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根據財政部公布2023年個人房地合一稅的適用稅率和件數，觀察2023年各適用稅率件數，成長最多的是稅率10%級距，適用件數1523件，年增2.2倍，反映2016年以來自用滿6年、適用400萬元免稅的屋主開始變多，房市開始出現七年之癢的轉手趨勢。

統計財政部公布去年個人房地合一稅的適用稅率與件數，比例最高的是適用20%的稅率，共有3.7萬筆適用，占比高達1/3。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從稅率來看，較多民眾可以接受是超過5年，20%的房地合一稅率，畢竟房地合一稅持有時間越久稅率就降低，少繳就是賺。

至於成長最多的是房地合一稅率10%的級距，統計有1523件適用，占比從前一個年度的0.4%，大幅增加到1.4%，但仍有2.8萬件，將近1/4的比例屬於房地合一稅無應繳納稅額，可能扣除相關成本費用後，沒有獲利，但也有可能是適用400萬免稅額度後，不需再繳納的狀況。

曾敬德指出，隨時間推移2016年後買進的不動產，符合自用滿6年、適用400萬免稅的民眾數量逐漸增加，加上過去一段時間房地產價格出現大幅上揚，統計發現扣除400萬免稅額後，還須繳納10%稅率的案件數開始明顯成長，去年就有1523筆適用房地合一稅10%的個案。

曾敬德說，房地合一稅在房價大漲後，不動產持有人會特別有感，雖然政策上有提供重購退稅，或者持有滿6年、適用400萬的免稅額度，要留意相關設籍等條件，同時有成本或費用產生時，也要留有收據、發票甚至是裝修的契約書與廠商付費的金流證明等。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

觀察2023年的房地合一稅的各適用稅率件數，成長最多的是稅率10%級距，2023適用件數1523件，年增2.2倍，反映2016年以來適用自用滿6年400萬元免稅的屋主開始變多，房市開始出現7年之癢的轉手趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，隨時間推移2016年後買進的不動產，符合6年400萬免稅的民眾數量逐漸增加，加上過去一段時間房地產價格出現大幅上揚，因此統計也發現扣除400萬免稅額後，還須繳納10%稅率的案件數開始明顯成長，顯示去年就有1523筆適用房地合一稅10%的個案。

統計財政部公布去年個人房地合一稅的適用稅率與件數，比例最高的是適用20%的稅率，共有3.7萬筆適用，佔比高達1/3，曾敬德表示，從稅率來看，較多民眾可以接受是超過5年，20%的房地合一稅率，畢竟房地合一稅持有時間越久稅率就降低，少繳就是賺。

至於成長最多的則是房地合一稅率10%的級距，統計有1523件適用，佔比從前一個年度的0.4%，大幅增加到1.4%，不過仍有2.8萬件，將近1/4的比例屬於房地合一稅無應繳納稅額，可能扣除相關成本費用後，沒有獲利，但也有可能是適用400萬免稅額度後，不需再繳納的狀況。

曾敬德表示，房地合一稅在房價大漲後，不動產持有人會特別有感，雖然政策上有提供重購退稅，或者持有滿6年自用400萬的免稅額度，不過要留意相關設籍等條件，同時有成本或費用產生時，也要留有收據、發票甚至是裝修的契約書與廠商付費的金流證明等。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房仲業者統計，今年第1季家戶購屋比由桃園市的1.22%奪冠，台南市以0.94%創2016年來同期新高。專家分析，桃園市因房價相對親民，在新青安優惠房貸帶動下，房市表現穩健；另中南部房市有台積電議題激勵，讓台南區域買氣大漲。

住商機構彙整六都民政局、地政局數據統計，六都2024年第1季家戶購屋比，桃園市以1.22%居冠，象徵桃園市每100戶中，就有約1.22戶家庭第1季買房，該數據與去年同期相比，成長0.29個百分點，增幅也是六都最高。

台南、高雄市今年第1季家戶購屋比分別為0.94、0.9%，其中台南市為2016年以來同期最高，高雄市是自2016年後同期次高。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨透過新聞稿分析，桃園市年初買氣回籠，原因之一是政府去年推出新青安優惠房貸利多，讓房價相對親民、重劃區議題豐富的桃園房市看俏。

此外，桃園市近年來包含機場捷運、台灣高鐵等交通建設陸續到位，不僅促進在地機能，且適逢政府推出TPASS等交通政策，也增加外縣市首購族群移居意願。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台南、高雄市共同受惠科技園區議題，且區域不少重大建設利多釋出，房市買氣大幅增溫。

賴志昶補充，去年第1季適逢平均地權條例修正案三讀，導致買氣低迷，但下半年新青安優惠房貸政策激勵買氣，且延續到今年初，加上選後政經局勢穩定、適逢台股創2萬點新高，致使六都購屋族群信心大增，熱錢湧入不動產市場，不過3月下旬中央銀行突襲宣布升息，讓未來房市是否能延續買氣，有待時間驗證。

家戶購屋比是指每100戶中有多少家庭買房，為評估區域購屋意願的指標之一。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

年初在新青安貸款等利多加持之下，六都房市表現亮眼。住商機構盤點六都家戶數與移轉棟數資料，六都2024年第一季家戶購屋比與2023年相比明顯增加。其中，台南市家戶購屋比達0.94％，為2016年以來同期新高；而桃園市家戶購屋比為1.22％，奪下六都冠軍。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，台積電議題不斷加溫中南部房市，讓台南區域買氣大漲；桃園市則受惠於新青安，親民房價讓房市表現穩健。

桃園首購買盤穩定，家戶購屋比居冠



家戶購屋比是指，每100戶中有多少家庭買房，為評估區域購屋意願的指標之一。住商機構彙整六都民政局、地政局數據統計，六都2024年第一季家戶購屋比，桃園市以1.22％居冠，象徵桃園市每100戶中，就有約1.22戶家庭第一季買房，該數據與2023年同期相比，成長0.29個百分點，增幅也是六都最高。



徐佳馨觀察，桃園年初買氣回籠，主要原因有二，一是政府2023年推出新青安貸款利多，讓房價相對親民、重劃區議題豐富的桃園房市看俏。其二為桃園近年來如機場捷運、台灣高鐵等交通建設到位，不僅促進在地機能，且適逢政府推出TPASS等交通政策，增加外縣市首購族群移居意願。



受惠台積電熱潮，台南買氣創歷年新高



除了桃園市之外，南二都年初買氣增溫，台南、高雄2024年第一季家戶購屋比分別為0.94、0.90％，其中台南為2016年以來同期最高，高雄也是自2016年之後次高。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，南二都共同受惠於科技園區議題，且區域不少重大建設利多釋出，房市買氣大幅增溫。



賴志昶補充，2023年第一季適逢《平均地權條例》修正案三讀，買氣低迷至2023年下旬，但2024年初延續2023年下半年的新青安政策帶動，同時大選後政經局勢穩定，又適逢台股創2萬點新高，致使六都購屋族群信心大增，熱錢湧入不動產市場，不過3月下旬央行突襲宣布升息，讓未來房市是否能延續買氣，有待時間驗證。

全球半導體霸主台積電，不斷在海外及國內開設新的廠區據點，也攪動一池房市波瀾，掀起台積電員工「揪團掃樓」潮。專家指出，園區客有明顯集體行動化現象，主因是平常處於封閉的工作環境，喜愛參與內部財商社團或資訊分享，甚至有「房地產代操團」，幫太忙沒空賞屋的工程師挑屋、買房。

為何台積電員工愛揪團買房？長期觀察竹科、南科房市的住宅週報社長陸敬民證實，園區客買房確實傾向集體行動化，「因為他們的工作環境太封閉，最常接觸的就是公司內部同仁，會利用網路成立內部財商社團，分享投資理財、演講等資訊」，成員陸續帶入學弟妹，基於工程師較忙碌，也會出現「代操團」，收取固定%數的費用，幫忙挑選投資物件，揪團合資。

不只是房地產，陸敬民表示，其實在2019年之前房地產並非園區工程師的投資主力，當時較多人是研究美股、ETF、貴金屬、黃金存摺等，房地產僅是一小部分。關鍵點來到疫情爆發後，財商資訊敏銳快速的科技業員工們，快速感受到國外通膨的嚴重，「預售屋開始變成社團內投資置產的顯學！」

▼工程師工作環境封閉且忙碌，多往賴網路社團提供投資資訊。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

園區客熱衷社團投資 集體炒高竹北預售屋房價

「大約2020年開始，竹北高鐵特區的預售屋房價大飆漲，每個園區客手上至少有5~6戶預售屋合約在轉單」，陸敬民概算，這3年來該重劃區大約有2000戶的預售屋供應量，卻僅約500名竹科客就把持住所有預售屋，「市場被鎖貨，就更容易被控制價格，合約一轉單就賺幾百萬元，只能眼睜睜看著房價瞬間飆漲到7、8字頭。」

這種大舉「包牌」、「掃貨」的買房方式，也搞得不少建商相當憤怒，陸敬民形容起建商的心情，從購地、興建到交屋，建商都還要花上4~5年才能讓獲利落袋，「這群投資客一個move就轉手大賺數百萬元，建商還要承擔房價炒高後的銷售壓力，當然心中有怨」。

直到去年7月1日《平均地權條例》修法上路，預售屋合約禁止轉售，從財商社團獲取投資資訊園區客們，開始往南到台南、高雄的台積概念宅買房，看準的是南部2~3字頭的便宜，相較中科的5~6字頭、新竹的7~8字頭便宜太多，因此出現了這一波在南科、南科高雄園區的團購風潮。

▼近期不少竹科客南下買房。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

修法上路阻換約套利 南下買台積概念宅等增值

不過陸敬民表示，這批台積、竹科客已經不是原來的「學長姐」，因為「學長姐們」對於竹科高房價已經買不下去，且無法換約難套利，「人頭已被卡死」，目前出籠掃貨的「學弟妹們」，則是沒有在上一波大賺特賺的新世代園區客，以及上一波賺很飽財力很深能繼續玩的資深投資客，鎖定的多是祭出低首付、優惠付款方案、工程期0付款的建案，較有高槓桿操作的空間。

深究這種台積電員工、科學新貴獨有的社團投資文化，陸敬民感嘆，就是因為工程師們太忙，沒有太多時間研究投資標的、更沒時間看屋做功課，這些財商社團幫忙整理好資訊、挑選標的、甚至制定好投資方案，讓園區客們直接投錢跟著買就好，他相信這樣的熱潮應還會持續，短期都不會消失。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄房價暴漲，新屋與中古屋房價到底差多少？！根據台灣房屋集團統計，高雄幾大熱區近一年來新屋與中古屋平均單價差異，其中價格落差最大為鹽埕區，屋齡5年內新成屋均價已飆3字頭，屋齡5年以上中古屋平均1字頭還有的找，新舊屋每坪價差幅度達93.3%，已近一倍之多！其次包括苓雅區、三民區、新興區，每坪價差幅度均超過8成，幾乎是買一間新屋，可以換買兩間中古屋。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉沛緹表示，以價差最大的鹽埕、苓雅、三民、新興這幾區，都屬於舊市區，區域開發早且成熟，區內機能優渥、物件選擇性多元，不過中古屋平均屋齡偏高，以老公寓、華廈這類物件，即便商圈受利多拉抬，價格補漲空間仍有限。

另一方面，這些成熟商圈內的新建案，價格因更具優勢，因此兩者房價差距也因此拉大，以鹽埕區來說，發展早且為高雄早期最繁華的區域之一，原已逐漸沒落，區內以老屋居多，30年以上大樓華廈每坪甚至不到10萬元就可入手，近年隨亞灣區議題及高流、駁二等觀光發展，加上輕軌、捷運雙軌機能到位再度帶動發展，磁吸建商進駐推景觀大樓新案，每坪最高成交單價已站上4字頭，更拉大新舊屋價差。

而價差最小的區域為仁武區，每坪價差僅4.9萬元，價差幅度約2成，其次為楠梓區，每坪價差約6.4萬元，價差幅度約3成，另外觀察也發現，高雄近一年來，新屋與中古屋平均價差幅度，亦縮減了近1成左右。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄近年建設議題紅利豐沛，房市價量一路向前衝，市區新屋均價已直奔3字頭起跳，中古屋也跟上腳步補漲力道強勁，因而縮短了兩者間的價差。這尤其在議題受惠區表現會更為明顯，如價差最小的仁武區及楠梓區，皆具備台積電與產業園區、新興重劃區等開發利多，帶動推案量大增，新案助攻中古房價上揚，且因該區中古房價基期較低，價格也更具補漲空間，同時該區大樓買氣多集中於重劃區內，重劃區內中古物件平均屋齡仍偏新，與新屋價格落差也會較小。

各區新屋與中古屋價差大不同，購屋族如何挑選才精省？李家妮建議，價差小新舊皆可挑，價差大中古CP值高，以價差小的生活圈，新舊屋價格因為落差不大，對購屋族來說選擇性也更大，因此買新或選舊，可視預算與需求偏好選擇皆可，如為價差較大的商圈，普遍多為舊市區物件，可享有市區機能、物件選擇性亦多元，不過市區新屋相對價高，對著重機能、預算又有限的購屋族來說，可考慮以價格親民好入手的老公寓、華廈物件卡位市區，CP值頗高。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄房市熱區近一年來，新屋與中古屋間的價差持續拉大，單價平均差幅達44.6％，其中落差最大為鹽埕區，屋齡五年內單價飆3字頭，屋齡五年以上單價平均1字頭還有找，新舊屋每坪價差幅度近1倍之多，幾乎是買一間新屋，可以換買二間中古屋。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮16日表示，高雄近年建設議題紅利豐沛，根據集團統計，12個高雄房市熱區中，在去年到今年4月的新屋平均價格為每坪29.5萬元，中古屋平均價約20.4萬元，每坪價差約9.1萬元。

但包括前鎮、鳳山、小港、新興、三民、苓雅和鹽埕區等七個行政區，價差幅度從50％起跳，其中鹽埕區更高達93.3％，屋齡五年內新成屋每坪均價已飆至31.9萬元，屋齡五年以上中古屋每坪均價僅16.5萬元。

她說，左營、楠梓、仁武等區受惠台積電、產業園區、新興重劃區等開發利多的區域，中古屋物件因為平均屋齡仍偏新，與新屋價格落差相對較小，分別只有32.5％、30％、21.6％。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉沛緹說，價差最大的鹽埕、苓雅、三民、新興等區屬於舊市區，區內機能優渥，不過中古屋平均屋齡偏高，即便商圈受利多拉抬，價格補漲空間仍有限。

而這些成熟商圈內的新建案，價格因更具優勢，因此兩者房價差距也因此拉大，以鹽埕區來說，發展早且為高雄早期最繁華的區域之一，原已逐漸沒落，區內以老屋居多，30年以上大樓華廈每坪甚至不到10萬元就可入手，近年隨亞灣區議題及高雄流行音樂中心、駁二等觀光發展，再度帶動發展，每坪成交單價已站上4字頭。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市龍潭區龍科三期擴建議題近日再掀討論，房仲業者觀察新竹科學園區六大園區周邊房價，其中僅剩龍潭、銅鑼房價還有 1 字頭；另外，近期雖說龍科三期擴建暫緩，但龍潭房價仍成長逾 3 成，漲勢強勁。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，龍潭區域房價為桃園市少數保持 1 字頭的行政區，區域雖說台積電 (2330-TW) 不再擴廠，但科技園區產業紅利仍在，不少人仍期待未來發展。

住商機構彙整實價登錄資料，統計新竹科學園區六大衛星園區所在行政區 2023 與 2018 年年房價發展。根據實價資料，2023 年桃園市龍潭區平均房價約每坪 19.1 萬元，區域對比 2018 年平均房價約成長 36.5%，漲幅仍相當驚人。

住商不動產桃園龍潭加盟店店長陳月琴分析，龍潭中古單價站穩 2 字頭，2 房物件含車位總價帶約 800-1000 萬元，與鄰近縣市相比具競爭力，區域頗受在地首購族與外來就業人口青睞。目前雖說龍科三期擴建受阻，不過龍潭科學園區已開發多年，吸引多家科技巨擘在此設廠，園區內知名大廠有台積電先進封測三廠、友達 (2409-TW) 龍科廠、蘋果公司台灣分公司等，科技產業紅利加持，房市仍具保值性，因此剛需仍穩定支撐房價。

觀察實價登錄，銅鑼科學園區所在的銅鑼鄉，歷經多年發展，平均成交單價仍維持約每坪 12 萬元上下，賴志昶分析，銅鑼鄉雖有科技產業加持，區域也有銅鑼車站等機能商圈，但在地人口尚不足 2 萬人，較屬苗栗房市蛋殼區，以至於區域房價變動幅度不大。

賴志昶提醒，雖說近年全台不少縣市由於科技產業紅利，區域房價出現大幅調升，不過科技園區並非「萬靈丹」，房市發展除經濟發展之外，也需在地機能、剛性需求支撐，並非一昧投資產業，即可炒作房價長期走紅，若消費族群以投機角度跟著園區買房，忽略在地房市未有足夠剛需支撐，最終恐怕將踢到鐵板。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府去年8月祭出新青安貸，不少業者都稱「相當夯」！到底有多夯？根據財政部資料，2023年Q4，房貸總數共5.4萬件，其中有1.8萬就是新青安貸，也就是說，每3件房貸就有1件是新青安貸。

根據財政部資料，2023年9月時，新青安貸撥貸件數達4,768戶、核貸金額約340億，之後不斷成長，2024年1月達到6,861戶高峰、核貸金額約503億。統計2023年9月~2月，已有36,388戶使用新青安貸、撥貸金額共2,640億元，平均每戶撥貸約725.6萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年3月央行升息半碼，但「新青安貸」同時再度加碼半息優惠，與一般房貸利差明顯拉大，更顯優惠，加上最多5年寬限期與40年期的房貸，估計新青安貸熱潮今年也將持續延燒。

最後，曾敬德提醒，新青安是現在還能夠申請2%以下的房貸方案，有購屋意願的首購族應該優先使用，相對民銀房貸一族並無法享受到政府補貼的優惠，不過須留意利率補貼有期限，並非房貸期間都適用，不過若擔憂到期後利率問題，到時候也可以將寬限期、房貸利率等條件納入考量，試算是否符合自身財務需求。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來少子化趨勢難解，不過房價仍持續節節高升，住商機構觀察內政部資料統計，六都與新竹縣市102~112年間，0~14歲的幼年人口皆下滑，不過各縣市預售實價仍成長3成以上，其中台中、台南及新竹市房價更是翻倍。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，房價與總體經濟、區域發展較有正相關，因此可觀察到有高科技產業進駐的縣市，房市表現亮眼。

住商機構彙整內政部與各縣市民政局資料，六都與新竹縣市102到112年間，幼年人口都有不同程度下滑，其中以台北市、高雄市減幅達19.2、17.9%最高。而桃園、新竹等3縣市減幅最少，其中桃園市、新竹縣歷經10年，幼年人口僅減少5%以內，為七都中相對年輕的縣市。

徐佳馨指出，台北、高雄等一線城市，開發歷程較早，本身就有不少高齡族群，區域難擋人口老化趨勢，使14歲以下幼年人口下滑幅度擴大。至於桃園受惠於房市外擴，吸引年輕外來人口相繼移入；而新竹則有高科技產業加持，年輕新貴攜家帶眷在此成家立業，因此兩縣市相繼成為七都中最年輕的城市。

另觀察實價登錄的預售資料，七都房價表現與人口少子化趨勢脫鉤，各縣市至少都有3成以上的房價漲幅。其中，新竹市、台中市以及台南市漲幅皆達一倍以上，尤以台中房價成長1.4倍漲幅最高。大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，三縣市共同受惠於科技園區議題，不僅帶來區域經濟發展，也吸引高購屋能力的科技就業人口移入，房市發展具有支撐力道，墊高區域新案價位。

值得注意的是，台北市102年以來幼年人口減少近2成，跌幅為七都最高；同時，新案房價卻僅成長約3成，漲幅為各六都與新竹縣市中最低，顯示台北市人口少子化最嚴重，但房價表現也相對遜色不少。

賴志昶認為，北市近年來受房價過高所困，漲幅相對有限，年輕、首購族群住不進北市而紛紛外移，使人口年齡偏高。不過，北市仍是全台唯一平均預售單價破百萬元的縣市，若房市大盤仍持續穩漲，隨著人口年齡結構改變，預估區域產品將持續朝精品化、小宅化發展，新案單價應仍有想像空間。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】