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台北市 / 黃敏惠 方起年 報導

今(8)日是父親節，台灣房屋統計2023年第一季的都會區男性房貸負擔狀況，授信額度以台北市最高，達到1691.2萬元，最低的是高雄市的748.2萬元，等於台北爸爸背負房貸的辛苦度，是高雄爸爸們的2.3倍。值得注意的是，在七大都會區中，新竹縣市合計平均鑑估成數為102.9%，意味著新竹房價飆漲的最厲害！

台北市工作家長李先生說：「(台北有買房子嗎有沒有扛房子房貸)，台北怎麼可能買得起我不敢想，我聽到那個頭期款我就腿軟了，(下輩子再說)對。」扛厚紙板，李爸爸是個男子漢滿身大汗，扛台北的房貸，他是漢子難真的太難了！在台北做資源回收的他，弄了滿滿一車厚紙板只換來500元，新北汐止房子每個月房貸3萬塊，收入就去了一大半，再買台北的房子孩子還要不要吃飯，台北市工作家長李先生說：「(汐止房子的錢到台北能買什麼)，買廁所看買得到買不到。」

要抱得了孩子就抱不了台北房子，根據統計六都加上新竹縣市男性的購屋貸款，台北市最高貸了1691.2萬，高雄市最低貸了748.2萬，台北爸爸背房貸壓力，是高雄爸爸2.3倍，因為台北總價比較高，壓得台北爸爸脊椎都側彎了，請問爸爸您在台北弄磚弄瓦，也有自己的一磚一瓦嗎，台北市家長說：「(你在台北有沒有扛房貸)，目前沒有其實買不起，所以就上一代舊房子我們繼續住，(所以養房子和養孩子只能選一個)對。」

打從2020年新竹縣竹北買預售屋，你得起得比雞早去排隊，你還得比賽唱歌誰最會，才有可能買得到預售屋，要說銀行鑑估成數超過100%，代表銀行鑑價高於買賣房子時的價格，新竹縣和新竹市雙雙突破百分百，表示飆漲得有多快，房產專家徐佳馨說：「他們在這個區域上面鑑估價格，相對是比較好的話，證明銀行端對於區域房市發展比較樂觀。」小兒科醫師林哲光說：「被(竹北)店面價格也嚇(到)，居住住宅也嚇到，我還要開店還要成本，怎麼可能有那麼多閒錢，又買新店面又買新房子，(於是逃到台北來)，就是買到爸媽家裡附近，謝謝爸爸媽媽(幫助)。」

原本打算落腳竹北開診所的林醫生，被竹北的房價嚇得逃回台北，想在台北有個家，房價高得讓他下不了手，得感謝爸爸出手，小兒科醫師林哲光說：「我們開玩笑說要怎麼買五千萬的房，你要很努力工作10年20年存下一百萬，再加上爸爸媽媽給你4900萬，這樣就可以買5000萬的房子。」不只是媽媽，天下的爸爸都是一樣的，一樣無能為力，天下的爸爸的爸爸也是一樣的，一樣要幫孩子一臂之力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房地產市場近年來一直處於波動中，而新北市重劃區的新建案，成為市場焦點。位於三重的仁義重劃區的新建案，吸引了眾多客戶，與台北僅一橋之隔，房價卻僅為北市大同區的三分之二。不過市場的不確定性與投資買氣放緩，使得新建案的待售新成屋數量攀升，對房地產業者造成壓力。

新北市在重劃區推案量大，然而市場投資買氣放緩，待售新成屋數量攀升，房產業者面臨龐大壓力。房產代銷公司專案經理許皓凱表示，與台北市相比，新北的房價基本上已經算是台北市的半價了。三重地區由於重劃區與舊市區有疊合，生活機能非常便利，主要吸引像天母、北市科區以及北投等台北市客層的客戶。

然而，新建案面臨著市場不確定性與投資買氣放緩的挑戰。不動產企業專案經理曾敬德指出，過去推案量大，導致新成屋數量攀升，加上市場投資買氣放緩，使得整個市場上的交易轉速變慢，房價修正的可能性增加。他預測，明年農曆年後，中小型建商可能會進行明顯的降價行動，尤其是供給量大、漲幅過快的重劃區，價格修正的空間相對較大。

專家進一步表示，目前建商所面臨的主要壓力之一，就是待售的新成屋難以順利出售。這使得建商面臨著囤積大量房產，一旦囤房稅2.0政策實施後，不僅對於囤房大戶產生衝擊，同時持有餘屋超過2年的建商，也將採用最高4.8％的稅率，這無疑會給建商帶來巨大壓力。

不過，降價出售也可能成為建商面對市場調整的手段之一，建商會試圖以更具吸引力的價格來促進銷售，吸引更多的買家。但同時，降價出售也會影響到房地產市場的價格穩定性與市場信心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安房貸8月上路，利率出現「市場最低價」，由於只有八家公股銀獨家推出，彰化銀行開第一槍，內部率先將下半年青安房貸承作目標數隨之上調，其他公股銀雖尚未上調，但也樂觀看待青安房貸將有機會出現明顯成長。

　新青安房貸由政府補貼利息一碼，加上原先公股銀補貼半碼，共補貼0.375％，一段式利率從下殺到1.775％，兩段式利率則下殺到前2年1.565％，第3年起1.865％。利率都比目前的公教人員房貸的地板價2.06％還要低，加上拉長貸款年限從30年至40年、寬限期從3年拉長到5年，都吸引不少民眾的目光。

　以今年6月的數字來看，臺灣銀行撥貸399戶、20.28億元最高，其次則為土地銀行的378戶、19.58億元，整體公股銀共1,590戶、86.01億元。而從青安房貸自2010年12月開辦至今，臺銀、土銀為領先群，皆超過8萬戶，撥貸逾3,700億元以上最高。

　彰銀主管指出，為全力支持政府政策推展方向，協助青年購屋成家，下半年青安房貸承作目標數已隨之上調，全年度承作目標數至少達42億元，就目前積極推展下，預期實際承貸金額將可超逾原訂貸款目標數。

　彰銀至7月，青安貸款累計承作額逾700億元，約較去年底成長8.4％，承作戶數突破1.75萬戶，較去年底成長近千戶。在新青安上路後，積極透過官網、數位通路及平面廣告等方式強化推展力道，保守估計青安房貸8～12月每月平均新承作量可較1～7月的月均承作量增長近20％。其他公股銀方面，第一銀行指出，今年前7月青安貸款承作約37億元、669戶，目前尚無調整目標計畫。

　華南銀行今年前6月青安貸款共貸放約600戶，金額約32億元，較去年底成長約3.6％。8月新青安貸款上路後，預估至12月底，新青安房貸貸款金額應可較去年底成長約5％。

　華銀主管指出，考量目前利率水準持續維持及房地合一稅制延長賣方高稅率持有期間的因素，買方對房市保持觀望態度，賣方亦不願輕易降價求售，因而拉長買賣雙方搓合時間，導致今年房市量能有限，因此擬暫不調整今年青安貸款目標，維持年初訂定的全年目標穩定成長。臺灣企銀內部評估，暫不調整青安房貸目標，看好全年穩定成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

對於下半年房市看法，銀行主管多認為，「價微跌、量縮」就是共識，但影響房市的各項因素仍是多空交雜，將相互牽動，對於下半年的房市雖不敢太樂觀，但在7月平均地權條例上路、8月又有新青安房貸的激勵，等於「利空幾乎都出盡」，現在房市就是首購、自住的剛性需求，因此還是對下半年房市保持審慎樂觀。

　整體來看，房市的多方因素為民眾自住剛性需求仍在，且部分民眾將房地產視為抗通膨的投資標的，因此有長期置產買盤需求，加上營建成本仍處相對高點，對房市價格仍具支撐。

　空方因素為全球仍處升息循環，雖部分國家暫時停止升息，但仍有升息可能，但已經明顯反映在民眾的房貸負擔加重，且因國內外經濟前景不確定性，對民眾購屋意願造成影響、房市政策持續，建商態度亦轉趨保守，均對市場信心帶來衝擊，房市景氣將面臨挑戰。

　公股銀主管分析，央行及政府相關部會為穩定房價祭出的管控政策持續發酵，另受央行升息等影響，加上股市震盪、地緣政治風險升溫，市場資金緊縮，全球經濟成長持續下修，致房市觀望氣氛濃厚。

　建材價格雖近期回檔，惟缺工問題仍未改善，薪資成本仍居高不下，買賣雙方對於房價陷入認知差距加大，加上平均地權條例上路，更是抑制投資炒作，影響房市交易動能，預期下半年國內房市將呈交易量跌、房價向下緩修狀態。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市買氣降溫，連帶影響撿便宜的法拍市場投標意願，今年上半年法拍屋的拍定率僅47.8％，比起去年上半的54.8％，驟降7個百分點，法拍屋拍定率直線下滑，過去每年熱門的「蘋果件」釋出吸引30組以上人馬搶標動輒超過20件，今年迄今僅有5件。

　法拍屋由於相對低價優勢，除了賺取價差的投資客外，也吸引低價撿便宜的自住客，買氣與一般買賣市場連動，根據寬頻房訊統計，今年上半年全台有2,958件法拍屋釋出，僅拍出1,415件，拍定率僅47.8％，是自2021年下半年以來首次跌破5成。

　景氣熱絡時，法拍屋拍定率通常可達6成的台北市、新北市，今年上半年分別僅57.2％、48.3％，六都中拍定率最低的台南市，更跌至44.5％。

　過往底價低、地點好的熱門物件常可吸引數十組人馬搶標，今年以來搶標的熱度也明顯降溫，以投標人數超過30件的法拍屋數量來看，2020年至2022年間每年都有20多件，其中2021年時台中南區仁和二街一間老透天一拍時，更吸引165組搶拍，不過今年以來超過30封標單的法拍屋只有5件。

　寬頻房訊發言人徐華辰表示，即使央行啟動升息已一年多，房貸利率突破2％，不過整體利率仍不算高，房價高漲使有資金壓力的屋主多能在一般買賣市場脫手，加上金管會對於因新冠肺炎疫情影響貸還款困難者持續展延，使得法拍屋釋出規模並未放大。

　政府打炒房政策如房地合一稅2.0、擴大選擇性信用管制等措施，財務槓桿操作空間受限、持有期間拉長，壓縮套利空間，也影響投資客的進場意願。

　供給低檔、加上買氣降溫，使得拍賣規模移轉處於歷史低檔，上半年全台拍賣移轉1,668棟、年減18.6％，創統計以來同期新低。

　法拍移轉低量的現象遍及全台，六都中除了台南增加外，其餘五都均減少，全台21縣市中更有16個縣市低於去年同期，過去幾年房市熱到無貨可賣的新竹縣、市，更雙雙大減5成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

法拍業者觀察，整體房市景氣不振，房價居高不下，租金收益率難以維持，企業法人和高資產族喜愛投標的高價法拍屋急凍，過去會有不少人搶進條件中庸的物件，也明顯退燒；僅有超低總價、或後段拍次、底價明顯低於行情的「金字塔地下室端」的物件釋出，才會吸引投資人搶標。

　以總價超過1億元的高端物件來說，2021年拍定率高達42.4％，去年降至29.2％，今年以來更降至16.5％。

　未來一個月要釋出較受矚目的大型物件，包括台開在台中多件名下資產合計底價近23億、台中烏日光日路、WORD GYM承租的平房底價4.8億、彰化員林昱曜建設推案基地底價1.6億、高雄燕巢大占無極天靈霄寶殿底價1.24億、高雄美濃高美醫校校地合計底價3.6億元等。

　不過「超低價」物件，仍有一定買氣，如萬華區康定路一間沒有土地所有權的公寓地上建物，日前以底價6萬元一拍，結果高達91封標單搶標，最後以500萬拍出；高雄楠梓一間底價267萬的公寓也吸引61組競標，最後以661萬元拍出。今年投標人數前十名的法拍案件，就有七件為底價不到千萬的低總價案件。

　法拍業者觀察，地段不錯、具有出租需求的點交物件，以及因近年房價上漲、但部分案件法拍流程較長、進入後段拍次時底價和市價產生明顯落差的物件，通常都會吸引較多人搶標，不過這類產品由於投標者眾、又多為願意出較高價的自用需求者競逐，通常拍定價並不會比市價低。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來，台灣房地產市場可謂小宅當道；原因眾說紛紜，不少人認為這和少子化導致現代家庭成員減少，甚至單人戶籍增加有絕對關係，但說來說去，最關鍵因素不外乎房屋單價持續上漲，潛在購屋者的購買力卻原地踏步，開發商因勢利導，自然得將坪數壓低，以維持市場接受度。

單價漲不停 商品微型化

其實整體來看，三十多坪三房仍是佔比最高的主流規劃；但單看各地一線區，規劃坪數的確愈來愈小，尤其又以房價恨天高的大台北都會區最明顯。而延續至今，現在雙北一級地段的房市商品，甚至已不能用小形容，稱「微型化」才更貼切；像是以往認知，至少二十五坪才能規劃二房，如今卻出現大量不到二十坪者。

對消費端而言，房市商品微型化最大誘因，是能夠在不增加負擔的前提下進駐一線精華區，對置產投資者來說，則可降低卡位門檻。因此，微型商品小歸小，卻仍能維持一定的銷售成績。

尤有甚者，近幾年基於新冠肺炎疫情等因素，通膨壓力鍋突然迅速爆開；面對再也關不住的通膨巨獸，不動產投資仍是極重要的抗衡工具、保值首選。因此目前為止，開發商仍不斷在都會區複製這類商品。

客觀情勢變 思維需更新

然而同時間，也正悄悄形成另一股新的作用力。從二○一六年就開徵的房地合一稅、後來的二．○加強版，再到今年初《平均地權條例》修訂；這一系列制度變革，勢必使過去常見的短線投資買盤減少，甚至退場，而房市需求面，也將轉以剛性需求為大宗。基於買盤結構及制度面等主客觀條件改變，漢華廣告副總管清智認為，房市置產一族必須要有所因應。

管清智分析，考量持有及交易利得稅負加重，投資不動產不能再像以往那樣放著等增值就好，必須考量物件的流通性，出租也要考量市場接受度；因為在通膨及物價上揚壓力下，進行任何投資時，都必須兼顧流動及變現性。

而先前建商大量推出的都會小宅，隨著近期陸續交屋，實用性其實已開始受到嚴厲檢驗；畢竟不到二十坪仍硬是規劃二房，對自住者來說，確實會出現空間利用性不足或不佳等問題。

再從另一個角度切入，大台北都會區二房或以下的微型小宅，同樣總價拿到桃園，買實用性更高的正三房綽綽有餘；加上區域發展差距拉近，人口流動到新興發展區已成現實。因此可見的未來，剛性住房需求能量會從所謂蛋黃一線區轉往外圍新興區；現在看似熱門的雙北蛋黃區微型小宅，未來市場接受度很可能下滑，進而削弱其保值性。

新都會三房 保值潛力股

總括來說，基於都會小宅的實用性及未來市場接受度存疑，所謂蛋殼區或如桃園等過去平價區，又正值人口紅利兌現期；以上種種都正暗示，過去多數人奉行的不動產投資「地段至上」鐵律，將不再是不變真理。展望未來，置產族勢必要有全新思維。

管清智就建議，同樣預算之下，不一定非得卡位一線區買微型商品不可，類似桃竹這類新興都會區內的三房產品，或許會是更具保值潛力的標的。

行政院通過「中央擴大租金補貼專案計畫」，每年租金補貼金額由現行57億提高至300億元，還放寬補貼申請資格，對此營建署於日前透露，有關租金補貼計畫，房東如有禁止申請補貼，房客能拒絕及主張無效，如不改正者，最重可處50萬元罰鍰，還可按次處罰。

營建署表示，「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」111年度受理32萬餘戶、合格27萬餘戶，已創歷年新高，而租金補貼2.0，採取包括隨到隨辦等多項精進作為，自今(112年) 7月3日起開始受理截至8月3日，總申請達38萬7693戶又創新高，新申請戶16萬3896戶也超越去年同期紀錄。

營建署強調，房客申請租金補貼，住宅所有權人可享有公益出租人所得稅等稅捐減免優惠，鼓勵房東放心將房屋出租，房東如有禁止房客申請租金補貼情形，房客能拒絕及主張無效。

房東阻擋申請補貼，要求漲租或負擔所增加稅賦，根據營建署說法，房客可向縣市政府提出申訴要求改正，如不改正者可處3萬至30萬元罰鍰；仍拒絕改正者可加重處5萬至50萬元罰鍰，且得按次處罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來父親節常被戲稱為「付清節」，也點出一家之主的財務壓力，當中房貸負擔是許多家庭最大的支出。房仲業者統計，金融聯合徵信中心今年第1季的都會區男性房貸負擔狀況，台北市的授信額度位居六都和新竹縣市之冠，達1691.2萬元，授信額度最低的是高雄市748.2萬，相當於台北父親們背負房貸的辛苦度，是高雄父親們的2.3倍。

進一步觀察六都和新竹縣市的房貸壓力，授信額度居次為新竹縣市1099.8萬，略高於新北的1093.6萬，其次依序為台中市850.1萬、桃園市813.9萬、台南市786.3萬和高雄市748.2萬。

不過，新竹縣市在平均購買坪數高達53.4坪，比六都還多，台北市的貸款最高但購買坪數38.4坪，值得注意的是，新竹縣市合計的平均鑑估成數為102.9%，似乎在銀行眼中，新竹縣市的房屋比契約的買價更值錢。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說明，聯徵中心定義的鑑估成數，為鑑估值相對於買賣契約價格的比率，所以鑑估成數超過100%，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。

由於台北市不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，通常與簽約買房時有段落差，鑑估值往往高於原契約價格許多。近年來，新竹縣市房價急起直追，平均總價已超越新北市，其中新竹市貸款鑑估成數更高達106%，新竹縣也是101%，新竹地區整體為102.9%。

張旭嵐指出，主要近年新竹縣市的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值高於當初的買賣契約價格，鑑估成數超過100%，凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證；而新竹科學園區就業人口不僅帶動購屋需求，購屋實力與生養能力也相對突出，加上新竹縣仍有不少外圍地區以透天厝交易為主，使得整體購屋坪數大。

另觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄市73.7%最高，桃園市也有73.1%；貸款利率則是台中市最高，達2.09%，新竹縣市和台北市並列最低，平均皆為2.05%。資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

陳定中說，高雄市、桃園市近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中市則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

身份證影本、印鑑證明、印鑑章及所有權狀正本，是買賣不動產應備的證件。當公司將您外派國外，屆時正想賣房屋，怎麼辦？將資料留給配偶或是親戚就可以辦理嗎？多一個手續，省下一大堆麻煩。

正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的客戶近期接到公司的派令將調到國外上班，由於剛買了新的房屋，舊的房屋正打算賣掉，詎料，接到派令該怎麼辦？客戶以為，只要將身份證影本、印鑑證明、印鑑章及所有權狀正本交給還留在國內的先生辦理即可，殊不知道少了授權書就無法辦理。



就授權書而言，可以等該房屋成交後再由國外的駐外使館申請核發，也可以在出國前先到法院公證處完成公證授權書。由於國外的幅原遼闊再加上台灣的外交處境困難，所以海外授權書的取得，相較於國內公證授權書的取得困難許多，因此建議客戶先將公證授權書完成後再出國，避免未來房屋買賣的曠日費時。



客戶好奇的問我們，不是有印鑑證明、印鑑章就可以辦理過戶了，為何要多此一舉？依據民法第 531 條：為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。以及民法第534條規定：不動產之出賣或設定負擔須有特別之授權，所以房屋買賣簽約委託他人辦理時必須有授權書。



坊間除了公證授權書及海外授權書外，也常有私下授權的情事，如果賣方已經出國，這份授權書是否本人簽署？是否有效？因為無法舉證，為了避免買賣爭議，法院公證授權書是最有效及簡便的好方法。經過公證的授權書簽署完成後，客戶安心的出國了，我們預祝他們很快的成交房屋，讓我們也可以增加一筆代書費收入。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】