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內政部於今（23）日發布106年第4季全國、6都住宅價格指數。經統計，106年第4季全國住宅價格指數為115.07，較上季微幅上漲0.09%，也較105年同季上漲1.49%。內政部表示，觀察106年第4季的住宅價格變動，全國指數已經出現連續四季的小幅上漲。

▲內政部於23日發布106年第4季全國、6都住宅價格指數，全國住宅價格指數已連4季上漲，而台北市則微幅下跌。（翻攝自Pixabay、資料照）

在六都方面，以台中市本季住宅指數為125.36，較上季上漲1.57%，上漲幅度最高；其次是，台南市指數為122.26，較上季上漲1.31%；新北市指數為107.37，較上季上漲1.24%；桃園市指數為114.79，較上季上漲0.36%；高雄市指數為123.49，較上季上漲0.08%；台北市指數為98.84，較上季下跌0.86%。其中，台北市指數成為本季唯一下跌的六都城市。

內政部表示，住宅價格指數係依據實價登錄資料計算作為衡量住宅市場價格變動的參考指標，以102年為基期，基期指數定為100。觀察106年第4季的住宅價格變動，全國指數已經出現連續四季的小幅上漲，6都中有5都的住宅價格指數較上季呈現上漲態勢，僅台北市呈現下跌而走勢相對偏弱，住宅價格在近二年的盤整狀態後，仍須注意後續發展之走勢。

整體而言，全球整體經濟復甦趨勢仍相對溫和、全球量化寬鬆貨幣政策正逐步退場、國際經濟金融趨勢也因美國開始一連串的升息行動有所影響，加以國內本身房地產市場空餘屋數量仍偏多情況下，住宅價格後續是否持續上漲或下修調整，仍有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲低總價小宅風也吹向宜蘭，圖為498萬元起的公寓「宗硯大砌NO.8」。(住展提供)

近年房市以自住客撐盤，雙北市首購小宅案正夯，這波低總價小宅風也吹向宜蘭，根據住展雜誌統計，如頭城推出總價769萬元起的預售透天「青雲賦」、礁溪則有498萬元起的公寓「宗硯大砌NO.8」，員山鄉也有738萬元起的「印象員山」等，因符合市場需求，皆創造熱銷。

近來宜蘭大吹低總價風，據住展雜誌統計，頭城鎮預售案「青雲賦」日前公開，單戶透天最便宜總價768萬起，已熱銷逾6成；礁溪鄉近四城火車站的「宗硯大砌NO.8」主推公寓型低公設的2、3房產品，最低總價498萬起，因此目前只剩1320萬的臨路透天以及少量的588萬起3房可售。

員山鄉則有738萬起買整棟透天厝的「印象員山」，銷售已逾7成；另外還有壯圍鄉「美福大地」698萬起、「歡喜家園NO19」738萬起以及「水雲間」的828萬起，低總價推案可說是遍地開花。至於向來都推2000萬以上的羅東市區，則有「禾域誠」推出1298萬起的破盤價，因此初公開就馬上有客戶下訂。

▲「新桂冠」637萬起，即將新推的系列案「桂冠賞」廣告價657萬起，是目前線上最低價的透天產品。(住展提供)

宜蘭在地客愛透天 800萬以下最受歡迎

住展雜誌企研室經理何世昌表示，全宜蘭最便宜廣告戶是華德福中小學附近的「上賀」案，2房總價只要346萬起，人氣一直居高不下。至於蘇澳馬賽地區的「新桂冠」637萬起，則是全宜蘭最便宜的透天，不過該戶別已售出，而即將新推的系列案「桂冠賞」廣告價657萬起，還是目前線上最低價的透天產品。

何世昌分析，宜蘭當地民眾還是較偏愛買透天厝，但宜蘭房價處在歷史相對高點，宜蘭、羅東市區一棟透天厝動輒2000~3000萬，一般民眾難以負擔，所以員山、五結、壯圍等地興起一股透天厝推案潮，這類在外圍區域的透天厝多走低總價路線，總價在1000萬以下，雖然位置較遍，但還是受到自住客青睞，買氣都很不錯，尤其是800萬以下的透天更受歡迎。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲2017年Q4全國及6都住宅價格指數統計顯示，台北市指數為98.84，較上季下跌0.86%，成為6都當中唯一下跌者。

營建署今日發布2017年Q4全國及6都住宅價格指數，統計顯示，Q4全國住宅價格指數為115.07，較上季微幅上漲0.09%，也較前年同季上漲1.49%。6都當中唯獨台北市住宅價格指數下跌，價格指數漲幅最高的則是台中市。

以6都來看，台北市住宅價格指數為98.84，較上季下跌0.86%；新北市指數為107.37，較上季上漲1.24%；桃園市指數114.79，較上季上漲0.36%；台中市指數125.36，較上季上漲1.57%；台南市指數122.26，較上季上漲1.31%；高雄市指數123.49，較上季上漲0.08%。

營建署說明，住宅價格指數是依據實價登錄資料計算作為衡量住宅市場價格變動的參考指標，以2013年為基期指數定為100，觀察2017年Q4的住宅價格變動，全國指數已經出現連續4季的小幅上漲，6都中有5都的住宅價格指數較上季呈現上漲趨勢，僅台北市呈現下跌而相對偏弱，住宅價格在近2年盤整後，仍須注意後續發展走勢。

營建署表示，整體而言，全球經濟復甦趨勢相對溫和、全球量化寬鬆貨幣政策正逐步退場、國際經濟金融趨勢也因為美國開始一連串的升息行動有所影響，加上在國內房地產市場空餘屋數量仍偏多的情況下，住宅價格後續是否持續上漲或下修調整，尚有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房地合一新制自2016年實施以來，在報稅時仍有民眾應注意而未注意，而產生許多問題而被罰款，反而得不償失。（攝影／王明鈞）

自從房地合一稅於2016年1月1日實施以來，交易當年度1月1日以後取得的房屋、土地，或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年內的房屋、土地，都要申報房地合一稅。

而最近民眾在報稅時，常遇到許多問題，有很多不乏新舊制轉換、土地取得的時間差、不熟悉法令規範等，以下整理幾個常見的房地合一的錯誤、地雷和需注意的地方。

六種常見錯誤

自房地合一新制實施以來，有關營利事業的部份，像是房屋、土地均應核實計算交易所得額後，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額，以其餘額併入營利事業所得額課徵所得稅，已繳納的土地增值稅，不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。

而北區國稅局進一步說明，適用新制者，應填報106年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁「交易符合所得稅法第4條之4第1項規定之房屋、土地、第24條之5第4項規定股權之收入、成本、費用、損失明細表(以下簡稱C1頁)」，如出售土地為舊制，房屋為新制者，其屬房屋部分也應填報第C1頁。

北區國稅局也特別提醒，營利事業於辦理106年度營利事業所得稅結算申報時，應注意新制房屋、土地交易日及取得日的認定，原則以所出售或交換及取得的房屋、土地完成所有權移轉登記日為準，106年度出售房屋、土地，係於104年1月1日至104年12月31日取得，且持有期間在2年以內或105年1月1日以後取得者，其土地交易所得不得自營利事業所得額減除。

申報地雷.....

而有時納稅義務人因不諳法令或一時疏忽，未辦理申報，除了發單補徵之外，若達處罰標準還會裁處罰鍰，以下常見7種未申報類型。

高雄國稅局說明，辦理房地合一新制申報卻未依規定在期限內申報，若經稽徵機關調查後，納稅義務人將面臨漏稅罰與行為罰，擇一從重處罰，就算無應納稅額、無漏稅罰，仍會處以新台幣3千元以上、3萬元以下的行為罰。

房屋土地課稅為零也需申報

最後，個人交易房地如果屬於房地合一新制課稅的範圍，就算是虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，請繳稅人需注意！如未申報的原因如下：

一、誤認為出售的房地適用舊制：2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在2016年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。

二、課稅額為零，仍需申報：很多納稅人在試算後，因課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠誤認為不用申報。

三、以為要合併當年度綜合所得稅辦理結算申報：個人出售適用新制課稅範圍的房地係採分離課稅，應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報，勿須合併當年度綜合所得稅申報。

北區國稅局提醒，除出售的土地為符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅、被徵收或被徵收前先行協議價購或尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地，得免辦理申報外，個人出售符合房地合一課稅範圍的房地均應依規定辦理申報。

而未依限辦理申報者，將處新台幣3千以上、3萬元以下罰鍰，如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰，這兩項罰鍰擇一從重處罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園龜山機捷A7站合宜住宅，前年完工交屋後，有4千8百多戶入住，然而這些住戶的家用廢水，這幾年來卻都是在沒有經過污水處理的情況下，直接集中在一個廢水池，等池滿了以後就直接排往十八份坑溪，又髒又臭的水，附近的新莊居民成了最大受害者。

混濁溪水不斷沖下，水面上浮滿泡沫，臭味更是撲鼻而來。

新莊原先清澈的十八份坑溪，前年開始被發現溪水不時暴漲，流下的都是像這樣又髒又臭的水。

附近新莊居民：「早上排放的時候那個水很大，比這個大好幾倍，那整個水就是黃色或者是黑色，那個味道很臭。」

附近35戶居民不敢喝這兒的水了，也不敢再用這兒的水來灌溉，沿著河道往上追，才發現罪魁禍首就是機場捷運A7合宜住宅，鋪設管線直接把家用廢水排往溪流。

正常家用廢水處理方式，應該要先排到汙水下水道，然而A7合宜住宅的處理方式，竟是直接將廢水露天集中，在沒有經過汙水處理廠的情況下，就直接排往溪水。

附近新莊居民：「生活廢水的臭味以外，那邊都是很多高汙染的廢棄物，這些都會味道一起帶下去。」

新莊河川巡守隊長陳秉榮：「你雖然被稀釋，但是那個髒的東西還是存在。」

機捷A7站4千8百多戶的家用廢水，大約每週3天來個大排放，不只水髒了，風一吹惡臭味更是難聞，如今成了選戰話題，新莊居民只望能盡早處理就好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

前二年房地產市場有個熱門的討論議題──「小宅是否會供給過剩？」原因在於，2016、2017年間，台北市、新北市與桃園市內，30坪以下的小宅推案規模龐大，業者擔憂小宅可能會出現供過於求的危機。住展房屋網企研室表示，按這二年來的成交與推案狀況來看，小宅安全過關的機率高，倒是前二年供給量少的大坪數建案，前程依然樂觀不得。

住展房屋網企研室指出，2016、2017年是小宅推案量的高峰時期，尤其是2017年最為明顯，北台灣三都小宅占總體推案比例達到高峰，其中新北市、桃園市的小宅占比更超過五成。

雖然過去兩年來，北台灣三都小宅推案規模龐大，但因自住購屋需求仍強，所以只要價格合理、不漫天喊價的建案，銷售狀況都很不錯，餘屋並不嚴重。其次，2018年以來，小宅推案量急劇下滑，可售戶數減少，小宅過剩的警報已經解除。至於滯銷的小宅，不外乎地點極差、價格偏貴、公設比高得不像話，才會陷入賣不掉的泥淖當中。

今年來小宅案量占比急縮，那是哪一種產品暴增呢？答案竟是大坪數，尤其是台北市大坪數建案激增的情況最為顯著；今年來，北市規劃70坪以上的建案如雨後春筍般湧現，多到讓人不可置信的地步。在房市520檔中，大坪數總案量約960億，占北市推案量約8成5，相比之下小宅占比所剩無幾。

新北市雖然還有不少30坪以下的兩房型，但推案坪數也在放大當中，40至50坪的房型占比快速增加。

住展房屋網企研室認為，雙北市推案坪數不斷放大，主要是業者認為換屋族群買氣正在升溫，所以紛紛推出換屋型產品，以吸收積壓二、三年的換屋族買氣。不過，換屋族群的需求到底有多少？能不能消化這一波大坪數建案所釋出的巨量？目前還是一個謎。

以目前線上銷售中的建案來看，過去二、三年未能售出的大坪數房型數量仍多，雖然近期買氣有增加，但大坪數去化速度還是比小坪數慢，可是供給量卻節節上升。這透露著，大坪數供給過剩的危機，似乎大於小宅啊！ 

位在新店的「新北閃耀五星」之一的中央新村北側區段徵收開發案(簡稱央北重劃區)，日前第三度舉行土地標售，由於景氣回穩加上該重劃區具多元優勢，因此標售成績一如預期揮出全壘打，且平均溢價率達1成以上，表現十分亮眼。 

雖然雙北有不少新興重劃區，但住展房屋網企研室認為，條件比新店央北好的，可說是少之又少，即使是同為閃耀五星的土城暫緩、二重疏洪道等地，與央北重劃區相比，都沒有那麼豐厚的優勢。 

住展房屋網企研室分析，建商之所以大舉搶進央北土地，除了有房市漸趨穩定補近土地庫存的大環境因素外，主要是該地在交通、人口組成、房價基礎等方面具有明顯利基，後市發展不容小覷。 

首先在交通方面，央北重劃區北側有安坑輕軌與環狀線共站的捷運十四張站，南側也有已通車多年的小碧潭支線，總計重劃區周邊有三條捷運線行經，軌道題材堪稱雙北重劃區之最；另外該地還緊鄰國道三號安坑交流道與環河快速道路，交通環境十分完善。 

而在人口組成方面，央北重劃區所在的新北市新店區，乃是收入穩定的軍公教族群大本營，其中重劃區南邊的中央新村，更是早年國大代表及中、高階公職人員的聚集地，這些人負擔房價的能力高，購買力也相對旺盛，加上中央新村房舍多已老舊，使重劃區具換屋商機，因此在央北推案，銷況不至於有太大疑慮。 

至於房價基礎的部分，重劃區緊鄰的新店市中心，是少數房價比鄰近的台北市行政區還高的新北首環市鎮，目前新店市區精華地段的新案，價格基本上都還要55萬/坪以上，捷運站附近甚至仍要價6字頭，對比之下，題材多到滿出來的央北，即使價格攻上5字頭，仍算相對實惠，對業者來說，自然是淘金的最佳去處。 

總結來說，央北重劃區房市被各方看好，無非是整體條件卓越，使得建商非得搶進不可；相對地，北台灣有許多重劃區，除了重劃題材外，幾乎沒有其他優勢支撐，發展性難免相形見絀，因此消費者在選擇重劃區置產時，務必多方審視重劃區的題材多元性，如此才能獲得最大的投資回報。 

全國第一個由官方「撩下去」親自整合的公辦都更案──斯文里三期整宅都更案，終於在5月18日開拆。在開拆之際，不同意戶仍堅拒接受市府都更條件。雖然反對戶持續抗議，但社會上聲援的聲音卻不多。住展房屋網企研室認為，這是因為從「文林苑」一路以來至今，社會對都更釘子戶的同情心被耗盡，到頭來發現理想是空的，最後只是利益喬不攏，都更反對戶很難再引起民眾共鳴。 

住展房屋網企研室表示，過去有數件都更案爭議案中，都牽涉到「強拆」的敏感議題，包括「文林苑」、「龍腦都更案」、「長安西路都更案」、「永春都更案」，以及到最近的「斯文里整宅都更案」。 

回顧「文林苑」強拆事件，社會聲援聲音、力量發揮到最高峰，輿論更一片譁然，指責當時由郝龍斌領導的北市府圖利建商。但此後，隨著王家內部出現不同意見、與建商妥協，並分回五戶之後，民間對都更釘子戶的看法丕變，同情的聲浪快速退潮。 

因為民眾逐漸發現，都更釘子戶的問題，大部份還是在於利益談不攏，如「文林苑」、「龍腦都更案」、「長安西路都更案」、「永春都更案」，通通都傳出屋主開出天價的傳聞；錢，反而成了都更的關鍵，至於「房子感情」什麼的，都只是次要或堂而皇之的藉口。大家賣命挺身替釘子戶抗爭，最後得利的還是釘子戶。 

更有甚者，部份釘子戶本身就是多屋族或投資客，在面具被拆穿之外，當然也無獲得民眾同情，更不會費力去聲援。在一連串的都更案爭議之後，民眾對於都更強拆反對趨於冷靜，這也是斯文里都更案反對戶無法獲得聲援的主因之一。 

住展房屋網企研室認為，釘子戶說穿了就是想要多分一點坪數、多拿點錢，這其實並沒什麼不對，因為大部份都更實施者也是為了賺錢；如果說住戶貪，那建商也是貪，兩邊都是為了自身利益而產生衝突。但如果是為了自己的利益，卻打著「居住正義」、「人權」這種美化的名目，久了還是會被看破手腳，當然得不到大眾的認同。