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由單元八＋水湳經貿園區組成的中央公園特區，受惠重大公共建設領航、民間投資不間斷，加上建商推案接力助攻，已成為台中推案主戰場之一，區域房價屢傳天花板行情。

在產官學界同步推升下，占地面積達343公頃的「中央公園特區」，涵蓋目前話題不斷的水湳經貿園區與單元八重劃區，開發商認為，這裡不只是下一個七期，發展潛力可望更勝七期！

業者表示，從土地交易、預售屋交易等實價資料顯示，水湳地王由「文商段」奪下，單價達331.5萬元，地價站上300萬元大關，且是飛躍式成長，對比2022年區域最高地價僅280萬元，漲幅近兩成，後勢看好。

大水湳區指標新案更是頻傳銷售捷報！如水湳文商段的「親家中央公園」，實登揭露已達270筆，成交均價81.9萬元；「豐邑park one」實登揭露27筆，每坪最高單價來到95萬元；「總太之序」實價登錄揭露49筆，每坪成交均價68.1萬元。

重大建設雲集是大水湳的特色，例如新地標「綠美圖」，以及「台中國際會展中心」、「中台灣電影中心」、「水湳轉運中心」等大型公共建設，預計將陸續於2025年完工啟用！

此外，由中市府主導的水湳經貿園區經貿段6、8地號招商說明會，更是吸引50餘家廠商到場關心，擠爆說明會場，未來預計將引進百貨商場與星級酒店，總投資金額上看250億元。

看好水湳中央公園特區的發展潛力，雙橡園開發928檔期於中央公園特區推出「雙橡園4117」預售案，總銷金額高達200億元，也是台中市精華區域中最大的基地。該案以最高住居規格規劃，包括超規格SS鋼骨結構、純住宅零店面及3,500坪私有花園等亮點吸客，據悉銷售表現亮眼。

此外，久樘開發看好中央公園特區未來的發展前景，在敦化路上、新平公園對面，擁有一塊約1,325坪的土地，預計明年第一季推出住宅大樓預售案，總銷約25億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第2季，台灣民眾平均房貸期數達295期、約24.6年，創歷史次高。專家指出，30年期房貸興起，除了受房價持續走揚影響，也與銀行30年期放款條件與20年期房貸無異有關。

據內政部不動產資訊平台資料，2022年第4季房貸期數創歷史新高、為297期，雖然今年第1季降到291期，第2季又反彈到295期的歷史次高，且房貸期數已連4季逾290期。

進一步觀察主要都會區的貸款期數，今年第2季只有台北市、新北市的貸款期數平均不到300期，反觀重劃區較多的桃園市、台中市、高雄市與新竹縣市，平均房貸期數皆逾300期，最高為新竹縣319期，其次是新竹市309期。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透過新聞稿指出，雖然長年期房貸累積下來利息會較多，但好處是可立刻降低買家的貸款負擔，另銀行進行評估時，也會因30年期房貸對民眾來說，每月繳款金額較少、每月貸款負擔較可承受，而提高承做放款的意願。

曾敬德指出，此外，觀察30年期房貸的興起，除了受當前房價持續走揚影響，另銀行30年期放貸條件與20年期無異，也使民眾考量資金規劃時，會偏好選擇30年期房貸，促成30年期房貸逐漸成為市場主流。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在總統大選前夕，執政黨終於推行「囤房稅」新制，在野黨仍直言，這是在民意壓力、畸形高房價不得已下，必須要有的對策。民眾黨立委坦言，台灣的房屋稅課稅基礎與市價偏離過大，造成持有成本過低；囤房稅2.0訂「4.8%」平均多出的4000多元，那些多屋囤房族而言會在乎嗎？其實不痛不癢。

張其祿表示，更長遠的目標應是「實價課稅」、「實坪制」、「實際居住免稅」從3方面著手才有可能矯正畸型過高房價，使房價、房市及房屋持有成本回歸正常，才能真正落實居住正義。

張其祿說明，民眾黨務實提出「促進全國住宅使用特別稅條例」，以多屋重稅，出租免徵，偏鄉免計為基礎，期望透過中央另外制訂「囤房特別稅」，在稅基與稅率設計上提出真正具威嚇力的方案，以有效引導空屋出租、出售。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

遠雄集團首度插旗南台灣蛋黃地段處女作「遠雄PARK 16」，挾著精華區稀缺地段、阿沙力的高檔進口建材、坪數精準切入三大競爭優勢，以及「遠雄建設」一大品牌DNA實力，成功打造輕奢小豪宅，負責操盤的遠雄房地產公司七年級行銷協理，9月即提早達標、全數完銷，創下一個月平均銷售近2億元、每坪成交單價刷新區域小宅新高的大紅盤，令人驚豔。

楊士瑩表示，農16特區向來被視為南台灣版的台北信義計畫區、台中七期，為蛋黃中的蛋黃，不過近12年已形塑為豪宅聚落，反觀一房小宅，幾乎是真空市場，因此遠雄決定跳脫過去以大戶豪宅稱霸的局面，打造最稀缺的精品小坪數產品。

楊士瑩表示，「遠雄PARK 16」總銷約34億元，打造以「時尚南青山」為核心價值的輕奢版小豪宅共233戶，每戶自25坪一房至41坪三房，加上遠雄獨家的「5525」業界最強三大保固承諾，去年5月登場即成為萬眾矚目的焦點，客戶詢問度相當高，銷售也相當穩定，儘管打房政策、升息陸續祭出，但仍逆勢順銷。

據悉原本完銷目標預計在今年11月，不過9月即提前達標，創下100％光榮完銷，一個月平均成交近2億元的空前佳績。

據實價登錄資訊顯示，「遠雄PARK 16」已揭露210筆，每坪最高達55.4萬元，位於12樓及頂樓19樓，刷新區域史上小宅最高單價紀錄，並坐上「小豪宅王」寶座。

遠雄房地產行銷副總經理許文宗分析，遠雄房地產自2016年以來即把推案重心從雙北市南移到高雄，連續推出「遠雄THE ONE」、「遠雄明水漾」、「遠雄琢蘊」、「遠雄峰蘊」及「遠雄PARK 16」共五筆，產品規畫多元，滿足各種客層所需，品牌價值也深獲認同。

楊士瑩分析，「遠雄PARK 16」提早完銷，且刷新區域單價新高，主要有四大因素：精華區稀缺地段、阿沙力的高檔進口建材、坪數精準切入三大競爭優勢，以及遠雄建設一大品牌DNA實力，成功打造輕奢小豪宅，獲得客戶「有感認同」；頂樓規畫有露天空中游泳池，公設豪宅化，更是一大亮點。已購客戶幾乎都是高收入年輕世代，其中高薪女生就占5成以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今、明二年雙北市陸續有包括新店裕隆城、新光三越Diamond Tower、NOKE忠泰樂生活、南港LaLaport等合計近10萬坪面積的商場營運，也對周邊房價帶來催升的效果。房仲業者調查，雙北即將開幕各商場百貨周邊房價，以新店裕隆城房價年漲3.1％最高，其次為南港LaLaport的2.4％。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，這些新商場大多有鄰近的捷運站、生活機能佳等優勢，新店裕隆城周邊房價相較台北市親民許多，附近有園區，在地購屋需求強，房價表現穩健。

雙北今年開幕的商場共有三家，其中新店裕隆城總面積4.3萬坪，周邊房價每坪55.8萬元、年增3.1％。

北市南港區明、後年都有新商場登場，預計明年開幕的LaLaport周邊房價約每坪81.1萬元、年增2.4％，後年世界明珠開發案微風廣場其周邊均價每坪75.7萬元、年增1.2％，南港兩家百貨周邊房價儘管漲幅不大，但也顯示南港房價逐步站上8字頭。

相較下，位於蛋黃、精華區的百貨周邊房價反而出現下跌，台北大直的NOKE忠泰樂生活周邊房價每坪82.9萬元、年減4.9％，台北東區新光三越Diamond Tower周邊房價每坪92.6萬元，儘管為各新商場百貨最高，但卻是年減5.8％，

郎美囡表示，這兩家百貨商場分別位在台北東區及大直，都是原本百貨商場的戰區，新商場加入只是錦上添花，拉動區域商業氣息的效果不強。

另一個共通特色是周邊高價住宅多，且多為大坪數產品，因此在房市景氣轉冷時，買方購置高單價、高總價的意願偏低，房價比較容易有讓步空間，或是買方只願找低價位的物件，造成平均房價衰減。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近幾年台灣新建案公設比愈來愈高，網路插畫家「巴逆逆」表示，大樓的公設比壓縮室內坪數，花錢買用不到的會客室、圖書館、健身房及游泳池，批評買房就像買洋芋片，一半的錢都拿去買空氣，圖文讓1.7萬網友有共鳴。

網路插畫家「巴逆逆」近日於個人臉書粉專指出，新建案的公設比大多落在35%，甚至還聽過高達40%，社區大樓普遍有多間會客室、大到可以跳舞的大廳、不會更新的圖書館、只有跑步機的健身房、沒機會使用的游泳池等。

「巴逆逆」表示，若要使用這些公設，還得額外花錢購買點數，單算實際住宿坪數，台灣房價根本貴到不合理，她批評現在買房宛如買洋芋片般，花的錢有一半都是空氣。

圖文讓1.7萬網友按讚，「要低公設應該剩下老舊公寓」、「公設、健身房、KTV記得要預約」、「終於有人敢說實話了」、「我才不需要那些設施」、「台灣房價世界級不合理的」、「形容得很貼切」、「公設真的很扯」；但也有人說洋芋片的空氣是為了保鮮及防撞，和使用率極低的公設相比，前者還比較實用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

家長為好學區搶破頭，帶動明星學校周邊房價。（圖片來源／信傳媒編輯部）

台灣面臨少子化議題，但是熱門學校照樣擠破頭！台灣房屋根據實價登錄資料統計，有新天龍國之姿的新竹縣竹北市，18間國小中，今年有9所為額滿學校，其中位於竹北高鐵特區的東興國小，周邊學區宅房價最高，平均每坪高達46.3萬元。

房價最親民的則是中正國小，周邊學區宅平均每坪35.7萬元，同樣是滿額明星小學學區宅，平均單價一坪就相差10萬元。而這些額滿學校附近房價，近3年漲幅至少三成，又以博愛國小一帶的漲幅最驚人，近3年漲幅42.6％。

新竹縣人口成長冠全台，家長搶攻學區宅

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年新竹縣人口增加率達8.55‰，全台本島最高，其中竹北市人口成長超過14‰，隨著家庭族群移居，學齡前兒童就學需求龐大，但新建校舍的速度卻趕不上就學人口的增長，導致竹北市18所小學就有9所是總量管制的額滿學校，也帶動學校周邊學區宅跟著搶手。

漲幅最高的博愛國小，周邊附近房價近3年漲幅高達42.6%，張旭嵐分析，博愛國小是竹北的資深明星學校，且所在的縣治一期，開發早，機能佳，相較於其他重劃區，15年以上屋齡物件選擇較多、房價基期相對低，更易於卡位；而這幾年在竹北整體房市全面上漲的帶動下，反而擴大了周邊的房價漲幅。

水岸豪宅為伴，東興國小學區宅竹北最高貴

台灣房屋高鐵站前直營店店長楊樹寶則表示，單價最高的東興國小，校舍相對新穎，腹地廣大，由於位於竹北高鐵特區，且鄰近頭前溪水岸，因此學區內有許多高價景觀豪宅，又具高鐵交通優勢，讓東興國小學區宅成為最高貴的公立明星小學。

近期竹北高鐵特區成交新成屋每坪單價都已經超過70萬元，其中頭前溪一帶的新案成交價更是每坪站上8字頭，若想要買小套房入籍卡位東興國小，總價門檻至少千萬起跳。不過也不是有錢就能保證就讀，由於符合學籍的學童過多，入學依照設籍時間排序，而2024年又是龍年入學潮，滿額情況恐怕會更嚴重，甚至要在小孩出生前就買房子設籍，才有機會進入明星學校的窄門。

另外也需注意，學區並非固定，每年會隨著就學人口作調整，建議民眾購買學區宅前，最好多方確認以利精準佈局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣邁入社會，人口衰減導致住宅需求減少，是否下挫房價？針對這個大哉問，有網友預估最快20年後就會發生，儘管專家坦言，將時間軸拉長來看房價確實會鬆動，優先衝擊的將是都會蛋白、蛋殼區，但要寄望移工接手填補少子化流失的住宅需求，實際上仍有困難。

民眾在PTT論壇發文，點名台灣少子化嚴重，可能會衝擊房價走勢，還提到即使可接受的屋齡長達70~80年，但台灣人口雪崩式下滑，市場供需失衡可能造成屋主降價求售，並且強調最晚15~20年後，就有機會因少子化拉低房價水平。

文章吸引網友留言，有人附和表示「10~15年吧，現在都選一些掏空仔執政，遲早要面對現實」、「市區漲，鄉下跌，因為人少到沒辦法住」但也有另一派觀點認為，在通膨等成本壓力支撐下，加上移工能填補住宅需求的空缺，房價不太可能下修，還表示「少子化的速度低於通貨膨脹的速度，結論是不會跌還會漲」、「台灣少子化50年了，何時看到房價跌」、「新南向的進來買房了，缺工這波就靠他們補了」

住展雜誌企研室經理成采錡表示，觀察少子化對房市的影響，若將時間軸拉長，確實可能拉低房價，首先反映的會是蛋白、蛋殼區，但鬆動程度可能不大，頂多變成緩漲或小幅讓利，主要是營造成本依舊偏高，很難期待價格暴跌。

▼台灣社會，少子化現象嚴重。（示意圖／pixabay）

成采錡指出，蛋白、蛋殼區的基期低，原本能接納買不起市中心的購屋族，如今市中心流行危老、都更案，少子化造成市場供過於求，一旦買盤不再需要外溢到蛋白區，後者就可能出現跌價，「少子化已經開始影響房市，只是很難察覺，例如有些偏遠的私校停招，周邊店家仰賴校區發展，導致商圈逐漸沒落，類似情形將難以避免。」

針對少子化流失的住宅需求，移工能否填補漏洞？她認為礙於法規限制以及風土民情，很難期待移工或外籍二代能支撐買盤，「例如桃園的移工很多，假設賺錢存到1千萬，在桃園可能買到小房子，地點可能還不是太好，但回到本國也許就能買地蓋透天，爽當地主還能改善家人的生活條件，很多都是短期打工的心態，沒打算在台灣落地生根，因此很難填補少子化的住宅需求。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部已經有房地合一稅2.0等措施，希望可以落實居住正義，不過立法院預算中心指出，房市呈現量縮、稅額也受到影響、房價卻不跌，應該繼續檢討稅制，才能實現居住正義的政策目的，但專家卻認為政策拉長閉鎖期，反影響市場供給，年輕人仍難買到適合的「好房」。

立法院預算中心指出，房地合一2.0是2021年7月上路，實施已經滿2年了，而2.0主要是修補1.0的漏失，除了延長課重稅的持有年限外，避免短期投機炒作；將營利事業、預售屋等納入規範，避免個人利用法人身分避稅，或者以預售屋炒作；另外也將土地漲價總額增設減除上限，防止投機者透過土地增值稅與所得稅率的差異炒作。

但是依內政部資訊平台住宅價格指數報告顯示，今年第1季的住宅價格，還較去年的第4季增加1.05％，交易量卻呈現縮減，今年的稅額也因此受到影響，六都除了台北市與高雄市價格略減外，其他都是上漲。以國泰房地產指數，今年全國指數還較第1季增加，六都皆較第1季增加。

立法院預算中心指出，房地合一稅2.0理應是修補1.0的缺漏，上路滿兩年，房市呈現量縮、價格未降，應該繼續滾動檢討稅制，才能實現居住正義。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房地合一2.0，延長課重稅的期間，預售屋、法人等都受到限制，也因為閉鎖時間拉長、市場供給受到影響，價格更難撼動，年輕人仍難以買到適合的「好房」，是否落實居住正義值得深思。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在財富保值增值以及傳承方面，房地產一直是備受鍾愛的資產。房地產占所有家庭淨資產的一半左右，近幾十年來，多數發達經濟體的住樓價值持續跑贏通脹。在移民流入、供應受限和有利融資條件的支持下，主要城市的長期實際價格漲幅甚至更大。

然而，房地產存在週期性而且市場容易過熱，這使得泡沫現象周而復始地出現。典型的預警信號包括樓價與當地收入和租金脫鉤，以及實體經濟失衡，比如過度借貸。

瑞銀全球房地產泡沫指數旨在評估全球25個城市的樓價過熱風險。自2015年推出以來，該指數表明泡沫風險上升本身並不是即將大跌的先兆。但在此類市場中，宏觀經濟勢頭或投資者情緒的轉變確實可能成為突然點燃下跌的導火索。而與此同時，在租金、家庭槓桿和經濟增長等基本面因素持續改善的市場中，樓價可能無需回跌亦可實現市場重新平衡，即使是在購房負擔能力趨緊的情況下。

■全球大城實際樓價平均下跌5％，基本面修復中

這從過去一年的情況中即可看出。通脹攀升和長達十年的低利率時代結束，導致全球各大城市的實際樓價平均下跌5％，這是自全球金融危機以來的最大跌幅。在過去三年存在泡沫風險的市場中，包括香港、多倫多、法蘭克福和倫敦，平均跌幅更是達到10％。

在我們研究覆蓋的25個城市中，疫情期間的大部分實際漲幅平均已全部回吐，目前實際樓價已回落至2020年中的水平。但從更廣泛的角度來看，相較於長達十年的全球房地產繁榮，這種實際跌幅並不算大，住房名義價值（未經通脹調整）在過去一年基本持平。

此外，在該指數涵蓋的市場中，有三分之一城市的待售樓價繼續上漲。在疫情後最受歡迎的目的地（新加坡、杜拜和邁阿密），名義樓價比兩年前上漲了40％。儘管購房負擔能力趨緊，比如新加坡的專業技能服務業雇員一般需要年薪的10倍才能購買650平方英尺的公寓，但隨著抵押貸款利率上升，租金也持續攀升且家庭槓桿逐漸降低。因此，基本面實際上正在改善。

由於就業市場等基本面因素更為穩固，全球金融中心目前處於疫情爆發以來最為平衡的水平。事實上，今年的全球房地產泡沫指數顯示，只有兩個城市（東京和蘇黎世）位於「泡沫風險」區域，低於一年前的九個和疫情期間的七個。

■東京成亞洲唯一「泡沫風險」房市

在全球層面，我們的分析表明倘若利率保持在當前的高位，總體樓價風險可能偏向下行。儘管全球宏觀經濟趨勢不容忽視，但房地產市場的基本原則依然是「地點」至上。亞太區四大金融中心的情況明顯體現出這一點，其中各市場都具有獨特的基本面。其中，澳洲雪梨市的房地產市場異常動盪。實際樓價在2020和2021兩年內飆升近25％，接著澳洲央行激進加息引發了價格大幅回跌至2018年水平。在此之後，市場已回升9％。

東京的住房市場已經與日本其他地區和亞太地區脫鉤，2023年前八個月新建公寓每平方米的平均價格按年飆升30％。由於通貨緊縮以及具吸引力的融資條件，過去20多年以來，樓價名義複合年增長率維持在2％。不過，自2020年以來，租金和淨移民人數一直在放緩，家庭收入增長滯後，抵押貸款利率開始上升。這些因素使東京成為今年唯一一個存在泡沫風險的亞洲城市。然而，由於金融狀況仍相對寬鬆，我們認為未來幾年樓價還可能溫和上漲。

至於新加坡，自2010年推出十輪降溫措施，實際樓價在過去五年仍上漲15％。不過，政府的干預措施已令市場開始整理。從2022年中期至2023年中期，樓價漲幅（經通脹調整後）放緩至3％。在樓價上漲的同時，我們見到當地實際租金自2018年以來勁升40％，較一年前則上漲25％，為我們研究覆蓋的25個市場中最大漲幅。這使得新加坡成為唯一一個「以租養房」所需租金年數（23年）低於十年前（25年）的市場，進而令估值從「過高」降至「公允」水平。

香港則是自該指數發布以來，香港首次從「泡沫風險」下降至「估值過高」區域。然而，香港的樓價仍然是世界上最難以負擔的市場：一位具專業技能的服務業雇員購買650平方英尺的公寓需要平均年收入的22倍，遠高於倫敦的11倍。儘管實際樓價在2003年至2018年間漲了四倍，但收入停滯不前，租金在此期間僅上漲50％。實際樓價從2022年中至2023年中下跌7％，將樓價拉回到2017年的水平，使得該城市的排名有所改善。我們預計到今年底前，樓價將再下跌2～3％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】