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面對豪宅市場交易持續冷卻、標售頻頻流標，國有財產署預告修正《非公用不動產出租管理辦法》，開放旗下都市更新分回住宅可進行「換約續租」，未來租期最長將可延長至20年。此舉被視為國產署活化高價都更宅、改善標租制度彈性的重大改革。

長年以來，國產署透過參與公辦都更計畫，分回大量新建住宅，絕大多數集中在台北市核心地段，且面積與價值都屬高檔豪宅等級。其中最受矚目的莫過於位於大安區的『台北星鑽』，底價高達3至4億元，目前尚有31戶未售；而南港『忠孝詠吉』、中山區『宏普頤和』、中正區『冠德羅斯福』等多處物件，也都屬單戶底價動輒7,000萬元至1.4億元的高總價產品。

但近年受整體房市降溫、高價宅貸款受限等因素影響，使得這些高總價不動產在標售市場上乏人問津。今（2025）年初，國產署嘗試將『台北星鑽』改為出租模式，卻因原租期僅5年，潛在承租人普遍擔憂裝修成本難以攤平；加上屆期後須重新公開標租，仍可能面臨他人哄抬租金導致流標。

國產署對此宣布修法方向，刪除現行「租期屆滿前須重新辦理標租」的規定，改為若承租人表現良好且經出租機關同意，將可「換約續租」，且最多可換約3次，以每次租期最長5年計算，等於未來單一物件最高租期將達20年。這樣的制度設計，讓承租人可安心投入裝修與長期使用，國產署也得以穩定收租、活化資產。

除了都更宅租期鬆綁，此次修法也同步調整包租地相關條文，將原本「屆滿僅能續租一次」的限制放寬為3次；而過去明文禁止出租的沿海自然保護區土地，也將刪除一刀切限制，改由其他法令個案認定，提升整體公有土地的靈活度與利用效率。

目前《非公用不動產出租管理辦法》修正案已進入預告程序，最快將於今年正式施行，屆時首批適用新法的都更宅出租案也將對外釋出。國產署強調，未來各案的年租金底價將依市場行情重新查估，並兼顧公平性與資產效益，提供民眾多元而穩定的租屋選項。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在新青安房貸助攻下，低總價物件仍是市場主力，房仲業者根據聯徵中心資料，統計2025年上半年六都平均鑑估值1200萬元以下的前兩大熱門路段，其中台南市安南區台江大道一段成為「新青安天堂」，核貸成數達78.97%，為六都低總價路段中成數最高，平均貸款利率僅2.09%，是六都最低，堪稱首購族最友善路段。另外，台中市梧棲區臨港路拿下「交易量冠軍」，今年上半年樣本數達461筆，鑑估值為909萬元，平均建物面積高達45.7坪，成六都CP值最高路段。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，六都不少低總熱銷路段都在蛋白新興重劃區，具備「低總價、低單價、物件多」等三大特色，吸引小資族進場。台中市臨港路拿下今年上半年交易量冠軍，主因是新案「聯悦臻」交屋潮所致，預售時期交易單價僅2字頭，兩房帶車位千萬元有找，吸引買方入手。而臨港路一段到七段，沿著台中港串聯龍井、梧棲、清水等區域，包括台中港特定區和梧棲市區兩大生活圈，以親民房價吸引首購族。

南二都則以低總價優勢吸引目光，台南市由安平區國平北路、安南區台江大道一段入榜，鑑估值分別為759萬元、1030萬元，其中台江大道一段的核貸成數高達78.97%，位居六都之冠，貸款利率則為2.09%、是六都最低；至於高雄熱門親民路段則都位在楠梓區，包括高大特區內的大學十九街731萬元及後昌路540萬元。

第一建經研究中心副理張菱育觀察，南二都低總價熱門路段，多半受惠於蛋白區的預售案交屋，2至3房型的大樓總價大多落在700到900萬元上下，小資夫妻若符合新青安資格，額度游刃有餘。台南市台江大道一段屬於和順生活圈，周邊不乏透天產品，近年因大樓新案交屋大量申貸，成為新興熱門路段。另位於楠梓科技園區附近的後昌路，較多老舊公寓華廈物件，巷弄內也不乏小建案交屋，成為六都熱門路段中最便宜的區段。

至於雙北市場，張菱育指出，台北市因房價高，僅中山區新生北路三段入榜，平均鑑估值1193萬元，平均建物面積僅15.1坪，反映首都的低總價市場依賴套房小宅撐場。而新北市分別由中和區員山路1079萬元、淡水區中山北路三段1112萬元入榜，除了新案交屋潮之外，還有屋齡40年上下的老公寓交易，相對台北而言更具CP值，成為雙北首購族關注的焦點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據財政部最新公布統計，2025年8月全國房地合一稅收49.7億元、月減15%，且年減幅度達3成，前8個月全國個人房地合一稅收金額則為345億元，受到交易量衰退影響，前8個月的房地合一稅收也年減21%。專家表示，減少與交易量年減表現一致，部分與2016年後買進的屋主轉售狀況減少有關，但房地合一稅仍維持相當量能，半年來每月平均有48億元，多數繳到房地合一稅的屋主，都享受波段房價上漲的結果。

根據財政部稅收統計，8月個人房地合一稅以新北市14.1億元居冠，月減3成、年增21%，去年8月的個人房地合一稅冠軍則是台中市12.5億元，近期新北市有連續超車的跡象；而今年8月台中市個人房地合一稅則是9.1億元，月增47%、年減28%。另外，高雄市8月個人房地合一稅收5.9億元、年減47%，台北市5.3億元、年減33%，桃園市5.4億元、年減45%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於疫情後出現房價大漲，2016年購入的屋主都享受到一波資產價格大幅上揚，出售時也會出現高額的房地合一稅負，轉手最多就是持有滿5年、20%稅率的轉手案件，這時間轉手相對划算，包括稅率相對較低，且下一個級距要多持有滿5年且才下降5%。

曾敬德建議，由於房價大漲房地合一稅的稅金也高，稅捐機關難免會關注一下，民眾報稅時一定要合乎規定，包括申報成本與費用等單據、匯款紀錄甚至是裝修前後的照片等，最好都要留存。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部國產署都更分回宅過去以出售為主，但因近年房價高漲，都更後的新屋價格並不親民、動輒億元以上，以致銷售情況不太理想。國產署因而擬以租售兩路並進方式活化都更分回宅，將出租年限自五年延至20年以提高誘因。

過去國產署出租都更分回宅的租期為五年，潛在投資人常因考量前期需投入較多資金裝潢等，認為不符成本效益，因此過去僅有一件出租案例。依國產署預告修正的「非公用不動產出租管理辦法」，未來租期可望延長到20年。

由於相關辦法預告至11月10日，國產署表示，預計明年都更宅出租才能適用新辦法，配合相關辦法修正，明年國產署會推出標的辦理招租，首批租期最長可達20年的都更宅出租預計第一季上路。

國產署表示，本次修法主要是刪除一般房地標租租期屆滿前重新辦理標租，承租人可以優先承租規定，但增訂經出租機關同意得換約續租，並以三次為限，亦即向國產署承租都更宅租約最長20年，以利活化都更分回宅。

以國產署目前手中最知名的都更分回宅「台北星鑽」18戶為例，因每戶出售底價3億元至4億元，先前標售已三次流標，國產署6月30日改為標租，每戶年租金400萬元至700萬元，換算每坪租金2,968至3,345元，但仍無人投標。

據統計，國產署目前持有底價超過億元的都更分回宅計33戶，都位於台北市，除18戶台北星鑽，還有「宏普頤和」九戶，底價1.02億元到1.14多億元；「景美聯山」兩戶，底價約2.2億元；「冠德羅斯福」四戶，底價1.36億元到1.41億元。

依據《國產法》規定，現行標租房地租期最長五年，約滿得再續標，但因多數都更分回宅都是毛胚屋，承租人必須投入裝修成本，若租期屆滿前就要辦理重新標租，一旦沒有得標，前置費用很可能打水漂。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部最新統計顯示，今（2025）年8月全國房地合一稅收為49.7億元，較上月減少15％，年減幅度更達30％。累計前八月全國個人房地合一稅收為345億元，年減21％，主因為房市交易量明顯下滑。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，稅收減少與交易量萎縮趨勢一致，也反映2016年後購屋者的轉售意願降低。儘管如此，近半年房地合一稅每月平均仍達48億元，顯示仍有不少屋主藉由波段上漲行情獲利。

從地區來看，8月新北市房地合一稅收達14.1億元，雖月減3成，但年增達21％，居全台之冠。相較去年8月由台中市以12.5億元居首，顯示新北近期在交易市場上的活絡度上升。

其他主要城市方面，8月台中市稅收為9.1億元，月增47％但年減28％；高雄市5.9億元，年減47％；台北市5.3億元，年減33％；桃園市5.4億元，年減45％。

曾敬德表示，近年房價大幅上漲，導致許多持有超過5年的屋主出售時需繳納高額稅金。以目前制度而言，滿5年後稅率降至20％，是常見的轉手時機點，但下一級距需再持有5年才可降至15％。因此，提醒民眾報稅時應備妥完整資料，包括購屋成本、裝修費用單據、匯款紀錄及裝修前後照片等，以利稅捐單位審核，避免爭議。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「少子化之後，台灣很多房子未來都賣不出去了，房價一定會跌！」這樣的論點在網路上引發熱烈討論。有網友主張與其買房不如租屋，由房東負責修繕，遇到災害風險也由房東承擔，還能自由選擇居住環境。更直言不用擔心老了沒人租的問題，認為可找晚輩幫忙或透過社福團體協助。這樣的觀點到底有多少真實性？專家提出專業分析。

少子化影響房市 但非唯一因素

這位網友的觀點代表了不少年輕世代對高房價的反彈與無奈。確實，根據內政部數據，台灣總人口自2020年開始轉為負成長，2022年出生數僅13.8萬人，再創歷史新低。長期而言，少子化確實會對房市產生影響。

然而，房產專家指出：「人口結構只是影響房價的眾多因素之一，還需考慮經濟發展、利率政策、資金流向、區域建設等多重影響。」他以日本為例，雖然面臨嚴重少子化，但東京等大都市房價仍保持穩定，甚至上漲，顯示人口減少不必然導致房價全面下跌。

租屋真的比買房划算？優缺點全面分析

租屋確實有其優勢，如網友所說的修繕責任歸房東、遇到災害風險較低、搬遷彈性大等。但租屋也存在不少隱形成本與風險。房產專家表示：「租屋雖然初期負擔較輕，但長期來看，租金支出無法積累資產，且面臨租金上漲、房東收回房屋等不確定性。」

特別是對於老年居住問題，雖然社福團體確實會協助獨居老人租屋，公益出租房東也可享稅賦優惠，但實際執行面仍存在挑戰。台灣租屋市場仍不完善，高齡者租屋常面臨歧視，且適合銀髮族居住的無障礙住宅供給嚴重不足。」

老年租屋現實面：理想與現實的差距

針對網友「老了不用擔心沒人租」的說法，實際走訪租屋市場發現情況並非如此樂觀。多位房東坦言，確實會對高齡租客有所顧慮，主要是擔心健康突發狀況與獨居風險。雖然公益出租可減稅，但多數房東仍偏好租給年輕族群。

社福團體也證實，雖然有協助獨居老人租屋的服務，但資源有限，無法滿足所有需求。而且這些服務多針對經濟弱勢族群，一般中產階級老年人反而難以獲得協助。

專家建議：根據人生階段做選擇

買房與租屋沒有絕對的好壞，應該根據個人經濟狀況、人生階段與需求來決定。」他建議年輕人可先租屋累積資金，等到經濟基礎穩定後再考慮購屋。

對於擔心房價下跌的民眾，章定煊分析：「台灣房市確實可能進入調整期，但自住需求者不必過度擔心市場波動。重要的是選擇適合自己需求且負擔得起的房子，而不是試圖猜測市場高低點。」

政府政策應對 健全租購市場

面對少子化與高齡化挑戰，政府已推動多項政策因應。內政部表示，除了持續推動社會住宅與包租代管外，也加強租賃市場管理，保障房客權益。同時也提供購屋優惠貸款，幫助首購族減輕負擔。學者也建議，政府應更加強銀髮居住政策，鼓勵興建適合高齡者居住的住宅，並提供換居輔導，讓老年人能根據健康狀況選擇合適的居住環境。

M觀點 理性評估 選擇最適方案

少子化確實是台灣房市面臨的長期挑戰，但不代表所有房子都會貶值或賣不出去。區域位置、產品類型、社區品質等因素都將影響未來價值。無論選擇租屋或購屋，都應該根據自身需求理性評估，而不是盲目相信單一觀點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

40年屋怎麼選？內行曝「公寓VS華廈」致命優劣：買錯多花百萬冤枉錢

在房價高漲的時代，許多購屋族將目光轉向中古市場，其中屋齡30-40年的老公寓和老華廈成為熱門選擇。近日有網友在論壇詢問這兩類物件的優劣比較，引發熱烈討論。究竟該選擇沒有電梯的老公寓，還是有電梯但管理可能較不完善的老華廈？專家指出，關鍵在於購屋者的生活需求與長期規劃。

建築結構與空間規劃

老公寓通常指5樓以下無電梯建築，公設比低（約10-15%），實際使用空間大，且多位於市中心成熟地段，生活機能完善。然而，缺乏電梯對年長者或行動不便者較不友善，且通常沒有停車位規劃。

老華廈則指6樓以上有電梯的集合住宅，公設比約20-25%，雖然實際使用空間較小，但電梯提供了便利性。多數華廈有地下室停車位，解決停車問題，但機械車位可能需要額外維護成本。

管理維護與社區品質

老公寓最大的優勢在於管理費低廉甚至沒有管理費，但缺點是公共區域維護通常需住戶自行協調，樓梯間、外牆等修繕較難達成共識。老華廈雖然有管委會和基本管理，但由於屋齡較高，可能面臨電梯老舊、消防設施更新等問題。管理品質良莠不齊，有些華廈管理費收取不足，導致公共設施維護困難。

都更潛力與增值空間

從都更角度來看，老公寓由於土地持分較大，基地面積通常較完整，都更潛力相對較高。尤其位於精華地段的老公寓，建商整合意願較強。老華廈則因戶數較多，產權複雜，都更整合難度較高。但具有電梯的優勢，在市場上的流通性通常比無電梯老公寓更好，特別適合有銀髮族或幼童的家庭。

財務考量與修繕成本

購屋者需注意，30-40年老屋都可能需要一筆修繁預算。老公寓常見問題包括水管線路老化、防水層重做等；老華廈則需關注電梯維護、消防設備更新等費用。

專家建議，選擇時應考慮未來5-10年的生活需求，如果有長輩同住或計劃長期居住，老華廈的電梯便利性可能值得多花一些預算。若重視空間感和都更潛力，老公寓仍是不錯的選擇。

老公寓與老華廈各有優劣，沒有絕對的好壞，只有適合與否。

購屋者應根據自身需求、財務狀況和未來規劃做出選擇。無論選擇哪種，建議購屋前都要進行詳細的屋況檢查，並預留足夠的修繁預算，才能確保居住品質與資產價值。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「全台每天新增1.2家房仲」瘋狂擴張時代正式終結！內政部最新公布8月底，全國不動產經紀業備查家數為9,294家，月減7家。家數很少，卻是31個月連續擴張以來首度轉為負數。房產專家周思敏指出，代表從過熱轉為衰退的指標意更大，她更語重心長說「真實市場的冷凍程度，恐怕比賬面數字所顯示的更為驚人。」。

無獨有偶，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」連續6個月亮退黃藍燈，每周平均10組來客數，出現單周掛蛋的紀錄仍過半, 是新冠疫情期間才有的慘況，他說「跑單姊姊放無薪假」，收入相比過去大幅縮水。

今年上半年房市交易下降26%，不只預售建案，房仲業的來客數、出價數下降，就有專家評估若交易量少四分之1，將有1500多家房仲業面臨倒閉。「只小減7家，不算什麼。」有些人質疑，但別忘了，退還營業保證金至少要等1至2年，眼前的數字是「落後指標」，遠遠低估市場冷卻的真實程度。

政府政策面雖然丟出新青安鬆綁、換屋族期限延長等「小恩小惠」，但核心問題—房貸總量管制與信用管制—絲毫沒放鬆。9月18日央行理監事會議，才是真正的分水嶺，已有理事喊出「別道德綁架央行」，對於房市緊箍咒能不能真的解禁，楊金龍會怎麼決議？不僅建商還有9千多家房仲業都在看。

如專家所言，若市場買氣遲遲沒有回升，房仲業勢必將加速進入汰弱留強的階段，在僧多粥少情況下，加速退場只是早晚的事，破萬店不會來了，開店潮確定已結束了，真正的退場潮，才剛在路上。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

過去幾年，房價持續攀升，市場交易熱絡，不動產經紀業也隨之迅速擴張。然而，近一年來市場明顯降溫，房仲業的展店步伐也逐步放緩。根據內政部最新統計，截至今年8月底，全國不動產經紀業備查家數為9,294家，較7月底的9,301家減少7家，雖然幅度不大，卻也終結了自2023年1月以來連續31個月的增長趨勢。

對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，雖然單月下滑幅度不大，但具指標意義，代表過去房市過熱的氛圍已經消退。若市場買氣遲遲沒有回升，房仲業勢必將加速進入汰弱留強的階段。

莊思敏指出，觀察近一年不動產經紀業備查家數變化，去年11月以前，每月仍有4-50家的增長，然而，自從央行推出第七波打炒房及銀行房貸限額後，房市急速降溫，疊加國際政經局勢的不確定性，不僅加重了消費者的觀望情緒，也促使業者放緩進場步伐，導致不動產經紀業擴張動能明顯減弱。此外，由於退還營業保證金需時1至2年，備查家數與實際市場狀況之間可能存在一定的時間落差，這也意味著，真實市場的冷凍程度，恐怕比賬面數字所顯示的更為驚人。

不過，莊思敏也指出，即便不動產經紀業備查家數出現下滑，但數量仍處於歷史高檔，目前房市交易量大幅萎縮，市場呈現僧多粥少的局面，競爭依然相當激烈。許多資深業者憑藉其豐富經驗、扎實專業與穩健財力，尚能堅守崗位、靜待下一波市場契機。然而，部分過度依賴投資客案源或現金流不足的門市，很可能在這波盤整期中率先退出市場。另外，一些原本計劃開設新店的投資者，也已轉趨保守，態度更加謹慎。

展望後市，莊思敏表示，近期政策面雖有利多消息，如行政院鬆綁新青安、央行延長換屋族出售舊屋期限等，為市場注入些許信心，但不動產貸款總量管制仍未鬆綁，信用管制措施亦持續實施，9月18日央行理監事會議的決議，將成為影響房市走向的關鍵，若央行政策未見調整，房市表現也很難樂觀看待。至於房仲業的發展，一切仍取決於交易量能否回穩，若交易量持續低迷，的確不排除加速門市關店與從業人員轉職的可能。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

三鶯線工程進度突破九成，預計將於明年正式全線啟用，交通利多有望帶動周邊區域房市表現。永慶房產集團彙整實價登錄資料統計近一年三鶯線沿線各站價量，其中，以三峽站最為熱絡，兩天就能成交一件，而台北大學站、鶯桃福德站等生活機能完備、房價相對親民的區段，也吸引不少首購與自住族群布局。

三峽站周邊機能到位 價量皆冠

觀察三鶯線各站點的房市表現，位於三峽區核心的三峽站表現最為亮眼，近一年成交達184件，平均單價則為每坪45.4萬元，為三鶯線上價量最高的站點。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，三峽站距離舊市區三峽老街不遠，是當地和商業機能所在，同時享有北大特區商圈與多所學校的生活機能，加上鄰近土城、桃園等地，兼具生活便利與交通優勢，吸引大量通勤族與自住需求族群入主，推升該站周邊住宅的成交量與房價。

此外，也坐落於北大特區的台北大學站近一年交易量達75件僅次三峽站，也是三鶯線上房市表現亮眼的捷運站點。陳金萍表示，北大特區規劃住宅區占比大、區域大樓林立，居住環境良好，近年來入住的人愈來愈多，生活機能則以學城路、北大路商圈為主。三鶯線通車後可望大幅縮短雙北間往來的交通時間，提升當地交通便利性。此外，區域內擁有從國小到大學的完善教育資源，文教氣息濃厚。台北大學站周遭房價較雙北核心地區低，對預算有限的購屋族頗具吸引力，也十分適合家庭入主。

土城段具延伸效益、發展穩健 鶯歌段價格3字頭最親民

坐落於鶯歌區的5個站點，在三鶯線通車後，也將大幅改善過往公共交通方面不足的問題。目前各站點平均單價均在3字頭，房價相對親民，入手門檻低，搭配捷運通車後的交通利多，未來仍具備增值潛力。其中，鶯桃福德站以59件成交量名列三鶯線第三，平均單價則約為每坪33.9萬元。陳金萍表示，鶯桃福德站未來將銜接桃園捷運綠線，實現雙北與桃園生活圈接軌，交通性大幅提升，最受矚目。

而除了三峽段、鶯歌段的車站外，三鶯線還有延伸至土城段。在土城區的頂埔站與媽祖田站近一年周邊住宅平均單價則分別為43.4萬元與41.6萬元，陳金萍表示，頂埔站因為鄰近科技園區及新興重劃區，區域內產業與住宅同步發展，創造出穩定的就業機會與生活需求，加上頂埔站為三鶯線與板南線的交會站，雙捷運優勢大幅提升交通便利性，使得該區吸引有望雙北通勤族與自住客。至於媽祖田站，陳金萍則表示，目前政府正積極推動捷運共構開發計劃，未來將引入住宅、商業及公共設施的「捷運生活圈」，預計將成為區域新的生活樞紐。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】