工具，甚至出現包租公、人頭戶等亂象，行政院長卓榮泰18日在立法院備詢時指出，下周將召開正式會議，針對政策影響及未來發展，進行全面檢討。

財政部2024年選前推動「新青年安居貸款」政策，對青年首次購屋貸款額度最高可1千萬元，還款年限拉長到40年，且由政府及公股銀行利息補貼2碼（含央行3月升息半碼），寬限期五年等，去年8月推出後，的確推升購屋需求。但立委質疑，政策推動以來已導致全台房價激升及各種亂象。

卓榮泰強調，新青安房貸政策立意良善，主要幫助年輕人用較低的利率購屋，滿足居住正義，房價的漲跌不是單一因素。但近來各界有許多建議與狀況，行政院已聽到，政府會善用工具，針對市場進行全面檢討，預計下周就會開會檢討。觀察各縣市房價漲幅不同，若有新的公共建設、工業廠區建設等，都會造成房價波動，政府會從不同角度，包括社會住宅、補貼利息等方面協助，盡力滿足社會需求。

據財政部統計，從去年8月到今年4月，新青安房貸申貸量已逾4千億元，核貸逾3,645億元，同時間金管會公布的國銀房貸增加6,912億元，等於新青安核貸金額就占房貸增量近53％，且除去年8月核貸不及，之後每月核貸占比都有4～6成，今年2月更逾1倍，即新青安的確是國銀房貸成長的主力。

中央銀行總裁楊金龍認為，新青安房貸屬政府健全房市方案的一環，但造成移轉棟數增加，確實有「衝擊」，原本應走緩的房市，因新青安反而拉升，但據央行調查，用新青安購買第二戶住宅的狀況並不多。

金管會表示，新青安出發點立意良善，在日常監理及金檢時會關注銀行授信是否落實5P原則，包含借戶條件、貸款資金用途與申貸時用途是否一致，銀行授信擔保品鑑估是否符合銀行內規等，會適時藉由場外監理與金檢，督促銀行落實不動產授信管控，不希望金融機構讓資金流入到非實質需求，助長房價異常波動。

財政部19日將繼續找公股行庫討論加強新青安貸後管理方式，儘快拍板，因為新青安大部分申貸案確實幫助到「無殼」的年輕人，希望政策美意不被少數個案抹黑。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行的五波選擇性信用管制無效？沉寂的房市又轉趨火熱？

央行自 2020 年 12 月以來，五度祭出選擇性信用管制措施，實施至去年第二季為止，房市的確出現降溫跡象，由不動產相關貸款（建築貸款、住宅相關貸款、不動產貸款）年增率來看，的確出現下滑趨勢，六都移轉棟數也在 2021 年 7 月開始出現負成長，尤其在 2022 年~ 2023/6 的 18 個月中有 13 個月都是負成長，看來的確頗具成效。

惟自去年下半年起，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率由低點 4.7% 觸底反轉至今年 4 月的 9.1％，致 2024 年 4 月底不動產貸款占總放款比率為 37.2%，處於相當高的水準。

此外，據央行統計，去年 6 月新增規範自然人特定地區第 2 戶購屋貸款，最高成數上限 7 成，實施以來，自然人申辦特定地區第 2 戶購屋貸款之撥款金額卻呈增加趨勢。今年 4 月平均貸款成數為 68.15%，高於央行前一波 (2010 年 12 月至 2016 年 2 月) 施行特定地區第 2 戶購屋貸款成數 6 成。

由下圖可知，全體銀行購置住宅貸款及不動產貸款年增率，自 2023 年 7 月之 4.7%、 5.3%，呈逐月走升趨勢，至 2024 年 4 月分別為 9.1%、7.6%。自然人特定地區第 2 戶購屋貸款之撥款金額，自 2023 年第 3 季以來，逐季增加。

再由移轉棟數來看，六都 5 月買賣移轉量達 26,833 棟，月增 17.1%，年增 25.6%，締造近 11 年來的 5 月同期新高。六都交易量均較 4 月成長，台北市月增 18.8%，新北市月增 10.7%，桃園市月增 15.3%，台中市月增 20.7%，台南市量增 17.1%，高雄市月增 23.6%，房市買氣明顯較去年熱絡。4、5 月房市交易表現都維持暢旺，反映在建物買賣移轉棟數上，就呈現 21% 的移轉年增率，延續去年下半年以來雙位年增的表現。以年增率來看，2024 年 5 月六都建物買賣移轉棟數年增 25.6%，其中，台北市年增 16.2%，新北市年增 19.3%，桃園市年增 14.8%，台中市年增 21.4%，台南市年增 45.6%，高雄市年增 47.3%，南二都房市交易大幅升溫。累計 1-5 月，六都整體交易量合計為 112,630 棟，與去年同期相比年增 30.0%，創下自 2012 年來、13 年來第二高紀錄，僅次於 2013 年，顯示房市買氣火熱。

至於房價方面，主要都市的房價.....。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據金管會最新統計，今年4月本國銀行放款餘額月增新台幣3025億多，其中購置不動產放款月增1207億，飆上近25個月新高。中央銀行在13日的第二季理監事會議，加碼房市信用管制，國內銀行多表認同，認為可讓金融機構對不動產放款稍踩煞車，但也要留意，長期下來，國內不動產是否最終走向「有行無市」。

近期國內房市熱，也讓相關財金單位再度繃緊神經。除了央行選擇性信用管制措施，金管會也將在日常監理或相關金融檢查將央行的選擇性信用管制措施列入關切事項，特別注意銀行放貸的情況。至於針對財政部去年(2023年)推出的「新青年安居貸款」政策，被外界質疑是推升房價的元兇，行政院長卓榮泰也明確表示，下周召開正式會議，針對政策影響及未來發展，進行全面檢討。

儘管「新青安」政策，是由8大公股行庫承作，不過，民營銀行看近期國內房市走向，對於政府加強管控，也予以認同。國泰金控總經理李長庚指出，雖然央行的選擇性信用管制措施，宣示效果較大，對於銀行放貸不動產，影響也不致於太大，但由於近期台灣房市熱，央行此舉有防範預期心理，也讓金融機構稍微踩煞車，是好的作用。

遠東銀行總經理周添財則表示，目前房價處於高檔，確實並非年輕人都買得起，但「新青安」由於門檻低，讓年輕人可以圓買房夢想，但在少子化愈來愈嚴重的情況下，未來不動產多走向傳承，購屋是否轉趨保守，甚至變成「有行無市」，或許更值得思考。周添財說：『(原音)但是現在到最後我覺得會「有行無市」，因為價錢高高的，可是畢竟能買得起房子應該也不是那麼多，新青安例外，因為它畢竟門檻比較低。』

對於新青安貸款年限最長可達到40年，周添財也表示，儘管其他一般民營銀行現在也都有30年的放貸，不過，遠銀仍採較保守的策略，房貸年限仍以20年為主，即便承作30年的房貸，遠銀也會慎重評估其還款能力。













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房市狂潮從房貸餘額可見端倪，去年1月呈現罕見的借少還多負值，但到12月直接衝破1050億元的歷史新高，冷熱狀況十分極端，後續更呈現幾近失控的現象。眾多從業人員、專家、投資客都直言，「現在台灣房市是有史以來最瘋狂的時代。」甚至直呼真的看不懂。

自住客、首購族到投資客，全都前仆後繼進場交易。1名從事投資理財業的林小姐，過去熱衷將資金投入金融市場，單身貴族的她，用相對低廉的租金在公司旁租屋，買房從不在人生待辦事項前幾名，今年也入手1間位於老家的預售屋，未來不管自住或出租，進可攻退可守，成為名副其實的首購族，她說：「其實就是害怕現在不買，以後會更貴，急於擺脫空手的焦慮。」

至於實戰經驗豐富的房市專欄作家顏博志則透露，「這幾年是我投資房地產快20年以來看到最瘋狂的局面，可以說有點看不懂了，操作上大賣小買，我認為現在是非常好汰弱留強的賣房時機，就算跟未來比，今年房價如果不是最高，也會是相對非常高的高點。」

他分享自己有間北市西門町小套房，社區成交行情6字頭，他抱著試水溫心態丟到市場上賣，「竟然1個禮拜內就有人以單坪90多萬元要買，我真是太傻眼了，當然趕快賣掉！」

不過，房市火熱的當下，專家提醒購屋區域務必慎選，FB好宅攻略主編管清智指出，「供給爆天量的區域，如果房價還持續噴出，就要小心需求跟不上，特別是投資客多的地方。」顏博志則說：「全台房價亂漲時，根本已經分不清楚自己買貴還便宜，唯一不變的只有地段，避免日後房價反轉，那些現在買在荒郊野外的人，一定最悽慘。」













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市狂潮從房貸餘額可見端倪，去年1月呈現罕見的借少還多負值，但到12月直接衝破1,050億元的歷史新高，冷熱狀況十分極端，後續更呈現幾近失控的現象。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，方向錯誤的打房政策，讓市場供需失衡是主因。

「《平均地權條例》禁止預售屋轉售，直接少掉3萬多戶供給量，建商與投資客競價關係消失，建商控價權力變高、供給變少，讓購屋族產生買不到的恐慌。」何世昌說。

何世昌指出，房地合一稅2.0同樣對中古屋市場產生鎖籌碼效應，加上新青安對中古市場點火，又讓購屋族認為政府鼓勵買房，種種因素下，只要一有利多、搶購消息在旁搧風點火，都會讓民眾急於追價。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則表示，新青安以破天荒的方式，用公股行庫立下高補貼、高額度、長寬限期、長貸款年限、低身分門檻的房貸寬鬆新標竿，直接讓原本單月申請不到2千戶的老青安，搖身變成月月申辦破5、6千戶，且占每月房貸放款餘額4成。

「新青安帶動的買氣，也燒向無法適用的投資客，或是自備款不足的首購族，全都導向低首付的預售市場。建商運用低利、無息等花招吸引買方，先交屋、再談貸款，直接破解預售屋禁轉的限制，因此創造不但投資客願賭，而且房市小白也恐慌搶進，催出前所未見的房市投資熱潮。」黃舒衛說。

不過，房市火熱的當下，專家提醒購屋區域務必慎選，FB好宅攻略主編管清智指出，「供給爆天量的區域，如果房價還持續噴出，就要小心需求跟不上，特別是投資客多的地方。」實戰經驗豐富的房市專欄作家顏博志則說：「全台房價亂漲時，根本已經分不清楚自己買貴還便宜，唯一不變的只有地段，避免日後房價反轉，那些現在買在荒郊野外的人，一定最悽慘。」













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央行上週四祭出第6波信用管制，什麼原因逼得政府再出拳打房？原來今年以來全台各地再度上演排隊買房，甚至抽籤、鎖房、秒殺等亂象，如桃園青埔某預售案開賣當天，民眾需分批進場，進場後還得抽籤等叫號，接待中心擠得水洩不通，該案LINE群組甚至直接改名「一日完銷，賣完了不要問」。

另個北部預售案場，代銷公司把銷售說明會人山人海的照片放上網；數個預售案根本還未打廣告，就銷售一空，還有建商怕賣太快，一週只放出一戶，並每週調漲價格。

搶房一路從預售屋延燒到中古屋市場，房仲直言：「年後不僅量價齊揚，去化速度也很快。」有些物件屋主見帶看踴躍，急得在一小時內調漲開價百萬元，開放看屋當天就成交，各種光怪陸離的房市奇談在全台各地上演。

在南部高鐵特區推案的建商就大呼，「房子賣的速度比高鐵還快。」FB好宅攻略主編管清智也直言，「民眾的購屋信心，是我從業20多年以來看過最強的一次。」

研究房市多年的馨傳不動產智庫執行長何世昌，去年就預言房市將「飛龍在天」，縱使如此，在看到新北五股洲子洋重劃區有建案要賣單坪6字頭，也讓他直呼「口水快要噴出來，這世界簡直太瘋狂。」擅長數據研究的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則指出，「今年房市表現根本是無政府狀態。」

體感溫度以外的統計數據表現如何？首先，代表成屋市場交易量的最新資料，六都今年5月總計買賣移轉棟數達2萬6,833棟，月增17.1％，年增25.6％，寫下近11年來同期新高紀錄，而今年1月至5月累計買賣移轉棟數約11萬2戶棟，年增約3成，同樣為近11年最大量。

接著看預售屋市場，今年第1季全台預售市場狂賣逾3萬戶，總銷金額突破5,000億元大關，創下歷史新高紀錄，年增率高達125％。至於房價，以清華安富房價指數為例，呈現全台上漲樣態，3月全國指數達196.5，較上月上漲0.83％，較去年同期上漲9.36％。

另一有趣數字是，根據證交所統計，去年全台上萬家上市櫃公司中，平均員工薪資第一名是愛山林建設，年薪達552萬元，超車台積電、聯發科等國際科技大廠。













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隨著人工智慧（AI）技術的快速發展，全球科技大廠紛紛投入、興建數據中心等大型商用不動產，又輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳日前宣布擴大在台投資，計劃在台灣建立企業總部及AI研發中心，使得全台千坪大型土地成為商用市場的熱門標的，其中，內湖科技園區自2018年至今的土地交易量已達433億元，顯示出該區域土地交易的熱絡情況，成為企業和開發商爭相進駐的焦點。

由於內科緊鄰台北市中心，集結上市櫃企業群聚效益顯著，是公司進駐必爭之地，隨著設立集團營運總部蔚為風潮，建商、企業主看好區域成長潛力，進場搶地蓋總部大樓，土地購置動能相當強勁。信義全球資產公司統計已揭露的實價登錄資料，2018年至今內科土地交易量達433億元，包括今年初財團法人聯合信用卡處理中心以5.5億元取得文德段五小段544坪土地。

總經理林三智分析，萬物皆AI的時代來臨，企業主競相購置可整合各事業體的企業總部；但也有企業對大樓軟硬體配置、格局規劃有特殊要求，或希望將總部外觀風格結合自身企業文化，相較於買成屋再花費成本重新裝潢，購買土地自建總部大樓更符合企業需求。在建商獵地、產業自用需求支撐下，500坪以上土地交易升溫，實力雄厚的企業客戶更將投資目光望向千坪大型土地。

進一步觀察，2018年以來內科500坪以上土地累計交易額為202億元，其中近7成交易量出現在潭美段、舊宗段。總經理林三智表示，舊宗段、潭美段是內科發展的後起之秀，有較多的土地新供給，未來還有捷運環狀線東環段交通建設加持，投資題材旺盛，吸引產業持續進駐，包括代工大廠緯創去年斥資62.5億元於舊宗段興建新總部大樓，今年再投20.84億元取得潭美段五小段土地地上權。

林三智表示，AI產業蓬勃發展，帶動商用市場投資熱潮，科學園區題材更是今年不動產市場最熱門關鍵字，內科園區含金量高，成企業總部落腳首選，在企業總部化趨勢推動下，內科精華區方正、大面積土地賣一塊、少一塊，信義全球資產公司銷售中的舊宗段千坪土地標的更是稀有釋出，吸引高科技企業、傳產、大型開發商、以及有投資置產需求的高資產企業主進場評估。













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