草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

今年上半年高雄市高價住宅交易量如預期下滑，但價格不受衝擊，依然穩定上揚，依據實價成屋資料，高雄市總價4千萬以上的大樓、華廈住宅交易量雖比去年同期少25.0%，但平均總價5,488萬元比去年同期增加11.6%，平均單價42.0萬元，也比去年同期高14.1%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，高雄市高價住宅市場的新案價格居高不下，中古市場賣方多入在相對低點入手，故現在出售有增值空間，近期購入的屋主也沒有受迫大環境壓力而降價求售，反而看好後市發展，因此買方觀望讓交易量縮，但價格帶仍向上挺進。

台積電話題再現 豪宅剛需有撐

高雄市豪宅市場交易量雖受市場下行而影響，但成交總價、單價依然亮眼表現，觀察上半年高雄市最高單價豪宅都站穩6字頭大關，今年「雄崗信義美術館」高樓層以單價63.2萬元售出，總價高達1億733萬元，去年同期最高單價則為「京城帝寶」，成交單價每坪61萬元，總價1億285萬元，高雄市豪宅單價冠軍不但單價維持在6字頭，且總價皆破億。

住商不動產高雄龍華國小加盟店店東莊宗穎指出，高雄市豪宅在房市多頭時價格上揚空間不大，因此市場交易量下行對價格的衝擊性小，此外，購置豪宅者都屬於高雄市金字塔頂端客戶，財務能力強，故不易受政策及經濟面影響而降價拋售，由於賣方對價格都相當堅持，開價略為讓利便有自用買方接手，現階段主力買盤以醫師、自營商居多，值得一提的是，台積電確定在楠梓產業園區興建2奈米廠房，給市場一顆定心丸，近期看屋量明顯增加，科技產業帶動下高端市場可期。

豪宅限貸令 量縮價不跌

高雄市豪宅新案市場也一再傳出高價，位於鼓山區的預售案「御皇苑」出現7字頭高價，刷新高雄市豪宅紀錄，甚至非豪宅主流地區的鳥松區出現高價，建案「景中泱」今年6月有一筆單價53.4萬、總價7,240萬的交易，郎美囡表示，賣方對於通膨及科技產業帶動效果仍具信心，儘管央行不動產選擇性信用管制，限制購買高價住宅貸款最高4成，且沒有寬限期，確實有效壓制高雄市總價4千萬以上住宅的買氣，但市場價量磨合1年多，價格沒有大幅鬆動，買方只能接受價格或持續觀望，形成量縮價漲的局面。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨全國行政轄區及都市層級的改變，配合產業型態轉型、重大交通及都會區捷運路網等整體環境條件改變，容積代金的運用亦應放寬區域使用限制，才能帶動邊陲地區，實踐城鄉均衡永續發展。台中市長盧秀燕2023年8月17日列席行政院會表示，容積代金限制同一計畫區內才能使用，對於城市發展不公平，容積代金主要來源大部分在發展快速的原市區，因此容易有代金累積，讓原縣區得不到利用，對城市發展不公平，建議中央放寬代金使用，不限同一計畫區。

盧秀燕表示，根據都市計畫法及都市計畫容積移轉實施辦法，容積代金只能唯一用作土地取得，也就是徵收費用，不得用於土地取得以外包括各項公共建設工程使用。代金可以徵收土地或購買土地，但不能使用在工程費用，可能造成買了土地道路缺乏工程費用無法開闢，或徵收土地因工程費用高，導致建物蓋不起來，建議將容積代金使用予以放寬，讓公共工程費用也可使用；且容積概念不是只有土地，唯一用作土地取得違反容積移轉代金精神。



另外，盧秀燕指出，容積代金限制同一計畫區內才能使用，對於城市發展不公平，以台中市、台南市、高雄市而言都是縣市合併，容積代金主要來源大部分在發展快速的原市區，因此容易有代金累積，但購買及徵收土地只能在原市區，會讓原縣區得不到利用，台中市區土地一直買一直徵收，而原縣區都無法使用，對城市發展不公平。希望代金使用也不限於同一計畫區，能放寬以城市為概念，因容積權利來自整個城市的權利變化移轉，限制同一計畫區對城鄉發展不公平。



盧秀燕說，法令偏狹且行之已久，大家過去沒注意到，建議放寬；當初容積代金唯一用作土地取得是要逼迫地方政府徵收長期未被徵收的土地，建議也可進行比例要求，如50％來購買或徵收土地，若全部都用作土地取得，不能做公共建設工程費用太過偏狹，基於地方平衡發展，建議放寬。



市府都市發展局補充，政府施政需打破原有行政界線，從都會區域角度、現地行政區、交通網絡連結情形，與跨越行政區的都會生活方式，重新審視都市計畫架構。容積移轉制度亟需突破以往受限於現有各小區都市計畫個別規定，縫合不同都市計畫區間的競合問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2023 年上半年高雄市高價住宅交易量下滑，但價格不受衝擊，依然穩定上揚，依據實價資料，高雄市總價 4000 萬元以上的大樓、華廈住宅交易件數雖比去年同期少 25.%，但平均總價 5488 萬元比去年同期增加 11.6%，平均單價 42.0 萬元，也比去年同期高 14.1%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，高雄市高價住宅市場的新案價格居高不下，中古市場賣方多入在相對低點入手，現在出售有增值空間，近期購入的屋主也沒有受迫大環境壓力而降價求售，反而看好後市發展，因此買方觀望讓交易量縮，但價格帶仍向上挺進。

高雄市豪宅市場交易量雖受市場下行而影響，但成交總價、單價依然亮眼表現，觀察上半年高雄市最高單價豪宅都站穩 6 字頭大關，今年「雄崗信義美術館」高樓層以每坪 63.2 萬元售出，總價高達 1 億 733 萬元，去年同期最高單價則為「京城帝寶」，成交單價每坪 61 萬元，總價 1 億 285 萬元，高雄市豪宅單價冠軍不但單價維持在 6 字頭，且總價皆破億元。

住商不動產高雄龍華國小加盟店店東莊宗穎指出，高雄市豪宅在房市多頭時價格上揚空間不大，因此市場交易量下行對價格的衝擊性小，此外，購置豪宅者都屬於高雄市金字塔頂端客戶，財務能力強，故不易受政策及經濟面影響而降價拋售，由於賣方對價格都相當堅持，開價略為讓利即有自用買方接手，現階段主力買盤以醫師、自營商居多。

值得一提的是，台積電 (2330-TW) 確定在楠梓產業園區興建 2 奈米廠區，給市場一顆定心丸，近期看屋量明顯增加，科技產業可望帶動高端市場交易。

高雄市豪宅新案市場也一再傳出高價，位於鼓山區的預售案「御皇苑」出現 7 字頭高價，刷新高雄市豪宅紀錄，甚至非豪宅主流地區的鳥松區出現高價，建案「景中泱」今年 6 月有一筆單價 53.4 萬、總價 7,240 萬元的交易，郎美囡表示，賣方對於通膨及科技產業帶動效果仍具信心，儘管央行不動產選擇性信用管制，限制購買高價住宅貸款最高 4 成，且沒有寬限期，確實有效壓制高雄市總價 4 千萬以上住宅的買氣，但市場價量磨合 1 年多，價格沒有大幅鬆動，買方只能接受價格或持續觀望，形成量縮價漲的局面。

一年一度的地價稅徵收將在11月跑開，但只要符合條件者在9月22日前，申請「自用住宅優惠稅率」，就能節省4倍稅金。專家提醒，地價稅一般稅率是10‰，自用住宅用地優惠稅率只要2‰，也就是說原先要繳的2000元地價稅，只剩400元，有3類人最容易遇到這狀況，錯過省荷包的機會。

地價稅是「 地方稅 」，依土地所在地分別計算，並以每年8月31日為「繳納義務基準日」，就算當年度有買賣移轉，只要8月31日當天土地登記是誰就要繳全年的地價稅，也就是說9月1日後買屋的屋主，不需繳納當年的地價稅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，地價稅是按累進稅率課徵，稅率自10‰累進至55‰，相當的重，但如果符合「地價稅自用住宅優惠稅率」那就只要2‰，相差整整至少4倍，切記一定要在9月22日前辦理自用地價稅優惠。

曾敬德表示，辦理自用地價稅優惠最重要的條件，就是你必須要設籍，且不能有出租營業的行為。

新竹市稅務局補充，申請自用住宅優惠稅率須同時符合3要件及2限制，3要件包括土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記、無出租或供營業用、土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

2限制是指都市土地面積未超過300平方公尺(約90.75坪）、非都市土地面積未超過700平方公尺（約211.75坪），土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

曾敬德指出，有3類人最常會遇到忘了申請自用住宅優惠稅率，導致損失的4倍的稅金，第1是「剛買新房者」，記得遷戶籍進新房時，順便辦理自用住宅優惠，切記要在9月22日前申請，逾期申請者，只能下年度再享優惠。

第2是「繼承房屋者」，別忘了把戶籍遷進去；第3類則是「設籍學區需求結束者」，曾敬德說有些人可能因學區關係，將戶籍記在外面的地方，但學區需求結束後、搬回家時，也要記得做設籍的動作。他也分享設籍小技巧，「除了自己、配偶以外，直系的親屬也可以設籍在裡面」，同樣都可以申請這樣的優惠條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市的中山北路周邊危老改建興盛，根據台北市建管處資料顯示，光是中山北路與巷內就有44處危老核准，土地面積高達一萬坪，近期又有一處老舊B辦核准危老改建，基地面積更超過千坪，房仲表示，預料改建後中山北路這區段身價可望大幅增加。

由於危老給予高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產，紛紛藉此順利加速改建，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老重建也成為台北市預售推案的主力，如中山北路上最著名的國賓飯店改建案，透過危老進行資產活化開發，目前實價上已經揭露13戶，總銷售金額超過30億元，成交單價則落在每坪180~218萬元。

值得注意的是，中山區一直是危老的改建熱區，中山北路與巷內更是危老熱區，建管處公布最新一筆危老核准案件，是中山北路二段與錦西街的老舊商辦，基地面積更達到1142坪，並取得建築基地1.15倍之原建築容積+時程獎勵10%，以過去國賓飯店的重建經驗來看，開發成住宅後的效益可觀。

曾敬德表示，除了壽險與銀行的老舊商辦更新後，可能還會興建新的商辦大樓使用，以長期自用或收租為主，一般的老舊辦公大樓大多改建後，業主都會想要追求最大效益，整合者也會以開發住宅方式下去合建，加上這些老舊B辦通常位處精華路段，容積率高有機會打造成區域指標個案，出售時也能夠爭取到較好的房價水準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

三大科技園區周邊房價比一比！竹科上半年平均價格每坪仍以38.3萬元排第一，三年來漲幅14%；其次是中科台中園區的29.9萬元排第二，此外台南園區營收已超過竹科，在工程師剛性需求大增下，近三年來漲了36.6%，每坪來到28萬元，超過台中的后里園區跟新竹的竹南園區，排名第三高。所有園價均價持續上揚，幅度14~40%不等。

據國科會資料，今年1~4月三大園區產業營業額共1兆1,939億元，南科共4,584億元為三大園區最高，其中台南園區營業額高達4,419億元，超過竹科全區的4,370億元，另外觀察房價仍受園區帶動，三年來主力園區周邊房價持續走揚，高雄園區周邊房價漲幅高達40.2%，台南園區增加36.6%，新竹園區漲勢緩和，仍有14.0%的成長。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，雖然今年全球經濟成長趨緩，然而AI掀起科技旋風，各大園區後市可期，就業人口促進在地居住剛需，房價表現自然不在話下。

科技業撐南二都，工程師有剛需

綜觀竹科、中科、南科主要園區周邊房價，並比較2021年園區周邊均價，南科表現最為亮眼，台南園區周邊均價28.0萬元、三年漲幅36.6%，高雄園區14.3萬元，房價基期低，三年漲幅高達40.2%。

竹科部分新竹園區今年上半年38.3萬元、三年漲幅14.0%，竹南園區22.1萬、漲幅21.4%，中科的台中園區周邊房屋均價29.9萬元、三年增加17.7%，后里園區25.5萬元、增加18.6%。

郎美囡分析，台積電在台南園區建廠陸續完工啟用，產能大比例在台南園區，因此在地有大量的工程師有居住需求，故儘管投資客消散，區域的剛性需求穩健，由於購屋需求來自園區，買方也會比較竹科、中科周邊機能成熟區的房價，由於台南園區營業額已超出竹科，房價相對低，看好長線發展，以及自用需要，買方對價格接受度高，例如知名上市建商在台南市新市區的預售案成交價格已到4字頭。

徐佳馨分析：園區房價續揚是因供給量有限，買方選擇少

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，政府雖然政策打炒房，但因為平均地權條例促使建商調控推案量，而房地合一稅2.0版確實有效打擊短線炒作，但也拉長房屋出售的閉鎖期，由於持有5年內轉售將有35~45%高稅率，屋主無資金壓力可持有6年以後再出售，導致供給量沒有大量湧現，有高度自用需求的區域，買方反而很難找到理想物件，故園區周邊房價持續走揚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據彰化縣彰化地政事務所統計，2023年首季彰化市不動產交易熱區，前三名落在彰化市「南興段」、「南郭段南郭小段」、「西門口段」，其中「南興段」以115件拔得頭籌。中信房屋表示，「南郭段南郭小段」、「西門口段」都是傳統的熱區，大塊的素地很少，「南興段」因為離彰化市中心稍遠，過去市場沒這麼熱絡，近年因為總經費達37.5億元的「大埔截水溝堤岸道路拓寬工程」帶動，陸續有建商進場購地。

中信房屋彰化仁愛加盟店店東謝曜駿深耕彰化多年，他表示「南興段」位在彰化市最南端，屬於南興國小周邊的區域，原本沒有傳統商圈，現在最大的利多就是「大埔截水溝堤岸道路拓寬工程」，目前該區道路狹小、會車困難，大一點的車都會避免走這邊，未來工程完工之後，進到市中心車程只要三分鐘，且整個沿線會從彰水橋起，經台19線、崙美橋、省道台1線、縣道137線、建國科技大學，還可直通彰化交流道，將串起整個交通網路。



中信房屋說，在一兩年前，「南興段」的土地一坪賣十幾萬，現在一坪大約要到25萬元以上了，土地取得成本變高，加上工料雙漲的狀況，之後開價應該也不低。目前預售案如「寶弘御璽」開價一坪就要30萬左右，都是以大樓為主，主力為兩到三房產品，因為附近有明星學校彰興國中，所以深受小家庭青睞，多半為彰化本地人在台中上班的族群，看好未來的交通便利性出手買房。



而「南郭段南郭小段」就是彰化縣政府、彰化基督教醫院周邊一帶，「西門口段」 就是精誠夜市商圈，謝曜駿說，這兩個區域都是傳統的商圈，交易原本就很熱絡。尤其是「南郭段南郭小段」，在彰化中友百貨的話題帶動下，近期價格直線向上，加上該區素地非常少，在彰化中友百貨預定地的對面新建案「德鑫世紀官邸」，當時土地就是以一坪7字頭的高價買下，當時預售屋開價一坪32萬，因為地點好不到一個月就完銷，目前轉手價已有一坪39萬的紀錄。



中信房屋指出，彰化市買盤多是自住為主，因為中古物件稀少，且所在的地點都比較精華，只要市面上一出現，去化速度非常快，25年至30年華廈，三房帶車位大約700萬至800萬，公寓30年以上，三房沒有車位的約400萬至500萬，有車位要到600萬以上，相比新大樓動輒破千的賣價，中古屋還是相對實惠。



至於未來彰化房市的走向，中信房屋認為，彰化市受利多因素影響，賣方有一些預期心理，開出來的價格都有點偏高，但因為2022年底發生過建設喊停的情形，國賓戲院的地基都挖好了，說喊停就喊停，所以雖然第二停車場用地及地上物已經點交，買方還是抱著觀望的心態，不會輕易對高價屋買單，目前買賣雙方歧見比較大，去化天數拉長。

新店都市計畫第三次通盤檢討從TOD整體空間發展、地方產業需求及交通路網連結規劃等面向，就整體開發地區、主細計拆離作業、都市縫合、河川治理以及文化資產保護、部分風景區變更為住宅區適用都更條例、公共設施解編以及安坑一號道第三期替代道路範圍等進行檢討作業，其中因應安坑輕軌通車劃設周邊整開區83.39公頃，並留設2.88公頃的社福用地，全案於2023年8月18日經新北市都市計畫委員會第155次會議審議通過，後續將提送內政部都市計畫委員會審議，以促進地方發展。

新北市城鄉局長黃國峰表示，配合新店安坑輕軌帶動周邊地區發展需求，以TOD規劃理念陸續檢討沿線農業區整體開發，除新店B(K9站)、J單元(K8站)細部計畫於2023年7月通過市都委會審議，預計2024年辦理區段徵收作業外，本次三通整體開發之D(K7、K6站)、H、I(K4站)單元總面積共計83.39公頃，亦採區段徵收開發，將可取得學校、社福用地、停車場及公園綠地等公共設施約33.62公頃；另外，市府採多元社宅興闢方式，於輕軌沿線興建及規劃多處社會住宅，預計2023年底完工的新店民安社宅，將提供1棟地下3層、地上14層共計194戶，而5月辦理公開展覽的民安段及安和段2處基地，將提供0.5公頃共計386戶的社宅，另外整開區B單元將新增1公頃的社福用地，而D以及HI單元也將增加約2.88公頃的社福用地，預計可再提供約4656戶社會住宅供市民居住，市府以長期永續穩健的角度進行規劃，促進當地的生活圈發展，實踐TOD發展導向的核心精神，並落實居住正義。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

依據國科會資料，2023年1~4月三大園區產業營業額共1兆1,939億元，南科共4,584億元為三大園區最高，其中台南園區營業額高達4,419億元，超過竹科全區的4,370億元，另外觀察房價仍受園區帶動，三年來主力園區周邊房價持續走揚，高雄園區周邊房價漲幅高達40.2％，台南園區增加36.6％，新竹園區漲勢緩和，仍有14.0％的成長。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，雖然2023年全球經濟成長趨緩，然而AI掀起科技旋風，各大園區後市可期，就業人口促進在地居住剛需，房價表現自然不在話下。

科技業撐南二都，工程師有剛需



綜觀竹科、中科、南科主要園區周邊房價，並比較2021年園區周邊均價，南科表現最為亮眼，台南園區周邊均價28.0萬元、三年漲幅36.6％，高雄園區14.3萬元，房價基期低，三年漲幅高達40.2％，竹科部分新竹園區2023年上半年38.3萬元、三年漲幅14.0％，竹南園區22.1萬、漲幅21.4％，中科的台中園區周邊房屋均價29.9萬元、三年增加17.7％，后里園區25.5萬元、增加18.6％。



郎美囡分析，台積電在台南園區建廠陸續完工啟用，產能大比例在台南園區，因此在地有大量的工程師有居住需求，故儘管投資客消散，區域的剛性需求穩健，由於購屋需求來自園區，買方也會比較竹科、中科周邊機能成熟區的房價，由於台南園區營業額已超出竹科，房價相對低，看好長線發展，以及自用需要，買方對價格接受度高，例如知名上市建商在台南市新市區的預售案成交價格已到4字頭。



供給量有限，買方選擇少



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，政府雖然政策打炒房，但因為平均地權條例促使建商調控推案量，而房地合一稅2.0版確實有效打擊短線炒作，但也拉長房屋出售的閉鎖期，由於持有5年內轉售將有35~45％高稅率，屋主無資金壓力可持有6年以後再出售，導致供給量沒有大量湧現，有高度自用需求的區域，買方反而很難找到理想物件，故園區周邊房價持續走揚。