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各國不斷升息抗通膨，我央行跟進升息後，房貸族壓力日益增加。蔡總統昨天元旦談到提到，政府打算針對受到升息影響較大房貸族給予補貼，遭到外界質疑與政府現行打炒房政策矛盾，內政部昨天強調，補貼並非鼓勵民眾購屋，也非針對未來購屋者提供利息補貼，更是非關房價議題。

內政部表示，政府為因應去年起，中央銀行連續升息，房貸負擔日益增加，研擬針對一定所得以內，僅有一屋且貸款中家戶，進行房屋貸款定額補貼協助。同時中央目前持續辦理三百億元中央擴大租金補貼，對租屋者提供租金補貼加碼協助。

至於有無可能針對目前「青年安心成家貸款」（青安貸款）加碼補貼，財政部官員表示，青安貸款是針對首購族房貸優惠利率，由各承辦的公股行庫吸收利息損失，若財源足夠可由政府補貼行庫，但國家財政沒有好到可一直加碼。

財政部官員說，總統談的房貸補貼範圍廣，涉及內政部等各部會；至於青安貸款是針對首購族，兩者是不同議題，房貸補貼是另一件事。不過，青安貸款提供優惠利率，也是房貸補貼方式的一種，未來是否將青安貸款利率減升優惠擴大，目前是由公股行庫自己負擔，若要政府補貼，則要看財源是否足夠，畢竟目前資源有限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲觀察這些有私人設定的社區可發現，有不少剛交屋的新社區，就有大量的私人設定出現，推測可能是近年房價暴漲，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所導致。(圖/記者張瀞勻攝)

根據元宏不動產加值服務平台統計，目前北北桃有3851個、近四千個社區，共8483間房子，有屋主拿房子跟民間借貸設定抵押權(即私人設定)。各行政區有屋主進行私人設定的社區數量排名，以桃園區333個社區居冠、中壢區224個社區居次、中山區213個社區居第三；各行政區有私人設定房屋數量排序，以桃園區958間居首、中壢區628間居次，第三名為淡水的406間。

這些有私人設定的房子未來面臨升息環境，將遭遇很大的挑戰，一旦屋主撐不過去，這些社區恐出現降價急售屋，更有流入法拍的可能，恐形成價格破壞，民眾可以多留意。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，利率「升升不息」導致房貸支出增加，除會降低家庭的生活品質，對於收入較低、收支算到緊蹦，還有資金壓力房子有私人設定的屋主，更是一大災難。

一般會去跟民間借貸的屋主，往往資金需求較為緊迫，而民間私設人定借貸利率高，一旦出現升息，對於這些屋主更是難以承受之重，很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。

周昆立指出，目前北北桃3851個社區、8483間房子有私人設定，雖然佔整體住宅存量比重不高，多數社區內有私人設定的房屋數量都不多，對於房市整體影響尚屬有限，但這些有私人設定的屋主，只要資金出現缺口，需要降價急售，恐或多或少對該社區房價產生一定程度的衝擊。

另觀察這些有私人設定的社區可發現，有不少剛交屋的新社區，就有大量的私人設定出現，推測可能是近年房價暴漲，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所導致。原本購屋者只能負擔7~8成房貸，卻因建商打出，如:打出只要5%、10%的自備款就能買屋，中間的差額就在交屋後，建商以公司貸的名義補足，導致民眾扛了更多的負債。

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周昆立指出，北北桃擁有很多工作機會，也是全台購屋熱熱區，近年可發現很多民眾或仲介有客戶想買特定的社區，但卻發現社區無待售釋出的狀況，這時如何買到心儀的房子?找到潛在售屋案源?這類有私人設定的房子就是一個好管道!只要化被動為主動，主動找有私人設定的房子，就可能碰到急需資金的屋主，要殺價、買好房、接好案的機會也大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新的一年來到，信義房屋表示，2023房市預料進入修正循環，房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力，實價行情可能從地板變成天花板。 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022虎年房市上半年在通膨預期、造價上揚與科技業投資等利多刺激，房價快速攀高，預售市場漲勢尤其可怕，市調機構統計，過去一年房價漲幅創下20年以來新高，連房地合一稅的稅收，也創下上路以來新高。 

不過受到美國暴力升息、通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息等衝擊，房市由盛轉衰，下半年猛虎變病貓；由於短期房價漲得又快又急，加上大環境已經沒有支撐房市繼續往上的條件，房市將步入調整期。 

曾敬德指出，2022房市有幾大現象，包括一二手房價同創歷史新高、移轉棟數衰退6年來首見衰退，估跌破32萬棟、下半年預售實價揭露量較去年第四季旺季腰斬、資金由寬鬆轉向緊縮，房貸利率連四升、科技業投資題材退燒等。 

展望2023年房市，預料房市進入盤整期，實價行情可能從地板變成天花板。另外一手案若銷況持續低迷，恐有讓利現象，而房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力。另外下半年選戰開打，房市可能成為政策焦點，可稍為寬心的是利率升息循環應已接近尾聲。 

曾敬德表示，展望2023兔年，因為外在情勢已經逐漸改變，房市難免會有高處不勝寒的疑慮，加上現在民眾對於房價已經沒有不買會更貴的預期，房市景氣循環從高檔步入修正的跡象越來越顯著。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房價漲翻天，又逢央行4度升息，房貸族的負擔頻飆新高。內政部去年底發布2022年Q3全國及6都房價負擔能力指標，經統計全國房貸負擔率為40.55％，較上季與去年同季皆呈現上升，房貸負擔率也首度突破4成，房價負擔能力由「略低」下降為「偏低」等級。

內政部表示，房貸負擔率主要是計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占家戶可支配所得的比率，該數據可以呈現家戶房貸負擔的情形。

觀察全國房貸負擔率變化，自2020年Q3來到36.76％後，便維持在36％左右，直至2021年Q4進入37.83％便持續加重，2022年Q3更首度突破4成，創統計以來新高。

內政部指出，本季全國房貸負擔率季增0.93％，主要是受到購屋貸款利率及中位數住宅價格雙雙上升影響，中位數家戶可支配所得部分僅增加0.08萬元，對負擔率的減少可謂是杯水車薪。

雙北房貸負擔最重

觀察6都房貸負擔率，台北市、新北市房貸負擔率分別為為67.07％及53.66％，均為房價負擔能力「過低」等級；台中市46.96％、台南市40.16％，為房價負擔能力「偏低」等級，其中台南市更首度超過40％；高雄市及桃園市分別為37.49％及33.04％，為房價負擔能力「略低」等級。

內政部提醒，房貸為長期支出負擔，央行2022年4度升息，累計升息幅度為0.625％，民眾在購屋時須審慎評估利率調升對還款負擔的影響，避免超過自身負擔能力，造成財務與生活的雙重壓力。

▲內政部提醒民眾，應遵守合宜住宅閉鎖期間禁止移轉之規定，切勿心存僥倖。(圖/記者賴筱桐攝)

內政部表示，有關浮洲合宜住宅「假債權、真買賣」案件，前經新北地檢署偵辦後已起訴被告劉OO等100多人，並已由臺灣新北地方法院刑事庭審理中，近日其中第一案開庭審理後，涉案被告2人就「使公務員登載不實罪」與「詐欺得利罪」等犯罪事實均明確認罪，並當庭請求與內政部營建署洽談和解事宜，表示願履行原簽訂《預告登記同意書》約定事項，以原承購價格85%將該合宜住宅賣還給內政部營建署。

內政部指出，已請被告應儘速提出和解書初稿，後續將儘速審核以成立和解及履行買回事宜，並配合法院之審理程序，以遏止合宜住宅淪為套利工具。

內政部提醒民眾，應遵守合宜住宅閉鎖期間禁止移轉之規定，切勿心存僥倖，聽信不肖人士提供「簽訂假債權證明買賣合宜住宅，並以強制執行手段迂迴移轉產權」等詐騙國家之不法手段，讓自身涉入刑法詐欺與偽造文書等犯罪行為，不僅影響國家興辦合宜住宅落實居住正義的美意，也可能導致自己未來必須面臨牢獄之災。

內政部表示，為杜絕合宜住宅承購人透過法院拍賣規避閉鎖期行為，亦主動清查其他浮洲合宜住宅法拍情形，日前亦發現有類似手法之其他案件，並已向新北地檢署提出追加告訴，相關涉案被告等人也將會受檢警機關持續調查，內政部未來也會持續關注合宜住宅法拍情形是否涉及非法情節，一旦發現有可疑案件將立即提出刑事告訴，絕不容許犯罪。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行26日公布11月消費者貸款與建築貸款餘額，其中，購置住宅貸款（房貸）餘額連68個月創歷史新高，但年增率僅7.14％，連8個月下跌，且創下近2年新低。央行官員表示，今年旺季不旺，年底交屋潮未若往年明顯。

根據央行統計，11月房貸餘額為9.32兆元、連68個月創歷史新高，單月增加510億元、創6月以來的半年新高，但年增率持續下滑至7.14％，連8個月下跌。

對於11月房貸餘額大增，且11月五大行庫新承作房貸增加129億元，央行官員分析應屬季節性因素，通常每年第4季均有新屋交屋潮，因此帶動房貸餘額在農曆年前大幅走揚；若與往年11月動輒月增700至800億元相比，今年的增幅僅510億元，表現並不突出。

觀察今年房貸餘額年增率，除3月以外，下半年呈現連續下跌趨勢，央行官員解釋，受到政府一連串打炒房政策、央行升息，拉高不動產貸款成本，以及對明年經濟前景擔憂的多重打擊，使得房市買氣明顯轉淡，房貸餘額年增率趨緩。

10月房貸新貸戶 創5年同期新低

除此之外，根據金管會統計，今年國銀新貸戶數除了2月農曆春節、8月傳統民俗月呈現負成長，其餘月份至少保持增加逾700戶的水準，10月卻大幅衰減至185戶，創下5年同期新低，顯示房市交易明顯收斂。

新北市不動產開發商業同業公會副理事長黃文辰表示，房市今年面臨升息、工料雙漲等影響，交易進入冷靜期，大坪數物件買氣降，房價可能會朝較合理方向調整，北部小宅化是趨勢。

新潤機構旗下新潤興業今天與媒體會面，身兼新潤機構董事長的黃文辰受訪時表示，台灣是出口導向的國家，預估未來總體經濟是「溫」，房地產不會像以前那麼熱，房市也較不會見到無序開價的情況。

談到立法院日前初審通過平均地權條例部分條文修正草案，限制換約轉售，並將私法人購屋改為許可制且5年內不得轉移，黃文辰認為，政府應該要有排他條款，避免有資金緊急需求的一般賣家受阻。

房價部分，黃文辰指出，高房價影響買氣，建商也會因應調整，預估接下來開價會朝較合理的方向調整，買家則會以總價較低的小坪數物件交易為主，預估北部地區將朝小宅化趨勢發展。

新潤興業以布局北台灣為主，董事長郭長庚表示，今年旗下位於新北、桃園市的9大建案穩健銷售，合計總銷金額新台幣199億元，平均銷售率逾7成，陸續隨完工交屋貢獻未來營收。

展望後市，新潤興業表示，2023年將有5大建案進入完工交屋期、總銷金額70.8億元，2024年3大儲備交屋建案、合計總銷金額約76.2億元，2025年3大建案總銷金額約103億元。

統計2023年至2026年，新潤興業在手完工交屋儲備量355億元，公司持續穩健布局北台灣自住市場，中長期營收動能來源無虞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文/住展雜誌

寒流小心水濂洞、老屋脫皮？

今年冬天寒流頻頻來襲，民眾除了加強保暖，不少居家問題也一一浮現。北台灣陰雨連綿下到令人絕望，體感發霉，家裡幾乎除濕機24小時不停歇。萬一公寓體質老化，不堪負荷，最棘手的漏水問題一旦出現就很難根除了！

另外一個最近浮上新聞版面的是老公寓外牆磁磚剝落狀況多，因為下雨水氣增強，經年累月磁磚固著力道不夠，逐漸與水泥不貼合，造成磁磚剝落。不只掉落有砸到行人的危險，也有礙美觀與建築物體質破壞，同時也不能輕忽！

房子的「生命週期」怎麼看

老公寓痛點不只各種修繕問題，最常見的是沒電梯，讓家中長輩上下樓梯不便。再者孩子生兒育女家庭成員變多，若還擠在30-40坪生活，空間不夠充裕也容易生活摩擦。專家指出，國人觀念上房子保值，卻鮮少考慮到房子的狀態，其實最常疏漏的一點是房子也有「生命週期」。

台北常見的4、5層樓無電梯老公寓，普遍安全係數不足，主因是營造當時未要求做地震力的考量。以安全性來說，房子的耐震程度經過歲月洗禮會隨年遞減，最近地震頻繁震幅也不小，天災的隱憂不容小覷。還需注意管線問題，平均使用約25-30年就容易出現安全性及衛生方面的問題，記得需定期汰換。

沒說不知道公寓脫手趁有價

依照行政院主計總處公佈的「財產標準分類」中對折舊年限規定，建築如為鋼骨、鋼筋混凝土構造，年限約為55年。所以一般來說，屋齡高於30年，房屋貸款上年限較短，銀行核貸成數也較低，而50年以上的房子幾乎只剩下土地價值。若等到那時才想轉售老房，買方市場小、開價低、獲得滿意的成交可較不容易了！建議民眾有換屋需求，不妨趁公寓生命週期尚未到底之前轉手好購新屋。

房市不熱自住選擇多、安全至上

全球景氣影響，今年房市不熱，對消費者而言並不是壞事，表示可議空間大、選擇也多。台北市新屋單價節節破百，尚未破百的大約是北投、萬華、文山、大同等區塊。其中大同近市中心，城中移動方便，新案也不少。大同老字號在地建商三豐建設推出的「三豐雲迪」有得天獨厚大稻埕碼頭淡水河岸景觀，雄踞大同制高點、全埕最中心。走路約9分鐘可抵中和新蘆線大橋頭捷運站，環河北路直上國道一號交流道。社區臨三座公園、地點環境保值性極佳。

雲迪的安心結構，取得建築耐震標章，是施工品質最佳保證。而且給住戶超越法規的強悍保護，結構耐震係數，自主從規範240gal提高至260gal。設計耐震震度，從規範5級提高至6級以上。採用新日鐵鋼板型制震壁配置，制震性佳，復原能力穩定，耐久性佳。且擁有著名的業績，更為台北101、洛杉磯地鐵、上海金茂大樓、香港中環中心指定使用品牌。相信這樣守護摯愛家人才能最安心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

政府修法限制預售屋換約，讓部分消費者開始考慮買新成屋，但新成屋有比賣「未來價」的預售屋便宜很多嗎？根據住展雜誌統計2022年12月底預售屋、新成屋成交均價，目前宜蘭縣新成屋平均成交價比預售屋建案貴5.2萬元／坪，北台灣其他縣市如台北市、新北市、桃園市、基隆市、新竹縣市，則是預售屋建案平均成交價高於新成屋建案，價差最大為新竹縣市5.1萬元／坪，最小為基隆市，僅差2,000元／坪。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，預售屋限制換約的討論，有望提升新成屋對消費者的吸引力，但目前北北桃基預售屋、新成屋價差都不到3萬元／坪，加上不少成屋是預售完工後的重推案，可售戶別有限且偏大，對預算相對少、期待購買小坪數單位的購屋族來說，預售屋建案現階段為止仍具備產品選擇多、購屋門檻相對低、付款壓力較小等優點。

透天案撐價格　宜蘭成屋貴很多

從北台灣各縣市來看，價差最大的是宜蘭縣，預售屋成交均價約22.2萬元／坪，新成屋則來到27.4萬元／坪，新成屋較預售屋貴5.2萬元／坪，價差達23.4％。原因包括在地購屋族更青睞新成屋，以及單價較高的透天建案多採先建後售模式。

價差最小的縣市則是基隆市，預售屋平均約24.7萬元／坪成交，新成屋24.5萬元／坪成交，一坪僅差2,000元，價差0.81％。

至於北台灣三直轄市，台北市預售屋建案均價約107.6萬元／坪，新成屋建案均價則104.8萬元／坪，預售屋比新成屋貴約2.8萬元／坪，價差約2.67％。新北市預售屋成交均價約48.7萬元／坪、新成屋47.8萬元／坪，兩者僅差9,000元／坪，價差1.88％。桃園市預售屋成交均價32萬元／坪，較新成屋貴2.4萬元／坪，價差達8.1％。

新竹預售屋均價　彎道超車

但提起近年變化最大的，還屬新竹縣市。2021年12月時，新竹地區還是新成屋建案價位比較高，平均成交價較預售屋貴2.7萬元／坪，不過到了2022年12月，預售屋建案成交均價已經來到39.1萬元／坪，將新成屋建案34萬元／坪的價格甩在後頭，兩者相差5.1萬元／坪，價差約15％。預售、新成屋建案價位翻轉，主要與建商往二、三線地區推出預售屋建案，及精華區買盤外溢有關。

成采錡表示，預售屋限制換約預期短期內將壓抑預售屋市場買氣，長期則使預售屋推案量減，部分買盤轉往成屋市場，可成屋供給正面臨兩大不利因素，一是營建業缺工問題未解，工地延遲完工情形仍常見，二是房地合一2.0實施衍生5年重稅閉鎖期，限制二手市場的成屋委售量。若成屋供給未能及時釋出，則一波波被政策逼進成屋市場的需求，恐成為成屋價格的一大支撐。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

太平洋房屋今（29）日舉辦房仲菁英高峰會，董事長盧阿水於經營方略中指出，今年在「升息循環、疫情延燒、烏俄戰爭、中美競爭」等利空影響下，建物買賣移轉棟數預估落點約32萬棟，明年則將微幅下跌至30萬棟左右，並以剛性自用需求為主，房市回流蛋黃區。

盧阿水指出，今年在各種利空影響下，加上全球通膨攀高，央行今年四度升息，累積共升息2.5碼，央行預估2022年經濟成長率為3%上下，明年則預估在2.75%以下且均低於本年，今年建物買賣移轉棟數預估落點約32萬棟。

展望2023年不動展市場趨勢，盧阿水預估，將由賣方市場轉為買方市場，以剛性自用需求為主，轉向中古屋及商用不動產，並回流蛋黃區。此外，房市持續受到國際政經情勢變化的影響之外，日前由內政部提出的《平均地權條例》修正草案初審通過，送交立院三讀，最快2023年第二季上路，也將對房市帶來影響。

盧阿水表示，因建材及人工成本上升壓力未減，即便市況趨緩成交量下降，整體房市將為軟著陸價微跌量縮趨勢，預估2023全年建物買賣移轉棟數預估約29.5~30.5萬棟。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】