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銀行鑑估值是房貸購屋最後核貸總額的關鍵之一，台灣房屋彙整聯徵資料，2023年Q1，台北市、新竹縣市，放貸的房屋「銀行平均鑑估值」竟超過房屋平均購買價，分別超過0.2%、2.9%。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說明，出現這種情況，通常是發生在預售屋、轉增貸上，貸款時機房價高於購買當下，成為另類「銀行認證」的房價攀升。

根據台灣房屋資料，2023年Q1，銀行平均鑑估值/房屋平均購買價，六都與新竹縣市，依照高低排序，新竹縣市102.9%、台北市100.2%、新北市及台南市99.8%、桃園市99.5%、台中市及高雄市99.2%。

張旭嵐說明，購買預售屋到成屋貸款，通常至少需要2~3年時間，期間若房價攀升，就有可能出現銀行價估值高於當初購買價的情況；另外，如果房貸期間房價攀漲，房貸戶進行了增轉貸動作，也會出現銀行價估值高於原契約價格的情況。

她指出，而新竹近年預售屋交易熱絡、房價攀升的情況大家有目共睹，也讓新竹縣市出現了銀行鑑估值高於購屋價2.9%的情況，成為變相的「銀行認證」房價快速攀升。

另外，觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄73.7%最高，桃園也有73.1%；貸款利率則是台中最高，達2.09%，新竹與台北並列最低，平均皆為2.05%。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

他說，高雄、桃園近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房價飆漲，部分原因在於人力短缺問題，根據最新全國核發住宅量統計數據發現，去年建照、使照的核發量，以及申報開工量，皆創近10年新高，其中開工面積達628.6萬坪，但使照近3年的成長幾近停滯，估價師認為，大量預售新案湧入，恐拖累營造人員的調度情形，並造成加價搶工問題。

根據最新2022年全國核發住宅的統計數據來看，全國建照達18.1萬戶、使照為11.2萬戶、申報開工為14.6萬戶，皆創近10年新高，分別年增6%、6.9%及11.9%；而在總樓地板面積方面，建照呈逐年上揚，已來到2519萬平方公尺、約762萬坪的水位，但尚未突破2013年2542萬平方公尺、約769萬坪的前次最高水位。

開工量年增11.9% 使照成長近停滯

所謂的「建照」，即建築執照，取得後才可推案、興建，可作為建案、預售案新供給的判斷；所謂的「使照」即使用執照，是住宅建造完成後申請的執照，也就是新成屋的數量。

至於申報開工量即是申請動工、開始挖土整地並興建，由於央行祭出選擇性信用管制後，購地貸款保留1成動工款並要求借款人須於18個月內動工興建，否則將逐步收回貸款並採階梯式加碼計息，因此在建照量逐年上揚下，開工量往往也隨之增加。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠觀察，住宅使照在近3年僅微幅成長，幾乎可說是停滯狀態，在市場湧進大量預售新案的同時，若使照未有顯著貢獻值，恐拖累營造人員的調度情形，缺工問題加劇。

全台逾600萬坪建案開工 易現加價搶工

另一方面，陳孟筠指出，申請開工量創近10年新高，且建照的總樓地板面積高達2078萬平方公尺，換算約為628.6萬坪，表示同時間有大量建案進入興建期，易出現加價搶工問題。

值得一提的是，不論是建照、使照或申報開工數量，皆以台中市核發的總樓地板面積最多，成為這波房市熱潮中備受青睞的區域，以建照面積來看，台中市從2017年以來迄今皆拿下第一，並呈逐年穩定成長，雖然2022年受通膨升息影響年減約2.2%，但仍連續3年維持在500萬平方公尺、換算約151.25萬坪的水位。

多數情況下，建案低樓層戶別的價格會比較便宜，但網友聽說低樓層缺點很多且難以脫手，猶豫是否投資這類產品，對此內行人指出：「地段、價格」才是重點。

日前一名網友發文詢問：「買5年內蓋的2至5樓低樓層的大樓真的有那麼多缺點嗎？若要投資會難以脫手嗎？」留言處還有網友補充低樓層4缺點：窗戶或是陽台常常都髒的、鄰棟間距不足，日照不夠且通風不足、有車水馬龍的噪音、蚊蟲多。

不過多數網友認為，房屋所在地段才是重點，「重點是地段不是樓層」、「交通便利，生活機能好也是不會難賣」。另有網友表示，「我住四樓，便宜又大碗」，甚至有網友戲稱「地震比較不搖，也比較不會下陷跟腰斬，而且停電的時候不用爬太高」，還有網友表示「前幾年地震不斷的時候都住在高樓，那真的是夠嗆的，不想再往高樓層移動，就算風景再美都一樣。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房仲業者依聯徵中心調查 2023 年第一季的都會區男性房貸負擔狀況，授信額度以台北市最高，達 1691.2 萬元，最低的是高雄 748.2 萬元，等於台北爸爸背負房貸的辛苦度，是高雄爸爸們的 2.3 倍；房貸壓力居次的是新竹縣市的 1099.8 萬元。

統計也顯示，新竹縣市平均購買坪數則爲 53.4 坪，為各都會區之最，但房價鑑估值也高。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，聯徵中心定義的鑑估成數，為鑑估值相對於 買賣契約價格的比率，因此鑑估成數超過 100%，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。台北市不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，又通常與簽約買房時有段落差，鑑估值也往往高於原契約價格許多。

近年新竹房價急起直追，平均總價已超過新北，其中新竹市貸款鑑估成數更高達 106%，新竹縣也是 101%，新竹地區整體為 102.9%。張旭嵐表示，這主要是近年新竹的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多 3、4 年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，鑑估成數因而超過 100%，也凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證。

而新竹科學園區就業人口不僅帶動購屋需求，購屋實力與生養能力也相對突出，加上新竹縣仍有不少外圍地區以透天厝交易為主，因此整體購屋坪數大。

觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄 73.7% 最高，桃園也有 73.1%；貸款利率則是台中最高，達 2.09%，新竹與台北並列最低，平均皆為 2.05%。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

陳定中表示，高雄、桃園近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。

「申請房貸」是許多首購族頭痛的問題，首購族申請房屋貸款要注意什麼事情呢？由永慶房屋專家來解答，同時也分析最新拍板定案的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」。永慶房屋指出，新青安貸款主要新制方向包括：貸款額度從800萬增加至1000萬，寬限期從3年延長到5年、貸款期限從30年拉長到40年，貸款利率由政府再補貼一碼(0.25個百分點)，加上現行行庫補貼半碼，共補貼利率0.375個百分點，一段式利率將從2.025％降為1.775％，方案自2023年8月1日起至2026年7月31日止，共計3年。

減輕購屋族壓力！新青安貸款千萬房貸每月省千元



永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，假設申貸人房貸1000萬元，無寬限期，採用本息均攤來試算，以30年房貸來說，每個月可節省1,240元，而40年房貸，每個月可省下1,302元，加上寬限期的拉長至5年，一般常見的寬限期為1年至3年，確實對申貸人減輕不小壓力。



陳俊宏資深經理補充，房貸貸款期限通常分為20、30及40年，貸款年限愈短，利息總支出會愈少，但相對的每月的還款金額也會愈高，貸款期限的選擇與個人經濟狀況有關，需審慎考慮並挑選最適合自己的貸款方案。



l   青安貸款不年輕可申請嗎？有年齡限制嗎？—很多人以為青安貸款必須是年輕人，但其實沒有特別限制最高年齡，除了需是民法規定成年年齡，重要的是，只要本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的人皆可申請，轉貸戶不適用。



l   無自用住宅該如何認定？—無自用住宅並不侷限第一次買房子的人，只要符合本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的條件，都可以申請。



l   貸款方案需考量未來還款能力—民眾選擇房屋貸款時除了透過自備款及欲購屋的總價去推算需貸款成數外，還需考慮「購屋區域的首購房貸利率」，每家銀行針對不同區域的首購房貸利率不全然相同，建議民眾申貸前先上網估算未來每月能還款的金額，以免造成日後經濟壓力負擔過大，再向銀行諮詢。



陳俊宏資深經理提醒，雖然新出的「青安貸款」利率最低到1.775％，比許多銀行還低，但需注意優惠期限只到2026年7月底！假設現在申請成功，雖然有3年時間享有優惠，但到了第4年利率便會調升回2.1％，甚至可能比其他一般銀行的利率還要高，申貸人需算仔細青安貸款是否有符合自身需求。



l   財力、信用證明要留下足跡—想要成功申請房屋貸款很重要的就是增加銀行的信用分數，銀行會透過聯徵中心調閱申貸人的個人信用評分，因此有許多民眾會選擇薪轉銀行作為申貸銀行，有助於提高銀行的信用分數。



陳俊宏資深經理提醒，過往有些民眾因為不習慣使用信用卡，日常生活多以現金支付，因此從未和銀行來往，也沒有信用卡，也就是俗稱的「銀行小白」，這類人讓銀行難以判別信用紀錄、還款能力，容易成為銀行的拒絕往來戶。建議這類民眾先向銀行申辦第一張信用卡，增加和銀行的往來紀錄。



此外，有些soho族、自由工作者的收入並不一定是透過銀行轉帳，建議要將收入集中定期存入銀行，讓自己的財力證明在銀行留下紀錄，而有信用卡的民眾切忌每月繳款只繳最低金額，最低應繳金額只是維持信用卡的最低門檻，當在申貸時會被大扣分，需特別留意。注意以上事項，便能增加銀行的信用分數，更有機會順利貸到理想的成數。

日前內政部舉辦「社會住宅包租代管第4期計畫」啟動記者會，除延續前期既有的「3稅減免、3費補助、3年服務」措施外，第4期計畫將由包租代管業者協助房客申請300億元租金補貼專案，並放寬長者及身障者私宅可跨縣市換居入住社宅。

行政院長陳建仁指出，政府推動「8年20萬戶」的社宅政策，直接興建已近8萬戶，預計今年底可望達到9萬5千戶，包租代管預計今年底實際有效契約戶約6萬8千戶，總計達16萬3千戶。

包租代管 累計媒合約7.6萬戶

內政部長林右昌指出，政策自2017年底推動，截至今年7月底，累計媒合7萬5,854戶；4.0版將提升量能，以每季7,000戶為目標，3年內新增8萬戶，提供房東與房客永續的包租代管服務。

林右昌表示，第4期計畫讓加入社宅包租代管長者換居可跨縣市服務，鼓勵長者及身障者申請換居至電梯住宅、無障礙設施完善的公寓，或選擇申請入住由政府直接興建社會住宅，透過改變居住環境，減輕生活及行動負擔，進而提升生活品質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

落實居住正義，是台南市長黃偉哲上任之後的重要目標，台南市政府都市發展局2023年8月7日於市政會議說明租金補貼、包租代管、社會住宅及首購族貸款利息補貼執行情形。台南市長黃偉哲表示，政府預算資源有限，住房政策必須對症下藥，每一分錢都花在刀口上。

黃偉哲認為，首先要保障弱勢租屋族都能獲得補貼，再來是讓首購族減輕貸款利息負擔，同時也要創造稅務優惠讓有屋者願意釋出空屋。透過多元政策工具保障供需雙方，讓空屋能被充分利用。黃偉哲也指示都發局務必要加強宣傳，讓民眾瞭解到在住房政策上，自己的權益是增加的，限制是減少的。



都發局說明，台南市整體租金行情相對較低，對弱勢家庭租金補貼較為有利，中央自2022年推出「300億元中央擴大租金補貼專案」，將申請資格大幅放寛，初入社會單身青年、新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家戶的補貼金額給予1.2倍至1.8倍加碼。2023年起更推出租金補貼2.0版本，不僅擴大到18歲以上租屋族皆可適用，申辦門檻降低、流程也更加簡易。



此外，為協助國人自用住房購屋貸款，內政部從2023年6月至年底推出「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」，台南市政府則加碼推出「首次自購住宅貸款利息補貼」方案，優先幫助40歲以下青年首購族，符合條件者給予一次性6萬元補貼。



都發局進一步表示，為顧及民眾申請的便利性，除了永華及民治市政中心之外，在東區、南區、安南區、永康、仁德、麻豆、柳營及六甲8個區公所，也都有配駐人員提供洽辦諮詢服務。



都發局指出，2022年租金補貼合格戶有2萬1328戶，2023年截至目前，含舊案帶入戶數則有3萬3203戶；至於青年購屋貸款利息補貼，自2023年8月1日起受理申請，預計將補助630戶。



此外，台南市政府與中央合作，目前興建及規劃中的社會住宅戶數達8138戶，已動工則有2616戶，預計從2025年起將陸續啟用營運。至於包租代管政策，截至2023年7月，已媒合5340戶。第3期計畫戶數為1600戶，預計將執行至2023年8月底，執行率估可達97％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部有意變更預售屋履約保證制度，傾向工程進度超過六成，才能動用信託資金，鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰2023年8月7日對此表示，開發商都支持預售屋履約保證制度，以此保護購屋者權益，但現階段建造費用專款專用制度都在穩定運作中，不能因為零星爛尾樓個案就因咽廢食，拉高動用信託資金標準，這樣矯枉過正，恐怕會造成更多開發商資金鏈斷裂，引爆更大的房市及金融的連鎖反應。

賴正鎰說，政府已經嚴控土融貸款成數，頻頻實施金檢，全體金融機構多遵守「5成上限」原則，有的甚至貸款壓縮到4成，且其中1成更需等到開工時才能撥款，且土建融的利率也提高到3％左右，申請土地融資後需在6個月內取得建照，若18個月都沒有動工，銀行就會收回貸款，減少買地養地及炒作土地，但這些金融政策對多數中型建商已經是不小的負擔。



他指出，政府在2010年起實施預售屋履約保證，工程完成到哪裡的進度，就階段使用專戶的錢，對中小型建商興建預售屋產生財務挑戰，很多中小型建商已經退出預售市場，剩中大型建商開發商，但通膨造成的原物料建築成本大漲，人工成本過重的情況下，多數建商在預售案的金流控制上，更要顯得小心謹慎。



在履約保證制度下，若有建商因故不能繼續興建時，由受託金融機構或受託執行履約管理者辦理清理處分繼續興建至完工交屋，這些都是對購屋者的保障，不動產開發商公會會員及建商業界也都能理解並配合。



賴正鎰認為，消費者購買預售屋，其目的在取得房屋，而非僅為價金之返還，預售屋興建期間都依照法規專款專用，給預售屋購屋者信心，尤其是預售屋興建期間長達兩三年以上，建商積極努力達成買賣房屋「產權清楚」、「依約施工」、「如期完工交屋」等目標。



他表示，既然這些制度都照常進行中，實在沒有必要又提高標準，須要求建商開發商須完工達到六成，也就是樓地板面積完工的階段，才能夠動用資金，這樣將對建商造成更多資金壓力，希望政府就照現有制度走就可以，這樣才能維持銀行，買家跟開發商建商的三贏局面。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為了加速並鼓勵老屋重建，政府自2017年5月祭出《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，給予超優惠容積獎勵和租稅減免，尤其台北市老屋堪稱全台之最，申請危老建案的件數也是全台最多。近年來，營建成本高漲、缺工問題衝擊，不少建商「落跑」留下爛尾樓糾紛，專家認為，既然履約保證都給不了地主和消費者「保障」，政府去年底承諾要強化「續建機制」，就應該落實或建立保險機制，遏止爛尾樓風暴延燒！