草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

台北大巨蛋即將在今年7月取得使照、並預計自年底開始試營運，而遠雄今（9）日表示，明年將是大巨蛋的營運第一年，依據遠雄提出的投資執行計畫書，大巨蛋自2028年起每年將舉辦55場體育相關活動。而天后張惠妹因小巨蛋附近居民抗議振動問題而禁唱的《三天三夜》，遠雄也表示這首歌不只可唱，「還可以跳不只三天三夜！」

2028年起 每年55場體育活動

台北市議會教育委員會今日上午前往台北大巨蛋進行市政考察，體育局官員表示，大巨蛋預定今年7月取得使用執照，並從年底開始分區啟動試營運，從體育館及停車場先行；第2期為體育館一樓商鋪、文化城及辦公大樓，最後營運的則是體育館地下層商鋪、購物廣場及旅館。

根據遠雄所提出、並由市府於去（2022）年11月18日核定的投資執行計畫書，大巨蛋營運規劃將自營運第2年起，每年運動競技類活動將佔所有活動的57％，第5年起提升至65％；演唱會、音樂會及其他表演第2到4年佔31％，第5年起降低至24％。

運動競技類活動部分，計畫書預定自第2年起，每年會舉辦30場棒球或其他運動賽事，第5年起提升至每年45場，另外每年還將舉辦10場練習賽或推廣性體育活動；演唱會等表演活動則預計第2年起每年舉辦22場、第5年起每年20場。

遠雄集團副總經理楊舜欽表示，拿到使用執照後隔年開始算營運第一年。依此計算，大巨蛋明年將是營運第1年，所以2025年開始每年將舉辦40場體育相關活動，2028年起每年舉辦55場。

議員現場玩棒球測試：淺色座椅會吃球 應檢討

議員也在球場內進行傳接球活動。陳宥丞表示，如果座椅是白色的話，在比賽中球員一定會有吃球狀況，更何況今天考察時燈光還沒打開、椅套目前還是較有防霧作用的布。如果整個球場都是白色座椅座椅，確實要再檢討，不該等到球賽開打後才做調整。詹為元則指出，人工草皮的彈跳感覺相當穩定，但也擔心會有吃球的問題，因為巨蛋頂部是白色，高飛球可能會因此消失在視野中；如果連球場座椅都是淺色系，對球員和球迷來說無疑是一大挑戰。

陳宥丞也觀察到應援區太小了，不符合現在看棒球的需求，也不符合各隊實際上應援團體的站位，可能有一定的危險，尤其深淺區確實比台灣其他球場較淺，應趕快改善。而議員黃瀞瑩則提到，以球迷角度來看，主螢幕確實太小，以這麼大的量體來說，加入這麼多的球迷或啦啦隊成員等，螢幕大小應該還要再調整。

針對螢幕改善，遠雄副總經理楊舜欽表示，螢幕已是全台最大了。雖然是十幾年前的設計，但目前收到意見回饋之後，已請結構技師就整個梁柱牆板結構面承載先做計算，當然會先以使照為最重要目標，等到使照拿到之後，未來再作加掛螢幕，因為草皮都鋪好了，載重機現在沒辦法進去，加上螢幕需要訂製、結構也需要重算。

至於座椅吃球，楊舜欽回應，當時有請成棒隊來看，就目前現狀來看，還沒有辦法測試影響有多大。現在看到的燈光都是臨時電，色溫也都不一樣，所以會請球隊打完，並確認燈光打下來、色溫是對的情況下來檢視會不會影響比賽狀況，後續再來做調整。應援區方面，楊舜欽則表示應援區其實也可以改善，目前一、三壘的球員休息區蓋板還沒蓋上，屆時若有需要可再增大應援區。

教育委員會第一召集人、議員王閔生考察後說，市府預計大巨蛋7月取得使用執照，所以今天考察的重點在於大家關心的人工草皮、座椅顏色，以及若發生災難時的逃生避難路線，相信議員們將更嚴格地監督大巨蛋的軟硬體設施，並提出更具建設性的建議給市府參考。

有媒體關注，先前天后張惠妹在小巨蛋唱《三天三夜》遭附近居民抗議振動問題而禁唱，將來大巨蛋舉辦演唱會，是否也能唱這首歌？楊舜欽直言，「可以！也可以跳不只三天三夜！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行4日發布第一季理監事會議記錄摘要，其中一名理事表示，台灣以半碼速度調整利率的做法，在全球各國央行並不常見，將可能造成台灣長期低利率，落入「流動性陷阱」。然而，央行5日特別發布新聞稿澄清，原先發布之內容已與該名理事確認過，但接獲該理事來函須將「流動性陷阱」更改為「低利率陷阱」。

對於這次的「改口」事件，該名理事受訪時表示，其實是誤會一場。「根據會議當天的錄音檔，我發言時確實是說『低利率陷阱』，但秘書處的紀錄寫成了『流動性陷阱』，而我確認時並未檢查出來，就擲還給秘書處。」因此，該名理事表示，他當下即提出「低利率陷阱」一說，並未有事後改口一事。

該名理事認為，回顧2000年以來央行貨幣政策決策模式，在升息時似乎比較謹慎，在早期經濟成長率高且失業率低的部分期間，央行持續以半碼的速度調整政策利率，在全球各國央行政策利率調整上並非常態，此作法可能會造成台灣長期低利率，落入低利率陷阱。此外，他也建議未來一旦國內外經濟開始穩定成長，央行應儘量與國際間央行採取一致的做法，即以1碼作為貨幣政策利率調整的幅度。

但，「流動性陷阱」與「低利率陷阱」究竟有何不同？

其實，兩者都與「低利率」有關。所謂「流動性陷阱」，是由總體經濟學創始人、英國知名經濟學家凱因斯提出的理論，指的是當利率降低至一定極限後，央行的擴張性貨幣政策所增加的貨幣供給將無法進一步降低利率，此時貨幣政策宣告無效，無法刺激經濟。

而「低利率陷阱」，根據該名理事的解釋，則是由於低利率環境造成投資人的逐利行為 (search-for-yield)，亦即鼓勵投資人承擔更高風險，競相追逐高風險投資標的，包括股票與房地產等。一旦資產市場過熱造成金融不穩定與金融危機，央行就必須繼續再以低利率來因應金融危機；同時，顧忌到已經過熱且高度信用擴張的房地產市場，在必要時，央行也較不敢積極升息以對抗通貨膨脹。如此一來，就陷入所謂的「低利率陷阱」。

舉例來說，歐洲曾被認為在2000年至全球金融海嘯時期陷入「低利率陷阱」，在知名期刊《銀行與金融雜誌》(Journal of Banking & Finance) 2011年刊登的論文——《利率與銀行風險承擔》(Interest rates and bank risk-taking) 一文中，作者對十六個歐元區國家的銀行進行實證分析，結果顯示銀行風險承擔與利率之間存在高度的負相關，低利率環境使銀行擁有更多與高風險相關的資產，並改變了歐元區銀行投資組合的結構，使其往更高風險的方向發展。

反觀台灣，該名理事表示，目前台灣的房價由於長期低利率，從2001年第4季（房價最低點）到2022第4季的累積成長率已達304%。「對我而言，我更擔心台灣落入『低利率陷阱』。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行啟動升息循環，加上政府打炒房措施持續發酵，最新統計顯示，1月五大銀行新承作房貸金額跌至369.54億元，寫下近四年新低，並較前一個月大減275.41億元；不只如此，新增房貸利率已連14漲至1.953%，創近七年半新高，就快突破2%大關。 

央行每月公布臺灣銀行、土地銀行、合庫銀行、華南銀行及第一銀行等五大銀行的新增放款金額與利率，由於五大銀行房貸市占率合計約四成，金額變化，被視為房市景氣風向球。 

央行統計顯示，五大銀行1月新增房貸1.953%，月漲0.089個百分點，就快突破2%大關。 

央行官員解釋，去年12月升息半碼後，多數房貸利率會在今年1月反映調升幅度，不過若為季調型，要到2月才會反映升息幅度。 

以此研判，五大銀行房貸利率在2月仍有機會持續走揚，甚至不排除有突破2%大關的機會。 

進一步觀察大台北地區房價變化，以象徵中古屋行情的信義房價指數而言，1月大台北地區房價月減1.32%、年增4.98%，年增率較前一個月的7.28%明顯縮減。 

其中，台北市房價月減2.38%、年增3.37%，年增率較前一個月的7.92%「腰斬」，新北市月增0.11%、年增7.18%，年增率較前一個月的6.45%略為上升。另外，1月適逢農曆春節，看屋與購屋的人潮明顯減少，六都建物買賣移轉棟數月減38.4%、年減47.5%。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高房價釀民怨，政府推出一系列「健全房地產市場方案」打擊房市炒作風氣。為避免信用資源過度流向不動產，中央銀行自2020年12月以來四度加碼房市管制，加上2022年3月起四度升息抑制通膨火焰，全年調升0.625個百分點，對房市投機炒作已有明顯的壓抑效果。 

央行指出，加碼房市管制逾兩年以來，具體成績包括：受限貸款的成數下降，且因受限貸款不得有寬限期，有助抑制房市投機炒作。此外，不動產貸款集中度略降，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩，銀行不動產授信品質仍屬良好。 

央行統計顯示，2022年底全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率，由2021年底的37.2%，略降為36.8%，低於歷史高點、2009年10月底的37.9%。 

進一步分析，銀行不動產貸款餘額集中度雖略有改善，但仍居高不下，為此，銀行主管表示，不動產放款具有土地與房屋作為擔保品，對銀行而言屬於較有保障的放款，該比重要大幅下滑並不容易；另外，2022年下半年以來出口景氣轉冷，銀行對企業的貸放減少，也是促使不動產貸款比例相對偏高的主因。 

央行強調，為避免銀行放款過度集中在不動產市場，銀行法第72條之2已規定，國銀辦理住宅建築及企業建築放款的比率，不得超過「存款總餘額及金融債券發行額」的三成，該比率由2021年底的26.8%，略降至2022年底的26.6%。 

央行加碼打炒房，抑制房市炒作氣焰，去年四度升息，墊高購屋與建商融資成本，再加上平均地權條例三讀通過，確實讓房市交易明顯降溫。 

統計顯示，全體銀行不動產貸款年增率，由2021年底的10.41%，降至2022年底的7.34%，其中，購置住宅貸款及建築貸款年增率分別由2021年底的9.46%、14.11%，降至6.52%與10.31%。 

此外，銀行不動產授信品質維持良好水準，2022年底，購置住宅貸款及建築貸款逾放比率分別為0.07%、0.08%，均低於國銀全體放款逾放比率的0.15%。 

央行表示，2022年以來，受到進口原油及糧食成本上揚等供給面因素影響，台灣物價漲幅居高。 

央行總裁楊金龍指出，為抑制國內通膨預期心理，達成促進物價穩定，並協助整體經濟金融穩健發展的政策目標，央行持續採行緊縮貨幣政策，四度調升政策利率共0.625個百分點，並搭配二度調升新台幣存款準備率共0.5個百分點。楊金龍不忘強調，央行升息主要是對付通膨，因升息的影響是普遍性的，除企業外也會影響房貸戶，特別是第一戶房貸。 

楊金龍說，根據中央銀行法，房價並非央行經營目標，央行打炒房是基於金融穩定，不樂見銀行信用資源過度集中在不動產；近期房市成交量確實減少，「我們也一再強調，房地產還是希望能夠軟著陸」，他並認為，最快今年上半年，國內房市就有機會「軟著陸」。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市景氣急凍，交易量驟減，近半年來房仲業展店接近停擺。 據不動產仲介公會全聯會統計顯示，至今年第一季房仲會員家數為7,162家，過去半年間僅增加27家，平均一個月僅增四家，對比展店最積極的2021年平均每月增加50家，房仲擴點急踩煞車。若房產交易量縮未見突破，近年大量增加的房仲恐再現倒店潮。

　房仲公會全聯會統計顯示，2016年房地合一稅上路的房市谷底，房仲出現一波倒店潮，2017年底時房仲家數修正至5,394家，隨著房市景氣迅速復甦，房仲一窩蜂展店，2020年一年間增加427家，2021年更高達584家，平均每天有一～二家新店開出。隨著政府祭出打炒房政策、進入升息循環，市場對房市信心變得保守，去年第三季起房仲展店明顯趨緩。

　過去三年多來，全合房仲家數大增近1,500家，六都中除台北市外，均增逾百家，其中台中市增加330家、桃園市增加240家最多；非六都縣市則以近年房市發展迅速的新竹擴張速度最驚人，新竹縣、市分別增加51、57家，合計增逾百家，增加規模不下於直轄市；房市交易規模較小的彰化縣、屏東縣也都增逾40家，房仲展店熱區也反映這波由中南部、低價區所帶動全台房市熱潮。

　房仲規模與房地產交易量高度相關，過去三、四年房產交易擴大，全台房仲家數約增加25％，然而去年下半年起交易急凍，對於展店成本更高的直營體系來說，更將營運重心放在據點調整、人才培訓上，加盟體系在經營者進場、擴點意願降低下，展店步調更明顯放緩。

　房仲業者指出，政策打炒房使投資客退場，過去不少房仲業以預售換約、投資客短期交易為的業務量大減，加上業務量最大宗的一般自住市場更面臨房仲「僧多粥少」的競爭，未來交易量欲大不易下，房仲產業恐會進入新一波體質調整和淘汰戰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市房價開始跌了！根據最新信義房價指數，台北市自111年10月創新高後，111年11月~112年3月，除了112年2月小幅反彈，5個月共有4次跌價，跌幅累積約6%。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台北市「高房價、人口出走」，在此波政府打炒、升息下，房價自然出現下滑。

陳傑鳴表示，台北市房價長年居全台之首，市區1坪動輒百萬起跳，因此近年人口不斷出走，紛紛移居至房價相對較低的新北市、桃園市等區域，也導致這一波房市榮景時，漲幅不如其他縣市，在此波房市反轉，同樣會遭受衝擊，確實不如過往保值。

他指出，台北市的房價下跌，以近年來說並非首次，2016年「房地合一稅」上路，加上央行管制房市，全台年交易量重衰剩24.5萬棟，當時台北市就有許多精華區率先下跌。

而此波2019年底~2022年的房市榮景，台北市房價漲幅卻僅有1成左右，大幅落後中南部都會區的3~4成的漲幅，也明顯可發現北市房價上漲動能確實已不如以往。

陳傑鳴說，「其實我們只要思考一件事情就很清楚，主計處資料，2022年台灣平均薪資4.4萬，而台北市平均房價1坪已達58.44萬，市區新建案、新成屋更動輒破百萬，總價動輒3千萬起跳，一般人要如何負擔得起房價？畢竟台北市並非只有千萬富豪存在，支撐不足，自然有跌價可能。」

他說，在缺乏實質購買力支撐下，這波升息、打炒下，交易量急凍，房市反轉下，台北市價跌也不足為奇，而這樣的現象，也不會僅止於台北市，估計未來半年全台各地都會陸續傳出跌價、賠售等訊息。

陳傑鳴提醒，自用購屋族可以「學習看實價登錄、多看屋」，但切記衝動出手，輕易追高下，極有可能會今日買、明日後悔，建議以累積經驗為主，貨比三家不吃虧，進階版，也可以學習查看謄本情資，掌握有資金壓力的屋主或建商資訊，更有機會買到便宜好屋。

創造穩穩現金流，5 種人人可學的不動產生財術

過去不動產被認為變現性較差，多數人甚至只將它視為居住的場所和一大「負債」，其實只要用對方法，「不動」產也能「動」起來，成為進可攻、退可守的生財工具。

俗話說「有土斯有財」，不動產除了能夠居住、傳承，也是非常好的生財工具。若名下擁有超過一戶的房產，或是擁有足夠的本金，就能考慮運用不動產賺取被動收入，創造源源不絕的現金流。即使沒有房產，也能透過投資不動產相關金融商品，達到獲取固定收益的目的。

從歷史數據可以發現，房價與房租均有長期穩定上漲的趨勢，因此不動產具有保本、抗通膨的特性，若能妥善規劃，靠房子養自己一輩子，真的不是難事。本文介紹 5 種容易複製的「不動產生財術」，供讀者參考。

方法 1：收租，讓房客幫忙繳房貸

收租是用不動產獲利的方式中，最直接的一種，但須負擔持有成本與維護成本，也須花時間招租、管理，複雜程度相對較高。

租屋市場中，以鄰近精華區捷運站、大型園區、工業區的套房或小坪數物件投報率較高，出租率也較高；反之，若物件位於人口較少或缺乏工作機會的區域，投報率通常偏低，甚至有可能長時間空租。其次，以公寓或透天重新隔間的單位，投報率通常會比大樓產品來得高。

一般而言，若房屋有貸款，未扣除相關成本的毛投報率須達到 5% 以上才划算（目前各行庫房貸利率行情約為 2%）。若毛投報率未達 5%，則要考量房屋長遠的增值性，假設房屋不易增值，甚至有跌價的可能，將房產出售後改投入其他金融商品會更為有利。

方法 2：以房養老，活化手中不動產

以房養老屬於「不動產逆向抵押貸款」，也就是將房屋抵押給銀行，再由銀行每個月撥付款項給屋主，屋主可繼續住在房屋內，待屋主離世或貸款年限屆滿，可由繼承人償還借款，塗銷抵押權並取回房屋，或是由銀行將房屋拍賣來償付欠款，再將餘款歸還給繼承人。

目前承作以房養老的銀行共計 15 家，以公股銀行居多，累計核貸額度最高的前 4 名分別是合庫、土銀、華南、一銀，擔保品的座落位置則以六都為主。依銀行規定，貸款人須年滿 60、63 或 65 歲，年齡與貸款年限合計須大於或等於 90 或 95，且屋齡與貸款年限合計須小於或等於 60，核貸成數最高 7 成，貸款年限最長為 30 或 35 年。

利率部分，以合庫為例，目前一段式利率為 2.231%、機動計息，分段式利率則為前 2 年 1.961%、第 3 年起 2.261%、機動計息。

若想申請以房養老，須留意以下 3 件事：（1）六都以外或屋齡偏高者，核貸金額普遍較低，或甚至沒有銀行願意承作；（3）由於利息內扣，領到的金額會逐月遞減（借出本金持續增加，利息也會隨之增加，導致越扣越多），但每月利息以撥付金額的 3 分之 1 為上限，其中差額會在貸款年限屆滿時一次結算收取；（3）升息時利息增加，領到的金額會變更少。

綜上所述，以房養老適合的是名下只有一戶房產、單身、無子女（或子女反對阻力小），又需要穩定現金流來支付日常開銷的屋主，但以居住在六都精華區者較具優勢。其次，也須考量通貨膨脹下，以房養老所支領的現金未來是否夠用。

方法 3：留房養老，出租瑣事一併外包

前述以房養老上路多年，但申貸件數並不高，究其原因，主要在於屋主自身希望保留房產，留予後代繼承，或是因子女擔憂繼承權益受損，因而反對。於是近兩年部分銀行又推出「留房養老」安養信託商品，讓高齡屋主保有處分房產、賺取收益的自主權，但又不須費神處理出租瑣事，同時還能兼顧子女將來的繼承權益，避免家庭紛爭。

簡單來說，留房養老就是透過信託機制，將房產交付給銀行管理，銀行會委託合作業者出租房產，再將收益按月支付給屋主，換句話說，就是結合包租代管與安養信託的一種商品，因此也被稱為「以租養老」。

留房養老和以房養老的不同在於，屋主不能繼續居住在原屋內，因此必須另有住處才能辦理；但將來屋主離世，房屋產權會直接由繼承人取得，不需要再額外支付大筆金額來清償貸款。其次，將房產與租金交付信託，可避免遭到不肖子孫覬覦，即使將來失智、重病，仍能確保屋主可以得到妥善的照顧。

須注意的是，留房養老的收益來自於租金，因此房屋本身條件，如座落地點、屋齡、屋況等，會影響其收益高低。若名下有兩戶以上房產，建議優先以租金較高者辦理留房養老，較為有利。

方法 4：增貸＋投資，拉高資金效益

若名下房產仍有貸款，且已正常還款至少一年以上，就可考慮將已經償還的貸款再次借出，用於投資其他金融商品，讓資金效益極大化。

台灣民眾普遍有「不想欠錢」的習性，有錢時就會想要盡快償還房貸，但在低利時代下，此種做法未必聰明，這是因為房價會隨著通膨上漲，但房貸（債務）卻不會增加，相同的房貸月付金，在未來代表的實質價值會遠遠低於現在（現在的 5 萬元價值高於 20、30 年後的 5 萬元），換言之，房貸（債務）的實質價值會持續縮水，越晚償還對貸款人越為有利。

若能將增貸金額投資在報酬率高於房貸利率，且長線能穩定獲利的商品，就可從中賺取利差。例如台灣存股族偏好的元大高股息 ETF（0056），近 10 年的年化報酬率約為 6.6%，而元大台灣 50 ETF（0050）近 10 年的年化報酬率更高達 10.5%，都比房貸利率高出許多。

不過，仍要留意當投資工具下跌時，是否能按時償還每月房貸。部分放款較保守的銀行對於增貸有諸多限制，此時可考慮轉增貸，有機會取得更好的貸款條件。

方法 5：投資 REITs，小錢也能當包租公

REITs 的全名為「不動產投資信託」（Real Estate Investment Trusts），屬於「資產證券化」商品，運作模式類似於共同基金，亦即將大眾的資金集結，用於投資不動產，再將收益分配給投資人。此種商品是在股票市場公開交易，買賣方式與股票相同，以美國發展歷史最久，市場規模也最大。台灣雖然也有 REITs，但交易量偏低，較不適合一般投資人。

按照 REITs 所投資的資產型態，可分為權益型、抵押型、混合型 3 種。其中，權益型 REITs 直接買進及持有不動產，主要收入為租金和處分房產賺取的價差，是最常見的一種類型；抵押型 REITs 則是將資金借給開發商或經營者，或是投資不動產債權，收入來源為利息和手續費；混合型 REITs 則同時具有權益型和抵押型兩種資產型態。

另外，根據全美房地產投資信託協會（Nareit）的說明，依不動產類型的不同，REITs 又可分為 12 大類，包括：辦公室、工業、零售、住宿/渡假村、住宅、林地、醫療保健、自建倉儲、基礎設施、資料中心、多元型、專業型（詳見附表）。

REITs 的優點為收益穩定、抗通膨、長線報酬佳，大多採季配息，少數採月配息，平均殖利率在 4% 左右，缺點則是股價波動度不輸大盤，投資人可能在特定期間內賺到股利卻賠了價差。

根據摩根士丹利（MSCI）的統計，MSCI 美國不動產投資信託指數（MSCI US REIT Index）過去 10 年的年化報酬率為 6.48%（截至 2022 年 12 月 30 日），較熱門的 REITs，如普洛斯（Prologis，美股代號 PLD）、美國電塔公司（American Tower Corporation，美股代號AMT）、Equinix（美股代號 EQIX）等，近 10 年年化報酬率更高達 12% 以上。

若不想投資單一REITs，也可選擇美股中的 REITs ETF，比如 Vanguard 房地產 ETF（Vanguard Real Estate ETF，美股代號 VNQ）、iShares美國房地產指數ETF（iShares U.S. Real Estate ETF，美股代號 IYR）、iShares 美國核心不動產投資信託 ETF（iShares Core U.S. REIT ETF，美股代號 USRT），近 10 年報酬率均在 6% 上下。

REITs 的最小交易單位和一般美股一樣都是 1 股，投資人花一點小錢就能當「跨海包租公」。若不想開設海外券商戶頭，以複委託方式定期定股或定期定額，也是很好的投資方式。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修正草案即將上路，對於私法人購屋將採取許可制，但管住不管商，今年許多私法人將置產目光，從豪宅轉向商用不動產。今年來有13筆億元級商辦成交，其中融資租賃公司裕融（9941）斥資8.8億元，買下北市敦化商圈「裕隆大樓」9戶、800坪商辦，創下總價與每坪單價110萬元的今年最高紀錄。

平均地權條例修法，法人購屋管住不管商，使得商辦市場蓄勢待發！截至目前為止，2023年目前台北市至少有13筆法人購置億級商辦的交易，其中總價最高的是「裕融企業」，以約8.8億元買下大安區敦化南路二段的「裕隆大樓」12、14、16樓共九戶約8百坪。

總價最高的前五名交易全數採無貸款買進

總價居次是同路段上的「敦南摩天大樓」，由「可成科技」以約4.7億元買下24樓兩戶及3樓部分產權，共454坪，總價最高的前五名交易全數採無貸款買進。13筆交易中，內科商辦就佔了5筆，平均單價約57~68萬，單價約是大安區商辦的半價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市區商業發展早，中古商辦多，包括站前商圈、中山北路和敦化南、北路商圈，商辦屋齡大多30年以上，也陸續進入都更、危老的重建階段，導致商辦更加稀缺，因此近年不少企業主將目光轉向內湖、南港，不僅大樓屋齡較輕，樓地板面積也較大，可滿足規劃企業總部需求，且目前捷運西湖、港墘站一帶，中古商辦單價約在6、7字頭，因此吸引大型企業砸重本買下做自用或置產規劃。

第一建經研究中心副理張菱育分析，平均地權條例修正草案即將上路，對於私法人購屋採取許可制，但是「管住不管商」，因此觀察發現，今年許多私法人將置產目光，從豪宅轉向商用不動產，且在精華地段租金不斷上漲的情況下，精華區老商辦更具保值特性，不僅可自用或投資收租，未來還有都更危老的重建機會，吸引買家積極進場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修法，法人購屋管住不管商，截至目前為止，2023 年目前台北市至少有 13 筆法人購置億級商辦的交易，其中總價最高的是裕融 (9941-TW)，以約 8.8 億元買下大安區敦化南路二段的裕隆大樓共 9 戶約 800 坪；總價居次是可成 (2474-TW) 以 4.7 億元敲進敦南摩天大樓高分產權，總價最高的前五名交易，全數採無貸款買進。

統計顯示，這 13 筆交易中，內科商辦就占了 5 筆，平均單價約 57-68 萬元，單價約是大安區商辦的半價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市區商業發展早，中古商辦多，包括站前商圈、中山北路和敦化南、北路商圈，商辦屋齡大多 30 年以上，也陸續進入都更、危老的重建階段，導致商辦更加稀缺，因此近年不少企業主將目光轉向內湖、南港，不僅大樓屋齡較輕，樓地板面積也較大，可滿足規劃企業總部需求，且目前捷運西湖、港墘站一帶，中古商辦單價約在 6、7 字頭，因此吸引大型企業砸重本買下做自用或置產規劃。

第一建經研究中心副理張菱育分析，平均地權條例修正草案即將上路，對於私法人購屋採取許可制，但是「管住不管商」，因此觀察發現，今年許多私法人將置產目光，從豪宅轉向商用不動產，且在精華地段租金不斷上漲的情況下，精華區老商辦更具保值特性，不僅可自用或投資收租，未來還有都更危老的重建機會，吸引買氣。

全球獨立不動產顧問公司萊坊(Knight Frank)發布2023年亞太區物流倉儲報告，分析未來亞太地區物流倉儲市場的需求和供給。報告中指出，亞太地區的物流不動產持續供不應求，而標的建物的老化及節節高升的地價，更加劇供需失衡，進一步推升現有標的租金。在後疫情時代，倉儲物流的需求預期會回歸正常化，但市場上的供給量仍然遠落後需求，而口袋深的企業傾向在前期就向開發商預定或自行購地興建，量身打造合適的物流倉儲空間，導致最終釋出市場的供給量體更少。報告中歸納在未來供給上，投資人關注的3大題材：

1、冷鏈物流：隨著消費者對於網購生鮮食品接受度上升，冷鏈物流需求快速成長，加上疫情期間疫苗存放議題，更讓冷凍設備在物流產業的重要性受到社會關注。



2、都市區位倉儲：亞太地區高度都市化以及中產階級人口集中於都市的特性，讓位於市區及近郊的物流不動產備受矚目。尤其市場競爭日趨熱絡下，當日送達將成為關鍵戰略之一，因此鄰近人口密集區的物流標的也成為兵家必爭之地。



3、舊建物再利用：在優良區位土地稀缺之下，為了彌補物流不動產供給上的不足，改造現有建物成為解決方法之一。同時這也是收益表現不佳的老舊建物的翻身機會，透過增添智慧科技及自動化設備，可大幅提升其競爭力。



另一方面，對物流不動產需求的驅動力也將更加多面向。首先，無論在消費習慣或業者的通路布局上，網路購物已在零售消費行為中佔有重要的一席之地。根據經濟學人智庫(EIU)的調查，台灣2023年電子商務銷售佔整體零售銷售量的比重約14％，與新加坡並列亞太地區第三名，第一名的韓國為40％，第二名的中國大陸則約36％，比例皆在疫情期間大幅上升，但距離市場飽和還有大段距離，未來發展可期。



再者，供應鏈的去中心化趨勢也將導致亞太地區的物流市場板塊位移。中國疫情政策引發的供應鏈斷鏈危機，催化企業朝向近岸生產(Nearshoring)、製造業回流的方向布局產能。因此，中國加一(China Plus One)策略更受重視，企業為提升供應鏈韌性，將部分產線保留在中國，部分產線移往其他地區，如東南亞、印度等具備低成本、貿易便利、鄰近中國等優勢的地點最受青睞。



同時，在物流倉儲市場熱絡發展之早期階段，ESG議題相對不受到重視，但其未來重要性不容小覷。新加坡國立大學不動產與都市研究院 (Institute of Real Estate and Urban Studies) 針對新加坡的調查報告顯示，擁有綠色認證的物流不動產價值於疫情期間表現更加出色，平均成長了12.7％，遠高於無認證者的4.9％。



瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，ESG 最近成為商用不動產市場上的熱門話題，尤其辦公大樓，相較之下在物流倉儲標的上還不常被提及。不過這波綠色浪潮來勢洶洶，勢必也將蔓延到物流不動產市場，若能提早佈局，即可奪得市佔先機。



蘇銳強說明，談到物流市場的永續發展，不可不提到生態物流(EcoLogistics)的概念，也就是在健康安全、以人為本的基礎上，以更低汙染、低耗能的方式來達成貨物運送。在台灣以桃園作為生態物流的示範區，包括中華郵政物流暨華亞科技園區、青埔綠能物流聚落、楊梅智慧共享倉儲、大溪商圈、沙崙綠倉儲、機場倉儲物流六區。另外在新北林口，中華郵政也正在積極建置智慧物流園區，其中導入綠色能源和智慧倉儲管理模式，目前部分園區已陸續啟用，預期全區於2025年啟用後也將會是台灣永續物流不動產的重要指標。



瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌分析，物流倉儲的投資運作模式可分為兩種，一種屬租賃模式，由營運者與投資者合作開發，並由營運者向投資者租用，或再轉租給終端使用者，例如：國泰與永聯合作的多個物流園區；另一種則是屬於自用模式，由使用者或其關係企業自行購地建造使用，例如，統一集團近日公告興建桃園楊梅北部倉儲物流園區、台中梧棲中部大型物流園區，富邦集團也積極布局全台，預計2023年底要將規模擴增至60座物流倉儲。無論何種模式，近年觀察到不少投資者與有自用需求的零售業者大舉獵地，投資興建物流倉庫，可見目前物流不動產仍相當受到市場青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】