草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

台灣房市普遍存在建商欲盡快銷售手中新成屋。商仲依近年請領建照和使照數量發現，還有1500萬平方公尺面積的房屋及明年完工的房屋還未申請使照，未來恐出現1年要賣2年的屋量。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，眼前建商最大的隱憂仍在於接近完工的交屋難題。今年全國前7月核發使照的總樓地板面積為793萬5110平方公尺，年減17.6%，顯示建商的在建工程延宕情形更為嚴重。

楊長達進一步分析，2012至2014的3年間核發住宅建築執照的總樓地板面積高達6700萬平方公尺，這些建案依正常工期應於2015至2017年陸續完工並請領使用執照，但估計2015至2017這3年間核發住宅使照的總樓地板面積僅約5200萬平方公尺，還有1500萬平方公尺面積的房屋還未申請使用執照。

楊長達指出，2018年要完工請領使用執照並交屋的房屋面積應與2015年申請建築執照的面積相近，為1898萬1866平方公尺，但加計舊有的1500萬平方公尺的房屋，等於約3400萬平方公尺面積的房屋在市場上等待申請使用執照再交屋或銷售，如同未來1年要銷售2年的房屋量。

楊長達認為，依現今這種房市氛圍，購屋者期待建商讓利更多，否則觀望，可以預見建商讓利衝量的市場廝殺手段即將浮出檯面，不然新成屋放得愈久，積壓成本壓力愈大。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，預售屋市場讓利將成常態，因為讓利才有機會搶錢活命。

引人關注的台積電3奈米製程新廠，日前終於確定落腳台南科學園區。 



台南代理市長李孟諺表示，台積電5奈米廠也即將在台南動工，不管是3奈米廠，或是5奈米廠，台南市府將會全力協助廠商解決用地、用水、用電、用人的困難，促進地方產業的發展，推動台灣經濟發展。 



台南市政府表示，台南擁有全國最多的14個完整產業聚落，而台南半導體產業也在多年的努力下也形成了優勢產業群聚，積極歡迎台積電設廠。

 

 

 

 

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

 

 

台北市政府地政局推居住正義，要求建商給民眾的契約與給內政部核定的契約相符，日前已針對一間建商開罰，強調民眾應上網查買賣契約是否與內政部提供內容相符，保障消費權益。 



北市府日前展開為期三天的預售屋聯合稽查，第三日稽查2個建案，其中「耕云」位於和平東路三段、臥龍街口，原本已經限期要求改正契約內容，但實地查核仍與內政部公布的預售屋定型化契約內容不符。將依違反消費者保護法裁罰新台幣3-30萬元，耕薪建設需在7日內改正，否則將連續處罰到改正為止。 



而新貴開發的「靜心多多」一案，位於興隆路二段，該案契約經查核後多項內容不符合規定，包括「契約總價」、「驗收」、「房地所有權登記期限」等項目，地政局已當場限建商7日內改正，若未改正也將依規定裁罰。 



為避免建商提供受檢契約與和消費者所簽訂的契約不一致，地政局提醒民眾請上網查對建商所提供的定型化契約與經本局核備契約內容是否相同，呼籲民眾購買預售屋時應要求建商出示核備的文件，並確認契約內容是否一致，也要確實主張契約審閱期，確保交易安全。

 

 

 

 

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

 

 

今年閏6月，民俗月較往年晚，到9月下旬才結束，不過忌諱民俗月購屋的氣氛轉淡。不同房仲統計9月各都交易量雖然比8月各有增減，但均比去年同期增逾2成，顯示交易動能增溫中。

根據永慶房產集團研展中心統計，7都9月房市交易量與8月相比，北市持平、新北成長3%、桃園量增2%、新竹縣市成長9%、台中量增2%、台南與高雄分別增加1%與減少2%；若與去年同期（非民俗月）相比，全台交易量增2成5，顯示房市交易持續增溫。

住商機構統計9月全台交易量比8月量縮3.2%，不過卻比去年9月增2成。在區域表現上，北市量縮15.7%、新北減少13.5%、桃園增加14.5%、台中量增10.9%、台南微揚1.9%、高雄衰退9.4%，量縮部份均逾1成。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，去年民俗月在8月，9月初民俗月已結束，但今年仍在民俗月的8月就已顯示淡季不淡氛圍，較去年同期大增近2成，9月更延續量增態勢，與去年非民俗月的9月相較，全台交易量成長約2成5。

謝志傑說，台股萬點行情續航，消費信心創22月新高，8月景氣燈號也亮出綠燈，國發會更樂觀表示景氣好轉不會曇花一現，讓民眾購屋信心轉強，加上市場讓利風潮不斷，屋主心態軟化，買方較為認同目前價格，拉近買賣雙方認知差距，促使交易量回升。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，今年鬼月較晚，自用買氣搶在鬼月前爆發，積極議價與出價的結果，成交量反應提前，相較9月價格波動不大，買氣略疲軟。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，政府不再打房，銀行房貸利率寬鬆下，數個月來全台價量均回升，9月首次回軟，主要應和價格波動不大，買方轉為觀望有關，但隨著各行庫利率和成數持續寬鬆，在無重大變因下，短期內價格想大幅下修並不容易。

北市府目前正積極規劃社子島公園綠地系統，為廣泛吸取生態景觀的相關專業經驗，北市府擬辦三場專業交流系列論壇，做為社子島未來發展方向及作法之溝通平台，第一場次論壇將於2017年10月13日星期五舉辦，會議採開放報名，歡迎對社子島景觀規劃有興趣的民眾踴躍參加。



本次「論˙社子島生態景觀展望」論壇「論˙社子島生態景觀展望」以「在城市沙洲中-角色的刻劃」為主軸，將分為專題報告及主題演講，其中專題報告包含公園處之生態社子島公園綠地系統階段性成果、以及資訊局針對社子島智慧建設總體研究規劃進行階段性發表，讓專家及民眾了解目前北市府兼顧都市計畫與保存社會紋理脈絡，所做的公園綠地系統規劃及智慧資源的運用，主題演講的部分則由公部門提出在社子島多年努力的相關考量與歷程，並從中提出照顧住民的方案。

社子島景觀規劃大家談，論壇報名等你來

工務局公園處表示，此次論壇會從多方議題進行社子島後續規劃探討，邀請專家學者與關注議題之民眾一同參與，透過對話引導凝聚公園綠地系統總體規劃共識，期能得到更為周延之執行政策與規劃研擬之方向。



「論˙社子島生態景觀展望」專業交流系列論壇-「在城市沙洲中-角色的刻劃」將在10月13日星期五於台大醫院會議中心301會議室舉辦。即日起開放報名，報名網址為https://goo.gl/5BFaCC，歡迎專家學者與關注議題之民眾踴躍報名參加。

看懂都更權益系列報導之三（中央社記者林孟汝台北30日電）老房子刻劃了社會變遷軌跡，都更浪潮來了，有人藉此攫取龐大利益，但如何保留住戶原有的生活價值與權益，必須在高樓矗立前嚴肅面對，否則新房子只會變成弱勢群族的墓碑。

風光不再 南機場由繁榮走向落寞

台北市長柯文哲力推都更政策，其中最具指標性個案就是南機場以及斯文里的整宅規劃。不過，南機場住宅單元面積只有8至12坪大小，在相對老舊的環境下，租金較為便宜，除租屋率是北市一般租屋率的4倍外，中低收入戶、障礙者、單親家庭與獨居老人等弱勢租客也高度集中。

財團法人台北市都市更新推動中心資深規劃師劉鴻濃解釋，民國50至60年代，台北市為了現代化，當時有些美援的錢就做了「整宅」，等於是當時最早一批的國民住宅，用來安置重大公共工程的拆遷戶。

總計52至69年間，台北市共興建23個整宅、總共1萬900多戶民宅，大多位於當時台北市的邊緣地區，包括水源路、南機場、基隆路以及士林劍潭等地。

南機場公寓在55年建造時，是採用歐美最新的建築工法，5層樓公寓、旋轉樓梯、中央垃圾桶等，不僅是台灣第一個有抽水馬桶的住宅，棟與棟的距離也非常人性化，採光、通風都非常好，更有屬於自己社區的忠義國小，因此南機場公寓在當時是許多外賓前來參觀的示範社區，風光一時。

如今，這些整宅已經有逾50年的歷史，四周長滿壁癌的牆壁、骯髒烏黑不見光的走道，年久龜裂的屋頂只要下雨天，就會滴滴答答直漏水，走廊上也擠滿了屋內放不下的家電，現在的南機場就像個髒亂不堪的大違建，隨著時代的變遷，充滿歷史痕跡與時代意義的南機場，也面臨了人口老化、弱勢社區等難題。

產權複雜難分配 都更建商卻步

劉鴻濃表示，當時供城鄉、政治移民搬遷的整宅規劃「只賣房、不賣土地」，後來雖有開放，但由於當時住戶沒有太強的產權概念，104年都更中心進駐後，在進行產權盤點時，竟然還有120戶沒有產權登記，有些住戶住在裡面10多年，名下卻連一坪土地都沒有，有些產權還輾轉好幾手，加上時代久遠，不容易釐清，產權問題複雜，「連要找對人來談都更，都找不到人」，也因此嚇退了很多建商。

92、93年開始有建商陸續想嘗試到南機場社區進行都更，但資料一調出來，「都嚇壞了，沒有人要做、做不下去」，劉鴻濃說，這裡的住戶期待都更改善生活環境，但因整合困難度高，每次都落得「狼來了」結局。

他說，台北市政府104年開始協助南機場都更作業，但2107戶中，只有一半是所有權人自己住，出租比率非常高，都更要聯絡就是個大問題，而且因以往都更受到建商操作手法影響，很多住戶以為只要同意，不用花一毛錢，幾年後就可以有一戶同樣坪數、全新的房子，新房子價值甚至還可以翻好幾倍，因此對都更中心到現在都沒辦法告訴住戶一坪可以換幾坪不諒解，有些住戶甚至認為「公辦都更進展速度太慢」。

劉鴻濃委屈表示，令人頭痛的是地主「聽不懂」權利變換，尤其南機場整宅住戶年紀偏高，許多老人家聽不太懂都更專業術語，為了解釋都更權變是「用價值來換價值」，中心的人想破頭，甚至做了很多模型解釋，當場所有權人好像聽懂，出了會場回家，隔兩天又問他：「是一坪換幾坪？」

因此溝通、說服往往要靠社區間多年累積下來的信任和鄰里關係，如三期的社區管理委員會就發揮很大力量。

也是因為有在地居民、籌備小組及市府共同努力，南機場三期及一期一棟的更新會終於在8月24日獲核准立案，為南機場公辦都更區內第一個立案的更新會，不僅為南機場整宅公辦都更注入一劑強心針，也是北市公辦都更的里程碑。

三期中住了逾50年的蔡老先生開心地說，住家坪數小，住戶都將瓦斯桶放到門口，等於家家戶戶都擺了不定時炸彈，加上以前水管用的是生鐵，歷史久了鏽蝕嚴重，都更終於可以解決「這裡漏水、那裡漏水」的長期困擾，「就算差補一點錢，都願意」。

都更中心預計明年中可拿到跨越75%住戶同意門檻，最快後年就會動工。但另一名住在三期逾40年的張老先生反而覺得有壓力，無兒無女，老伴又生病住院，要搬遷、補差價都是壓垮生活的大問題，他無奈地說:「退休金都給了，我拿什麼過活？」

公辦都更 連帶解決社會問題

在台灣大學城鄉研究所攻讀博士學位的劉鴻濃認為，為什麼要公辦都更？就是因為類似南機場這樣的社區沒有建商要做，市場也不關愛，但為了安全與市容整潔一定得做，這樣的情況就由政府主導，因此公辦都更要考慮的就不只是建築物問題，也不能是單純一坪換一坪原則，他說:「難道更新之後，這些住戶還只能住8坪？」

不過，理想是理想，實際操作有實際操作的問題，蓋房子是需要成本，整合建築師、都市計劃變更、估價師都需要錢，龐大成本要誰負擔？

南機場夜市安置問題也令劉鴻濃頭痛，他說，夜市、美食小吃是外界對南機場的主要印象之一，不僅為攤販與店家帶來收益，也為出租店面的房東增加房租收入，但碰到都更問題，一樓所有權如何配置？租金補貼要如何計算？甚至還有適法性的問題，不同的利益層次在都更中都要處理掉，更需要周全規劃設計以及管理方案，劉鴻濃雙手一攤表示:「除非他們自己願意犧牲，現在我沒辦法處理。」

他解釋，權利變換就是價值換價值，夜市鄰近住宅方商業效益這麼高，以目前的行情計算，因為有都更預期，南機場2樓12坪售價約為新台幣600萬元，相同面積，一樓卻可以賣到3000萬元；但若以估價計算，一樓市值約2000萬元，所有權人一定不會同意。

再者，拆遷過程中的租金怎麼算？有些店面租金一個月就有12萬元，其他樓層一樣面積，房租津貼頂多0.8萬元，這些成本要大家共同負擔，其他地主不見得接受。

「都更最困難不是新房子怎麼長出來，而是原來的人要怎麼繼續活下去」，劉鴻濃說，南機場有一半是租客、四分之一是低收入戶或獨居老人等弱勢族群，蓋了新房子，未來房價可能翻倍漲，這些人就可能租不起，後續的安置與照護沒有先規劃好，有可能導致社會問題更惡化。

另一個重點是，都更不是只有硬體蓋起來這麼簡單，如果所有的更新就是把所有舊的房子、舊的生活方式、舊的回憶拿掉，換成新的高樓大廈、讓大家搬進去適應新的生活方式，那長年在這裡生活的很多老人家搬進新房子絕對活不過5年，因為他不知道要去那裡找吃的、找朋友串門子，電梯一出來看不到人，只能蝸居在屋裡，劉鴻濃強調:「操之過急，送給他新房子等於送給他一塊墓碑。」

走過南機場夜市人聲鼎沸的小吃，他說，一直在思考相關規劃，不是那麼容易，第一次有可能成功，也有可能失敗，但不嘗試永遠不會有成功的案例出現。如何找出一個具「公共利益」的都更模式，政府和民間還有待努力。

看懂都更權益系列報導之四（中央社記者黃麗芸、陳政偉台北30日電）「文林苑」事件後，不少民眾對都市更新抱持更謹慎態度，就怕權益受損，尤其有部分建商為了獲得更高的容積獎勵，採取「假都更、真合建」的手法，屋主為了避免對簿公堂時，輸在小細節上，這些眉角不可不慎。

假都更真合建 加註擇優條款保權益

都市更新須要依照都市更新條例所規定的舉辦公開展覽、公聽會、聽證會等程序辦理；而一般重建則不需要，所以辦理時程上，一般重建較都市更新快。不過，都市更新擁有稅捐減免及容積獎勵等優惠措施，而一般重建則沒有稅捐減免等優惠。

曾有建設公司為了獲得更高的容積獎勵，先與住戶簽定「合作興建契約書（合建的私約）」，但合約內文卻列出「權利變換計劃之特別約定」條款，明定「如合建契約簽署比例未達100%時，得以權利變換方式（即都市更新）辦理」，即所謂的「假都更、真合建」手法。

台北市政府都市更新處更新事業科科長江中信表示，實施者和地主進行洽談都更案時，地主最關心的就是分配問題，而分配做法在法制上分為「協議合建」和「權利變換」兩種，甚至有些實務案件內容是兩種都有。

他解釋，「協議合建」或「權利變換」約定，由於分配程序及權利義務大不同，前者為私約協議，民法上尊重民事契約，公家機關較難保障地主；此外，「權利變換」案也可能會先約定一些文件，同樣可視為合建契約。

「權利變換」案的合建契約仍然有效力，但在法律上的分配會以「權利變換」內容為主。江中信指出，若地主在簽訂權變案時遇到內容有所不同時，就必須再釐清，建議選擇權變案且又簽訂合建契約者，可加註擇優條款，若事先約定內容和權變內容不同時，地主可擇優選擇。

以台北市南港區都更個案為例，一樓屋主譚小姐在都更後，要找補的錢（差額）居然比樓上多很多，原因就出在當時談合約的分配條件時，譚小姐沒有將一樓樓層的商業效益考慮進去，加上沒有「擇優條款」，讓譚小姐吃了大虧。

新北市都更處副處長謝登武表示，地主權益問題可透過都市更新審議委員會審議機制嚴格把關，加上政府為避免建商倒閉造成地主權益受損，已訂定監督接管機制，讓都市更新案順利執行；而一般重建則沒有類似機制。

他說，如果地主明確表態不要參與更新，屬「不願」選配，或是地主同意參與更新，但房地經過估價師的查估，鑑價結果卻沒達到可分配的標準，例如原先擁有8坪房地，更新後房舍坪數增為13坪，若所有人不願意補差額，即歸類為「不能」選配，這兩種沒參與選配的地主都是領回更新前權利價值的現金補償。

但「不願」參與分配者、或「不能」選配者，如有表達欲參與分配的意願，實施者仍應考量所有權人權益，讓其得以選配房屋為原則，並於權利變換發布實施後繳交差額價金。

經常協助處理都更爭議案件的律師張雨新表示，都更進行不一定要簽私契，權變方式也可有相同的都更選配權利，像是近期處理一件台北市大安區都更案，建商表明部分地主有優先選屋權利，經深入了解才知有配合簽私契或同意書的地主才可優先選屋，明顯違反都更選配公平原則。

江中信認為，有些建商標榜和每個地主所簽合約都相同，但還是有地主認為會有暗盤情形，若地主希望向實施者要求保證相同的集體契約，可要求實施者在法定公開場合給予承諾，除減少地主間的猜忌外，公開透明也有利都更推動。

都更停看聽 12類事項應白紙黑字約定

江中信說，地主簽署都更文件本來就要很謹慎，但究竟要約定哪些條件可能因個案而異，考量地主們需要公部門提供都更方向需求，都更處整合處理都更案經驗，於民國102年彙整完成「都更停看聽」錦囊手冊，提醒民眾簽文件要「停」、都更流程要緊「盯」、都更會也要去「聽」，以淺顯易懂文字介紹都更注意事項和叮嚀。

簽訂合建契約常見疏忽事項可分為12大類。江中信指出，包括有合建契約內的基本資料內容要約定好，像是更新案範圍、產權及實施者是誰等；其次，建築設計的坪數、坪型、採光、管道間、公設比和建材等資料，都要請建商提供給地主；選配方法部分，更新後分配房屋及車位的計算方式，以及差額找補方式都要約定。

另外，包括洽談過程有無衍生費用、稅費負擔或租金及搬遷補貼等相關費用、拆遷、工程期限，甚至完工後的交屋、驗屋和保固等，都可做約定，白紙黑字要寫清楚，以免衍生爭議。

謝登武提醒，在都市更新過程中，依法最多只須簽事業概要同意書、事業計畫同意書2種。地主簽「概要」同意書前，建議先確認未來更新案預定的實施者、更新單元範圍及初步規劃內容；新北市政府也有彙整「注意事項」供都更參與者查閱。

他強調，「事業計畫」同意書將涉及住戶的權益，因此簽署前，建議確認實施者、範圍、建築設計、預估成本、分配方式、是否有選配限制等內容，這個階段的同意書也是最重要的，所以住戶一定要審慎考慮、充分瞭解自身權益。

都更遲遲不動怎麼辦 地主也要退場機制

為了保護雙方，合建契約除註明地主或建商的權利義務外，退場機制也不容忽視。由於一般都更案整合困難，若建商整合時間過久，或遲遲沒有進度，應有任一方可以「解除」或「終止」契約，選擇「退場」的權利，以解消雙方的法律關係。

江中信認為，常見狀況案例多為退場機制未約定，有地主和建商簽約時未設定期限，若建商因故要做不做，將案件擺放5年、10年等，地主就會被這份「萬年契約」綁死，反悔恐賠錢，缺乏退場機制，地主不能片面解約更無法另尋其他建商合作。

他舉例說，有位地主在簽約的市價約為一坪新台幣60餘萬元，但因都更案審議時間長，地主後來認為簽約補償金額無法買到現況市價房產，卻因缺乏退場機制，使得地主處於較不利狀況，像這種情況即可透過擇優條款避免，否則只能走民事機制或訴訟一途解決。

都更程序曠日廢時，每個細節都攸關地主權益，與建商簽訂都更合約前，必須留意4大要點：

首先就是「如何分配」，要寫得清清楚楚，曾有案例談很久後的合約竟寫照權變結果，就是無用合約分配。其次是要研究清楚「選屋方式如何選」，例如一樓地主可享優先選一樓的權利；另外就是「違約條款」，建商和地主違約罰則要對等，且處罰要明確。

最後就是「退場機制」，若合約長期無法順利執行，且施工環境和法規差異大、不合時宜時，應給予雙方重新思考權利。