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台積電及ASML相繼進駐台南，高科技半導體聚落已成型，受惠科技話題帶動菁英人才移居台南，市中心快速繁榮發展，台南被全台市場點名最具開發前景的地區。隨著台南市中心發展密度增加，北區及中西區土地已開發飽和，南市府也積極推動土地活化，位在東區的「台南副都心」重劃區未來發展，最為受到矚目。

富都心全台發酵 網點名下一站，台南！



「富」都心房市題材從北到南全台持續發酵，受惠於北市信義計畫區外溢效應的南港區，從9字頭漲至每坪120萬起；新莊副都心匯聚捷運線及中央合署辦公大樓利多加持，一路起漲到2022年挑戰7字頭行情，而中台灣超豪宅聚落七期旁的水湳經貿園區，單價喊出48-56萬元刷新區域房價，而下一個起漲行情，市場點名「台南東區副都心計畫」，將正式進入起漲點！



台南富都心 匯聚百億建設紅利



匯聚300億未來建設紅利，中央、地方與民間企業，打造南台灣翻版的信義計畫區，不同於一般重劃區偏遠印象，總面積約110公頃，「台南副都心」重劃區。座落東區核心地段，周邊擁有超級百貨「南紡購物中心」匯聚國際一線品牌專櫃，更驗證了富人居的稱號！



台南市府積極推動地上權招商案，斥資293.6億元的台南鐵路地下化將於新都心段設置「南台南車站」，媲美台北市信義計畫區、台中市七期的發展模式，卻擁有台北、台中沒有的特殊優勢，如10公頃的巴克禮森林公園、9.8公頃的國立科學未來館，將結合南台南車站、商場、交通轉運站及捷運等都市機能，連結週邊台南市立台南文化中心，建構城市副都心計畫，堪稱精華中的精華。



搶在「富都心」成型之前，置產卡位正當時



「買副都心，沒有不增值的！」複製南港、新莊副都心、水湳前例，聰明買在重劃區開發完成前的低基期，等於坐享未來補漲航行情更多！



上市建商達麗建設(6177.Tw)帶著北、中台灣副都心開發經驗，以未來新設「南台南車站」為核心地段，串連台南市文化中心與巴克禮森林公園旁。將推出3000坪以上的大規模造鎮式預售開發案「松丹達麗」，跨國力邀日本建築巨丹下憲孝，讓台南東區第一次擁有世界級的日系美學造極住宅，以市場最搶手主流21-36坪、2-3房產品，具自住與置產價值。

2022年虎年房市上半年虎虎生風，幾乎就是這波多頭最後的煙火，市場出現「買、租、裝修」皆創新高的現象，不過隨後受到美國暴力升息、通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息等衝擊，房市由盛轉衰，下半年猛虎變病貓。展望2023房市已進入修正循環，房市高處不勝寒，兔年房市恐怕要慎防「獲利回兔」的壓力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，虎年房市上半年在通膨預期、造價上揚與科技業投資等利多刺激，一二手市場同創新高，預售市場漲勢可怕，一手市調機構統計，過去一年房價的漲幅創下20年以來新高，連房地合一稅的稅收，也創下上路以來的新高，不過短期房價漲得又快又急，加上大環境已經沒有支撐房市繼續往上的條件，房市也將步入調整期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

立法院初審通過「平均地權條例修正案」，擬限制預售屋換約轉手，有些買家開始考慮改買新成屋，但最新調查顯示，新成屋並不會比預售屋便宜很多，北北桃基一坪都差不到3萬元。

　市場專家指出，現行房地合一2.0上路後，有5年重稅閉鎖期，二手市場的成屋委售量已被限制，若潛在需求再被一波波政策逼進成屋市場，恐會成為撐高成屋價格的推力。

　連日來「平均地權條例修正案」初審通過的市場效應，一直成為外界焦點。住展雜誌29日指出，截至2022年12月底，北台灣預售屋、新成屋每坪成交均價的差距，以宜蘭縣最特別，預售屋比成屋每坪平均便宜5.2萬元。

　至於台北市、新北市、桃園市、基隆市、新竹縣市等，則是預售屋平均成交價高於新成屋。其中價差最大為新竹每坪5.1萬元，最小為基隆市僅差2,000元。

　住展雜誌企研室經理成采錡表示，預售屋將限制換約的修法若通過，被視為可能提升新成屋對消費者的吸引力；但最新數據顯示，北北桃基預售屋、新成屋價差，一坪價差都不到3萬元，加上不少成屋是預售完工後的重推案，可售戶別有限且偏大，對預算相對少、期待購買小坪數的購屋族來說，預售屋還是擁有產品選擇多、自備款門檻相對低、付款壓力較小等優點。

　調查顯示，最特別的是宜蘭，預售屋反而比成屋便宜，買預售屋平均每坪約22.2萬元，新成屋則要27.4萬元，價差達23.4％。成采錡分析，主要是因為在地購屋客更青睞新成屋，及單價較高的透天建案多採先建後售模式。

　台北市方面，預售屋每坪均價約107.6萬元，新成屋約104.8萬元，預售屋比新成屋每坪貴2.8萬元，價差約2.67％。預售屋和成屋價差最小的縣市是基隆市

　成采錡分析，預售屋若限制換約，預期短期內將壓抑預售屋市場買氣，長期則使預售屋推案量減，部分買盤轉往成屋市場；不過成屋市場面臨預售屋缺工、工期遞延問題，且房地合一2.0實施衍生5年重稅閉鎖期，二手市場的成屋委售量已被限制。若成屋供給未能及時釋出，則一波波被政策逼進成屋市場的需求，恐成為成屋價格的一大支撐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[周刊王CTWANT] 政府在年末使出一記《平均地權條例》重拳，房產大老敢怒不敢言，房市業者觀察市場已出現「此消彼長」的新變化，投資客因預售轉售即將遭閉鎖，加速倒貨，使得售屋網案件暴增，同時間，購屋族紛紛轉向風險較小的成屋市場，投資客也磨刀霍霍要加入新戰場。

不動產仲介公會全聯會理事長張世芳近期接到1、2件預售轉售的委託案，屋主願自行吸收仲介服務費，以平盤出脫，「預售屋轉售的量有明顯增加，但價格要有很大跌幅不太可能，投資客這幾年都賺到不少錢，比較多都等交屋，只有槓桿玩太大的，才可能撐不下去。」

台南房仲RY今年下半年也接到2起投資客委託預售轉售，一個一次要賣11間，一個一次賣6間，分屬不同建案、不同人掛名。「現在，短期想跑不容易，因為預售換約的買方要拿出3~4成現金，包含前一手已繳出的現金、獲利空間，以及政府的房地合一稅，還有部分的仲介服務費，對首購族而言有困難。」

「這2位客戶已做好等到交屋的打算。不過，成屋持有2年內轉售獲利還是要課徵45%房地合一稅，想要短期獲利仍有難度。」RY再三提醒。

台南投資客S先生觀察，目前買方心態都在等房價下跌，一定都想拖到政策上路前1個月，認為投資客必定大降價才會減到最便宜；但是僅有極少數投資客才會斷頭，大多數仍想賺錢或平轉，而買方想拗到賠售才甘願的心態，最後就是市場停滯、都成交不了。

「現在房市很低迷，我希望政府趕快通過條例，經過政府攪局後，看看有沒有機會變好。」S先生目前手中還有預售屋拋不掉，他已做好交屋準備，甚至把政策上路當作一個市場轉機。

S先生表示，現在手上的成屋物件就有很多人來看房，缺工使預售案工程期拉長到4、5年，《平均地權條例》上路後預售不能轉賣，很少人能保證未來職涯不會出現變化、中途不會搬家，現在買預售屋變成是件危險的事。他看好未來台南新成屋、新古屋市場，因為政策影響的不只投資客，想買房的人也會因此轉向成屋市場。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，去年房地合一2.0上路後，預售屋就須面臨漫長的重稅期，假如審議中的《平均地權條例》修正案順利實施，預售屋不但短期交易的稅負壓力大，且剛性自住客原本就較青睞可立即搬家的成屋，考量出售彈性與稅務負擔，預期預售屋買盤將逐漸往中古屋市場位移。

不過房市專家、天時地利不動產總經理張欣民認為，資金會朝很多面向流動，除成屋市場也可能轉往商用不動產的商辦或店面，或是近期最夯的海外房地產。未來投資住宅，不再會有漂亮房價漲幅，在房地合一重稅下，僅能回到過去傳統買屋出租，當包租公婆的長期置產投資方式賺取固定收益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]2022年虎年房市上半年虎虎生風，幾乎就是這波多頭最後的煙火，市場出現「買、租、裝修」皆創新高的現象，不過隨後受到美國暴力升息、通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息等衝擊，房市由盛轉衰，下半年猛虎變病貓。展望2023房市已進入修正循環，房市高處不勝寒，兔年房市恐怕要慎防「獲利回兔」的壓力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，虎年房市上半年在通膨預期、造價上揚與科技業投資等利多刺激，一二手市場同創新高，預售市場漲勢可怕，一手市調機構統計，過去一年房價的漲幅創下20年以來新高，連房地合一稅的稅收，也創下上路以來的新高，不過短期房價漲得又快又急，加上大環境已經沒有支撐房市繼續往上的條件，房市也將步入調整期。

曾敬德表示，展望2023兔年，因為外在情勢已經逐漸改變，房市難免會有高處不勝寒的疑慮，加上現在民眾對於房價已經沒有不買會更貴的預期，房市景氣循環從高檔步入修正的跡象越來越顯著。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2022年12月雖然是傳統的房市旺季，不過受到《平均地權條例》修正等影響，加上房市也從高檔進入盤整修正，買方心態顯得更為猶豫，12月房市旺季不旺。信義房屋觀察市場交易變化發現，12月市場的議價幅度持續緩增，且成交天數又進一步拉長。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022年房市從下半年開始交易放緩，加上12月央行第4次升息，預售禁止換約與私法人購屋採許可制政策初審通過，多少對於當下房市信心有所干擾，加上民眾對於房市後續信心由樂觀轉趨中性保守，導致年前市場旺季不旺，買方雖有購屋需求，但對於房屋則是精挑細選。



觀察發現12月市場的流通天數逐漸拉長，且成交的房屋議價空間都略為拉大，曾敬德表示，在景氣從高檔步入修正時，買方猶豫時間拉長，且屋主也發現房子看的變少、出價變少，經歷一段時間銷售後，也有感大環境條件欠佳，因而願意配合略為讓價才順利成交。



台北市總價1000~2500萬元的自用型產品，成交狀況相對較為穩定，新北市總價1000~1500萬元的產品相對容易成交，桃園市則是總價700~1000萬元成交還較上月成長，新竹縣市則是1000~1500萬元交易最穩定，台中市700~1500萬元，台南市1000~1500萬元與高雄市700~1500萬元交易相對穩定。從總價觀察發現，年關前還是偏向首購型產品較不受外在情勢影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

年底封關，房市表現持續不穩。住商機構企畫研究室統計旗下加盟店12月成交業績，全台與上月相比，量減2.3%，與去年同期相比，減少33.4%。跟11月比台北市減少逾一成最多，跟去年同期比高雄衰退46%最慘。

但各區域各自表述，其中，台北市月減10.9%，年減26.8%；新北較上月減少7.9%，年減35.9%。

雙北之外，桃園12月較上月減少5.7%，年減35.1%，台中較上月減少0.8%，年減26.5%。

南部房市成交量反倒增加。台南較上月增加9.2%，年減26.3%，高雄較上月增加1.5%，年減46.1%。

台南連三個月成長 似短期打底

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，雖有工作天數增加，綜觀六都，台南為連續三個月微幅成長，似有短期打底之勢，不過比起去年同期表現，各區域均呈現兩成以上的量縮，顯見買氣還沒有回頭。

北市高雄慘，亮麗不如昔

綜觀六都今年12月表現，北市較上月衰退最多，但年衰退以高雄最大，年度表現上幾乎腰斬。徐佳馨指出，面對2023年政經環境不穩，12月交易依舊不振，意味著只要價格不修正，交易量不容易擴大，後疫時代房價雖有通膨支撐，可是買盤猶豫，市場持續維持震盪，民眾購屋步調持續放緩，2022年將是近三年來表現最差的一年。

好產品逐漸入市，賣方落袋為安

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，全球各主要國家仍有升息壓力，自央行升息以來房市買氣明顯降溫，第四季利空因素盤據，買方追價意願薄弱，部分賣方惜售等待理想時機，不過也有些賣方恰好在房市相對低點時入手，儘管目前價格無力攀高，但已經開始有不錯的產品入市，且有議價空間，買方可多方看屋，伺機進場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

永慶房屋旗下12月房市成交量出爐，全台較去年同期減少32%，已是連續五個月交易量年減幅超過三成，顯示房市「多頭已盡」，但也因氛圍下，部分屋主心態軟化，誠意讓利促成交，12月全台房市交易量較11月小增2%。

全球與台灣經濟展望下修，市場看待明年經濟景氣看法普遍較今年更為悲觀，而國內景氣燈號亮出象徵低迷的藍燈，創下13年半來新低，國內消費者信心再度創下金融海嘯以來新低，讓民眾購屋態度趨於審慎、觀望。

不過，在平均地權條例初審通過，市場普遍認為房市多頭已盡的氛圍下，部分屋主心態軟化，誠意讓利促成交，讓12月全台房市交易量較11月小增2%。

根據永慶房產集團統計：12月七大都會區區除了高雄較11月持平外，其餘六大都會區均量增，台北量增3%，新北成長5%，桃園微增1%，新竹縣市量增2%，台中成長4%，台南量增3%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年歷經全球貨幣緊縮、升息與經濟景氣下滑、兩岸關係出現變數等衝擊，民眾對於房市未來表現的預期已出現改變，讓有意購屋的民眾趨保守觀望，觀察12月看屋量與11月相當，顯示民眾看屋仍積極，但期待價格下修，付斡意願降低，猶豫期拉長。

而12月中下旬平均地權條例修法初審通過，加上房市轉弱已成市場共識，部分屋主對於市況降溫與國內外情勢不樂觀相當有感，逐漸認清事實，心態軟化，願意小幅讓價，降價換成交，讓買賣雙方價格認知達成共識，這正是12月交易量較11月小幅增加2%的主因。

若與去年12月同期相比，陳金萍指出，全台月減32%，觀察七大都會區市況，台北量縮24%，新北減少28%，桃園量縮20%，新竹縣市大減43%最多，台中量縮34%，台南與高雄分別量縮30%與37%，顯示房市買氣降溫明顯。

陳金萍說明，今年與去年的政經局勢大不相同，在全球貨幣緊縮、升息影響，資金潮退場，加上全球經濟展望下修的狀況下，民眾對於經濟前景悲觀看待。而國內央行今年四度升息，全年已升息2.5碼，利息支出有感增加，改變民眾對於房市後市的預期，今年12月全台房市交易量較去年同期減少32%，已是連續五個月交易量年減幅超過三成，顯示下半年買氣低量盤整。

陳金萍提醒，根據2023Q1永慶房屋趨勢前瞻報告指出，房市多頭已盡，近五成消費者普看跌未來房價，加上明年有經濟情勢、房市政策、市場超額供給與總統大選四大變數影響下，房市表現不容樂觀，此外，明年仍有再度升息的可能，都將衝擊民眾購屋意願，建議有意售屋的屋主，適度讓利、降價，成交機會將大增。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部2022年12月30日發布2022年第3季全國及6都住宅價格指數，本季全國住宅價格指數為126.33，相較上季上升1.90％，但較第2季上升幅度2.44％略微趨緩。內政部表示，本季因國內經濟繼續成長及營建成本上揚等因素，推升住宅價格持續上升；但受到通膨升息及消費者觀望心態等影響，全國建物買賣登記棟數為7萬3,129棟，較第2季8萬6,026棟季減14.99％，整體市場呈現量縮價穩情形。

內政部指出，本季6都住宅價格指數與上季相較，上升幅度分別為新北市2.01％、台北市0.83％、桃園市1.41％、台中市2.31％、台南市1.94％，高雄市2.76％，上升幅度與第2季相較，均呈現縮小情形。



內政部說明，就整體經濟面分析，本季國際經濟受各國抑制通膨緊縮貨幣、俄烏戰爭僵持等因素影響，全球經濟成長轉弱。我國部分，雖依行政院主計總處統計，本季經濟成長率為4.01％，較上季上升1.06％，主要受惠國內製造業持續投資，鬆綁防疫使民間消費回升，彌補部分出口成長趨緩的不足，但另參考國發會景氣對策信號，9月燈號由綠燈轉呈黃藍燈，則顯示景氣呈現趨緩。

在金融面部分，受到央行3、6及9月逐步升息影響，五大銀行新承作房貸利率在9月調升至1.731％，長期而言雖仍處於相對低檔位置，但仍會逐漸加重購屋者房貸負擔。



內政部最後表示，為有效抑制哄抬炒房、健全房地產市場長期良性發展，立法院內政委員會在12月下旬初審通過平均地權條例修正草案，內政部將密切觀察後續房市交易變動情形。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部2022年12月30日發布2022年第3季全國及6都房價負擔能力指標。內政部表示，房貸負擔率主要為計算中位數所得家庭購買住宅時，其每月支付房貸金額占中位數家戶可支配所得之比率，以呈現家戶房貸負擔情形。經統計，本季全國房貸負擔率為40.55％，較上季上升0.93％，較2021年同季上升3.65％，房貸負擔率首度超過40％，房價負擔能力由「略低」下降為「偏低」等級。

內政部指出，本季全國中位數住宅價格自上季850萬元上升至860萬元，使負擔率增加0.47％；加上五大銀行平均購屋貸款利率由1.592％上升至1.721％，使負擔率略增0.49％；另中位數家戶可支配所得部分，則由87.72萬元增加87.80萬元，僅使負擔率減少0.03％。整體而言，本季全國房貸負擔率季增0.93％，主要是受到購屋貸款利率及中位數住宅價格上升影響。

在本季6都房貸負擔率部分，台北市及新北市房貸負擔率為67.07％及53.66％，較上季上升0.95％及1.25％，均為房價負擔能力「過低」等級；台中市為46.96％、台南市為40.16％，較上季上升1.42％及1.90％，為房價負擔能力「偏低」等級，其中台南市部分為首度超過40％；高雄市及桃園市則分別為37.49％及33.04％，為房價負擔能力「略低」等級。



此外，其他14縣市房價負擔能力部分，屬於「可合理負擔」等級有雲林縣、嘉義縣、屏東縣、基隆市及嘉義市等5縣市；「略低」等級有宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、新竹市等9個縣市。



內政部提醒，購屋貸款為長期支出負擔，央行從2022年3月起已連續4季升息，累計升息幅度為0.625％，民眾在購屋時仍須審慎評估整體利率調升，對於未來還款負擔的影響。