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今年第一季面臨房市趨冷，漸有價格翻轉趨勢。住商機構統計自聯徵中心數據，六都2025年第一季電梯大樓房價漲勢趨緩，其中台中市、高雄市更出現微幅修正；不過，六大都會區公寓房價漲勢驚人，房價漲勢全面贏過電梯大廈。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，公寓具有使用坪數大、房價親民等優勢，加上近年來都會區改建議題正夯，讓此類物件後市看漲。

據聯徵中心資料，住商機構彙整六都第一季公寓平均鑑估值變化，顯示六都公寓房價頗具支撐力道。統計發現，桃園市2025年第一季公寓鑑估值達677.2萬元，較2024年同期大漲2成，漲幅為六都之冠；台中市、高雄市公寓鑑估值達761.8萬元、527.6萬元，分別年漲12.7%、9.8%；至於台北市公寓平均鑑估值則達2,620.6萬元，年增7.2%；新北市、台南市公寓物件平均鑑估值則約1,083.8萬元、706.1萬元，年漲幅約4.8%、6.5%。

另觀察六都2025年第一季電梯大廈平均鑑估值變化，部分區域開始盤整。統計顯示，台中市電梯大廈鑑估值第一季平均約1,282.1萬元，年減0.9%；高雄市則為825.1萬元，相較去年同期微跌0.8%；至於台北市電梯大樓平均鑑估值達3,024.9萬元，年增6.9%；而新北市與台南市分別電梯大樓平均鑑估值達1,672.5萬元、982.8萬元，年增1.8%、5.9%，維持微幅成長。

賴志昶指出，綜觀六大都會區第一季公寓、電梯大廈房價變化，與去年同期相比，平均鑑估值漲勢均贏過電梯大廈，主要有三大原因，一是公寓少有公設，實際使用坪數相較更大；二是公寓房價更為親民，能減輕購屋人負擔；三是若以相同價位入手，公寓多位處蛋黃區，而電梯大廈則多位於蛋白區或重劃區域，前者具機能性，同時加上高屋齡具有改建前景，更讓其受到買方青睞。

據數據，台中市、高雄市公寓平均鑑估值漲勢達一成，相比之下兩市的電梯大廈平均鑑估值卻出現0.8%、0.9%的盤整。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，此數據表現出都會區買氣並未完全淡出，若是相較之下頗具前景或總價親民物件，仍相對具有漲勢空間；而電梯大廈不少為新案交屋，中南部該類物件近年漲勢凌厲，總價帶攀升情況下，當面臨房市景氣下滑，在地買氣大幅縮手，也讓價格鬆動，購屋人宜觀察區域供給是否過多，避免因短期賣壓出現，而出現價格反轉壓力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

美國對台擬課徵關稅，雖暫緩90天實施，以科技業為主體的新竹科學園區周邊房市，受股市波動與政策不確定性影響，買氣趨緩。其中，台積電股價成為觀察買氣變化的重要指標，股價波動牽動科技族群購屋信心，成為房市冷熱的「風向球」。信義房屋專家指出，4月初消息一出，科技股全面翻綠，帶看量較3月減少約三成，房市進入觀望期；直到5月隨股市回穩，網路點閱與實際看屋人數才逐步回升，惟買賣雙方心態仍趨保守，價格出現調整跡象。

「當時有買方股票大跌，原本已安排看屋與洽談，金流卡住臨時取消。」信義房屋竹科介壽店主任林宜慧說，新竹房市與股市連動性高，無論買方或賣方，多數為園區科技人，「不只是資深工程師，連剛入行的新鮮人也會追隨前輩投資股票，股市表現直接影響購屋信心與資金調度。」她指出，當台積電股價跌至800元時，買方明顯觀望；回升至900元後，買氣又有感回溫。

「近期部分屋主開始讓利，願意開價向下調整，這在過去市場好的時候較為罕見。」林宜慧指出，這反映出屋主對市場氛圍的敏感度，當買氣轉弱、同類型產品增加時，價格策略也隨之靈活調整。

去年限貸至今的政策變動，加上近期關稅議題，讓買方普遍關注是否買在高點、利率是否再升、信用管制是否加嚴。信義房屋竹一區協理李佳諭建議，應回歸自身需求與財務能力評估，「若有剛性需求，如學區、通勤便利性等條件具備，長期來看仍具保值性，即使市場短期波動，也不易出現明顯貶值。」

相對地，賣方也有顧慮。李佳諭指出，部分屋主關注市場走勢，若現在不賣，未來是否會面臨價格調整；也有屋主觀察到同類型物件釋出量增加，擔心競爭加劇、影響成交速度與價格。她建議，若手中有閒置資產，可趁盤整期評估是否釋出，將資產轉為現金，靈活配置。

目前新竹科學園區周邊如關埔重劃區，仍為市場熱區。林宜慧指出，關埔一期開發完成度已達九成，二期也已動工，區域建設持續推進，對房價形成支撐。依據帶看觀察，剛需首購買方較關注總價1,500～3000 萬的中小坪數產品；換屋族則因信用管制貸款成數限制，以4000萬以下產品為主。到合適的進場時機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為下一代規劃房產，應該要「贈」或「賣」才是最佳選擇？房價高漲，不少父母會提前備好房產，再贈送給兒女減輕年輕人負擔，儘管贈與取得的房子不用繳房地合一稅或財產交易所得稅，但受贈人未來若有賣房計畫，恐怕得多繳百萬以上的稅金。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏對此給出實用節稅建議。

若父母想過戶房產給子女，陳俊宏提供三種節稅方法。首先是每人每年有244萬贈與免稅額，由於配偶間贈與不課徵贈與稅，因此房產所有權人可以先過戶部分產權給配偶，兩人再贈與房產給子女，就可享受合計488萬元的免稅額，降低贈與稅負擔。或是透過將房子產權分割，每年過戶房地現值總額244萬元內的產權持份給子女，分年贈與直到完成所有產權移轉，就可省下贈與稅。只是以上兩種方法，將增加每次產權移轉的代書與地政規費，這些成本也要記得一併考量。

另外，因為贈與房屋取得成本為贈與當時的房地現值總額，普遍低於市價許多，未來若子女要出售房屋時，獲利金額高，就得被課徵高額房地合一稅。所以若子女有穩定收入或定期還款能力，也可以採用二等親買賣，由父母將房產賣給子女，子女支付價金給父母，不足部分再向銀行貸款，雖然父母的售屋所得需納稅，但不必繳納贈與稅，若符合條件還可適用土地增值稅10%自用優惠稅率，節省一半以上土增稅金。陳俊宏分析，「最大好處是未來子女出售房屋時，房屋取得成本為向父母買入市價而非房地現值，不用擔心被課徵高額房地合一稅。」

針對房屋贈與後出售、直接售屋，專家計算在相同條件下，需要繳納的房地合一稅差異。假設父母以1100萬元取得房屋，若以總價1200萬元賣出，在必要費用30萬元、土地漲價總數額50萬元及稅率20%的情況下，僅需繳納4萬元的房地合一稅額。然而，若是由父母贈與房屋給子女後再賣出，在同等條件情況下，因子女取得房屋成本僅贈與當時的房地現值總額250萬元，房地合一稅額將高達174萬元，足足差了170萬元。

陳俊宏表示，如果對房屋贈與繳稅還有疑問，歡迎到永慶房屋雙北直營店免費諮詢。為了幫助民眾維護自身權益，在《永慶房仲網》的「知識」專區提供購售屋應該知道的稅務知識資訊，包含房地合一稅、土增稅、房屋稅、地價稅、財產交易所得稅等，還有「稅費即時試算」功能。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北捷運路網發達，已經成了大台北地區通勤人口主要的交通工具，而捷運站點周邊住宅也成為多數人購屋的首選。永慶房產集團比較台北市近1年捷運站點800公尺距離內，成屋住宅與預售住宅平均單價價差。幅度最大的前10名捷運站價差幅度均超過5成，其中價差幅度超過80%的捷運站就有捷運信義安和站、捷運港墘站與捷運永春站，而捷運信義安和站價差則高達91.9萬元，亦是榜上最高。



永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，捷運信義安和站鄰近信義商圈、光復商圈與敦化商圈，周邊商辦林立，生活機能與交通條件極佳，吸引高端住宅需求，而周邊成屋多為屋齡較高的住宅，雖然地段優越，但因屋況及更新程度不同，價格相對穩定且較低廉。目前捷運信義安和站周邊預售住宅近1年平均單價每坪196.2萬元，相較於成屋住宅單價104.3萬元，價差幅度達88.1%，顯示相同的購屋總價下，成屋住宅所能購買的面積幾乎快要是預售住宅的2倍。

 

捷運港墘站成屋與預售屋價差幅度為80.9%，陳金萍說，捷運港墘站鄰近內湖科學園區，是內科聯外的重要交通樞紐，而眾多科技、影視等產業進駐內科也吸引大量就業人口移入，加上捷運港墘站周邊生活機能完善，因此為區域房市帶來支撐。不過，由於周邊可供住宅開發的土地有限，導致新建案相對稀缺，推升預售屋價格顯著上漲，成屋與預售屋的價差幅度因此擴大。



價差幅度排名第3的是捷運永春站，成屋與預售屋價差幅度為80.2%。陳金萍指出，永春站鄰近信義計畫區，與松山車站距離也不遠，交通機能相當便利，由於開發較早，屋齡普遍較高，成為都更、危老熱區。近1年周邊捷運住宅成屋平均單價為90.9萬元，預售屋平均單價為163.8萬元，每坪價差達72.9萬元。



此外，在成屋與預售屋價差前10名榜單中，捷運新北投站雖然價差幅度高達78.1%，但周邊成屋房價僅4字頭，是榜上CP值高且房價親民的捷運站點。陳金萍分析，新北投站周邊綠覆率高，就近便能享有溫泉資源，交通方面也能享有捷運淡水信義線的機能，購屋需求穩定，但因距離台北市核心區域較遠，加上區域內成屋住宅屋齡普遍偏高，大多是中古公寓或老舊華廈，使得成屋價格維持在相對親民的水準，目前周邊捷運住宅成屋單價48.4萬元，與預售住宅也有著明顯的價差。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

位於新北市中永和交界的四號公園生活圈，因鄰近捷運永安市場站、國立台灣圖書館，加上生活機能完善，成為首購與換屋族關注的焦點，長年穩居雙和地區購屋熱區之列。

永慶房屋永和永安直營店店長邱琮翔表示，四號公園生活圈範圍涵蓋中和區的永貞路、安樂路、宜安路、中和路，以及永和區的中和路等主要幹道，生活採買便利，鄰近全聯、家樂福等，對於上班族而言，能在下班動線上輕鬆完成日常採購，假日還可散步至四號公園享受綠意盎然的環境。

交通上，從捷運永安市場站出發僅兩站即可進入台北市，成為不少希望就近工作又想享有綠地生活的購屋族首選。

邱琮翔指出，四號公園生活環境與台北市的大安森林公園頗為類似，但房價卻僅為後者的6成左右。四號公園第一排景觀戶每坪約80萬至90萬元，第二排則落在70萬至80萬元之間，對比大安森林公園周邊每坪動輒120萬至160萬元，CP值極高。

目前主流產品以屋齡20～30年的電梯大樓為主，主力需求坪數落在23至32坪間，總價帶1,800萬至2,200萬元的二房產品頗受年輕首購族青睞，不少買方為在地長輩，希望小孩就近成家，甚至出資協助購屋；至於總價約2,500萬元的三房物件，則主要吸引換屋族及退休族目光。

近年永和區新建案頻創高價，鄰近永安市場的預售案「漢皇方圓」開價每坪115萬至130萬元，近頂溪站的「頂溪大苑」最高突破每坪百萬元，對中古屋市場產生明顯帶動效果。

邱琮翔表示，四號公園周邊以自住型住戶為主，早期建案多規劃為二至四房，且多為長住戶，因此中古屋釋出稀少，加上買盤結構多元，有些是想靠近台北市、有些是買不起台北市的替代選擇，也有看中生活機能與綠地的人口移入，房市供需呈現供不應求，不少買方會長期等待合適物件釋出，若久等未果，才會轉向仁愛公園、中和景安或秀朗橋一帶。

此外，永和屬於早期開發區，土地已趨飽和，不若新莊、板橋、新店等地仍有大規模重劃區。四號公園區域若要釋出新屋，幾乎只能仰賴危老重建或都市更新，加上營建成本高，長期來看，房價不易下修。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

購屋時，空間大小常是消費者關注的重點，尤其對新婚、育兒家庭而言更為重要。據實價登錄中古屋的資料顯示，新北市中古屋主力總價帶落在1000萬元至1500萬元，占比高達33.4％。在相同預算下，新北市各行政區哪裡能購得的居住空間最大呢？永慶房產集團統計，在1000萬元至1500萬元預算範圍內，淡水區與鶯歌區所能購得的平均面積最大，均超過40坪；反觀永和區，相同預算下僅能擁有24.4坪，為新北市居住空間最小的行政區。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，淡水區由於距離雙北核心城區較遠，房價自然相對親民，因此在相同預算下居住空間更為寬闊。近一年1000萬元至1500萬元總價區間裡，淡水區平均能購買坪數為44.2坪，為新北市最大。淡水區雖位處邊陲，但其舊市區生活方便，新市鎮的商業機能已逐漸完善；加上擁有捷運淡水線，未來淡江大橋、淡北道路也將陸續完工，聯外交通將日趨完善。因此在上述利多下，淡水區吸引不少小資族、年輕夫妻入住，近一年1000萬元至1500萬元的中古屋交易量達919件，居新北市之冠。

位居第二的則是比鄰桃園市龜山區的鶯歌區。陳金萍指出，鶯歌區隨著鳳鳴重劃區加持，以及台鐵鳳鳴臨時站通車和捷運三鶯線的即將完工，皆促動鶯歌區房市需求。但與其他行政區相比，鶯歌區仍屬新北房價凹陷區，在1000萬元至1500萬元的總價區間，鶯歌區單價僅為31.4萬元，比鄰近三峽區的40萬元親民不少，其平均居住面積41.3坪也比三峽區寬闊許多，因此成為不少外縣市移居，以及年輕家庭入主的選擇區域之一。

在1000萬元至1500萬元的總價帶下，三重區、板橋區與永和區能購置的坪數就小巧許多，平均面積不到25坪，同預算下和淡水區和鶯歌區能購置逾40坪相比，少了近40%的面積。然而三重區、板橋區與永和區位於「新北第一圈」，本身生活機能相當完整豐富，且公共交通設施也十分發達，捷運站點林立、公車路網密集，與北市均僅有一橋之隔，長年吸引不少北市外溢與上班通勤族的入住，其房價也處新北前段班水平，在1000萬元至1500萬元總價帶裡，上述三個區單價皆突破50萬元，其中永和區更是達55.1萬元，為新北最高。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行（央行）自去（2024）年啟動第七波信用管制以來，房市正式邁入高壓調控時代，貸款緊縮，買氣轉趨低迷，加之日前股市波動劇烈，據統計，今年4月全台預售屋交易量僅3338件，年減超過7成。央行將於6月19日今年度第二季理監事會議，外界除關注關稅戰相關對策外，也關注房市政策走向。「Lin's竹北房產筆記」臉書粉絲專頁預估，可能60%抑制或維持、40%寬鬆。

建業龍頭國泰建設（2501）13日召開股東會，董事長張清櫆在會中表示，2024年上半年房市很熱絡，下半年央行對建築業資金運用嚴格控管，並嚴格管制第二、三戶房貸戶也嚴格管制，之後房市整個就冷下來；2025年上半加之關稅衝擊消費者信心、台股不好，第二繼房市成交量萎縮很多，「政策應該友善一點！」至於下半年走勢，張清櫆認為，央行應不致於在年底前有鬆綁的可能。

「Lin's竹北房產筆記」今（14）日則在臉書指出，去年919央行實施第七波信用管制後，對台灣房市交易的量與價的抑制，都達到了顯著的效果。過往由投資置產資金帶動房價上漲的盤勢逐漸轉為趨於理性的自住盤、或動輒年、10年以上的長線佈局。而在局勢尚未明朗之前，買方賣方的籌碼角力不斷上演著。

至於央行下周開會抑制或寬鬆的政策走向，「Lin's竹北房產筆記」表示，央行內部想必有底，但這幾天的網路輿論風向應也將有所影響。他認為雖然消息面這次央行寬鬆的可能性較大，但他個人還是比較偏向保守，畢竟好不容易箝制的交易氛圍要是鬆綁，那豈不是民怨四起？別忘了，明年還要選舉。只是若真的走寬鬆也不意外，畢竟政府要是把房地產活水掐死，會不利於國庫財源稅收，「總結：我覺得大概60%抑制或維持，40%寬鬆。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據全向科技房產中心統計台北市建管處資料，統計至2024年底，全台危老案最多的台北市，已有137件核准案件備註「失其效力」，佔北市全部危老核准件數14%，而失效案件中，基地面積150坪以下的小基地案就佔了69%、逼近七成，儼然成為危老失效的大宗。

全向科技房產中心創辦人劉永昌表示，「缺資金」與「賣相不佳」是小基地危老案目前面臨的兩大困境，也是容易導致放到失效的主因。而且，如今隨危老「時程容積獎勵」告終，加上替代方案的「規模容積獎勵」又取得不易下，未來危老案還不僅是放到失效過期的問題而已，甚至還有推不動的可能，值得政府重視。

以「缺資金」來說，小基地危老因利潤較低，實施者往往是區域型建商或是地主本身。而近年市場缺工缺料、營建造價五年狂飆2~3成，加上央行要求國銀嚴控不動產放款，導致很多都更危老案都受累，不是融資申請碰壁，就是貸款利率被拉高。

目前市場就有不少都更、危老案都因此面臨興建停擺的壓力，而小基地危老案更因施工難度高，加上單位成本壓低不易，導致很多小基地危老案業主評估風險與資金調度可行性後，因無利可圖，即便已經經過核准，卻只能放著不開工，甚至放到失效。

再以「賣相不佳」來看，小基地危老案常是兩棟相鄰之狹小基地，因鄰棟間距狹小，基地面積有限，普遍只能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中還可能因間距狹小無法貼磁磚，導致下雨時室內牆壁容易滲水，導致缺乏市場性，買氣本就較差。

如今房市買氣低迷，小基地危老案如果缺乏更多特點來吸引買盤，如:強調裝潢、配備、隔音、防水、防火、耐震性能等，銷售時就很容易面臨困境，賣不動的機會很高。目前不少危老案的實施者，在評估未來銷售風險後，確實有些選擇縮手，導致失效。

對於以上兩個困境，劉永昌指出，房價上漲、買氣佳的時代，小基地危老案成本高與賣相不佳的問題都可以順利解決，但如今房市陷入高檔盤整，在利潤不斷被壓縮下，自然很容易卡死。而且近年隨著容積時程獎勵減少下，危老核准件數早已逐年遞減，如今時程容獎已在今年5月告終，替代的規模容獎又因整合不易，取得有難度下，未來不僅小基地危老不僅有失效的可能，整個危老政策推動，都可能面臨新困境，值得政府重視。

至於目前危老推動有何解方，劉永昌指出，目前政府希望以「規模容獎」來替代「時程容獎」，此舉雖可以解決小基地危老案出現一堆「紙片屋」，結構不安全的問題，但規模越大，整合難度越高，後續恐使得危老推動成效大幅降低。

為了解決這些困境，首先，建議政府可加速通過，規劃已久的「預鑄工法」容積獎勵，來解決缺工難題，降低營建成本，並達到減碳效益。其次，業主也不妨多考慮改考慮目前市場的高CP值的預鑄新工法，如近期在市場積極拓展的SPR、SIR….等新預鑄耐震工法。

這些新工法甚至可以在不提升成本下，還可大幅縮短營建工期，省下更多成本，此外，還可以增加建案的防水、防火、抗噪音等特色，甚至讓建案擁有高耐震性能，可讓建案多出更多行銷素材，民眾購買意願也可以提升，未來如果政府預鑄工法容獎通過，還可以享有更多容積獎勵，就是一個突破困境的好方法。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部最新人口統計資料近日出爐，5月全台出生人口數僅8433人，跌破8500人，續創歷史新低，死亡人數則為15382人，連續53個月生不如死。全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，「生不如死」少子化的現象越趨嚴重，房市中最先受到衝擊的，將是二、三線城市的鄉村區、大坪數產品、學校周邊，若該狀況長期未改善，對房市的影響恐會蔓延到都會區，甚至連國家競爭力都因此出狀況。

陳傑鳴表示，少子化生育率低落對台灣造成的影響，早就開始顯現，像是為數眾多的二、三線城市的鄉村地區老屋，由於青年人口大量外移到都市，開始出現房屋破舊失修，乏人問津的情況；另少子化導致家戶人口數減少，近年不少大坪數產品出現市場性變差，買氣也失去往日榮景；最後，過去賣得相當火熱的學區宅，近年也因為學校招不滿額的情況下，導致房市、出租市場受到嚴重衝擊。

不過陳傑鳴也提到，近年雖然人口不斷減少，但房價還能上漲，主要原因是小家庭越來越多，過去台灣社會有四代同堂、三代同堂，但發展至今，「兩代不同堂」反而已成相當普遍的情況，儘管每戶人數持續下降，但也使得戶量屢屢創高，帶動房屋需求，相對削弱人口減少對房市造成的負面影響。

但他強調，在台灣老年化與少子化趨勢發展下，家戶數增長速度已出現趨緩的跡象，因此，估計其對於房市帶動效果將也逐步削弱，若長此以往，恐連都會區房市也要受到衝擊。

陳傑鳴認為，當前房價能支撐在高點，以及持續攀高，重要原因來自近年資金回流，加上人口朝都會區集中，跟家戶數增多等紅利，讓市區房市尚有支撐，然而一但熱錢退潮或少子化情況變得更嚴重，勢必對房市整體造成衝擊，尤有甚者，對國家競爭力造成影響。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期傳出有民眾欲申貸新青安房貸遭拒，公股銀行包括土地銀行及兆豐銀行等，15日聲明指出，公股銀在承辦新青安時，會依照申貸人的信用狀況、收支比及還款能力等條件審核，強調只要是符合新青安貸款資格的民眾，均可受理申請。

土銀表示，在受理授信案件上，遵守授信審查原則及主管機關相關規範，凡符合青安貸款資格的民眾皆可申請，並審酌個案的資金用途、償還來源、債權保障等情形，以核給適度融資額度。

土銀進一步說明，為協助申請人管控風險，若申請人收入與負債明顯不相當，導致影響償債能力者，將主動關懷及提醒申貸民眾，須審慎評估本身財務能力及控管財務風險，避免金融房市波動風險影響其還款能力，以維護良好信用。

兆豐銀亦指出，公股銀承辦新青安優惠貸款，均依據主管機關及銀行公會相關徵審授信規範，按照申貸民眾的信用狀況、收支比及還款能力等條件，來辦理核貸。

兆豐銀提醒，欲申辦新青安貸款的購屋民眾，因購屋貸款資金龐大，宜建立健全的收支計劃，審慎評估本身財務條件，避免房市波動風險影響還款能力，以兼顧信用及生活品質。

土銀及兆豐銀均強調，為協助有申請房貸需求的民眾，並本於企業社會責任積極配合政府政策，新青安貸款協助國內無自有住宅的首購族群，為購屋自住的居住權益，提供利率、寬限期及貸款年限等優惠措施，減輕民眾資金負擔，凡本人、配偶及未成年子女無自有住宅者，即可申請。

新青安貸款方案自2023年8月起上路，專為無自有住宅的族群提供優惠型房貸，額度最高提升至1,000萬元、最長貸款年限延長至40年，並將寬限期從3年延長至5年，利率原由公股銀補貼半碼、政府補貼1碼，加上中央銀行升息後補貼的半碼，合計為2碼，目前預計至2026年7月底屆期。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】