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新北市政府新工處配合三峽國光青年社會住宅的興建，特別在周邊開闢計畫道路，其中位於第一區的計畫道路甫完工，於2018年5月22日起開放通車，將使社會住宅附近交通更順暢強化對外路網，進而帶動附近繁榮。

▲連結周邊交通系統 三峽國光社會住宅對外道路通車(圖：新北市政府)

新北市政府工務局表示，因應三峽國光青年社會住宅落成後的交通需求，施工團隊特別在社會住宅第一區周邊開闢兩條道路，除了銜接目前既有住宅側，也整合三峽民生街、三樹路排水系統，增設單孔箱涵導引水流，以免造成路面積水，而未來還將陸續開闢6條計畫道路及公園綠地，以完善周邊交通系統及區域生活機能，提升整體居民生活品質。

 

負責計畫道路開闢的新工處指出，國光青年社會住宅第一區道路全長約400公尺，其中8米計畫道路設雙向一車道，4米計畫道路規劃為單行道供未來社會住宅居民通行，工程總經費2千500萬元。2017年12月12日開工，提前在2018年5月22日開放通車。

 

新工處長詹榮鋒表示，新北市在2015年起辦理變更三峽都市計畫案，利用新建的北大國民小學兩側既有閒置公有土地，轉為青年社會住宅使用，再加上周邊計畫道路的完成，讓未來進駐社會住宅的青年及周邊居民們，在往返鶯歌、樹林、三峽，甚至北二高及未來的捷運三鶯線都更加便捷通暢。

 

新工處特別提醒用路人，計畫道路通車後，周邊仍在進行社會住宅興建工程，請用路人多加留意，另外，由於該路段增加兩處路口，施工團隊特別增加交通號誌，前往民生街的用路民眾行經該路段時請減速慢行以策安全。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市政府都市發展局於2017年11月23日發布之「台北市都市更新事業及權利變換計畫書範本製作及注意事項」(下稱新範本)，緩衝期為自公告日起6個月後，即2018年5月23日起，依都市更新條例第19條報核之都市更新事業計畫及權利變換計畫擬訂案，全面依新範本撰擬申請報核，期減少內容缺漏補正情形，提高審議效能，加速都更之推動。

▲北市都更事業及權利變換計畫書範本2018年5月23日全面上路，期再提高都更審議效能

台北市都市更新處為加速都市更新審議效能，並配合都市更新相關法令之修訂，爰將「計畫書標準化、提升正確性」納入2017年度公私協力改革都更效能之行動方案，以確保計畫書圖內容完整及明確化，新範本修訂方向以「系統化、定型化、標準化」、「節能減紙」、「落實專業分工專業負責」、「加速審議效能」為目標，預期可大幅減少計畫書之缺漏、錯誤之情形。考量新範本修正發布後，實施者正處於報核之際，且已先行辦理之作業程序不易變動，爰訂定6個月的緩衝期間，供業界先進因應準備，更新處提醒自2018年5月23日起將全面適用新範本報核，以利實務作業。

 

更新處進一步表示，2018年5月23日起擬訂之都市更新報核案件，倘仍用舊範本撰擬，將依「台北市政府受理都市更新審查作業要點」等相關規定辦理退補正事宜。新範本格式可以至更新處網站查詢【下載位置：本市都市更新處>便民服務>下載專區】。另外，櫃台受理案件查核表亦可於更新處網站下載【下載位置：本市都市更新處>便捷服務>都市更新協檢服務專區】。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

全台首處透過容積獎勵、民間捐贈的「新莊新豐青年社會住宅」，6月12日開放招租，一共釋出76戶，受理期間到6月28日截止，租金從5,300元起。新北市城鄉發展局表示，這處社會住宅為全台首例，透過容獎捐贈的社宅，全棟規劃為公益設施，包含日照中心、公共托育等。(林麗玉報導)

新北市城鄉發展局長柳宏典表示，這次開辦的「新莊新豐青年社會住宅」，全棟規劃為公益設施，包含樹新派出所、日照中心、公共托育中心等，9到14樓為76戶社會住宅，住宅科專員袁淑真說，這處新莊新豐青年社宅，也是全台首例透過容積獎勵、建商捐贈的社會住宅。

專員袁淑真說，新北市府將捐贈公益空間的容積獎勵機制，創新開放社會住宅也納入容獎可捐贈的項目，最高容獎達20%。未來新北市許多新建案，也都會陸續有類似的公益捐贈社宅釋出。而這處新莊新豐青年社會76戶，其中套房6戶、1房1廳型52戶、2房1廳型18戶。弱勢優先戶套房租金最低5,300元起，1房型不超過9,000元，2房型不超過1萬3,000元，租金都低於市場行情64折以下；另外一般戶租金低於市場行情8折以下，且租金皆已包含管理費，並提供床架 、衣櫃、廚具等設備，不用再擔心額外加價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市都市更新處實施幹事會少紙化、審議會無紙化及事業計畫書範本修訂後，已大幅降低紙張使用量。今藉由網路資源運用，透過都市更新處官網雲端平台，將公開展覽期間紙本計畫書雲端化，以落實節能減碳及節省民眾時間目標。

▲都市更新處公開展覽計畫書雲端化 邁向都更新展望

都市更新案於審查過程中，以往審議會1週平均審議12件都市更新案(1週召開3次，1次約4案)，所耗紙本資源龐大，為響應台北市府「2年內無紙化」目標，都市更新處前於2013年7月1日提出「少紙化審議」政策及2016年10月21日提出「審議會無紙化」政策，並於2017年11月22日公告「台北市都市更新事業計畫及權利變換計畫書範本製作及注意事項」，其中分別針對都市更新條例第19條、19條之1、29條、29條之1計畫案，於幹事會及審議會版印製變更部分計畫書，並呈現變更前及變更後對照內容，另審議光碟仍以計畫書圖完整版方式提供，以利審議，目前執行已有相當成效。

 

台北市都市更新處表示，繼前述紙量減少策略，另以往案件於公聽會、聽證及核定等行政程序時，計畫書會以光碟方式寄送於所有權人並在公開展覽期間於本府、主管機關、區公所及里辦公處放置紙本計畫書供民眾閱覽，為推動環保科技且節省民眾時間，自2018年6月1日起將於公告期間提供民眾查詢方式，可透過都市更新處官網中「都市更新雲端查詢」下載計畫書電子檔，供民眾自行下載閱覽。

 

台北市都市更新處再次表示，藉由「台北市都市更新公聽會及聽證計畫書公開展覽雲端化」，包括過去「少紙化審議」、「審議會無紙化」、「簡易變更案計畫書少紙化」政策，除了持續倡導環保之理念，更希望能提升都市更新審議效率及品質，加速都市更新之推動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台南市府2018年5月22日針對房屋稅改提出說明，財稅局表示，2016年台南市政府調整房屋標準單價，經參考五都之調幅，決定調漲81％，該幅度較台北市之160％、新北市之92％為低，與高雄市之81％相當。台南市不動產評價委員會傾聽各界聲音後採取分年緩漲，減輕市民負擔，第一年調幅54％、第二年加11％，調幅為65％、到第三年較第二年加16％，才調足至81％，並無搶錢之事。

▲台南市府：房屋稅改基於稅負公平，六都漲幅最低

市府強調，增加之房屋稅收，將運用在目前大眾最關心的少子化問題並協助年輕人養育幼兒等方面。2017年已編列預算將台南市2至4歲幼兒教育補助由每年1萬元提高至3萬元，已有2萬多個小朋友受惠。2018年除繼續實施外，更推動私立幼兒園公立化，補助幼兒學費，估計有數千名幼兒受惠。市府將視未來財政改善情況，持續把錢用在市民最需要地方。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

對於媒體報導基隆輕軌捷運遭卡住一事，基隆市長林右昌2018年5月22日指出，基隆市與台北市、交通部等，對於基隆輕軌捷運的共識非常高，最近剛完成可行性評估，而交通部鐵工局的基隆輕軌期末報告已經通過，等到下一個綜合規劃的階段，就會去進行更細的規劃，包括大家關心的南港端要做平面、高架或地下等方案，沒有所謂卡軌的問題。

▲林右昌：基隆輕軌順利進行，目前報部院核定中(圖：基隆市政府)

林右昌表示，基隆輕軌捷運不只是為了基隆的交通，更是為了完善大台北首都圈的機能，對大台北首都圈的區域發展是更有幫助的，他相信任何一任的台北市長，都會、也應該全力支持到台北的基隆輕軌捷運。

 

至於媒體的報導，林右昌說，並不是非常確實，尤其是現在可行性評估已經完成期末報告，大概半年左右就會完成綜合規劃，接著就會開始進行相關工程，在這次行政院前瞻計畫的軌道運輸計畫裡面，基隆市的輕軌捷運是速度最快的，而且也是被評估為CP值最高、最值得投資的計畫，整個計畫非常順利，並沒有卡軌的狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近年我國人口結構自巔峰逐步反轉，「人口紅利」就成了房市最夯的話題，幾乎所有人口正成長的地區，都被稱為人口紅利區以拉抬房市。但其實人口紅利的真正內涵，壓根就與人口增加沒有絕對關聯……

分析房市走向時，人口變化絕對是不可忽視的重要參考數據，特別是近年我國脫離人口成長高峰後，國人對人口結構與房市供需的關聯更加重視，讓產官學媒各界興起了一股以人口論房市的風潮，然而在關於人口與房市的討論中，有一項議題似乎愈談愈「走精」，那就是大家常聽到的「人口紅利」。

在當前人口增幅陷入衰退的時局裡，只要是人口逆勢激增的行政區，便會被各家媒體以「享盡人口紅利」來哄抬當地房市；但實際上，這種將人口紅利與人口增長劃上等號的論述，儼然曲解了人口紅利的真正意義。所謂的人口紅利，乃是藉由一地的扶養比高低來審視經濟前景，與人口總數的增減，並沒有什麼關係。

人口增加≠人口紅利

一般來說，一地的人口扶養比低於百分之五十，就被視為享有人口紅利，換言之，只要該地總人口中，十五到六十四歲的壯年人口數佔比超過三分之二，即表示該地正處於勞動力相對充沛的人口紅利期。也就是說，人口紅利主要是在討論人口組成中，勞動力人口佔總人口的比例，與大眾目前誤會的「人口紅利=總人口增加」落差甚大。

從扶養比的計算公式(詳參小百科)來看，人口總數根本就不是計算項目，因此總人口的增減，基本上與人口紅利毫無瓜葛。舉個例子，若一地人口增加，但增多的都是老人與小孩，將導致該地扶養比上升，人口紅利流失；反之，假如一地人口減少，但少的都是老小，則在扶養比下降的情況下，該地人口紅利反而上揚，故若僅以人口數變動來談一地是否具人口紅利，那可真是誤會大了！

可能有民眾會說，人口數增加意味著需求增加，況且學術上的定義或許與產業界的認知存在落差，因此直觀的把人口成長，視為房地產業的人口紅利有何不可？對此昭陽建設行銷總監呂雅蕙表示，即使是地產業界，對人口紅利的觀點也多半鎖定在勞動人口的增減，與官學之間的差異不大。

壯年勞動人口最關鍵



業者看法與官學並無二致，其實不難理解，因為若直接將所有增加的人口都視為有效客源，將會錯估出「虛胖」的市場需求，而當中虛胖的部分，便是來自被扶養人口的成長。

從購屋的角度來看，老人與小孩基本上近乎是無效需求。首先看到幼年人口，這類族群雖是國家未來主要的消費與生產動力，但由於短期內尚無購屋能力，加上少子化影響，人數幾乎年年遞減，因此理應保守以對。

再來關注老年人口，隨著高齡社會到來，老年人口比例與數量顯著攀升，並衍生許多高齡商機，但就目前的房市而言，來自長輩的效益並不顯著。這些長輩歷經台灣錢淹腳目、房價所得比低的時代，多數早已是有房階級，剛性需求不如想像中強烈；而到了晚年仍無棲身之所的長者，財務狀況大多不理想，連貸款買房都是奢求，自然無法歸類為房市的有效買盤。

在掐頭去尾不計老小後，也只有夾在中間的壯年階層為市場最可信的有效客源，可是目前仍達我國總人口七成以上的勞動人力，已漸受少子化及高齡化影響從高峰走低，因此縱然短期內我國依舊處扶養比低於百分之五十的人口紅利期，但據國發會估算，能享受紅利的時間只剩不到十五年，再加上總人口也將從頂點下降，因而引發房市需求減少的後市疑慮。

開發商推案隨機應變

面對國內人口結構出現劇變，業者當然不會坐以待斃，推案遍布全台的遠雄建設總經理張麗蓉便指出，建商在推案之前，定會詳加了解各地的人口結構，再評估該於何地、何時推案，並規劃符合當地客源的產品，將風險降到最低，這就是為何現今建商爭相前進新興重劃區推出小宅產品的原因。

雖然國內整體人口展望不太樂觀，但新興重劃區受惠房價親民、建設豐富，在成熟市中心的高房價推擠下，拉攏眾多勞動人口移入，使得重劃區人口數雖還未及市中心，但在人口紅利的表現上卻相對出色，故而成為業者眼中的房市綠洲。

然而新興重劃區案量爆發，不免引來「房子長得比人快」、「供給遠大於需求」的質疑，對此業者倒是看得十分豁達。張麗蓉表示，重劃區的發展步調本就是「建設先來人後到」，況且業者在推案之初，就已把當地中、長期的人口成長考量在內，因此長線看來，區域推案仍維持供需平衡的狀態，沒有必要過度擔憂。

不僅推案熱點轉移，現在的業者在產品規劃上，也與過去有很大的不同。以往生養眾多且房價所得比尚低，民眾買房大多青睞中、大坪數物件，但如今受薪小家庭當道，對空間的需求不再寬闊，負擔能力亦有限，使得業者轉投小宅懷抱，促成近年活絡的小宅風潮。

通用性設計開拓商機

依據人口結構調整產品的舉動，還包括全齡化通用性設計的運用。昭陽建設行銷總監呂雅蕙指出，進入高齡社會後，消費者購屋時，不免會希望房子能有更多友善長輩的設計，以因應將來老邁年高的生活需要，所以近期該公司推出的建案，均導入通用設計概念，讓產品能契合各年齡層生活所需，藉以擴大客源、分散風險。

此外，呂雅蕙強調，雖然人口紅利盛況不再，但一個人在人生的不同階段，對房屋的功能要求也不盡相同，故對換屋商機頗具信心；遠雄建設總經理張麗蓉也說，人口樣態雖是重要參考指標，但絕非推論房市發展的唯一準則，房市未來是否會與人口結構同步走弱，還得視往後的經濟、建設、政策等各項變因如何發展而定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

財政部北區國稅局表示，自2016年1月1日起實施房地合一課徵所得稅制度，土地交易所得應計入營利事業所得額課稅，不適用所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅規定。房屋、土地均應核實計算交易所得額後，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額，以其餘額併入營利事業所得額課徵所得稅，已繳納的土地增值稅，不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。

▲筆記起來 營利事業房地合一申報常見6大錯誤類型

該局進一步說明，適用新制者，應填報2017年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁「交易符合所得稅法第4條之4第1項規定之房屋、土地、第24條之5第4項規定股權之收入、成本、費用、損失明細表(以下簡稱C1頁)」，如出售土地為舊制，房屋為新制者，其屬房屋部分亦應填報第C1頁。針對房地合一申報錯誤情形，該局整理常見六大錯誤類型如附表。

該局特別提醒，營利事業於辦理2017年度營利事業所得稅結算申報時，應注意新制房屋、土地交易日及取得日之認定，原則以所出售或交換及取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準，2017年度出售房屋、土地，係於2015年1月1日至2015年12月31日取得，且持有期間在2年以內或2016年1月1日以後取得者，其土地交易所得不得自營利事業所得額減除。營利事業如仍有不明瞭之處，歡迎至該局網站(網址https://www.ntbna.gov.tw)查詢相關法令。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

降價商品往往更吸引消費者的關注，購屋也不例外，永慶房屋根據永慶房仲網，觀察台北市各行政區近3個月降價物件的網路點閱量，與一般物件相比都要更多，每個降價物件平均增加約29％的點閱量，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，房價自2014年高點反轉至今呈現自住為主的購屋市場，而目前的房價走勢以盤整緩跌為主軸，對於自住客來說，實惠的價格、屋主是否讓利都是購屋者相當關心的要點，從網路降價物件點閱量皆超越一般物件就可窺知一二。

▲網路看房當道，有降價更吸睛，北市降價物件網路點閱量比一般物件平均多近3成

觀察台北市各行政區降價物件的點閱量，比一般物件點閱量增加最多的前三名都在市郊區，分別是萬華區、內湖區及文山區，增加幅度都在四成以上，謝志傑分析，市郊區房價較市中心平實，在自住為主的買方市場中，只要有降價就更能觸動買方購屋的意願，讓點閱量大幅提升，帶來更多的成交機會。

 

降價物件的點閱量增加最多的區域為萬華區，較一般物件增加44％，而大樓則是萬華區降價物件中數量最多的產品，謝志傑說明，進一步觀察降價大樓的屋齡帶，多以屋齡五年內的新屋為主，其中不乏知名社區諸如台北晶麒、台北ONE(原名京都大觀)、潤泰萬花園、國光國宅等等，另外，若從不同產品的點閱量來看，萬華區的套房產品備受關注，降價套房可比一般套房多出五成的點閱量，物件多出現在成都路、康定路、昆明街、漢口街一帶。

 

內湖區降價物件的點閱量增加幅度排名北市第二，較一般物件增加43％緊追在後，謝志傑表示，內湖區的降價產品中，平均每月點閱量最高的是電梯大樓，屋齡多集中在10-30年之間，總價多屆在1500萬至3500萬之間，知名社區如麥帥新城、大湖公園家、昇陽大地、新象年代、愛時代等等。

排名第三的文山區降價物件點閱量平均每月較一單物件增加40％，降價物件多是電梯大樓及公寓型產品，謝志傑表示，文山區降價物件中較受青睞的是公寓型產品，總價多落在900萬至1800萬之間，在木柵路一段、木新路、辛亥路、興隆路、景華街等都有降價物件可供選擇，另外有降價的電梯大樓總價多在1500萬至3000萬之間，知名社區如觀星台北、國賓伊頓、水沐青華、政大御花園等等。

 

隨著科技日益發達，看屋的方式也越來越多元，在網路搜尋物件比價的方式已十分尋常，因此謝志傑也提醒有意售屋的屋主，雖然網路可以增加物件的曝光度，但在當前買方市場的主導下，有降價的產品才能吸引更多的購屋者點閱觀看，繼而增加成交的機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲林森商圈交易出現2筆賺取價差達868萬與434萬店面交易，顯示店面投資正夯。(翻攝自Google街景)

根據內政部公佈實價資訊，林森商圈交易出現2筆賺取價差達868萬與434萬店面交易，1筆位林森北路107巷燒烤店面，賣方在2014年以3100萬入手，3年後以3968萬、獲利868萬出場；而林森北路119巷酒吧，賣方同樣在2014年購入，當時價格為2466萬，2年半後轉手價格2900萬、獲利434萬，2筆均無須實價課稅，置產當地顯然相當有利可圖。

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台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，林森商圈夜生活興盛，日本旅客造訪人流依舊，3000~4000萬總價中小型店面成為有意投資店面者，成本風險不算高的選項，六條通、七條通店面交易水準穩定，平均單價保持在140~150萬，只要能有單坪超過2000的月租金，投報率2%不成問題，尤其是走深夜食堂取向的小型居酒屋，仍是林森商圈「條通店面」的主流店面之一，相當吸引投資者青睞。

此外，陳炳辰表示，林森商圈今年1月在鄰近欣欣秀泰影城的電信門市，以單價369.88萬出售，創當地高價店面。近年也有像林森北路與南京東路路口，或林森錢櫃KTV周邊店面破單價300萬記錄，皆顯示當地不容小覷的店面實力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】