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2022年豪宅買氣驟降，七大都會區豪宅交易量年減三成，其中台北大減45%最多，新竹縣市也量縮四成，其中五縣市都出現降價訊號，原本驚驚漲的桃竹修正最大，有4~5%。房仲業看《平均地權條例》有望在今年上路，將為豪宅市場創造出更大降價空間。

受到經濟下行風險、升息等因素影響，豪宅市場受到不小衝擊。依據央行定義，台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅。永慶房產集團統計實價登錄資料，2022年七大都會區豪宅交易量年減31.2%，其中又以台北市年減45%、新竹縣市年減39.4%最為劇烈，部分縣市的豪宅房價也開始出現下修跡象。

2019-2021豪宅市場成長平穩 2022年驟跌

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在2020年和2021年間，為因應新冠肺炎產生的經濟衝擊，各國採取的量化寬鬆政策，使得眾多資金湧入房地產市場，促成一波房市榮景，也帶動豪宅市場的蓬勃。然而2022年起隨著升息、資金潮退潮等因素，全球經濟不確定性攀升，讓豪宅市場迎來一波冷卻。

若以2021年為分水嶺，在2019至2021的三年間，七都地區的豪宅交易量均呈現正成長。除台北僅微幅成長5.3%外，其餘六都均有三成以上的成長率，新竹縣市的豪宅交易量更是從72件飆升至193件，有著168.1%的爆量成長。

然而到了2022年，受到全球經濟前景下修，以及因通膨壓力而採取的猛烈升息影響，加上平均地權條例修法議題衝擊發酵，使2022年豪宅買氣驟降。七都地區除桃園市微幅減少7.2%之外，其餘縣市的豪宅交易量皆出現約二成以上的衰退。北高兩地甚至比2019年的表現還要萎靡。

豪宅房價出現下跌跡象 桃園下修約5%最多

在房價部分，2022年除新北、台南的豪宅平均總價，仍分別有1.5%和6.1%的年漲幅之外，其餘縣市都出現價跌現象。台北和新竹縣市年跌近4%、桃園年跌4.9%跌幅最高、台中微幅下修0.9%、高雄則有4.4%的跌幅。

陳金萍進一步分析，若縱看2019至2022年間七都豪宅平均總價的變化，除台南有12.9%的房價漲幅外，桃園、新竹、台中的豪宅市場僅有不到10%的房價漲幅，2022年雙北地區和高雄的豪宅平均總價甚至比2019年還要低。比起2019-2022年間，台灣整體房價的高漲，豪宅房價漲幅相對和緩。一方面代表豪宅市場因高總價關係難以有猛烈漲幅，另一方面也反映出豪宅市場對於資金和經濟局勢的高敏感度，2022年已出現房價的小幅下跌。

私法人購售屋採許可制 恐衝擊2023豪宅市場

陳金萍表示，綜觀近四年來七都縣市的豪宅市場的價量表現，量縮已成事實，房價似乎也難以維持上漲趨勢。面對2023年經濟不確定性仍高之際，2023年豪宅市場挑戰不小。

此外，《平均地權條例》修正案已於今年1月三讀通過，待子法擬定完成後，有望在今年上路。新的《平均地權條例》中，私法人購置住宅將採許可制，可能進一步衝擊豪宅市場交易，或許也將為豪宅市場創造出更大降價空間，未來豪宅市場恐呈個案表現，值得持續觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

三重區與台北市隔水相望，區內設有9座橋樑和6個捷運站可通往大台北各地，聯外交通相當優越，近年來吸引了不少外來人口移居三重，其中，緊鄰捷運站的住宅更是成為購屋民眾的熱門標的。

三重房價漲幅最快 集中先嗇宮、三重站

在目前三重已經通車的6個捷運站點中，各個站點周遭的房市表現如何？對此，東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，近兩年三重各捷運站點周遭住宅大樓、華廈的平均房價漲幅均在1成以上，且以捷運先嗇宮站、三重站周遭房價漲勢最為顯著，短短兩年時間就分別有18.3%、17.2%的成長幅度。

三重捷運宅2年漲1成 均價全站4字頭

東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，目前三重大約有8成交易都是自住買盤，區域房市很有支撐力，房價走勢穩健。目前三重各捷運站點中平均房價漲勢高居前兩名的捷運三重站、先嗇宮站均位於二重疏洪道重劃區附近，該重劃區是新北閃耀五星開發案中的一環，也是三重未來發展的重中之重，目前此區已有預售案的開價站上7字頭，顯見市場對該重劃區的後市發展頗具信心，區域房市前景不容小覷，打算長期持有或有剛性需求的民眾可以多留意。

自住買盤有撐 在地首購族搶進

東森房屋三重捷運重劃加盟店店東黃水龍指出，二重疏洪道重劃區腹地遼闊，相當具有開發潛力，該重劃區可以分為左岸與右岸兩個區塊，右岸鄰近捷運三重站，可共享三重舊市區的基礎機能，生活採買、交通出行都十分方便，目前右岸新建大樓的開價普遍落在6字頭以上，中古大樓的開價也基本都在5字頭以上，預估未來隨著連鎖購物中心City Link的進駐，二重疏洪道重劃區右岸房價仍有穩步走揚的空間，目前右岸以鄰近捷運三重站、總價2000萬上下的兩房（含平面車位）、屋齡三年內的電梯大樓最為熱銷，買方大部分都是三重在地的首購族。

第二行政中心大利多 先嗇宮前景可期

黃水龍表示，至於二重疏洪道重劃區左岸，左岸鄰近捷運先嗇宮站，此區塊推案以新成屋及預售屋居多，該區塊鄰近新北產業園區，未來更有東森新媒體園區、新北市政府第二辦公大樓等項目規劃，發展前景同樣值得期待，但區內部分靠近工業區的住宅相對來說較有抗性，價格與右岸相比大約有單坪5~10萬的落差，建議民眾還是要根據自己的實際需求再做決定。

▲統計顯示，2022年七都豪宅交易量年減31.2%，部分縣市豪宅房價也出現下修跡象。（永慶房屋提供）

受到經濟下行風險、升息等因素影響，豪宅市場受到不小衝擊，永慶房產集團統計實價登錄資料，2022年七都豪宅交易量年減31.2%，其中又以台北市年減45.0%、新竹縣市年減39.4%最為劇烈，部分縣市的豪宅房價也開始出現下修跡象。

依據央行定義，台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在2020年和2021年間，因疫情讓眾多資金湧入房地產市場，促成一波房市榮景，也帶動豪宅市場的蓬勃，然而2022年起隨著升息、資金潮退潮等因素，全球經濟不確定性攀升，讓豪宅市場迎來一波冷卻。

若以2021年為分水嶺，在2019至2021的3年間，七都地區的豪宅交易量均呈現正成長。除台北僅微幅成長5.3%外，其餘六都均有3成以上的成長率，新竹縣市的豪宅交易量更是從72件飆升至193件，有著168.1%的爆量成長。

然而到了2022年，受到全球經濟前景下修，以及因通膨壓力而採取的猛烈升息影響，加上平均地權條例修法議題衝擊發酵，使2022年豪宅買氣驟降。七都地區除桃園市微幅減少7.2%之外，其餘縣市的豪宅交易量皆出現約2成以上的衰退。北高兩地甚至比2019年的表現還要萎靡。

在房價部分，2022年除新北、台南的豪宅平均總價，仍分別有1.5%和6.1%的年漲幅之外，其餘縣市都出現價跌現象。台北和新竹縣市年跌近4%、桃園年跌4.9%跌幅最高、台中微幅下修0.9%、高雄則有4.4%的跌幅。

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陳金萍分析，若縱看2019至2022年間七都豪宅平均總價的變化，除台南有12.9%的房價漲幅外，桃園、新竹、台中的豪宅市場僅有不到10%的房價漲幅，2022年雙北地區和高雄的豪宅平均總價甚至比2019年還要低。比起2019～2022年間，台灣整體房價的高漲，豪宅房價漲幅相對和緩。一方面代表豪宅市場因高總價關係難以有猛烈漲幅，另一方面也反映出豪宅市場對於資金和經濟局勢的高敏感度，2022年已出現房價的小幅下跌。

陳金萍表示，綜觀近4年來七都縣市的豪宅市場的價量表現，量縮已成事實，房價似乎也難以維持上漲趨勢。面對2023年經濟不確定性仍高之際，2023年豪宅市場挑戰不小。此外，《平均地權條例》修正案已於今年1月三讀通過，其中，私法人購置住宅將採許可制，可能進一步衝擊豪宅市場交易，或許也將為豪宅市場創造出更大降價空間，未來豪宅市場恐呈個案表現，值得持續觀察。

最新實價揭露，博愛特區豪宅「元大一品苑」，時隔4年再度出現交易，由同社區住戶再次加碼買進13樓戶，總價3億2098萬元無貸款方式買下，拆算車位後單價約178萬元，創「元大一品苑」實價以來的最高單價，該買家原本也持有14樓戶別，這次高價加購可說是對社區情有獨鍾。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「元大一品苑」屋齡已有12年，總樓高23層，門禁低調森嚴，頗吸引注重隱私和安全性考量的企業主買方。因「元大一品苑」鄰近博愛特區總統官邸，基於國安考量，15樓以上臨博愛路的戶別，只能設置封閉式窗戶，也就是只具採光功能但無法通風，但15樓以下的戶別則不受此限，因此新購入的13樓戶具備高樓層視野，又能開窗通風，因此創下實價以來的最高單價紀錄也不意外。



同樣也是「元大一品苑」的住戶邵家，原本持有13樓戶，2017年時再以約1.3億元買進3樓戶；虹光集團宋家陸續買下「西華富邦」3戶；頂新集團魏家和潤泰集團尹家，也分別陸續買進自家作品「頂禾園」和「松濤苑」，都顯示出豪宅屋主的置產佈局頗有「喜歡就加購」的收藏習慣。



張旭嵐指出，許多豪宅屋主經商多看重運勢氣場，對於自宅入住後事業、健康都氣順運佳，且熟悉生活圈，因此對住宅頗惜售，聽到鄰居有意出售還會再加購，擴大家業，為子女置產。尤其喜歡加購同層隔壁戶，或是正樓上樓下戶別，不僅合併裝潢規劃的彈性大，也可以避免噪音擾鄰的問題，因此是許多富豪購置豪宅的模式之一。



第一建經研究中心副理張菱育指出，2022年國內有央行升息、股市匯市動盪等、平均地權條例研擬修法等的政策與經濟因素干擾，致使許多高端資產族為了分散資金風險，選擇將資金轉移至相對穩定的房地產當中，以做資產配置規劃，因為目前信用管制措施，豪宅貸款最多只有4成，對手上滿有現金的豪客來說，為降低升息的成本支出風險，也會選擇以無貸款的方式投注房地產。

總統府今（8）日正式公布被視為史上最重打炒房政策的《平均地權條例》修正案，明訂任何人都不得有散播不實資訊影響交易價格，或透過通謀虛偽交易營造熱銷假象等炒作房價行為，不過條例雖明定自公布日實施，但限制預售屋換約轉售等重要條文的施行日期，全都授權由行政院訂定。內政部長林右昌日前表示，相關子法預計今年4月份會完成。若一切進度順利，預計今年上半年將正式實施上路。

立法院今年1月10日三讀通過《平均地權條例》部分條文修正案，條文明定，任何人不得以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響交易價格；不得與他人通謀或虛偽交易，營造不動產交易熱絡竹表象；不得自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利。

修法有五大重點，包括換約轉售門檻、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、新增轉至私法人購屋、預售屋解約要登錄。其中，「重罰炒作行為」，若有意圖散播影響房價不實資訊、在預售中心營造建案熱銷假象、違規銷售例如轉讓紅單等，採一戶一罰的方式，按戶數處罰100萬到5000萬元。

總統府今天由總統蔡英文、行政院長陳建仁、內政部部長林右昌、財政部部長莊翠雲共同簽署發布《平均地權條例》修正案。不過公布的條文中雖明定「本條例自公布日施行」，但年初由立法院三讀通過的修正條文中，除了47條之5規範炒房的行為外，其餘包括相關的罰則，以及限制預售屋換約轉售、建立檢舉獎金制度等其他修正條文，全數都明定「其施行日期，由行政院定之」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

商辦租金創高，帶動辦公室開發大爆量。據內政部統計月報資料顯示，辦公室去年的建照核發數量高達148萬坪，相當於2016~2018年3年核發數量，也約當於13棟101的開發量體。顯示開發商看好未來的商辦需求，不過市場也擔憂未來這些量體陸續完工後，恐怕也會對市場租金造成考驗。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市因為許多老舊辦公大樓參與危老改建，導致市場供給量縮減，加上景氣復甦與新企業的擴張需求，市場出現供不應求的狀況，連帶整體市場空置率大幅下降，而新的辦公大樓租金創高，更帶動整體商辦市場租金走揚，開發商也越來越重視商辦的開發興建效益。

統計顯示，去年全台的辦公、服務類核發建照面積為148萬坪，比起2016~2018年3年總和還要高，顯示辦公室未來將出現大量供給，尤其是在去年10月一口氣就核發了53萬坪，應是北市站前商圈與八德路兩大辦公指標案順利取得建照有關。

若與區域來看，光台北市的辦公室建照核發面積，就比其他五都加總還要高，反映主要供給都集中在台北市內，信義全球資產公司指出，今年開始將陸續有新商辦登場，遠雄大巨蛋可望於今年試營運，將有逾一萬坪辦公面積釋出；另外，坐落在信義計畫區的富邦信義A25總部也預計今年完工，目前已進入招商階段，市場也關注未來的租賃狀況。

曾敬德指出，市場普遍認為未來這些大量供給釋出後，勢必會改變北市的辦公生態，企業主有更多的產品可選擇，而市場究竟有多少胃納量，也會影響租金變化。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國內辦公需求供不應求，加上指標大案紛紛在2022年動工，根據內政部統計月報資料顯示，辦公室2022年的建照核發數量高達148萬坪，相當於2016~2018年3年的核發數量，也約當於13棟101的開發量體，顯示開發商看好未來的商辦需求，不過市場也擔憂未來這些量體陸續完工後，恐怕也會對市場租金造成考驗。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市因為許多老舊辦公大樓參與危老改建，導致市場供給量縮減，加上景氣復甦與新企業的擴張需求，市場出現供不應求的狀況，連帶整體市場空置率大幅下降，而新的辦公大樓租金創高，更帶動整體商辦市場租金走揚，開發商也越來越重視商辦的開發興建效益。  



統計顯示，2022年全台的辦公、服務類核發建照面積為148萬坪，比起2016~2018年(44萬坪、41萬坪、61萬坪)3年總和還要高，顯示辦公室未來將出現大量供給，尤其是在2022年10月一口氣就核發了53萬坪，應是北市站前商圈與八德路兩大辦公指標案順利取得建照有關。



若與區域來看，光台北市的辦公室建照核發面積，就比其他五都加總還要高，反映主要供給都集中在台北市內，信義全球資產公司指出，2023年開始將陸續有新商辦登場，遠雄大巨蛋可望於2023年試營運，將有逾1萬坪辦公面積釋出；另外，坐落在信義計畫區的富邦信義A25總部也預計2023年完工，目前已進入招商階段，市場也關注未來的租賃狀況。



曾敬德指出，市場普遍認為未來這些大量供給釋出後，勢必會改變北市的辦公生態，企業主有更多的產品可選擇，而市場究竟有多少胃納量，也會影響租金變化。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣首善之都台北市正在快速變老！根據內政部資料統計，自2012年Q2至2022年Q2期間，全國平均屋齡衝破30年大關、來到32年，10年來增加5.66歲，其中台北市平均屋齡更跳升近8年達37.06年，上升速度為六都之最；加上台北市新興重劃區數量屈指可數，新建案供給量有限，舊市區呈現處處是老房子的窘境。

安信建經總經理張峰榮指出，台北市屋齡達30年以上的老屋數量已累積至逾65萬戶，占北市住宅存量高達約72％，等於10間房子裡就有超過7間是老屋；其中由安信建經「全案管理」管理團隊負責承作的台北市大同區「延平北路案」，連三棟透天老宅並排同列，其中一棟屋齡就將近90年，創下「全案管理」重建最老屋齡紀錄！



安信建經總經理張峰榮分析，雖然近年政府給予都更、危老重建的容積獎勵，民間亦企業響應推動，但仍卻趕不上房屋老化速度，認為原因除了整合難度高之原因外，另銀行融資轉難，房市景氣走弱，以及建商分回條件不夠優渥等因素有關。專家認為，基本上屋齡在55年上下的房子若管理、維護與修繕得宜都尚在適合居住的範圍內，但除管線須維修外，老屋耐震程度會逐年遞減，若是連棟老房，更要留意結構是否有因為鄰居動工而造成損害。



符合都市計畫範圍內，並通過危老建築評估後的合法建築物，經重建計劃範圍內土地及合法建築物所有權人100％同意後，即可申請進行危老重建；地主們可透過自建、委託建商興建、與建商共同合建，及委由建經公司一條龍的全案管理進行；但不論自建、委建或合建，都會牽涉到專業背景、資金等問題。 此次動工的延平北路案基地約150坪，為數棟屋齡平均超過50年以上之建物，總銷量體逾千坪，因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識；而安信建經以全案管理顧問角色協助地主們簡化流程、解決意見分歧與融資問題，並且為地主量身打造地上12層、地下2層之全新住宅大樓，於2023年2月8日動工，達成地主多年來的重建心願。



安信建經以「全案管理」協助地主危老自建，整合信義企業集團及資源，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等一條龍服務，替地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資。在2022年度協助地主及中小企業主活化資產評估，累計超過500億元，預估2023年評估案量可再增加二~三成。張峰榮預估，因中央與雙北市政府均積極推動老屋重建，有意重建的屋主應把握優渥的危老容積獎勵儘快進行，讓老屋在最短時間內達成重建夢想，以圓搬入新居的夢想。

[NOWnews今日新聞]信義房屋統計官方預售實價揭露件數資料，2021年9~12月房市受資金行情、通膨等利多刺激，房市買氣暢旺，平均單月預售揭露的件數可達1.2萬件，不過2022年下半年房市吹冷風，從5月起連續7個月的預售揭件數都跌破7千件，更較2021年下半年旺季腰斬，尤其預售換約未來將走入歷史，預售市場也將轉為自用當道的市場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場投資退場後，又遇上景氣開始進入盤整修正階段，短期預售市場將只剩下自用客層，而面對景氣突然的劇烈改變，預售案勢必得端出更多的牛肉才能吸引消費者，包括送冷氣等家電，或者推出精裝修的住宅產品，讓消費者可以連裝潢都一併申請房貸，吸引更多自用客購屋，不過以現在預售案買氣疲弱，一旦時間拉長，可能會導致部分個案出現讓利搶客的狀況。

統計顯示，去年9~12月單月預售揭露件數可達1.2萬件，近7個月則件數都不到7千件，若與去年9月揭露件數最多的時候相比，當期六都除了台北市外，一個月成交的戶數都超過1千件，桃園和台中市甚至超過兩千件，不過景氣見高後下滑的速度相當快速，11月六都預售揭露的件數全數跌破一千件，尤其是科技業投資題材快速退燒的南二都，衰退幅度相對更為顯著。 

此次統計範圍為交易日期自110年1月1日至111年11月30日之實價登錄預售屋案件，11月資料雖尚未完整，但整體趨勢已經反映買氣疲弱，尤其預售產品又是房市的領頭羊，預售進入量縮整理後，房價也沒有太多表現空間，2022年一二手市場在價格創下歷史新高後，雙雙量縮進入盤整期，預料後續預售市場銷售狀況並不會太樂觀，一旦有新的變化也會帶動房市出現新的風向。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房價只漲不跌？為了抑制房價上漲，政府連續祭出多項打房政策，除了稅制、信用管制措施，央行去年也連4次升息，加上重磅的打炒房措施《平均地權條例》修正案，如今已見房市交易降溫，不過仍有許多人卻認為，房價不會因此被打趴。

台灣房價難跌 內行人曝7重點

一名網友在PTT直言，和家人在這10年來，累積蠻多買房經驗，雖然每次都會聽到有人擔心房價大崩盤、少子化衝擊、空屋率疑慮，或是房市泡沫等消息，雖然身為白手起家受薪階級，難免會擔心資產付諸流水，不過他也以7大面向做出詳盡分析，預期整體台灣房價要跌的機率不大。

收租金流穩 投資太誘人

首先，他認為「房租有吸引力」，房租收入可以打很高的折數，再認列收入繳所得稅，收租的穩定金流，對於不喜歡高風險的長輩而言，是一樁穩定的投資，再者「老屋貸款容易」，老房子的貸款基本上不會被銀行卡太多成數，造就新屋漲價後，老屋也跟漲的怪異現象，而這也將是都更困難的問題之一。

房價高 有錢人仍買得起

另外，他觀察到「打房政策反而助漲房價」，每次政府祭出管制，反而都提高了房地產資產品質，而台灣「失業率低、高薪比例多」，在資金充沛下，以前多數是大家庭，現在孩子結婚後便會想買房搬出去，需求推升，房價就會上漲，甚至外溢到外部縣市。

持有成本低 難見全面崩盤

除此之外，他進一步解釋，全球「長期低利率環境」造成資產價格膨脹，是不可避免的大環境趨勢，就算近期不斷升息，對於房價的衝擊仍有待觀察，至於「持有稅率、房價所得比、地價稅」等專業因素，也深深影響房價，且若是新成屋越賣越便宜，先入手的屋主，一定會氣死。

最後他強調，台灣房地產泡沫全面性的崩盤是有難度的，因為台灣的失業率、利率沒有激烈變化，因此很難演變成建商倒閉、銀行呆帳大增或法拍屋數量暴增。

不過他提醒，等到少子化發威，二、三線城市就業機會減少，青壯人口必須外漂工作，將持續往大都市移動，導致鄉村房價跌，都市房價揚，漲跌互見的怪異現象，因此房價的走勢為何，還是要看地點，若目前想進場，要顧慮少子化後，哪些地方有支撐？持有稅率上升後，哪些地方大家還願意買？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】