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新北市北端有兩件重大建設正積極展開中，一件是聯結淡水與八里總工程預算達124億元的淡江大橋興建工程預計2017年底可以決標，另一件則是位於八里台北港娛樂專區開發權利金達71億元的「台版迪士尼」開發計畫，兩大建設正積極進行招商標過程，未來一旦進入實質開發，「區域重大建設帶動房地增值」的歷史軌跡，勢必跟進上演，八里地區在「雙利多」支持下，房地產行情出現快速補漲則是指日可待。

台北港特區+淡江大橋，雙建設帶動區域發展

位於新北市八里區占地10.25公頃的台北港娛樂專區台北迪士尼，以設定地上權70年、開發權利金71億元、土地年租金4千萬元方式對外招商，規劃結合1主題遊樂園、2觀光度假飯店、3國際購物中心，打造出北台灣最大樂園。新北市政府表示，「台北迪士尼」開發定位在端點式度假飯店，如打造山景或海景房，國際餐飲購物中心，匯聚知名百貨，還有中型的家庭式主題遊樂園，讓家庭在娛樂區內就可享受到遊憩、購物和休息。新北市政府正在研議「分期開發」、「分期計收權利金」的招商模式。

快捷動線，打造淡水河左岸觀光生活新軸帶

另外，在台北港特定區還規劃一塊2.4公頃的產業專區，預計引進報關、貿易、智慧物流或農業加值等產業。台北港特定區交通越來越順暢，東南鄰高架台64線八里新店線至五股、三重、板橋及國道1號，從八里到新店只需25-30分鐘；西南則連接台61線西濱快速道路，往桃園國際機場約2、30分鐘，另有直航福建平潭的輪船，可望帶來觀光客。未來可藉淡江大橋、淡海輕軌第二期串接淡水河右岸的觀光遊憩帶，並發展觀光郵輪，讓台北港轉型為兼具遊憩、運輸和娛樂等複合性機能的港灣，成為北台灣具發展潛力的觀光據點。

全球重劃成功三部曲，把握第一階段進場機會

跟根據全球重劃區開發成功三部曲的順序，就是1政府投入重大建設，帶動區域發展、2建商區域興建住宅、帶進人口成長、3人口增長引發需求，帶動商業機能，八里地區在台北港產業專區、娛樂專區的雙重開發帶動下，加上淡江大橋未來興建串聯海岸遊憩軸帶，整個區域發展處於重劃區開發成功「三部曲」的第一部，這個階段，在區域內新推出的建築個案，就是長期置產增值的好標的。

「台北晴灣」新北市首購族最輕鬆的置產選擇

以八里台北港特區基地1807坪的「台北晴灣」建案來說，被視為台北港特定區首宗住宅大樓案，正是區域發展三部曲第一階段的投資置產焦點，產品規劃為4棟14-15樓的「國際港灣海景飯店住宅」棟距高達10米，社區大廳樓高4.2米，一般樓層為標準3米樓高，10樓以上則為3.2米，社區公共設施有交誼廳、瑜伽教室、會議室、健身房、撞球區、兒童遊戲室、家教中心、閱讀區等，室內格局方正，當層排氣、衛浴戶戶開窗，2房568萬元起的總價，訂簽30萬保證買到，付款方式相當輕鬆，是新北市首購族最輕鬆的置產選擇。

雙建設+重劃+水岸，「台北晴灣」八里焦點建案

至於生活採買的部分，可至距離約2.8公里的舊城路「下庄市場公有零售市場」，附近為八里舊市區，可滿足日常基本購物需求，距離基地650公尺則有全聯超市，假日休憩則可至八里左岸自行車道騎自行車，或至十三行博物館公園遊憩，整體而言，區域住宅環境清幽。「台北晴灣」並與板信商業銀行簽訂「預售屋價金信託」，確保購屋者權益。「台北晴灣」位在重大公共建設帶動八里地區快速成長的起始點位置，還坐擁「重劃+水岸」增值雙要件，成為台北港特定區值得注意的建築個案。

又有大咖出手，2017年7月砸4.75億，一次買下天母豪宅天鑄7F兩戶，含6車位，總面積408.23坪，單價分別為126和127.6萬，再創天鑄最低單價和最低總價交易，單價也比天鑄最低樓層，2016年12月交易的3樓，單價140萬還低。



台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，天鑄是天母最高豪宅，樓高達38樓，因此高低樓層價差大，實價登錄最高價就是頂樓樓中樓的207.4萬，344.6坪，總價6億4930萬，光單價相差四成，比7樓兩戶加起來的總價還多1.7億，價差幾乎快可以再買一戶豪宅。



張旭嵐分析，豪宅價差，除了購入時間點之外，近年常見大咖一次買多戶殺價成功，此外樓層和景觀也是主要因素，頂樓戶多有隱密和居高臨下的絕佳視野，身價也高；而即使同一樓層，但是若方位不同，面水景或街景，景觀是否受到遮蔽，也會有不同身價。

而高低樓層價差大的豪宅還有大直豪宅西華富邦。西華富邦樓高42層，2015年曾出現39樓交易290.6萬的單價，最低118.5萬，差幅更高，達六成。天鑄不僅高低樓層價差大，車位單價也差很大！根據實價登錄登記的車位總價和數量來平均，天鑄車位最低有275萬，最高414萬，身價也差了139萬，超過三成。



張旭嵐表示，高資產族多為愛車族，因此高等級豪宅每戶至少規劃3個車位，即使坪數相同，但車位的樓層不同，方位不同，是否面牆、臨柱，影響停車角度，也或多或少都會影響車位身價。

今年房市在建商讓利下明顯回溫，也讓業者增添信心，根據市調統計，今年928房市檔期，北台灣預估案量為1332.2億元，較去年增加33.2%，以新北市推案量542億元最多，其次是台北市、桃園市和新竹， 原預估的豪宅推案潮並未出現，今年928檔期仍由中小坪數產品當道。

▲北台灣928檔期案量衝破千億元，連續兩年正成長。

根據《住展》雜誌統計，今年北台灣928檔期推案量約千億元，連續兩年正成長，台北市多數建案集中在蛋白區，大同、文山區預計公開建案超過10個，市中心案件數雖少，但案量大，蛋白、蛋黃區形成55波趨勢。《住展》企研室經理何世昌表示，台北市推案量比預期少，原本預估下半年推案的豪宅案因工程延後、景氣不明朗而延推，讓整體推案數下滑。。

新北推案量最大 集中在舊市區 

新北市推案量最大，以舊市區為主，像是新莊「鳳凰花園」、新店「冠德創新殿」、三重「冠德天晴」等，而土地供應量大的重劃區，案量反而不多，指標案僅有江翠北側的「新潤亞昕翠峰」、新莊副都心「潤泰峰盛」。若以推案地點來看，板橋、土城、林口、淡水等地推案較多，產品以2~3房居多，代表建商仍想搶攻首購族群。

桃園推案則與新北市相反，新推案多位在重劃區，如：青埔、中路、經國、南崁新市鎮等都有建案推出，指標大案則多在桃園區，另外在中壢、楊梅、八德雖然缺乏大型指標案，但中小型建案數量還不少。

基隆首發都更案將登場

新竹則由竹北和竹東指標案領銜助攻，新竹市案量反而較少，由於全球人壽與興富發、富宇建設的兩個百億元合建案延後推出，讓新竹案量走低。較特別的是基隆市，928檔期出現基隆第一個都更案「璽悅」，該案原規劃百坪產品，後來變更設計將坪數縮小才正式開賣。

何世昌指出，今年因民俗月較晚，壓縮到928檔期，且今年928時間比往年短，但因鬼月前和鬼月期間買氣比預期穩，業者有意衝刺拉抬下半年房市買氣，但從928檔新案定價策略來看，依然形成兩極化走勢，高價案與有感讓利案將同場競爭，形成「價值」與「價格」之戰。

台北市大彎北段因使用區為商業及娛樂區，有1600戶自用住宅被市政府認定違規。台北市都發局今天說，預定10月底公告、年底開罰，最高可處新台幣30萬元罰鍰。

台北市政府為都市發展需要，民國81年公告實施「配合基隆河（中山橋至成美橋段）整治計畫案」，把基隆河附近地區屬基隆河截彎取直成新生地，並規劃商業娛樂區、工業區及住宅區，劃分為南、北段。南段以工業區為主，北段（稱大彎北段）規劃住宅、商業、娛樂活動區。

北市府民國92年1月7日修正主要計畫案土地使用分區與都市管制要點，訂定大彎北段為商業及娛樂區，不得作住宅使用；但當年建商因商業區高容積率，把隔間規劃成住宅，吸引民眾購買，造成後續土地使用分區糾紛。

台北市都市發展局今天發布新聞稿，大彎北段商業區及娛樂區，依都市計畫規定應發展商業及娛樂業，不得作住宅使用，近年來違規住宅使用嚴重，有1600件，針對該區研擬裁罰作業原則。

都發局建築管理科科長林玄理表示，今年3月底至8月，陸續寄出行政指導函勸導共1600件的建物所有權人依都市計畫規定改變住宅用途，並向稅捐處申請房屋稅率變更為非住家稅率。

林玄理說，後續針對1600件的違規住宅，依坪數大小和稅率高低開罰，罰鍰從6萬元到30萬元，有優先順序，104年以後領得使用執照的案件先開罰，裁罰作業原則10月底公告，預定年底施行，目前仍以勸導改善為優先。

親民黨籍台北市議員林國成今天也在議會質詢都發局長林洲民關於開罰大彎北段違規住宅後續作法。林洲民表示，因市府今年3月間就寄出行政指導函，呼籲所有權人依都市計畫規定用途使用，若當住宅使用就會開罰。

台北市大彎北段商業區及娛樂區位在大直北安路附近，依都市計劃規定應發展商業及娛樂業，不能作住宅使用，但近年來違規住宅情形嚴重，今年稅捐資料顯示已逾1,600件，都發局為處理並改善當地住宅違規使用情形，最快將從今年12月起執行裁罰。

▲台北市大直大彎北段商業區及娛樂區不能作住宅使用，都發局預計10月底前公告裁處原則。

都發局建築管理科指出，違規裁罰的作業方式依據今年3月稅捐處提供課徵住家用稅率的清冊，將全區歸類為新、舊案，該清冊內案件歸類為舊案，未在清冊內的新申請案件歸屬新案，針對新案，稅捐處將在民眾申請變更為住家用稅率時行政指導。

舊案部分，都發局已在今年3月底至8月，陸續發函勸導建物所有權人依都市計劃規定使用用途改善，並向稅捐處申請變更適用稅率，仍未改善者，將依都市計劃法裁罰6至30萬元罰鍰，但建物實際已改作商業使用者，可出示向國稅局申請的營業登記作為非住宅使用認定依據。若未辦理稅籍變更，無法出示營業登記且現況非空置，執行期間都發局將會同建管處進行現勘，確認是否作住宅使用，若民眾不同意進入現勘，都發局將援引稅籍及其他資料認定並依法裁罰。

有關裁罰案件的先後順序，以2015年以後領得使用執照為先，其次是2014年以前領得使用執照並持有3戶以上者，再來是看2014年以前使用執照領得時間先後。建築管理科表示，裁處原則預計10月底前公告實施，最快於12月起陸續裁罰。