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台灣的住宅及土地市場，正面臨一波雷陣雨。原本2022年1月發布的銀行選擇性金融管制，管制18個月內必須送建照的金箍咒，已經導致建商保守買地推案，加上政府祭出平均地權條例修正案，打房已打到建商、代銷，甚至房仲業者。商用不動產的市場則有相對樂觀及不同的情勢，宏大國際資產近期發布2023年Q1市場季報指出，隨著時空轉換與產業的變化，各類型不動產的走勢也各自有不同發展與走勢，可以天氣圖來做概略性的比喻。

宏大國際資產陳益盛總經理指出，觀察2018~2022年近5年來商用不動產的交易及趨勢，預估2023年商辦、廠辦、工業、零售、旅館5大類市場，依序呈現出熱與冷的現象。從近5年的交易量來看，5大類成交金額仍以工業類占比達45％~47％最高，商辦與廠辦則各約20％~24％不等次之，旅館則因疫情放緩國門即將開放，有曙光乍現的跡象，佔比約5％~13％，零售店面雖佔比僅約3％~4％仍不高，但沉寂多年後終於稍有萌芽，從「食」與「美」的產業首先帶動。



•商辦：台北市區幾乎無新增供給，物以稀為貴—你不買、她不買、自有人買。以信義區A辦統一國際大樓為例，約2019年Q2成交每坪158萬已經是當時商辦交易最高價，2020年Q3成交再提高到每坪179萬，漲幅已上漲13.3％，是資金行情的起點，2022年Q4的成交價則上漲到每坪210萬，漲幅17.3％，也是第一戶突破每坪200萬元的商辦案例，已經不亞於信義區豪宅的價格。陳益盛指出，商辦市場呈現價漲格局，也形成商圈逐步外溢，市中心買不下手或希望更新屋齡的，北市就往近期最熱門的北士科、南港、內科、大直，或再往新北市捷運沿線多區，甚至桃園青埔、新竹竹北等區域，尤其台中七期市政特區等，也因工商活動逐步成熟，漸漸發展出商辦需求及市場，其中最具代表是中壽砸下約120億購入豐邑市政核心商辦大案的交易案，是台中第一件突破百億元的交易案。



•廠辦：以往廠辦類產品往往歸類於工業不動產，但近年來隨著市場需求轉變，由於商辦供給不足，由內科到北士科，甚至新北市捷運沿線幾個行政區，由科技業帶動之下逐步發展出廠辦市場，作為企業研發中心及行政辦公之用，近年則有金融業Fintech的需求加入，如中信金的內湖安康路二棟資訊及行政大樓，及華南金位於土城工業區興建中的廠辦大樓等。由於廠辦大樓的價格相對低於市中心的商辦大樓，因此只要是電子相關產業，或策略性產業、甚至傳產，購置/承租廠辦產品，其成本會較商辦類低上許多，因此近年來市場有逐步擴張的趨勢，多家建商也提高興建廠辦的行列，如華固、長虹、遠雄等。

•工業/廠房：工業類型不動產仍是市場交易金額最大的項目，近5年每年交易額幾乎但占了幾大類商用不動產的第一名，佔比達45％~47％，而2022年交易金額高達702.3億元，主要市場仍呈現缺貨，猶如汽車仍缺晶片但已放緩，有需求有貨仍須先下手。隨著農地廠房逐漸申報或已另覓得他處、及國外訂單放緩，搶購潮已逐步放慢，預估市場仍穩定成長，但價格會逐步回歸理性。陳益盛指出，評估達70分以上的老廠房多數已售出，目前市場上近二年仍未售出的標的，除了惜售的之外，多數不是太破舊、就是地點太差、或著地形狹長不規則等，最後仍須以合理價格才得以售出。台南、高雄的工業地則衝太快，惜售的地主已經把一家台積電擴廠或即將進駐當成一個成熟的竹科園區來看待，預估冷卻之後價格會有一波下修。



•店面/零售：雨快停了，但地面仍濕滑。零售/店面近期因政府逐步解封，消費者去年第三季已經陸續外出逛街、聚餐，業者也感到人氣氛圍日漸提升，已較積極進行擴點，其中以餐飲、醫美業者最為明顯，美妝保養、生活百貨業者、藥妝店等也陸續計畫拓點。陳益盛表示，近期就先後媒合了醫美、餐飲、生技業成交店面及具有店效的2樓店辦，可以感受到「美」的、「食」的產業已逐步回溫，但其他多數產業仍相對保守及觀望。



•旅館/飯店：解封在即，署光乍現，一魚二吃—可經營或收租、可改建。以往的飯店或旅館交易，多數都是經營權的移轉，或換人經營。近年的旅館市場則不同，購買者有三類，一為投資收租型法人，以穩定收租為前提購買，如2022年Q1全球人壽買下新竹國賓大飯店及好樂迪KTV。二為建設公司以買土地的概念購入，可做都更或危老，如遠雄建設於2021年購買台中波特曼汽車旅館即是。三才是購買來自己經營的業者，如東立物流購入新北市汐止區的富信飯店，全新以「富士飯店」命名及經營，加強餐飲、宴會空間，收到不俗的成效。飯店及旅館市場，隨著時間的轉變也會讓投入經營的比例逐漸拉高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

信義房屋統計官方預售實價揭露件數資料，2021年9~12月房市受資金行情、通膨等利多刺激，房市買氣暢旺，平均單月預售揭露的件數可達1.2萬件，不過2022年下半年房市吹冷風，從5月起連續7個月的預售揭件數都跌破7千件，更較2021年下半年旺季腰斬，尤其預售換約未來將走入歷史，預售市場也將轉為自用當道的市場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場投資退場後，又遇上景氣開始進入盤整修正階段，短期預售市場將只剩下自用客層，而面對景氣突然的劇烈改變，預售案勢必得端出更多的牛肉才能吸引消費者，包括送冷氣等家電，或者推出精裝修的住宅產品，讓消費者可以連裝潢都一併申請房貸，吸引更多自用客購屋，不過以現在預售案買氣疲弱，一旦時間拉長，可能會導致部分個案出現讓利搶客的狀況。



統計顯示，2022年9~12月單月預售揭露件數可達1.2萬件，近7個月則件數都不到7千件，若與2022年9月揭露件數最多的時候相比，當期六都除了台北市外，一個月成交的戶數都超過1千件，桃園和台中市甚至超過2千件，不過景氣見高後下滑的速度相當快速，11月六都預售揭露的件數全數跌破1千件，尤其是科技業投資題材快速退燒的南二都，衰退幅度相對更為顯著。



此次統計範圍為交易日期自2021年1月1日至2022年11月30日之實價登錄預售屋案件，11月資料雖尚未完整，但整體趨勢已經反映買氣疲弱，尤其預售產品又是房市的領頭羊，預售進入量縮整理後，房價也沒有太多表現空間，2022年一二手市場在價格創下歷史新高後，雙雙量縮進入盤整期，預料後續預售市場銷售狀況並不會太樂觀，一旦有新的變化也會帶動房市出現新的風向。

有關媒體報導新內閣將推動「使用權社宅」一事，內政部長林右昌表示，「使用權社宅」並非既定政策，請勿以訛傳訛！林右昌指出，社會住宅有三個很重要的精神：1.在最需要的時候，留給最需要的人；2.要有一定的周轉率；3.要有退場機制。

林右昌說明，現行使用社宅的時間採3＋3年的設計，這個我們可以滾動檢討。不過，臺灣的社宅政策起步非常晚，是民進黨列入「十年政綱」，在蔡英文總統執政後才開始推動，跟其他國家已推行數十年的狀況完全無法相比。所以，不管是直接興建還是包租代管，臺灣社會住宅的數量都還需要大幅提升，這是社宅政策最大的課題，也是未來要繼續努力的方向。



林右昌進一步說明，社會住宅的使用，一定要有退場機制，當使用者達到一定的社會經濟地位之後，就應該退場，把國家資源留給更需要的年輕人以及弱勢族群，做最有效益的使用。就像停車問題一樣，車很多但停車格有限，因此公有停車格為什麼要規定費率以及限制使用時間，就是要提高周轉率，把需求留給最需要的民眾來使用，這個道理相信大家都能夠理解。至於「使用權社宅」想法，尚待更多的討論與研議，並非既定政策，請勿以訛傳訛！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

過完農曆年準備迎接春暖花開，不過房市卻不像季節更替有好轉跡象，房仲單位統計自2021年下半年至2022年下半年的預售屋件數，從每月最高逾1.3萬件，腰斬到4~6千件，專家指出，隨著修法上路、預售屋換約將走入歷史，預估今年的預售市場也不樂觀。

統計官方預售屋實價揭露件數資料，2021年下半年數據中，除7~8月受民俗月淡季影響，成交件數未破萬件之外，9~12月的預售屋市場受到資金行情、通膨等因素刺激，買氣暢旺，平均單月預售揭露件數可達1.2萬件，最高為2021年11月的1萬3187件。

前年預售屋最多賣1.3萬件 去年跌破7千件

不過2022年開始，除3月房市旺季還有破萬件的預售屋成交量之外，整體市況可謂每況愈下，尤其下半年房市吹起冷風，從5月起連續7個月的預售屋揭露件數都跌破7千件，相較2021年下半年旺季的盛況等於腰斬。

▼統計近2年預售屋實價揭露狀況，從高峰1.3萬件萎縮至不到7千件。（圖／提供）

進一步觀察2021年9月旺季時的六都預售屋揭露件數，六都除了台北市外，1個月成交的戶數都超過1千件，桃園和台中市甚至超過２千件，不過景氣見高後下滑的速度相當快速，到2022年11月，六都預售揭露的件數全數跌破1千件，尤其是科技業投資題材快速退燒的南二都，衰退幅度相對更為顯著。

南二都衰退顯著 後續市場不樂觀

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022年11月資料雖尚未完整，但整體趨勢已經反映買氣疲弱，尤其預售產品又是房市的領頭羊，預售進入量縮整理後，房價也沒有太多表現空間，2022年的新案及二手市場在價格創下歷史新高後，雙雙量縮進入盤整期，預料後續預售市場銷售狀況也不會太樂觀，一旦有新的變化，也會帶動房市出現新的風向。

▼六都中以南二都預售屋買氣退燒最明顯。（圖／提供）

須端牛肉吸引買方 將現讓利個案搶客

曾敬德補充，預售市場投資退場後，又遇上景氣開始進入盤整修正階段，短期預售市場將只剩下自用客層，而面對景氣突然的劇烈改變，預售案勢必得端出更多的牛肉才能吸引消費者，包括送冷氣等家電，或者推出精裝修的住宅產品，讓消費者可以連裝潢都一併申請房貸，吸引更多自用客購屋。

不過以現在預售案買氣疲弱的狀況看來，曾敬德判斷，一旦銷售時間拉長，可能會導致部分個案出現讓利搶客的狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲青埔年後有不少大案將登場，推案熱度不減。（資料照）

農曆新年剛過，房市冷了好一段時間的中壢青埔特區，承接去年底的推案熱潮，第一季就迎接兩大指標案進場。根據住展雜誌統計調查，以目前市況預估，業者將以順銷為首要目標，價位與去年差異不大，精華地段的行情每坪約45～52萬。

即將進場的兩大指標案分別為興富發集團「美術水公園」、遠雄和光世代建設「遠雄仰森」，後者進度較快，已在網路釋出媒體預告。

「遠雄仰森」基地三面臨路，近青塘園，距機捷A18站、A19站皆不遠，規劃29～43坪3～4房格局，主打遠雄集團三大保固，詢問度頗高。

住展表示，醞釀中新案還有「御禾院」、「豐郡京硯」，也已陸續公開，前者為大濟建設投資興建，基地近機捷A17站、書法公園，27～47坪2～4房格局，訴求戶戶邊間；後者為豐郡建設投資興建，為28～40坪2～3房格局，具中空樓板，強調是區內唯一雙面採光2房。

目前也還有不少新案籌備中，包括寶台機構系列案No.2「寶台·未來」、宜雄建設新案「耑鑄」、大華建設系列案No.2以及寶佳機構-鴻築建設青山段新案等，量體都不小，主力產品都為2～3房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房貸利率直直升，房貸族壓力愈來愈重，但國銀為搶市仍將轉增貸利率壓在2％之下，其中，永豐銀最新轉增貸利率1.97％，中信銀2月新春轉增貸優惠利率從1.99％起跳，硬是低於2％。另公股銀行也積極強化房貸轉貸業務，華南銀行目前轉增貸利率，最低可比照公教人員築巢優利貸利率1.935％，全面提高競爭優勢。

　央行去年因應美國暴力升息跟進調高政策，去年12月五大國銀「新承做放款」加權平均利率，在短短兩、三年內從低點1.05％飆到1.749％，寫下近八年新高，各家銀行的房貸利率也跟著水漲船高，今年1月及2月陸續反應在房貸利率上，許多購屋人的房貸利率已衝破2％。

　永豐銀針對轉增貸積極搶市，推轉貸利率最低1.97％、成數最高85％、年限最長30年、寬限期最長3年，且為留客祭出「加值服務」，透過線上房貸專員申辦房貸，繳滿2年每年利率自動減0.01％，加上24小時提供線上增貸服務。但應注意總計的年費用率在2％至2.04％。

　中信銀認為今年房市仍穩健，積極搶進房貸市場，除一般房貸優惠外，並祭出轉增貸優惠，利率雖從1月的最低1.94％拉高至1.99％，但仍控制在2％以下，貸款期間最長30年（非購屋目的最長20年）、貸款成數最高85％、寬限期最長3年。

　華銀則指出，去年房貸轉貸占整體房貸比重約5％，今年以10％占比為目標。由於預期今年房市交易減少，因此會積極爭取信用良好、條件不錯的優質客群，希望各分行均加重房貸轉貸業務，同時一併爭取房貸以外的業務往來，讓轉貸客戶跟該行的黏著度更高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中小型建商今年生存空間恐再遭夾殺，南部尤為重災區。根據指標大型行庫在去年12月所作的對大高雄地區當地建商最新的訪查報告，除了央行的選擇性信用管制措施，以及景氣衰退、平均地權條例上路對房市帶來的影響外，現在營造工程公司在接案上已越來越保守，甚至使得土地帶建照轉賣的情況越演越烈，影響所及中小型建商在今年退場家數恐會更多。

　央行四度修正選擇性信用管制措施，調降購地貸款成數使建商推案資金壓力增加，再加上限制購地貸款必須於18個月內動工，原本就已對資金相對不足的中小型建商造成極大壓力，目前則有更多雪上加霜的問題。

　南部房市以大高雄地區為重鎮，但根據大高雄地區建商觀察當地房市最新的變化，2023年南部地區建商的處境恐怕更加艱困。根據這份報告引述高雄當地建商的看法指出，現在缺工缺料情形並未明顯緩解，使各項工種發包價格混亂，使營造工程公司報價及接案均更加審慎，因此也更進一步增添建商開發難度，是現在所面臨的最新困境。

　大型行庫的報告指出，一旦推案進度停滯過久，由於大量資金卡在庫存土地，使財務體質較差的建商更加承受不住，面對經營困境為求迅速獲利了結及收回資金，因此乾脆直接將手中所持土地連同所帶建照一起轉賣，而且這類土地轉手交易案也越來越多。

　除上述因素外，根據大型行庫最新評估報告，科技大廠延後建廠進度亦使市場觀望氣氛更濃厚，成為除了總體經濟前景不確定性、升息加重購屋負擔外，另一影響高雄房市後市的重要變數，由於買氣趨於冷清，也使建商推案步調亦持續放緩，更依賴快速去化存貨的銷售策略。

　大型行庫在報告中引述建商看法強調，先前政府的房市管制措施已使大部分的投資客離開大高雄地區，「平均地權條例」通過之後，尤其禁止預售屋換約轉售行為，將使市場剩餘少數投資買盤將幾乎完全消失，未來房市僅存剛性需求的自住買盤，交易量能勢將更受衝擊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

對於兔年房市，指標大型行庫認為，價穩量縮仍是最有可能的情況。大型行庫針對長短期情勢分析，短期因房市買方延續觀望態勢，追價動能不足，但建商的營建成本亦處於高檔，這對新推建案開價有一定支撐力道，致使買賣雙方價格認知差距不易縮小，因此，推估房市不只短期內，連中長期都將呈現價穩量縮的格局。

　大型行庫示警，長期房市供過於求如何變化將為觀察重點。在供給面，大型行庫分析，2020、2021年疫情衝擊及缺工缺料，部分建案興建期程遞延，去年前十月宅類使用執照核發戶數、開工戶數相去年同期分別增加8.52％、15.81％，顯示供給量仍將大增。

　再就需求面來看，大型行庫認為，由於價量的拉鋸，將使供需落差擴大，現階段土地、營建、人力成本仍處高檔，新推建案開價難以下降，但這並不會只是短期現象，因為中長期而言，由於建照核發戶數連續數年創下新高，房市潛在供給量能龐大，若利率上揚情形及總體經濟前景未能改善，使市場買氣難以復甦，不但供過於求的情況將一直持續到中長期，更會使整個房市到中長期仍會呈現「價跌量縮」格局。

　有關「平均地權條例」 修正草案通過立法的影響，大型行庫評估，將加速預售屋投資買盤退場，使房市潛在供需量呈現「一增一減」態勢，供過於求問題恐更加嚴重，後續將以總體經濟前景、利率政策動向、政府房市政策施行情形等三大面向來掌握房市供過於求現象是否繼續惡化。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

全台房價在疫情爆發的3年間大暴漲，政府也加強抑制房價的手段，共推出9項打房措施，估價師卻指出，這些接二連三政策，反而成為助漲房價的幕後推手，不只建案開發拉長至6年起跳，建商利潤更從14%縮水剩4%左右，甚至出現倒虧，淪落為「慘」業，呼籲政府若不適度鬆綁，中小建商爛尾樓機率恐提高。

統計疫情爆發的2020~2022年期間，政府為抑制房市的非理性繁榮現象，召集等相關部會提出9項具體作為，內容包含選擇性信用管制、強化金融風險管理、預售屋稽查及查核不動產交易所得等，並檢討相關稅制等。

疫情間接連打房 意外助漲房價

「這段時間政府接二連三祭出的打擊房市政策，其實意外成為助漲房價的幕後推手！」估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠從建案開發時程來說明，從購地、興建、完工交屋至財務結算，以約200戶的都市計畫區中型大樓為例，疫情前若進度管控得當，只須約3年即可開發。

然而疫情發生後，受限資本利息大增、營造施工費暴漲、管銷費用攀升等綜合因素影響，平均開發年數改為6年起跳，陳孟筠指出，這些增加的費用，某部分便由政策造成。

▼疫情期間各種費用攀升之下，建築大樓的開發年數越拉越長。（圖／提供）

銀行縮銀根 建商成本大增

例如購買都市計畫區內土地貸款最高成數降至5成，並保留其中1成要動工後才能撥款，等於建商僅取得4成融資，加上金管會調整不動產抵押貸款風險權數，銀行核放貸款緊縮，開發商為籌得更多資金來源，可能得轉向高利率的融資公司進款，不只造成貸款成本增加，也無形間拉長了開發時程。

此外，疫情不只衝擊原定的興建工期，也有人力染疫無法出工、供應鏈斷鏈及原物量價格大漲等問題，皆讓工程進度難以如期完成；然而此時又因市場游資過盛，不論住宅市場或企業擴廠皆一片榮景，使營建需求大增，加重缺工問題，在不斷加價搶工下，也造成興建費用成本暴漲，並導致建築工期普遍從不到2年延長到3年以上。

建案工期拉長 利潤縮水剩4%

隨著修正案三讀通過，其中的「限制換約轉售」及「管制私法人購屋」，陳孟筠認為可謂斬斷房產交易自由度，造成市場買氣急凍，建案銷售期因而拉長，連帶影響後續結案時程，管銷成本只能不斷疊加上去。在未來多採先建後售模式之下，原本一個建案從完工到交屋結案，以前只須半年，現在卻得拉長至1年以上。

再從的建築開發利潤率來看，可發現開發時程越長，年投報率的表現會越差，疫情已讓成本暴增、大大侵蝕了最初的獲利空間，從14%縮水到剩4%左右，甚至可能出現倒虧的建案，淪為「慘」業，陳孟筠認為，《平均地權條例》上路後，這個狀況會更雪上加霜！。

建築業淪為慘業 爛尾樓機率恐提高

陳孟筠指出，建商為反映成本，採取階段式調價策略，除導致房價持續走揚，還出現了低樓層後賣的價格卻高於高樓層先賣的奇怪現象！因此呼籲政府不應一次性過度緊縮資金，並應視產業特性及各地區交易情形進行適度鬆綁，否則中小型建商難以在夾縫中求生存，可能導致爛尾樓機率提高！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

財政部昨（6）日澄清，傳新任財政部長莊翠雲出身國產署署長之任內大量標售公有土地，致都會地價屢創新高間接助漲房價，與事實不符。

大面積國土 將不得出售

財政部表示，行政院98年10月8日第3165次會議吳前院長提示：500坪（即1,650平方公尺）以上國有土地不出售。101年1月4日修正公布之國有財產法第53條，已明定無預定用途之國有非公用空屋、空地，面積1,650平方公尺以上，不得辦理標售。莊部長任職國產署署長之102年至105年期間，國產署已執行大面積國有土地不出售政策及法令規定。

政府推動社會住宅 兼顧國家整體財政

財政部聲明，陸保廠土地標售底價74億未考量社會住宅一節亦屬誤解，查陸保廠共分A、B、C、D、E5處基地，其中A(約0.56公頃)、B(約0.9公頃)基地已由臺北市政府興建社會住宅，C(約1.59公頃)、D(約1.2公頃)、E(約0.83公頃)基地則經國產署110年1月27日召開會議，為解決政府推動社會住宅政策需求並兼顧國家整體財政目的，決議D、E基地由國家住宅及都市更新中心(下稱住都中心)評估規劃作社會住宅使用，C基地則由國產署依國有財產法等相關規定以公開招標設定地上權方式活化運用，標脫後之權利金及地租收入，可挹注國軍老舊營舍改建基金。

財政部指出，國有土地屬全體國民所有，其經營管理之利益歸全民共享，應配合公共利益、國土復育、環境保護等政策目的，並應彈性運用土地使用權以多元釋出方式，創造永續財源。

國產署已配合內政部指示住都中心興辦社會住宅，提供出租25處、10.34公頃土地，捐贈73處、17.12公頃土地及102筆房屋，出售21處、9.73公頃土地予該中心，目前國產署已出租9處、捐贈21處及出售15處土地及捐贈102筆房屋。

國產署並配合保留578筆國有土地、1處國有房地（土地面積75.08公頃，房屋13戶）供內政部營建署（下稱營建署）及地方政府辦理社會住宅先期規劃。

活化閒置土地 擴大租賃市場

財政部補充，近期有關媒體報導《使用權住宅》屬營建署規劃業務，據洽營建署表示，仍屬社會住宅政策一環，該署將另提供篩選土地條件予國產署，國產署後續配合提供所需國有土地。

國產署為配合推動住宅政策及增加活化利用國有閒置房地管道提升效益，111年下半年新建立國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規範之租賃住宅包租業，由其轉租與次承租人居住使用之機制，將於今年上半年辦理首批國有房地包租公告作業，期透過國有房地包租機制，擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋需求。