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六都今年元月的買賣移轉棟數已全數揭曉，今年元月碰上「史上最長年假」，且元旦也是連假，季節因素加上升息等雙利空夾擊，元月房市買賣寫下近7年同期低量，六都1月買賣移轉棟數1.3萬棟，年減47%，寫下近7年的同期低量，亦是近47個月來的新低，四大房仲對房市看法同日出盧。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年元月碰上「史上最長年假」，且元旦也是連假，因此1月的工作天數，足足比去年少了約四分之一，加上去年下半年以來，市場因央行升息、平均地權修法等因素干擾，導致買方觀望，使得今年1月的買賣移轉棟數，在「季節性因素」與「利空夾擊」下，寫下近7年的同期低量，亦是近47個月來的新低，

交屋潮暫歇 新北創近83個月新低

六都當中，新北與高雄的買賣移轉量，雙雙創下近13來的1月同期新低！且新北的2595棟，更是近83個月的新低量！高雄的1971棟，也是近59個月的低谷！

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，除了春節的季節性因素外，新北不少新興重劃區，因前一波推案在去年上半年之前已陸續完工，因此從去年下半年開始，重劃區就慢慢浮現交屋潮暫退的現象，其中又以土城暫緩、板橋江翠、三重仁義段、鶯歌鳳鳴、八里台北等重劃區較明顯，也使得新北主要買賣熱區，比如土城、板橋、中和等地，量能月減逾300棟以上，造成新北買賣移轉量近乎腰斬，月減幅度為六都之最。

台中不如之前堅挺 高雄迅速冷卻創59個月低谷

月減45.9%的台中，同樣受交屋潮暫退影響。去年台中因各地量體逾500戶的大案接力交屋，使買賣移轉棟數從年初旺到年尾，不過「天長地久有時盡」，到了去年11、12月，取得使照的建案，規模大多不到200戶，因此完工交屋潮不如從前，也讓今年1月的單月表現不如去年各月堅挺。

高雄則主要是在台積電話題冷卻後，買氣迅速修正，加上先前房價漲勢兇猛，拉長自住客的購屋猶豫期，又碰上最長年假澆熄買氣，才讓今年1月量能，滑落到近59個月來的單月新低。

張旭嵐分析，雖然今年經濟情勢保守，又有平均地權條例修法敲打市場，導致買氣相對收斂，但如同過去房地合一等新政一樣，政策上路前固然多有盤整，不過新制實施之後，市場就會逐漸消化衝擊，朝溫和方向調整，因此展望後市，新規上路前的多空拉鋸時期，市場對買方相對有利。

永慶：2月回歸基本面 有望提升

永慶房屋陳金萍表示，1月的建物買賣移轉棟數反映的是去年12月至今年1月初的市況，在全球經濟復甦力道趨緩以及去年連續升息的狀況下，民眾翻轉對房市後市的預期，購屋態度轉趨保守，加上史上最長的農曆春節10天連假均落在1月，年前採買年貨、大掃除等活動均讓購屋行程暫緩，待年後再進行購屋計畫，而交易天數減少也的確影響到房市量能，此外，新屋交屋普遍趕在12月完成登記，少了新屋交屋潮的挹注，亦是元月交易量大減的原因。

陳金萍指出，111年農曆春節假期落在1月底、2月初，1月僅有2天假期，算是較為完整的月份，111年1月六都建物買賣移轉棟數創去年單月次高，達24,018棟，因此，112年1月六都交易量年減實屬必然，預期2月之後民眾找回日常生活節奏，房市也將回歸供需基本面，房市交易量有望提升。

她也提醒，五大行庫新增房貸利率已達1.864%，央行也示警1月房貸利率還會上調，有感升息讓民眾房貸負擔更為吃重，購屋態度轉趨保守，市場氛圍觀望氣氛濃厚，今年房市交易不容過度樂觀。民眾看屋量沒有大幅變化，看屋意願仍高，購屋需求不減，但出價轉趨審慎保守，價格仍是成交關鍵。

信義：1、2月加總才能排除春節因素 熱度真正關鍵看329檔期

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一月因為有農曆春節的長假，即使要去地政機關辦過戶，地政機關也沒開門，因此很容易出現超低量，通常有農曆春節當月的移轉量參考性都不高，尤其12月買氣又較前一個年度明顯衰退，若加上假期無法辦理過戶等因素，買氣不振再加上工作天數減少，才導致1月移轉棟數年減4成7。

曾敬德表示，2月移轉就沒有假期因素干擾，可以將1、2月的移轉加總對比前一個年度同期，就可以排除年節因素干擾，不過2022上半年房市仍熱，今年前2月移轉還是可能維持衰退狀況，不排除過年後市場會有一小波遞延買盤回流，但真正關鍵還是要觀察329檔期一手市場銷售狀況。

住商：交易趨冷一段時間後賣方心態或會改變 靜待合理進場價格

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，1月連假長，防疫解封後國人熱衷出遊，看屋人潮顯著減少，若有購屋計畫者多數選擇年節過後再做規劃，因此六都買賣移轉棟數跟去年同期相比都有4成以上的減幅。另一方面，政府表示平均地權條例在限制預售移轉不溯及既往，買方等待的拋貨潮難現，且經濟面、政策面有各項限制，市場難以激起火花，房市持續低迷。

在六都個別表現上，台中缺乏交屋，讓交易量萎縮，成屋部份上，高雄市表現弱勢。住商不動產高屏澎區協理林祺博表示，這三年受科技業、園區話題影響至深，題材弱化後市場反應相對劇烈，成交熱區三民區年減77.5%、鼓山區年減69.8%，楠梓區跟去年同期也減少68.7%，其中鼓山區僅85棟，不過相信隨著價格打底，買氣應能順利打開。

郎美囡認為，住宅市場受到法規及貸款較多限制，今年價格沒有讓利，買方不容易買單，今年第一季假期多，買賣雙方也都在觀望，交易緊縮反而不容易出現價格變化，不過在交易趨冷一段時間後，賣方心態或許會改變，建議買方可多方比較，掌握合理進場價格。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

公布2023年1月份買賣移轉棟數，六都合計12,613棟，較2022年同期量縮47.5％，與前一個月相比減少38.4％。大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，2023年1月碰到春節假期，工作天數大減，明顯影響看屋量及簽約量，另一方面，政府表示平均地權條例在限制預售移轉不溯及既往，買方等待的拋貨潮難現，且經濟面、政策面有各項限制，市場難以激起火花，房市持續低迷。

長假旅遊旺，房市冷清清



綜觀六都2023年1月份買賣移轉棟數，台北市1,557棟，月減26.5％、年減42.8％，新北市2,595棟，月減48.0％、年減58.2％，桃園市2,545棟，月減35.4％、年減41.4％，台中市2,666棟，月減45.9％、年減42.9％，台南市1,279棟，月減26.9％、年減42.8％，高雄市1,971棟，月減28.6％、年減48.7％，高雄市1月份創同期歷史新低，台北市、台中市及台南市則是6年來同期新低，前一次同期低點為2016年房地合一上路那一年。



郎美囡分析，2023年經濟放緩，並且有升息壓力，市場面不敢樂觀，而1月連假長，防疫解封後國人熱衷出遊，看屋人潮顯著減少，若有購屋計畫者多數選擇年節過後再做規劃，因此六都買賣移轉棟數跟2022年同期相比都有4成以上的減幅。



在六都個別表現上，台中缺乏交屋，讓交易量萎縮，成屋部份上，高雄市表現弱勢。住商不動產高屏澎區協理林祺博表示，這三年受科技業、園區話題影響至深，題材弱化後市場反應相對劇烈，成交熱區三民區年減77.5％、鼓山區年減69.8％，楠梓區跟2022年同期也減少68.7％，其中鼓山區僅85棟，不過相信隨著價格打底，買氣應能順利打開。



住宅限制多，價修才見量



郎美囡認為，住宅市場受到法規及貸款較多限制，2023年價格沒有讓利，買方不容易買單，2023年第一季假期多，買賣雙方也都在觀望，交易緊縮反而不容易出現價格變化，不過在交易趨冷一段時間後，賣方心態或許會改變，建議買方可多方比較，掌握合理進場價格。

房市買氣急縮！根據六都地政局資料，六都1月建物買賣移轉棟數年減幅達47.5%，房仲指出，升息、政府打炒房等因素影響下，今年房市恐將震盪一整年，買賣雙方都要準好心理準備。

1月建物買賣移轉棟數，六都總計12613棟、月減38.4%、年減47.5%。其中，台北市1557棟、月減26.5%、年減42.8%，新北市2595棟、月減48%、年減58.2%，桃園市2545棟、月減35.4%、年減41.4%，台中市2666棟、月減45.9%、年減42.9%，台南市1279棟、月減26.9%、年減42.8%，高雄市1971棟、月減28.6%、年減48.7%。

東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，目前全台房市仍受利空罩頂干擾，包括，升息、政府打炒房、地緣政治風險等房市黑天鵝持續存在，讓今年的房市發展依舊充滿挑戰。

他特別提到，今年總統大選即將拉開序幕，屆時房地產政策定會成為社會各界關注的焦點之一，因此研判直到年底總統大選塵埃落定之前，全台房市都會處於震蕩狀態，買賣雙方要做好心理準備。

葉沛堯認為，對於有自住需求的民眾來說，現在正是進場看房的好時機，過去房市人聲鼎沸的時候，很多頗具品相的物件一經釋出，很快就被投資族群掃購一空，而現在房市趨冷，投資買盤大量離場，自住客正好可以趁現在進場看房，仔細挑選。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，除了春節的季節性因素外，新北不少新興重劃區，因前一波推案在去年上半年之前已陸續完工，因此從去年下半年開始，重劃區就慢慢浮現交屋潮暫退的現象，其中又以土城暫緩、板橋江翠、三重仁義段、鶯歌鳳鳴、八里台北等重劃區較明顯，也使得新北主要買賣熱區，比如土城、板橋、中和等地，量能月減逾300棟以上，造成新北買賣移轉量近乎腰斬，月減幅度為六都之最。

月減45.9%的台中，同樣受交屋潮暫退影響。去年台中因各地量體逾500戶的大案接力交屋，使買賣移轉棟數從年初旺到年尾，不過「天長地久有時盡」，到了去年11、12月，取得使照的建案，規模大多不到200戶，因此完工交屋潮不如從前，也讓今年1月的單月表現不如去年各月堅挺。高雄則主要是在台積電話題冷卻後，買氣迅速修正，加上先前房價漲勢兇猛，拉長自住客的購屋猶豫期，又碰上最長年假澆熄買氣，才讓今年1月量能，滑落到近59個月來的單月新低。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，雖然今年經濟情勢保守，又有平均地權條例修法敲打市場，導致買氣相對收斂，但如同過去房地合一等新政一樣，政策上路前固然多有盤整，不過新制實施之後，市場就會逐漸消化衝擊，朝溫和方向調整，因此展望後市，新規上路前的多空拉鋸時期，市場對買方相對有利，所以具剛性需求的買方，仍可把握時機佈局。

六都會區分別公布2023年1月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為12,613棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，1月六都建物買賣移轉棟數月減39.2％，其中台北市月減26.5％，新北市減少48.0%量縮幅度最大，桃園市月減35.4％，台中市月減45.9％量縮幅度最大，台南市量縮26.9％，高雄市月減28.6％。陳金萍表示，1月的建物買賣移轉棟數反映的是2022年12月至2023年1月初的市況，在全球經濟復甦力道趨緩以及2022年連續升息的狀況下，民眾翻轉對房市後市的預期，購屋態度轉趨保守，加上史上最長的農曆春節10天連假均落在1月，年前採買年貨、大掃除等活動均讓購屋行程暫緩，待年後再進行購屋計畫，而交易天數減少也的確影響到房市量能，此外，新屋交屋普遍趕在12月完成登記，少了新屋交屋潮的挹注，都是讓六都1月建物買賣移轉量較2022年12月大減38.4％的主因。

另與2022年年1月相比，六都交易量年減47.5％；其中台北市年減42.8％，新北市年減   58.2％，桃園市年減41.4％，台中市年減42.9％，台南市年減42.8％，高雄市年減48.7％，六大都會區較2022年同期皆大幅量縮，年減幅均超過四成，其中以新北量縮幅度最大，逼近六成，觀察各行政區表現，板橋年減488棟最多，淡水、三重、新莊均減少逾300棟以上，衰退最為明顯。陳金萍指出，2022年農曆春節假期落在1月底、2月初，1月僅有2天假期，算是較為完整的月份，2022年1月六都建物買賣移轉棟數創2022年單月次高，達24,018棟，因此，2023年1月六都交易量年減實屬必然，預期2月之後民眾找回日常生活節奏，房市也將回歸供需基本面，房市交易量有望提升。



陳金萍提醒，全球經濟面臨衰退風險，股匯市也持續上下震盪，各預測機構陸續下調全球2023年的經濟成長預測，顯示2023年經濟成長面臨相當大的挑戰性，而國內經濟也不例外，2022年台灣經濟成長率確定不保三，而民眾也普遍看壞2023年經濟景氣，景氣燈號也亮出象徵低迷的藍燈，加上國內在2022年四度升息、全年升息2.5碼，牽動各類貸款利率，五大行庫新增房貸利率已達1.864％，央行也示警1月房貸利率還會上調，有感升息讓民眾房貸負擔更為吃重，購屋態度轉趨保守，市場氛圍觀望氣氛濃厚，2023年房市交易不容過度樂觀。



陳金萍進一步指出，觀察近期市況發現，民眾看屋量沒有大幅變化，看屋意願仍高，購屋需求不減，但出價轉趨審慎保守，顯示價格仍是成交的關鍵，若有意售屋的屋主能合理讓利、降價，才能加速成交。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

實現居住正義，財政部國產署傳出將與內政部討論，研擬推出超過20年使用權住宅，業者對此指出，等於民眾能以較低的租金，擁有年限內的使用權利，但不會有土地跟建物的所有權。不只是長租模式的使用權產品，房價居高不下，地上權建案也越來越多，但能否順利推動？就要看新世代買房族能否接受。

建案施工隨處可見，但房價仍是國人痛點，政府為了實現居住正義，持續推出打炒房新招，財政部國產署將與內政部討論，研議推出超過20年使用權住宅，提供民眾長期租用。不動產公司董事長王棟隆：「跟租屋一樣，短期跟長期租約的差異性而已。等於降低大家在這20年的時間內，可能我付出的租金成本比較低，但你要思考到有可能要付出不同的地租費。」

國產署表示，有別於現在社會住宅最長只有6年，時間更長的使用權住宅，能讓購屋族有更多時間準備，最快上半年在雙北市試辦。而新任財政部長莊翠雲是國有土地管理專家，公股金融圈認為她上任後，公股銀行如何搭配國產署提供融資協助、不動產活化，可能成為房市關注重點，使用權或地上權產品有機會更加逢勃發展。

王棟隆：「地上權是你擁有土地（上）建物的產權，使用權是你連土地跟建物產權都沒有，你只是擁有某個年限的使用權利而已。」以差異性比較地上權和使用權住宅，只要一般房價的6成左右或以下，但只有一般住宅同時擁有土地和建物所有權，地上權和使用權，住宅使用年限一到都必須歸還政府，至於貸款成數一般住宅最高、使用權則難以核貸。

房地產業企劃研究室副理郎美囡：「少子化的影響，在未來可能對資產傳承、不動產傳承，這樣的需求度會減少，可能會造成地上權住宅或者是使用權住宅成為一個新潮流，價格相對低很多而且可以長期居住。」產業界分析，蛋黃區房價高，下修幅度還有待觀察，因此地上和使用權住宅需求升溫，但究竟是想長久擁有還是長期租用，還是得看民眾選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行自2020年12月宣布實施第一波房市選擇性信用管制措施以來至今已來到了第四波，其間更以制定購地貸款四大規範及調整銀行風險權數等一步步的限縮建築業的貸款、危及正常營運公司的資金鏈而2023年1月10日《平均地權條例》修正案的通過，無異又在已奄奄一息的不動產業給予最後致命的一擊，其嚴重性已攸關建商的生存及影響三、四線鄕民的住居剛性需求，對建商而言，房屋是土地開發加工後的產品，也認同政府打擊把它當作炒作工具的投資客，但不能因此而傷及不是房價上漲元兇的無辜建築業。

政府在2023年1月19日召集了一個由國發會龔主委及內政部前代理部長花敬群主持，央行及金管會高層皆有列席的座談會，針對3大議題進行討論，包括(1)平均地權條例相關政策及危老都更政策、(2)營建業融資政策、(3)淨零轉型之淨零建築推動等。會中業者也有將建築業目前經營的困境及生存危機很詳實的讓決策高層知道，建築業者訴求是國發會的會議不應該淪為政令宣導或安撫業界，後續必需要有更積極的作為來回應建築產業。



建築業者建議，淨零碳排、綠色金融3.0應該用獎勵，且成本增加甚多於建築融資，應該可比照都更或是科技業獎勵與促進產業發展條例等相同標準，貸款成數可達8成、利率有優惠。並談到高房價原因談起，主要著重在預售屋換約轉售、選擇性信用管制，收縮中小建商的資金，加上近年因缺工導致工程延宕，使得資金被抽調嚴重，即便體質健全的中小型建商也難以承受。另外，平均地權條例中規定的檢舉人應具名，並且建議應有亂檢舉之處罰規定等等。



另外也建議放款選擇性信用管制，對中小建商應取消土建融限制，解除18個月規定，放寬銀行法72條之2，取消銀行對城鄉分級貸款限制，危老應納入非都市土地，調整銀行公會對短期土建融上限。建築業者感嘆「請政府留給中小型建築業者一條生路！」不要繼續無情打壓。



有關《平均地權條例》修正案子法的訂定、現行政府打炒房政策的種種不合理措施以及稅法上對建築業的差別待遇等等，央行、內政部、財政部、金管會等長官已經知道事情的嚴重性，要召集房地產業理性的就事論事來討論解決之道，畢竟在打炒房實現居住正義的大旗下大家都會鼎力支持，但如果沒有對症下藥而重傷了一個牽動萬千相關產業的火車頭產業也不是大家所樂見更不是大家所能承擔的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2050年100％新建築與85％既有建築「淨零排放」，勢必在土地開發及建築物設計之初，就著重低能耗設計，並選用低碳或碳封存等建材，藉由政府的推動，讓民眾對低碳環保建材產生認同和信任，自然達成減碳訴求。

大高雄不動產開發公會 洪光佐 理事長、臺南市不動產開發公會 郭建志 理事長、大台中不動產開發公會 王至亮 理事長、臺灣省不動產開發公會聯合會 黃啟倫 理事長、苗栗縣不動產開發公會 沈林傑 理事長、嘉義市不動產開發公會 呂冠衡 榮譽理事長

淨零建築推動與ESG永續建築政策



對此，大台中不動產開發公會理事長王至亮表示，政府應鼓勵建築業者起到示範作用，譬如改善舊法規中有關宜居建築的條例，須因應現代潮流制定修法方向，鼓勵率先朝ESG永續建築發展的開發商，從規劃設計重視通風採光、降低耗能與環境共生的新建案，政府應給予容積或時程獎勵，以賞代罰催生創意和ESG永續新建築。



未來符合淨零排放的建築，應該給予國際認證之「碳權」，而購買該建築物的消費者，也可享有貸款優惠獎勵，藉此鼓勵更多業者與民眾投入ESG永續建築的發展。



聯合國於COP 27發布的《2022年全球建築建造業現狀報告》指出，2021年建築物營運階段碳排放量較2020年成長5％，創歷史新高，政府應鼓勵全民使用減碳產品、改善既有建物達到節能減碳，透過智慧監控省水、省電、減少災害等皆給予補助支持。



「綠金3.0」上路！擴大綠色認定範圍，深化淨零目標



配合政府發布之「綠色金融3.0」政策，「整合金融資源，支持淨零轉型」為願景，推動五大重點，包含推動金融機構碳盤查及氣候風險管理、發展永續經濟活動認定指引、促進ESG及氣候相關資訊整合、強化永續金融專業訓練，以及協力合作凝聚淨零共識，呼應政府發布的「2050淨零排放路徑」。



建築業者若能滿足對於環境友善的綠色項目，應給予「綠色信貸」的鼓勵措施，如發展再生能源，規劃永續發展的策略等。其貸款成數也應可比照都更危老，達到八成的額度，而利率也應比照促參法或科技業發展的優惠利率辦理。



王至亮理事長呼籲綠色金融行動方案3.0應在鼓勵民眾與企業參與的基礎下，引導金融市場及整體產業重視永續發展及氣候變遷，以獎代罰強化ESG永續發展並支持淨零碳排及企業轉型。



碳稅制訂與建議



《氣候變遷因應法》最快在明年針對287家排放大戶(排放量在2.5萬公噸以上者)徵收碳費，以碳費先行，未來由財政部研議碳稅。



生產一噸的鋼會產生2.2噸的二氧化碳，假若如歐盟每噸碳收取約新台幣2500元的碳稅，一噸鋼的碳稅就超過五千元，以目前市價約兩萬元來說，等於增加兩成以上的售價；而水泥更是增加快三成售價，建築業者及未來整體國家各項建設、都更危老、公益開發、民生建設等都將為此大幅增加營建成本，政府應該盡早廣知民眾並研擬因應對策。



王至亮理事長表示，政府應明定獎勵機制，由於開發商採用低碳建材大幅提高成本，對企業營運造成極大的壓力，政府應對於滿足ESG永續建築指標的企業與開發商，給予碳稅減免及獎勵，以彌補因減碳政策造成的成本攀升，及銷售困難造成的營業虧損。



2027年資本額100億元以上的公司須完成碳盤查與驗證，而國內只有10個官方認可的第三方認證機構，時間壓力緊迫。呼籲政府盡速擬定完整的審查機制及配套措施，盡快建立會計師、建築師、企業顧問等專技人員投入碳盤查報告及ESG營運規劃的考核機制，讓整體制度完善便於執行與推廣。



民眾面對淨零碳排，需要有生活低碳轉型的準備。食衣住行之相關業者推行永續為主的相關產品，可取得相關碳稅之減稅獎勵，價格自然較有競爭力，也將成為消費主流。王至亮理事長表示：「希望中央真的能聽進產業的聲音，建築業才能正常的發展，百姓享受幸福美滿的生活。達到共好、共享、共榮、共善的幸福台灣！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

農曆年前最後一天上班日，國發會於2023年1月19日針對《平均地權條例》修法及對營建業融資政策、淨零轉型之淨零建築推動等三大議題特別召開跨部會會議，由國發會龔明鑫主委及內政部前代理部長花敬群共同主持，會中邀集各部會及央行與金管會、營建署、環保署等一同出席，並且也邀請全國十多位中小型建商與會，藉此聽取建言，會中第一個議題有多位建築業者針對內政部所推動的《平均地權條例》修法提出許多不合理的部份，也明確點出相關問題及提出忠肯的建議。嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡對於《平均地權條例》修法提出以下5大疑義。

大高雄不動產開發公會 洪光佐 理事長、臺南市不動產開發公會 郭建志 理事長、大台中不動產開發公會 王至亮 理事長、臺灣省不動產開發公會聯合會 黃啟倫 理事長、苗栗縣不動產開發公會 沈林傑 理事長、嘉義市不動產開發公會 呂冠衡 榮譽理事長

第一、針對限制換約轉售部份：內政部用簽約後「失業」兩個字表示，似乎太狹隘也有失公允，因為如因人民有多重因素而必須不得不，得自願「失業」時，所承購之預售屋或新建成屋不能換約轉售，似乎太不合理，因此特別在會中建議應該要以「簽約後因非自願『因素』等重大事故……把其中的「失業」兩個字改成為『因素』取代，做概括性的涵蓋，以避免強制限制人民對財產的處分權。而該規定就法的層面來看恐有涉及侵犯到憲法第15條明定：關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，不得因他人之法律行為而受侵害。因此內政部此項修法似乎有違憲之虞！



第二、建商被連座處罰將按戶(棟)處罰50萬至300萬元。這點也有失公允，因為建商有可能在不知情的情況下給予善意換約，而非故意！因此有業者建議應加註例外情形！還有，簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，只限制買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形才可以換約轉讓，為免於波及無辜，會中也特別建議內政部屆時要公告的特殊情形應該包含「因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者」也應准予換約轉讓，始符合公平正義。



第三、針對建立檢舉獎金制度，與會者大都非常不認同，其理由是因為由實收罰鍰中提充一定比率金額作為檢舉獎金，此舉檢舉獎金制度若施行，恐將會是在製造買賣雙方之對立及社會上可能對此讓有心人挾怨報復，衍生爭端，因而形成另一種社會問題的開始！而檢舉人如果是有心人，企圖運用此條款做為賺取獎金牟利的工具，大範圍的上網或用任何手段、方法提出一些不正當或造假的搜證檢舉，那麼地方政府每個檢舉案件都要審查及被檢舉人每個案件都要提出舉證反駁，這也將形成另一方面的社會亂源！除非子法中明定：檢舉人因為亂檢舉，查證不實時，被檢舉人可以向檢舉人提出類似比照「誣告」之罪行，把構成要件加以客觀認定：一、檢具之事證有捏造事實的行為。二、向「地方政府該管公務員」為之。三、誣告內容可能使他人面臨受行政裁罰之處分。藉以防止或防範不當檢舉！



第四、針對新修正的內容中，建立私法人購買住宅許可制也是最多業者認為相當不合理的地方，其中內政部將私法人購買住宅依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；在「需經內政部許可」的部份，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。有相當多的業者質疑內政部的新聞稿內容，針對都更危老這部份顯然相互矛盾！既然目前已規劃將「參與都更危老」或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，納入「免經許可」項目，且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制；那為何另因「參與都更危老重建」而需事先購入住宅進行整合之情形，卻又被納入「需經內政部許可」項目呢？一樣是「參與都更危老」這不是前後矛盾嗎？況且凡事需事先經內政部許可，在談判買賣的過程不能立即簽約，如果真等到經內政部許可後，賣方不賣了！或賣方不依照先前條件履行！或者要求坐地起價，提出加價買或提高補貼？或是等待許可這段期間，別人以更好的條件買走了！那麼縱使最後經內政部許可，商機延誤錯失了！這種許可有用嗎？這樣的都更跟危老怎麼推動下去呢？又因為都更跟危老在實價登錄後完全曝光，後續整合將更困難、更難談成，勢必造成無法推動！另外會中也有業者提出建議危老政策應放寬「非都市土地」一樣適用，如此才能讓廣大的非都市土地地區有效解決老屋及危樓問題。



第六、針對內政部所規範的對象為私法人，有業者提出法界的看法也認為這是有問題的，因為法人有兩種，一是公法人：係依據公法設立而具有公法上權力能力的行政主體，亦即有資格以自己名義享受公法上權利、負擔公法義務者。二是私法人：是以實現利益為目的依私法設立的組織。而私法人又分為：1.社團法人：以社員之結合為中心的法人。例如農會、公會、商會等，即屬之。2.財團法人：以獨立財產為中心之法人。例如私立學校、基金會、寺廟等均屬之。3.公益法人：以社會上不特定多數人的利益為目的的法人。例如財團法人。4.營利法人：以組成人員(社員)的利益為目的的法人，主要為公司、銀行等。所以內政部所規範的私法人對象是否太廣了？如此粗糙立法也非常不當！因此，當場有業者主張建議是不是應該只要限定在營利法人呢？而且也應該僅規範在可能有意圖炒作的特定營利法人，而非全部，否則全部包括私法人將對1.社團法人；2.財團法人；3.公益法人4.真正殷實經營非炒作的營利法人等完全被波及，因而錯殺無辜！打擊到整體產業發展，實在不合理！



嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡指出，當天跨部會會議的第二個議題為「政府對營建業融資政策」，自從中央銀行2020年底已經第4度祭出房市一連串的選擇性信用管制措施，為營建業融資政策投下震撼彈，更嚴重影響到全國中小型建商的生存與發展。席間與會所有的中小型建商砲聲隆隆，大喊這種前所未有的變相打房，金融機構從嚴審查，中小型建商借不到錢，斷了正常融資管道的金脈，加上近年來土地成本及營建成本大漲，缺工缺料，致使得工期拉長，利息增加，甚至於不賺反虧！政府打房打到已經沒有人看屋、購屋的寒蟬效應，讓很多中小型建商快活不下去了！



因此很多業者殷切的提出許多具體的建言，希望政府不要再藉打炒房之名，在懲罰身為生產者的建築業，這樣下去將使得全國中小型建商因為資金周轉相當不容易，甚至於可能因為政策殺人而周轉不靈，難以生存，更嚴重的面臨倒閉危機或蓋不下去的爛尾樓，直接間接影響到正常購屋者的權益，這可能會造成了一波中小型建商撐不下去因而倒一片，消費者買到蓋不下去的爛尾樓權益損失，建築工人因為建商倒閉而失業，周邊所有廠商也因為建商倒閉或案量減少因而裁員苦撐！最後經濟問題、社會問題、失業問題等等接踵而至，到時候真的崩盤了！政府投入再多的資源跟金錢想要救！恐怕也救不了了！



然而真正探究房價高漲的主因卻是因為政府帶頭標售賣土地，讓土地成本一直上漲，又因為缺工缺料，致使得工期拉長，利息增加，管銷增加，造成了營建成本大漲，因而墊高房價，因此，與會業者提出了具體的5大建議方案：



1、放寬選擇性信用管制措施，取消各行庫管制土建融的禁令，使不致影響到正常的投資生產與經濟行為。並且建議應放寬購地貸款授信規範：1.解除「借款人應切結於一定期間內動工興建」中18個月之規範。此點規定相當不合理，因為土地從買賣到動工興建， 從土地鑑界、鄰地占用處理、界址糾葛釐清、土地交換、分割、法定空地證明、地質調查、地質鑽探、產品規劃、老屋鑑定、危老申請、地上物拆除、容積移轉、山坡地水保申請、都市計畫委員會審查、都市設計審議委員會審查、結構外審、自來水審查、電力審查、消防審查等等，這麼多的事前準備項目，全部要求18個月內要動工興建，根本是不可能的事情！如此不合理的規範，建議應該要給予適度解除。



2.一定期間屆期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。此點規定也相當不合理，因為一定期間屆期尚未動工興建之因素也包含了因為缺工缺料、物價上漲、行政程序審查等等因素或發包不出去等問題，這些因素豈可全歸責於借款人而讓其受不合理的對待，建議政府也應該要予適度解除，讓全國各地最殷實經營的中小型建商得以生存，否則如果造成大者恆大，恐將不利整體經濟及建築產業的正常發展。



3.建議修訂「中華民國銀行公會會員徵信準則」規定，中長期週轉資金授信總授信金額包括歸戶及申請金額達新台幣2億元以上提高為4億元。放寬金融機構對中小型建商之不動產授信風險控管。對於信用良好且非一案公司之全國中小型建商的開發案應視為正常性的投資生產行為，故應予以放寬土建融限制，回歸正常核貸。



4.建議金管會應全面檢討銀行法不合理的第72條之2規定：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30％。基於目前各銀行與全國中小型建商實務上的需求，如果再依現行規定，只要資金用途用於不動產，就要納入30％上限，因此，形成了六都或少數大型建商的不動產建築放款占了30％上限中的20％以上，而各銀行不動產建築放款通常到26％左右就自行管制不能再放款了，因此，使得全國超過80％以上的中小型建商，往往因為各銀行的上限規定，加上因缺工缺料造成工期延長，所以根本借不到不動產土建融的融資，因此，建議金管會以函釋方式統一作解釋，把30％的上限放寬，不以全國存款總餘額及金融債券發售額之和的30％計算，而應以分區方式計算，如此才能夠讓全國眾多中小型殷實經營的在地的建商，較有機會得到正常合理的融資管道。



5、台灣的城鄉發展差異大，建議金管會應責成金融機構全面檢討，將原本都市與城鄉差異化的「分級貸款規定」做平等對待，目前各銀行普遍有分六都為一線城市；其他都市為二線城市；鄉鎮市為三線城市。目前的實際現況一線城市及二線城市占了不動產總貸款的80％以上，三線城市則多數銀行不予承作，如果再任由持續下去而不調整的話，台灣的都市與城鄉發展差異將越來越大，年輕人更不願返鄉，人口過度集中在都市，城鄉發展受限，只能讓老年人口增加，此絕非全民之福！所以執政當局應正視此問題之影響，設法放寬政策加以改善，切勿差別待遇，讓全國中小型殷實經營的在地建商，可以因為有正常融資管道的挹注，願意繼續投資城鄉建設，帶動城鄉的地方發展！創造政府、業者、百姓三贏的局面。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲國泰今(1)日發布全國房地產指數，2022年第4季指數相較上一季為價穩量縮。

國泰今(1)日發布全國房地產指數，2022年第4季指數相較上一季為價穩量縮，相較去年同季為價漲量縮。本季成交價、議價率、推案戶數及推案金額皆維持穩定，銷售率及成交戶 數則大幅減少。

國泰表示，全球經濟下行風險上升，台灣出口連續 4 個月負成長，央行大幅下 修 2022 年全年經濟成長率為 2.91%，並於12月中旬再度調升利率半碼，景氣趨緩、股市震盪，也讓近期房市交易明顯減緩，加上平均地權條例修法三讀通過，將進一步有效抑制投資炒作行為。

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進一步觀察各地區表現，相較去年同季，各地區成交價大幅上漲；成交量除台南增加，其餘地區均減少。從四季移動趨勢觀察，與2013年、2014年波段高點相比，各地區本波成交價均創新高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區超過前次波段高點，惟台中、高雄近期有和緩趨勢。

綜合本季房市，相較去年同季，遞延推案在選後釋出，推案金額小幅增加，成交價大漲，但成交量及銷售率均下滑，房市表現待觀察。

本季全國開價相較上一季中幅上漲，除桃園下跌外，其餘地區開價呈現穩定或上漲，其中台北開價上漲15％漲幅較多，而高雄議價率相對較高，除台北議價率擴大外，其餘地區議價率呈現穩定或縮減。

推案金額則維持穩定，除桃園、新竹推案金額減少外，其餘地區推案金額呈現穩定或增加，而桃園減少逾5成減幅較大。在銷售率部分，本季各地區銷售率相較上一季大幅減少，除台南銷售率增加外，其餘地區銷售率均減少，又以高雄銷售率減少 6個百分點最多，成交量則是減少6成最多。

綜觀各區表現，國泰表示，桃園房地產產指數相較於上一季為價量俱跌，相較於去年同季為價漲量縮。 桃園本季推案地點多位於機捷沿線相對低價區，致開價、成交價較上一季下跌。 也因桃園之前推案量過多，受到預售屋禁止換約與選擇性信用管制衝擊較大，建商推案量趨緩，市場出現觀望氛圍，交易量銳減，較去年同季大幅減少8成。整體而言，相較上一季，價量俱跌，房市呈現衰退現象；相較去年同季，成交價大漲、成交量減少，價量背離，房市表現待觀察。

台北市因推案地點多為精華區域或具建設題材，房價維持百萬水準。由於開價持續走高，房價鬆動有限，買方趨於保守觀望，致銷售率下滑。新北本季推案主要在三重、板橋、新店，案量突破千億，由於多數指標新案開價偏高，買賣雙方價格認知差距大，致銷售率下滑。整體而言，相較上一季房市偏熱；相較去年同季，成交價大漲、成交量減少，價量背離。

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▲台北市辦公室空置率持續下探新低，2022年第四季僅剩下2.38%，刷全年最低紀錄。(圖/信義全球資產公司提供)

信義全球資產公布2022年台北市七大主要商圈辦公室空置率調查，結果顯示，台北市辦公室空置率持續下探，至第四季僅剩2.38%，刷全年最低紀錄，顯示商辦市場趨熱。對此，建設公司在推案策略上已有所調整，轉向辦公室、廠辦類商品，且著重打造具智能永續概念的頂級辦公大樓，未來新案進場可望帶動整體租金行情，展望2023年趨勢，整體商辦市場將朝向租金緩漲、供需漸穩的方向發展。

根據信義全球資產調查，北市商辦各季空置率走勢呈現連三降，第四季更創下空置率2.38%，為各季中最低，相比第一季2.54%，減少了0.16%，顯示由於市區近年未有大規模商辦大樓新增供給，且不少老舊商辦投入都更危老重建，導致商辦持續處於供不應求，空置率續低，使整體租金緩步上揚，第四季平均租金為每坪2,393元，相比第一季成長約2%。

觀察2022年台北市主要商圈第四季辦公室空置情形，南京四五段商圈空置率僅0.97 %為七大商圈中最低，再來是敦南商圈以0.98 %次之；信義世貿商圈則以1.55 %居第三位；就平均租金表現看來，第四季由信義世貿商圈每坪3,385元奪下榜首，敦南商圈2,143元居次，第三名為松江南京商圈的1,997元，顯示精華商業區、工商活動熱絡、交通便捷的辦公大樓，仍是企業在做租賃決策時的優選。

對比2022年內政部已揭露之實價登錄租金資料，全市共出現11筆實價租金每坪4,000元以上，全數由信義世貿商圈包辦，上榜大樓包含：台北101、國泰置地廣場、華新麗華大樓、遠雄金融中心及南山廣場，信義世貿商圈商辦屋齡多在20年內，區位條件佳、樓況好、加上指標企業持續進駐，都是租金單價逐年追高的原因。

而租金居次的敦南、敦北民生商圈為台北市發展較早的辦公商圈，大樓屋齡以30年以上的「大齡」商辦為主，但由於位處市中心、緊鄰捷運站，就企業選址及員工招募來說，仍具備誘因、願意支付更高的租金，觀察2022年實價租金，宏國大樓出現一筆每坪月租金3,058元的紀錄，為信義世貿商圈之外，2022年實價租金最高的大樓，同時也創下該棟租金紀錄。

信義全球顧問發展部經理林建勛分析，早期市區商辦產品規劃多為500坪內，就目前產業朝向多角化、集團化經營，業務項目增加，相關部門及員工人數也均有成長，辦公室若四散在不同大樓，易影響跨部門合作上效率，因此企業多傾向整合辦公室、集中在同棟大樓，或規劃整棟企業總部，更有利於運營，還可提升品牌識別度。

林建勛進一步解析，在產業需求支撐，包括興富發、華固、國揚、皇翔等，都已投入商辦大樓開發，因應市場需求朝向大坪數規劃，格局可彈性運用，多功能會議空間滿足不同型式會議需求，因此新大樓相比舊大樓來說租金會較高，吸引付租能力較高的高科技產業、大型企業、外企等進駐，隨著新大樓供給陸續釋出，租客將有更多元產品選擇，供需將從目前供不應求，逐漸朝向供需穩定方向發展。