草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

根據主計總處公布資料，2023年4月份營造工程物價指數來到109.60，再創新高，2022年8月營造工程物價指數曾下跌，但未見新案價格下修，2023年物價指數一路走升，成本高築但房市偏空，恐掀小建商倒閉潮。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，建築成本增加及取得開發資金困難，2023年首季建照量創3年同期新低，已見建商調控供給，不過買方保守，將使得財力有限的建商陷入困境。

各類成本驚漲，業者進退兩難



觀察個別項目指數，2023年4月勞務類指數為107.78，創統計以來新高，平均年增率3.13％，預拌混凝土指數119.97同創新高，2023年平均年增幅高達12.38％，砂石類指數2023年平均年增率則為3.03％，不過鋼筋指數及鋼板指數因鐵礦砂價格穩定，分別年減9.26％、6.26％，但皆處於價格高檔。



郎美囡分析，疫後復甦加上俄烏戰爭困局，全球原物料難回頭，國內搶工情況雖緩和，卻仍有工人難尋及高齡化的問題，開發營建成本攀升，加上土地價格居高不下，建案價格難降，但就買方角度，央行升息及平均地權條例新法執行，房價應走向價修格局，對高價位住宅不買單，新案價格上有頂蓋，讓業者經營難度大增。相較2015~2016年間營建工程物價指數連續21個月負成長，又有政策打壓，融資條件也不似現在嚴苛，建商得以降價開買氣。2023年本高、利薄、來人少，難以複製2016年經驗，更考驗建商經營能力。



成本政策雙殺，盤整陣痛期難免



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，營建成本增加，政府打炒房力道一波接一波，加上購買預售屋轉售限制多，預估預售未來將轉向自用為主，如何讓消費者願意高價買單，會是建商的考驗。至於民眾想要趁機撿便宜之前，除了基本條件之外，更要留意建商風險，免得美夢變成噩夢。

近期房市新聞不斷，不再是打房這種單方面的政策問題，取而代之的是建商的工安與建案內部的融資問題，可能你會問，建商貸款融資跟民眾購屋有什麼關係？說白了，其實建設公司的成立不是為了蓋房屋賺取價差這麼簡單，還有土地融資、建築融資以及過去最流行的成屋融資，建商跟銀行的關係可謂錯綜複雜，今天我們就來聊一聊這中間的故事。

不知道大家知不知道一件事，畫建築設計圖的是建築師、算結構的是結構技師、出最多錢的是銀行、真正蓋房子的是營造廠，建設公司呢？建商負責的其實一種統包的概念，我成立一間公司然後買好土地，再跟銀行借錢，然後找來一堆人幫我把房子做出來，我賣的是品牌、理想與價值，就好像蘋果公司賣的是創意一樣，簡單說，品牌價值無限。

於是乎「房屋」不僅僅是住的民生必需品，更類似一種商品、甚至更精準的說是期貨、是資產；只要有商品屬性的東西，必然脫不開炒作在裡頭。因此，對於一間以營利為主的公司來說，只要跟銀行的關係打好，融資規模做大，就會被各家銀行視為「好客戶」，為了維繫這樣的金錢關係，房屋要好賣資金週轉率才能快，最後導致工安被忽視、甚至出現建商惡意倒閉，直至最近上新聞的建商董座拿預售合約向銀行詐貸的事情發生。

也許你又要問，那政府不能立法遏止惡質建商嗎？政府當然有做事，最近的平均地權條例與房地合一2.0法案，就針對私法人買屋、建商餘屋貸款做出了很大限制；當然上有政策下有對策，建商總是有辦法規避法規限制找到投資客購屋買單，最根本的問題就是「台灣人很健忘」。

你一定聽說過房地產就是「地段、地段，還是地段」的說法，甚至多年前房市大好的時候業界更曾流行一句「某某建商的房子不是給人住的，但他家的股票你不買你就不是人」的玩笑話；這些蓋投資型商品房的建商產品共同的特色就是「很難住」，一層10多戶電梯卻少得可憐、小坪數住宅客廳沒有對外窗、衛浴不採光，但常常用奢華的裝潢、公設與建築外觀吸引你眼球，然後賣的超級貴，最常見的就是「超低自備款」來訴求你用少少的錢換取未來最大的增值空間。

當你看到這些，你滿腦子想的都是錢，或者房子不是我自己住，所以你根本不在意建商過去的負評，反正凶宅都有人買了我又何必在乎？所以，不要再問為什麼建商罰不怕？這個問題的答案可能都在你我的身上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市政府為因應半導體產業S廊帶計畫及台積電進駐楠梓產業園區(原中油高雄煉油廠)後，所衍生相關商辦、會展及交通轉運等服務性設施需求，高市府運用高鐵左營站三鐵共構之交通樞紐優勢，啟動「左營高鐵科技之心」計畫，向北串聯S形產業廊帶，向南延續市區商業發展。

內政部16日召開都市計畫委員會，高雄市政府由副市長林欽榮率都發局、交通局、財政局等機關出席說明，獲內政部都委會審議通過左營高鐵科技之心基地都市計畫案，將引入北高雄三鐵共構站區全新商業機能。

林欽榮表示，高雄市原以台鐵高雄車站以南為商業發展核心，但台灣高鐵自2007年通車後迄今，高鐵左營站雖具三鐵共構優勢，但站區周邊仍未形成大眾運輸導向發展（TOD）優勢；另現有商辦供給主要集中在南高雄，規劃半導體產業S廊帶中心樞紐區之北高雄商辦供給無法滿足近期市場需求，透過本案都市計畫變更、結合TOD交通樞紐優勢，將規劃具多元複合性機能之商業中心，強化本案旅運機能。

財政局長陳勇勝補充，本案基地位於高鐵左營站西側，全數為公有土地，面積約2.4公頃，原都市計畫使用分區為轉運專用區、廣場兼停車場用地，經交通部鐵道局同意，由高雄市政府辦理都市計畫變更為商業區、公園用地、停車場用地，並採公辦都市更新方式開發，預估開發量體達7萬多坪，將提供商場、辦公、商務、會展、轉運及停車等空間設施，並透過高鐵、台鐵、捷運以及公車轉運，強化左營高鐵旅運樞紐機能，帶動北高雄轉型發展。

另本案以TOD開發概念、兼顧生態綠化、劃設適當公共設施，型塑高級商辦聚落，推動左營高鐵站區成為北高雄重要商業中心，完備北高雄門戶計畫。

左營高鐵科技之心基地為高雄的重要都市節點、交通樞紐，本次都市計畫變更案獲得中央審議通過，對於北高雄門戶再塑及地方發展具有指標性意義，市府財政局已積極研擬招商計畫，預計本2023年下半年公告公開徵求實施者。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

ESG永續議題成近年顯學，政府著重推動ESG永續概念，企業也開始落實淨零碳排等相關政策，加上碳權與碳稅議題發酵，減碳已是企業重要課題。據信義全球資產公司觀察，企業在進行辦公室據點決策時，ESG議題已被納入關鍵考量因素，公司更重視辦公大樓是否具備綠建築等相關標章、智慧節能、綠色租賃等，建商看準市場需求，也積極投入綠色商辦開發，透過低碳建材、屋頂裝設太陽能板、導入智慧節電系統等，讓辦公室化身綠大樓，台北市商辦正式進入綠色轉骨期。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，淨零碳排已是國際趨勢，歐美國家相繼擬定徵收碳關稅機制，指標企業為落實永續發展，也都制定淨零策略，並要求供應鏈也要共同達成減碳目標。這股綠色巨浪推向商用不動產，據財團法人台灣建築中心資料顯示，台灣自1999年設置EEWH綠建築標章，至今評定通過案件數總數已突破萬件，2021年起連續兩年評定通過案件數都超過千件。



看準綠色商辦將成為市場主流，建設公司也積極投入開發，從大樓興建規劃開始，就結合ESG永續理念，包括使用低碳建材、大樓垂直綠化、雨水回收再利用、屋頂裝設太陽能電板、智能節電系統等，多管齊下減碳。林建勛經理觀察，今年將在信義區推出的「遠雄巨蛋大樓」、「富邦信義A25總部」兩棟新商辦大樓，皆有綠建築銀級、黃金級標章，未來三年台北市還會有超過30萬坪樓地板面積綠色商辦新供給釋出，例如京華城原址將改建成「京華廣場」，待完工後會引進綠電團購，提供進駐企業使用。



林建勛經理分析，建商進駐ESG大樓對企業主而言，具有三項優勢，其一，環保署預計最快2024年將開徵碳費，落實減碳可以降低營運成本，也有助爭取國際訂單，成為綠色供應鏈一環；其二，具備ESG議題的商辦大樓，通常具有樓況新穎、臨捷運站等重要交通節點與辦公空間規劃彈性等優點，且注重ESG理念的公司進駐同棟大樓，也能產生群聚效益，提升企業綠色競爭力；其三，選擇ESG大樓做為辦公據點，可直接將企業減碳理念傳遞給每位員工，辦公室重視環保、綠化、空氣品質，也更有利於員工健康促進、提升業務處理效率。

金管會2023年發布上市櫃公司永續發展行動方案中，要求擴大永續報告書編製對象，自2025年起，實收資本額20億元以下的上市櫃公司，也需編製永續報告書。企業減碳任務已勢在必行，辦公市場掀起綠色換屋潮，從信義全球資產公司近期辦公大樓成交情形中，亦觀察到辦公室舊換新需求激增，但由於目前綠商辦新供給尚不多，建議有換屋需求的買方可朝向十年內、具綠建築相關證照的辦公大樓，信義全球資產公司不動產經紀人員可針對不同產業營運需求，提供辦公室布局建議，協助投資人在綠色轉型的道路上，提升永續競爭力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據主計總處公布資料，今年4月份營造工程物價指數來到109.60，再創新高，去年8月營造工程物價指數曾下跌，但未見新案價格下修，今年物價指數一路走升，成本高築但房市偏空，恐掀小建商倒閉潮。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，建築成本增加及取得開發資金困難，今年首季建照量創3年同期新低，已見建商調控供給，不過買方保守，將使得財力有限的建商陷入困境。

觀察個別項目指數，今年4月勞務類指數中的勞務類指數為107.78創統計以來新高，平均年增率3.13%，預拌混凝土指數119.97同創新高，今年平均年增幅高達12.38%，砂石類指數今年平均年增率則為3.03%，不過鋼筋指數及鋼板指數因鐵礦砂價格穩定，分別年減9.26%、6.26%，但皆處於價格高檔。

郎美囡分析，疫後復甦加上俄烏戰爭困局，全球原物料難回頭，國內搶工情況雖緩和，卻仍有工人難尋及高齡化的問題，開發營建成本攀升，加上土地價格居高不下，建案價格難降；但就買方角度，央行升息及平均地權條例新法執行，房價應走向價修格局，對高價位住宅不買單，新案價格上有頂蓋，讓業者經營難度大增。

郎美囡認為，相較2015~2016年間營建工程物價指數連續21個月負成長，又有政策打壓，融資條件也不似現在嚴苛，建商得以降價開買氣。今年本高、利薄、來人少，難以複製2016年經驗，更考驗建商經營能力。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨則指出，營建成本增加，政府打炒房力道一波接一波，加上購買預售屋轉售限制多，預估預售未來將轉向自用為主，如何讓消費者願意高價買單，會是建商的考驗。至於民眾想要趁機撿便宜之前，除了基本條件之外，更要留意建商風險，免得美夢變成噩夢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲財政部國稅局呼籲，有關建商與地主合作都市更新計畫，建商如有免除主多分配房地而應繳納差額價金之情事，應誠實申報依法納稅，可免短漏報所得受罰。。(圖/資料照)

財政部國稅局表示，地主提供土地與建商參與都市更新，實際獲配房地權利價值大於應分配權利價值，建商免除個人應繳納差額價金，屬地主取自建商之其他所得，建商應依所得稅法第89條第3項規定，於法定期限前申報免扣繳憑單。

財政部國稅局說明，地主提供土地參與都市更新，自建商新建房屋實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積，依都市更新條例第52條第2項規定，地主就其差額部分應繳納差額價金與建商。

實務上建商為使都市更新事業計畫順利進行，常與個人協議免除其繳納差額價金之義務，屬建商對該地主之贈與，核屬所得稅法第14條第1項第10類之其他所得，建商應依所得稅法第89條第3項規定申報該地主之其他所得之免扣繳憑單。

財政部國稅局舉例說明，甲建商與乙地主以權利變換方式辦理都市更新，雙方約定乙地主實際分配取得房屋土地與應分配房屋土地價值差額不予找補。

甲建商於辦理扣繳申報期間向該局詢問相關扣繳申報事宜，經該局說明乙地主自甲建商受贈前述價值差額，核屬所得稅法第14條第1項第10類之其他所得，甲建商應依所得稅法第89條第3項規定申報乙地主其他所得免扣繳憑單約500餘萬元，乙地主亦應據實於綜合所得稅申報該筆所得。

財政部國稅局呼籲，有關建商與地主合作都市更新計畫，建商如有免除主多分配房地而應繳納差額價金之情事，建商及該等個人均應留意前述免扣繳憑單申報及個人綜合所得稅結算申報之規定，若誠實申報依法納稅，可免短漏報所得受罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市降溫，不過200萬俱樂部豪宅仍具買氣！中正區博愛路「松濤苑」8樓戶，232.5坪含4車位，今年4月以總價4億6560萬元，單價守在社區的最低的價格成交，每坪250萬元，不過仍為今年目前為止最高單價的豪宅，買家是境外法人公司以無貸款購入。

 

搶搭末班車，平均地權條例修正案正式上路前，法人買房頻頻出手。據房地產業者指出，儘管房市降溫，不過每坪200萬元俱樂部豪宅買氣穩步釋出，中正區「松濤苑」8樓戶，232.5坪包括4個車位，今年4月以總價4.65億元。

　儘管以該社區最低價每坪250萬元成交，但仍為今年以來最高單價的豪宅，買家為境外法人公司以無貸款購入。

　台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，「松濤苑」總戶數僅20戶，截至目前為止實價已揭露10筆，每坪成交最高單價於2015年，6樓戶所成交，每坪約270.6萬元。目前社區單價都在250萬元以上。

　李毅甫表示，這次最新成交的8樓戶，買得比低樓層還划算，再加上總價高、建商較為惜售，幾乎是以平均一年成交一戶的速度銷售，目前市場以自用及換屋需求居多，豪宅的推案也在慢慢銷售去化。

　今年截至目前為止，豪宅市場上每坪成交單價200萬元以上的實價，揭露共3筆，除最新的「松濤苑」，另外2筆則為松山區「潤泰敦峰」，2月一公司法人以總價4.08億元，無貸款方式買下21樓兩戶，單價約212.1萬～215萬元。

　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，法人購買高端豪宅，多為個人資金用途，以及公司資產規畫為優先考量，因此交易價量和房市脫鉤，不過由於平均地權條例修正案未來上路後，私法人購屋採許可制，且購入後5年內不得辦理移轉、讓與，近期有購屋規畫的法人莫不加快腳步，而豪宅讓價空間不多，但為了促成美事，建商多半也願意表現誠意，若無法明顯讓價，也會提供更好的樓層、戶別或是較好的車位，讓買方開心入手。

　第一建經研究中心副理張菱育表示，去年央行開始升息，且美國聯準會今年5月又再度升息1碼，對購屋人來說，貸款的成本恐不斷增加，再加上平均地權條例修正案預計今年上路，對私法人購屋有諸多限制，進一步讓高價豪宅買氣逐漸趨緩，且成交價格鮮少再出現創社區高價紀錄，顯示未來高資產族群購屋態度偏向保守，未來豪宅市場將呈現「量縮價緩」格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政策打房害的嗎？高雄進入平均3字頭房價時代，影響購屋者追價意願，加上政策不友善，建商保守因應下，高雄市今年4月申報開工的案量急縮80％、只剩95億元。目前高雄線上銷售的預售和成屋買盤，集中在低自備建案與讓利建案，以及搶平均地權條例實施前的最後一波買盤。

　高雄市不動產開發公會及大高雄市不動產開發公會兩大公會指出，高雄市4月申報開工的推案量95.29億元，比去年同期476.28億年減79.99％，顯見在政策打房下，建商態度轉趨保守。兩大公會指出，4月共29個建案申報開工，其中大樓只有8案、共427戶，以2房和3房為主，占比77.98％。

　至於高雄房市買氣？龍悅廣告針對5月8日到14日的大樓新屋過戶統計，一周內共有239戶實價登錄，龍悅總經理吳季濃表示，目前買氣、銷售速度明顯放緩，建商目前求的是穩定銷售。

　吳季濃指出，目前高雄線上銷售的預售屋和新成屋共300個建案，上周實登的239戶預售案集中在63個建案，這些建案有一個特質就是低自備。另一種成交較多的建案則是建商和代銷選擇較低樓層產品讓利銷售。

　根據高雄市房屋市場調查協會針對高雄15個行政區、67個建案所做的調查，在今年5月1日到7日，超過一半的建案來人賞屋組數都是2位數，但成交都介於0到4件之間，買氣相當低迷。吳季濃表示，高雄幾乎已全面進入均價3字頭時代，購屋者追價意願、力道逐漸產生抗性，加上政策打房及今年景氣衰退，房市低量、成交期拉長將成常態。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市交易緊縮，契稅稅收也大幅減少，相較於近年每月契稅稅收都在10億元以上，今年前四月已出現2個月不足10億。此外，全國平均每件房產交易要繳4.4萬元契稅，其中新竹縣平均高達6萬元，遠高於六都3.6～5萬元水平，高居全國之冠。

　根據財政部統計顯示，反應市場交易大幅萎縮，去年全台契稅稅收154.8億元、年減幅達13％；而今年前四月衰退幅度更達27％，2月及4月均不足10億元。

　值得注意的是，經過2014～2015年間房屋構造標準單價大幅調整，使得新舊房屋間的構造單價差距在2～3倍，新建房屋契稅遠高於一般中古屋，以竹北一處新大樓為例，有購屋人買標準三房預售屋，交屋後契稅竟高達13萬元，今年收到房屋稅單也高達2萬餘元，對比新北中古大樓社區，有民眾房屋稅僅4,000餘元，實際上房價差距可能不大，但因完工時間點適用新標準單價，持有新大樓的代價高出許多。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，契稅主要是買賣房子時，買方必須繳納的稅費，與房屋面積、新舊、結構、完工時間點有直接關係，尤其前幾年房屋標準單價被一次性大幅調整，出現新舊制倍增的狀況，影響包括每年的房屋稅與購屋時的契稅，尤其近年完工新成屋最有感。

　統計顯示，六都中平均每件房屋交易契稅以新北市5萬元最高，不過新竹縣則高達6萬元，由於新竹縣近年新屋供給量大，不如台北市交易以老舊中古屋居多，因此位居全台之冠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】