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台商回流資金不得投資房市限令將期滿解禁，恐現一波錢潮再度推升房價，中央銀行副總裁嚴宗大18日在立法院財委會重申，本周四（21日）央行將舉行首季理監事會議，將針對國內金融與房地產市場進行評估。亦即會再度檢視房市信用管制相關措施，是否需再更新、強化。

近期大量資金湧入台股ETF，再度引發台灣熱錢「淹腳目」的討論，除了股市熱錢外，財委會立委郭國文亦提及，台商回流資金3,351億元，依條例限制五年不得投入不動產的禁令，將在今年8月解禁，恐使熱錢大量流向房地產，房價恐再攀高。立委賴惠員亦指台灣實質負利率，使資金氾濫，大量資金才會轉投股市、ETF。

市場預期這次央行理監事會利率應會連四凍，且房市管制措施不會退場，央行總裁楊金龍日前更表示房市選擇性信用管制「不會到此為止」，因應漲電價將可能推升物價，及新青安房貸催出自用型購屋，及這波資金狂潮，就看央行是否再祭出新的管制措施或說法。

顏宗大表示，台灣是小型開放經濟體，經常帳長期順差，反映超額儲蓄，持續累積，亦讓國內資金充裕，央行積級透過定存單與各項操作工具調節，沖銷市場餘裕資金。

他也說，央行已提出三個大方向，希望引導家戶部門的儲蓄轉到金融商品的投資，也希望引導到國家的關鍵基礎設施。

據央行統計，近年國內投資率雖已略為提升，但因儲蓄率上升更多，導致超額儲蓄仍高，我國超額儲蓄自2020年破3兆元，2021年衝到3.69兆元，近兩年有逐步下修，去年底降為3.31兆元。

立委賴士葆則提到，台灣超額儲蓄金額持續破3兆元，市場熱錢是否已過剩？嚴宗大則說，央行並沒有對熱錢加以定義，但熱錢是反映金融機構資金流動調動，主要是指外資賣完股票資金、停泊在台灣的數字，目前規模約在新台幣1,000億元左右，而超額儲蓄則指的是在銀行體系與金融機構之間散佈的資金運用情形。

多名立委關心市場游資過多，央行本季是否應再推房市管制加以控管。嚴宗大強調，理事會前都會針對國內場分析評，每次會議討論都會涉及這些問題，是否有新政策出現，將會由理監事會決定，而過去幾年都會針對房地產問題討論。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

許多人都把買房子當作投資，尤其是近10年，幾乎出現了全台瘋炒房的現象，投資房市真的比較賺？吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，以近十年來看，股市漲幅近1倍，而房價漲幅約7成，整體來看，不見得有比較賺。

李同榮表示，不少人都認為股市是房市的先行指標，以長線來看，1990~2023年股市增長2.96倍、房市則是2.95倍，確實有同步的味道；但如果觀察2014~2023年，股市則是從萬點暴衝至2萬點、漲幅約1倍，而全台平均房價漲幅則約71%，相差約3成，股市明顯比房市有賺頭。

他指出，股市確實是經濟基本面的領先指標，進一步影響房市，但畢竟股市變現性高，而房市變現性低，所以兩者的短線波動仍有不同。股票可按一個指令，隔天就會取資金，而房屋銷售動輒1~2個月，慢則半年~1年，故房、股市雖然有連動性，但短期變化中沒有必然性。

李同榮說，今年台股反應AI產業、半導體前瞻性，直接衝破2萬點，但其漲幅明顯集中於特定股票，已成為股市隱憂；房市其實也有同樣狀況，目前漲幅最高的區域，多是「護國神山」周邊及外溢房市區域。

他認為，今年房市表現，上半年將在科技園區領頭下攀升調整，但部分超長區域，也會出現價格鬆動跡象，下半年則會增添變數，如兩岸關係持續惡化，進一步掀起經貿大戰，將由多轉空。全年房市將在呈現「量增價穩」、「以盤代跌」格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

淡海輕軌第一階段的綠山線和藍海線，已分別於2018年底、2020年底相繼通車，新店安坑輕軌也已在2023年2月開通，究竟新北兩大輕軌哪些站點的房價漲最多？樂屋網對比淡海輕軌、新店安坑輕軌2021年和2023年的房屋單價，結果顯示，房價漲幅前5名中，有4名都是淡海輕軌，其中濱海義山站更是大漲超過3成5，成為漲最多的站點。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出， 淡水地區長期受制於氣候和交通問題，房價一直處於低檔水位，然而，隨著總體房價持續往上飆升，淡水地區的房價自然也受到拉抬，且因房價基期低，價格漲幅更加突出。



其中淡海輕軌漲幅最多的濱海義山站、淡水行政中心站，位於淡海新市鎮的交通要道濱海路二段，擁有賣場、超市和學校等，同時也鄰近舊市區，使得居民更有機會享受到舊市區的生活機能；該區多為屋齡較新的大樓，受新建案價格的帶動，成為淡海輕軌中房價上漲最為明顯的地區。



洪安怡指出，淡江大橋預計明年完工，完工後，評估可縮短淡水、八里兩端約25分鐘車程，此外，淡北道路也已於2024年2月動工，這些交通建設將進一步提升淡水地區的聯外便利性。



另一方面，新店安坑輕軌中唯一上榜的站點，新和國小站，與十四張站相距僅一站，但房價更加親民。該區域步行10分鐘內可抵達中和景新街，生活中的採買需求，都可由南勢角商圈補足，因此成為安坑輕軌近兩年來房價上漲最為明顯的區域。



洪安怡說明，儘管輕軌運行速度遠低於捷運，對通勤的助益有限，但軌道建設仍然有助於提升當地的生活機能，此外，輕軌宅通常相較於捷運宅，價格更為親民，對小資族群的買方而言，仍可將輕軌宅納入選項，在房價跟生活機能之間， 取得一定程度的平衡。

2024年上半年電價可能會再度調漲，統計過去3次的電價調漲後，有2次1年後的房價都出現上揚，2023年電價調漲後，房價不到1年時間上漲幅度達1成左右，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，電價調漲未必是帶動房價的主要原因，觀察過去3次電價調漲，當下的背景因素如升息與房市政策，都是影響房市的重要關鍵，不過近期央行已示警要留意民眾對通膨預期。

統計過去3次的電價調漲與1年後信義房價大台北地區指數，2023年4月電價調漲後最明顯，當時候電價漲幅達11％，統計2023年4月到2024年2月大台北地區房價指數上揚約11％，一方面2023年通膨狀況相對明顯，另一方面2023年平均地權條例上路後利空淡化，且政府推出新青安政策幫助年輕人購屋，都是影響房市的原因。



而2022年同樣電價調漲8.4％，不過當年一樣有通膨因素，不過2022年央行開始連續5季升息，加上討論平均地權條例等政策，對於房市有明顯抑制效果，因此即使有電價上揚，1年後整體的大台北地區房價幾乎呈現凍漲。至於2018年4月雖然電價微調，但當時景氣正處於築底緩步復甦階段，房價一年後則是小漲約5％。



曾敬德表示，過往電價調漲可能主要針對用電大戶，降低對民生物價的衝擊，這次電價調漲目前風向朝向全面調漲，倘若店家因為電價等成本上揚，再加上民眾的電費生活支出增加，民眾難免會有台幣越來越薄的感受，央行也示警擔憂通膨預期發生，另外台股2024年一度挑戰2萬點，也可能會讓資金往房市移動，加上目前並無新的強力抑制房市政策，許多外在條件對於房市都相對有利。

去年六都建物買賣移轉棟數為23.6萬棟，與2022年相比年減3.0%，房仲業者統計，去年六都的十大熱門交易行政區，發現桃園市的「中壢區」和「桃園區」受到雙北外溢效應及重劃區新屋挹注，包辦交易量前二名；而台中市的「西屯區」則憑藉區域優勢，預售屋平均單價67.8萬元，超車新北市板橋區的67.1萬元。

永慶房產集團根據六都建物買賣移轉棟數資料，統計2023年六都的十大熱門交易行政區，前兩名的桃園市「中壢區」、「桃園區」交易量高達8885件和8436件，買氣相當火熱，而預售平均單價都為4字頭。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園市與雙北的地緣關係，近年隨著高鐵、捷運等軌道交通逐漸完備，加上TPASS上路後，一小時生活圈儼然成形，且桃園還坐擁空港的優勢，讓該區成為企業廠辦、總部設點的一級戰區，帶動當地產業發展，吸引大量就業人口湧進。

陳金萍說明，桃園市近年來重劃區大幅開發，熱度、話題性不停歇，再加上市場推案量大、供給物件多元，且能同時滿足首購、換屋及置產族等各式需求，推升房市交易量能，「中壢區」有青埔高鐵特區、過嶺重劃區等，「桃園區」也有中正藝文特區、中路重劃區、經國重劃區及小檜溪重劃區等，房價相較雙北地區更具優勢，使得雙北購屋族群外溢到桃園購屋。

觀察六大都會區中，新北市一口氣囊括5個名額，分別為板橋、新店、三重、新莊及中和區。陳金萍指出，新北市與台北市相連，各方面皆有著密不可分的依存關係，緊密的交通路網更拉近兩地距離，且相較北市因房價較平易近人，在不少重劃區的新屋挹注下，磁吸不少北市剛性需求轉移至新北落地生根，增添當地房市動能。

而台中市「西屯區」受惠七期重劃區帶動下，預售屋平均單價為67.8萬元，竟超車新北蛋黃區板橋的67.1萬元和新店的66萬元。陳金萍說，「台中七期」為全台知名的豪宅區，又橫跨西屯與南屯這兩個行政區，在許多重大建設及大型企業進駐、台中捷運正式通車，加上原有便捷的公路系統及豐富的生活機能，七期重劃區被譽為台中的「信義計畫區」，預售新屋大幅推升西屯區的交易價量，使去年一整年西屯區的預售占比就高達近5成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣民眾買房壓力之大，2023年7月，全台個人房貸總金額突破10兆，個人房貸總人數超過212萬人，雙雙創下有統計以來新高；但是同年的1月到10月實質總薪資卻降了0.87%。賺的錢沒變多，反倒是肩上的房貸壓力越來越重，就連首購族的年紀也明顯遞延。2013年第一季，申請房貸數量最多的是30至35歲；2023年則是35至45歲最多，買不起房的問題似乎已經擴及到整個青壯年族群。政府雖然推出「新青年安心成家方案」，並提供各項買租屋的補貼來幫助年青人購屋，但補貼額度恐怕遠比不上房價飆漲的幅度。

青年房貸族 一家擠小窩

房間裡媽媽和大女兒，坐在地上堆積木，小女兒則站在門口，以寫生畫下這日常的一幕。八年前，張先生和太太有了第一個孩子，考量經濟能力後，在淡水買下這間兩房一廳一衛的房子，每月兩萬多的房貸，眼看就要全額清償，但隨著孩子逐漸長大，夫妻兩人也意識到，這間小屋，雖然溫馨，空間卻過於緊迫，一家四口共用一間衛浴，三不五時就得上演搶廁所的戲碼；玄關變成玩具倉庫，進出家門，都得斜著身子，而原本的餐桌，也擺滿課本，變成大女兒的書桌。

從首購族，晉升為換屋族，空間是夫妻倆首要考量。淡海新市鎮雖被認為是大台北的「蛋殼區」，但有輕軌和影城加持，趁著房價還沒站上3字頭，趕緊入手，只是肩上房貸的擔子，又得扛個幾十年。行政院主計總處統計，工業及服務業平均月薪，近10年來，漲不到1萬，以2023年1到10月，經常性薪資平均為45441元來看，較上年同期提升2.49%，總薪資也高了1.53%，但在通貨膨脹的抵銷下，實質總薪資，反倒降了0.87%，是七年來首見負成長，民眾口袋裡的錢，越來越薄，但2023年7月，台灣個人房貸總金額卻高達10.8兆，個人房貸總人數212萬多人，雙雙創下新高，列出近12年同期數據，2023年貸款人數只比2012年增加0.9%，但貸款金額卻暴增6成，佐證了並非貸款人數變多，而是房價漲太多。

薪水漲幅 跟不上房價飆漲

為了幫助年輕人購屋，財政部2016年推出「青年安心成家貸款」專案，提供最高貸款額度800萬，在貸款利率寬限期和年限上都有優惠，2023年推出升級版，簡稱「新青安」，額度提高為1000萬，一段式利率下殺到1.775，還延長寬限期和年限，「新青安」的地板價利率，成功催升青年購屋買氣，財政部統計，措施上路四個月，就累計撥貸近1.9萬戶，金額超過1351億元。但專家也提醒，雖然貸款上限提高，房貸成數仍為8成，只有總價超過1200萬才有可能借到1000萬元，而且貸款利率浮動，也只有前幾年可享有低利率。

雖然補助青年貸款，但持續高漲的房價，和租屋黑市，恐怕才是青年買不起房的關鍵原因，如何落實居住正義，仍是政府尚須努力的課題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

買房是許多人的夢想清單之一，但是在高房價的壓力下，不少房貸族可能一生都在償還貸款。2023年政府針對炒房、囤房行為頻繁祭出重拳，7月《平均地權修正條例》上路，限制換約轉售並重罰炒作行為，12月又三讀通過《囤房稅2.0》，針對非自用住宅加重稅率希望能抑制房價，但房價仍然節節飆升，就連租金也越來越高，究竟台灣房價的問題出在哪裡？

抗爭不斷 實現居住正義路迢迢

為了解決台灣的高房價問題，1989年就曾爆發，無殼蝸牛運動，連兩年上街抗議，這是台灣第一個以都市議題為主的社會運動，2023年，716凱道遊行，主要訴求之一也是居住正義。

歷年來，政府打房政策一籮筐，像是2011年針對房地產交易行為，課徵奢侈稅；2012年推出實價登錄1.0，讓房市交易透明化；2014年囤房稅1.0，規定個人、配偶或未成年子女名下房屋，第四間開始，稅率調高；2016年奢侈稅退場，改為房地合一稅1.0，針對交易所得，課徵兩成的高稅率；2021年更進一步推出實價登錄2.0，和房地合一稅2.0。

政府重拳打炒房 房價仍節節上升

房價牽扯到利益與民生，讓歷任執政者都很頭疼，為了抑制囤房行為，蔡英文總統2023年頻出重拳，其一便是7月上路的《平均地權修正條例》，被稱為史上最重打炒房措施，不但限制換約轉售、重罰炒作行為，還建立了檢舉獎金制度，管制私法人購屋，就連解約也得申報登錄。

政府不斷祭出重拳打炒房，但房價和租金仍是節節上漲。2013年以來，全國平均房價，從每坪22萬漲到32萬，房價最高的台北市，每坪價格從57萬升到69萬，而2024年攀漲最多的新竹縣，則從每坪15萬變成26萬，十年來，漲幅達74%。

小資族晉升有殼族 中古屋更具吸引力

高房價讓許多青年望之卻步，為了抑止囤房與炒作催高房價，2023年底，立法院三讀通過「囤房稅2.0」修正草案，針對多屋族加重課稅，房屋歸戶方式，將由現行的「縣市」計算，改為「全國歸戶」，並強制地方政府訂定差別稅率，在這基礎之下，自住房屋稅率調降至1%，非自住房屋稅率則調升為2%至4.8%。

政府一手壓制預售屋轉手交易，一手卻拉抬買氣，行政院8月祭出「新青年安心成家方案」，催出大量自用買方，但青年購屋受預算限制，只能找低總價產品，除了小坪數之外，中古屋就成了新目標，比起新建案，價格高揚，而且公設比動輒三成以上，中古屋的CP值在年輕人眼中，顯然更高。

「囤房稅2.0」促釋空屋 房價仍難降

為了促使多屋族釋出手中空屋，增加租屋市場供給，「囤房稅2.0」新制規定，非自住房屋申報「租賃所得」達到租金標準，就可降稅，為鼓勵建商盡早售出空屋，也進行了稅率調整，但台灣房屋稅基普遍過低，有專家依財政部資料推算，平均每屋每年增加稅額只有3500元到6200元，對多屋族而言，恐怕不痛不癢，反而將重稅轉嫁到租客身上，打房喊了數十年，房價越打越高，房子越住越小，新政策是否真能扭轉市場趨勢，只能等待時間驗證。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行豪宅限貸令實施迄今快12年，日前財政部下修各縣市豪宅門檻各1千萬元，近日市場傳出3月底央行理監事會議可能研議是否調降豪宅認定標準；長期耕耘豪宅市場的聯聚建設董事長江韋侖指出，豪宅管制政策已讓房市出現很大轉變，豪宅標準以上產品單價僅微漲、或不漲，但標準以下產品反而暴漲。

江韋侖分析，央行自2012年即開始限縮豪宅貸款成數，2014年再修訂豪宅認定標準，台北市門檻為7,000萬元、新北市6,000萬元，其他四都及新竹等都是4,000萬元，限貸四成。結果，現在是豪宅標準線以上的產品，價格微漲、或是不漲，至於標準線以下的產品，單價反而暴漲！如此反而讓年輕人更買不起房子。

江韋侖指出，2月豪宅課稅認定標準再調降，台北市豪宅認定降到6,000萬元、新北市從6,000萬降到4,000萬元，其中四都及新竹從4,000萬降到3,000萬元，其他地區4,000萬元降到2,000萬元，豪宅標準更降低，將讓房子愈蓋愈小，相對的居住品質愈來愈差。

江韋侖分析，再者2022年新北市平均薪資所得還落後於新竹市縣、桃園市及苗栗縣，2022年上半年六都房地合一稅，台中市繳稅也是全台第一，平均每人達5.9萬元，也高於新北市人平均5.5萬元，所以，所謂各縣市豪宅門檻標準，實在需要再商榷。

江韋侖建議，政府的施政思維，應該想辦法讓人民賺更多錢，讓人民過更好的生活，不妨借鏡德國、新加坡、香港，多提供社會住宅，給年輕人一個好的居住環境，台灣其實大有這個條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行21日將召開首季理監事會，在央行總裁楊金龍日前於立法院透露「上半年沒有降息空間」，幾乎篤定利率連四凍後，外界關注焦點放在豪宅管制。由於財政部在「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修豪宅認定標準，央行會否跟進，拉平兩單位對豪宅認定標準，目前看法分歧。

聯準會（Fed）確認今年將降息，但近期經濟數據憂喜參半，聯準會不急著出手，市場也大幅延後美國降息預期，普遍看法是最快6月才會啟動降息，3月利率將維持不動，這也讓央行面臨電價喊漲、國內通膨升高疑慮，幾乎找不到降息的理由，如無意外利率將續凍。

在「連四凍」機率最高下，外界關注焦點放在豪宅管制，主因是財政部2月發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修豪宅認定標準，其中台北市及新北市分別為6000萬及4000萬元，與央行標準7000萬及6000萬元有差距，外傳央行正評估中，是否要跟進財政部採行同一標準。

「如果跟進（財政部），等於是再加碼打房了，事情就大條了！」行庫主管表示，央行對豪宅定義比財政部高，如果下修的話，受影響用戶會更多，不但沒寬限期，貸款成數及利率可能受限，形同變相加碼打房，但現階段有沒有必要再打房，才是應考量的重點。

行庫主管分析，財政部目的是課稅，鎖定舊制售屋，針對房地合一稅正式上路以前，個人出售房屋，未提供交易時的實際成交金額或原始取得成本，但央行是為防制炒作，既然雙方的目標不同，也沒有一定要一樣，況且房市管制威力可大可小，出手前需謹慎。

舉例來說，財政部對雙北外之四都及新竹縣市的豪宅認定標準為3000萬元，央行為4000萬元，但桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市，動輒2、3千萬的房子比比皆是，要認定這些房子為「豪宅」，恐難被接受，成為央行評估調降豪宅標準最需顧慮之處。

其次，各單位都有自己的豪宅管制定義，以台北市豪宅為例，北市府定義為房地總價含車位在8000萬元以上、央行是7000萬元、財政部則是6000萬元，都不一樣。金融圈認為，央行跟進財政部機率不大，會維持原貌，整體房市管制傾向靜觀其變，不會貿然出手。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市稅捐處即日起至9月30日止，展開今年度地價稅稅籍及使用情形查核，由於北市自用住宅用地占比最高，每年皆是清查重點，稅捐處將觀察是否仍符合自住優稅要件。

稅捐處指出，台北市清查地價稅案件，範圍包含特別稅率用地、減免稅用地及農業用地等。其中北市自用住宅用地占各類稅地總面積比率最高，向來是查核重點。稅捐處表示，除查核地上房屋有無供營業或非住家用，也會查核土地所有權人或其配偶、直系親屬戶籍情形。

至於針對特定事業用地及減免地價稅土地，則會運用相關機關資料查核有無適用特別稅率或減免稅原因消滅的情況，必要時也會派員現場勘查，以維護租稅公平，並落實地價稅籍正確性。

稅捐處表示，民眾的土地如適用特別稅率（自用住宅用地稅率千分之2、事業用地稅率千分之10）課徵或符合減免地價稅，應在9月22日前提出申請，經核准後當年即可開始適用或減免。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】