草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

台灣無論中央與地方政府，都卯足全力拚都市更新，但都更效率依舊緩慢。住展房屋網企研室指出，台灣都更有自己的玩法，與國際方向截然不同；而台灣都更最詭異、也是最大的特點，就是「羊毛出在狗身上、卻由豬來買單」。

以日本而言，房子價值會隨著屋齡增加而產生折舊損失，老房子不只價值不高，且貸款不易。所以，日本都更案中，屋主通常要出一定比例的錢，才能夠換到新房子，而且換到的新房坪數大多小於舊屋。

但台灣都更現況卻並非如此，台灣屋主幾乎都不願意出錢，不僅不願意出錢、還希望換回的新房子能與原本房屋坪數相近。若以實務來看，台灣屋主舊屋換新屋，大多數情況下，新房子的坪數會少於舊房子，但因新房子房價好，房屋總價值卻是增加的。

所以在台灣都更案例裡，不管是參與都更的屋主、建商，二邊都會是賺到錢，差別只在於賺多賺少而已。

屋主、建商都賺了錢，那賺頭到底從何而來？答案「羊毛出在羊身上」──既非舊房子本身、也不是土地本身；因為從都更的角度來說，土地上的建築物（即老房子）的價值等於零，若照土地本身的容積率來蓋也不會產生額外利潤，而都更的利潤是來自於「容積獎勵」，這就是所謂的「羊毛出在狗身上」。

理解羊毛出在狗身上之後，那「豬來買單」又是什麼意思？都更案靠容積獎勵多蓋了許多坪數，建商若要這些坪數化為利潤，就需要有人買單，而買單的人當然不是建商、更非屋主，而是「想買房子的人」。

大抵來說，都更案中屋主、建商都是賺到錢的人，而屋主之所以能夠不花錢、換新房後還賺錢，同時建商也獲取不小的利潤，主要是他們把成本全轉嫁到新購屋者身上，並從新購屋者身上取得利潤。

這種奇特的遊戲規則，成為台灣特有的都更模式。但問題來了，如果新購屋者的買房意願下滑、或者他們不願花高價買單了呢？結果就導致建商不願參與都更案，因為都更案沒賺頭了；又或者，建商因為利潤縮水，不願給予屋主換更多坪數，於是屋主就不想參與都更。最後的結果，就是都更推動不易，新申請的都更案快速減少，就成為目前都更最大的困境之一。

為呼應蔡英文的住宅政策，高雄市終於要蓋第一棟新建社會住宅了，名叫「凱旋青樹」，地點選在鐵路地下化民族站旁的市有土地，預計蓋200多戶，今天下午2點，將於高雄展覽館舉辦「城意實築‧棲居高雄共合社宅論壇」首度登場。

都發局原先針對幾個地點評估，曾考慮過捷運沿線、鐵路地下化後沿線的公有地、捷運南岡山站旁的大鵬九村，最後敲定是鐵路地下化民族站旁的市有土地。

都發局長李怡德表示，儘管高雄房價和租金不像北部都市那麼高不可攀，仍有一些租不起、甚至租不到房子的市民，以及在這城市打拼學習、工作的大學生、年輕上班族、家庭，需要居所，高雄市府運用了最核心地段的鐵路地下化民族站旁市有土地，來新建高雄第一座社宅。

李怡德指出，鐵路地下化正帶動高雄市區周邊更新再造，凱旋青樹將由投身社宅規劃超過30年的荷蘭麥肯諾建築師事務所規劃設計，不只是弱勢族群的避風港，更是空間環境改善與復甦都市機能的新引擎。

今日論壇現場，將會由麥肯諾建築師事務所的羅德里戈‧洛羅‧弗洛爾（Rodrigo Louro Flor）建築師及趙建銘建築師，一起細說凱旋青樹的設計理念。

部分公寓大厦管委會有禁養寵物規定，對飼主居住問題影響甚大。對此國民黨立委王育敏提案修法，立法院日前協商《公寓大廈管理條例》部分條文，擬刪除不得飼養寵物規定，對此朝野已有共識，未來社區不得規定禁養寵物。

內政部政務次長花敬群也參與協商，並表示，去年9月曾召集縣市政府討論這個問題，當時縣市政府都沒有反對，內政部提議，將現行法修正為「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。除其他法令另有規定外，不得禁止飼養寵物」。至於動物與寵物的定義，則依《動物保護法》認定。

王育敏主張貓狗是寵物也是伴侶，台灣家貓、家犬高達232萬隻，現行法卻賦予住戶得以規約禁止社區養寵物，因此提議修法，要求管委會不得以規約禁止飼養寵物，以維護寵物居住權益。

雖有民眾質疑，開放社區養寵物可能會造成公寓髒亂問題，對此王育敏回應，雖開放民眾飼養寵物，但寵物進入公共區域，仍然社區管委會規範。

冠德建設(2520)日前舉辦法說會，雖集團總裁馬玉山逝世震驚市場，但冠德建設表示，二代交班已完成，公司營運未受影響，目前預備土地庫存案量達800~1000億元，預計明年Q1~Q2推出逾300億元，包括「冠德信義」、「冠德萬芳案」、「冠德華中案」等，未來推案規劃無虞。

冠德建設發言人張勝安表示，明年Q1~Q2將有3個先建後售建案推出，首先是受人矚目、位在信義計劃區「冠德信義」，光此案總銷就超過200億的，預計上半年就會登場。

另外還有文山區有80億的「冠德萬芳案」、中和區15~16億的「冠德華中案」，今年Q4還有「冠德風尚」、「冠德愛閱」，預計年底前還會有超過10億入帳，市中心36億的建案「冠德羅斯福」也將在年底動工。

此外，明年下半年，中壢機場捷運A19站的捷運聯開案，估計可分回總銷約60億元，明年8月三重太子汽車大案可望取得建照，住宅案量高達100億元，預計在Q4推出。

張勝安表示，目前冠德建設建案8成都是大台北地區精華區推案，並持續進行產品開發，品牌效力讓銷售也創佳績，如三重「冠德天晴」開賣1個半月已售5成，表現亮眼。

1987年7月14日，台灣解除世界第2久、長達38年的戒嚴令，開啟憲政民主時代，隔年國內股市首度飆上萬點大關，人均GDP也由美金3,377元（1985）、大幅躍升至美金11,010元（1992），可謂「政經雙奇蹟」。

台灣搜房網創辦人楊建傑分析，解嚴不僅除去對人民思想與言論的桎梏，更重要的是，少了政府「有形的手」管制資金，台灣才能趕上1990年代經貿全球化（Globalization）的列車，故而方有今日富庶的寶島家園。

軍政府出身的現任泰國總理帕拉育（Prayut Chan-o-cha）日前宣布，泰國將於2018年11月舉辦選舉，重返民主之路。

事實上，2014年軍政府上台後盡力「維穩」塔克辛兄妹執政下的動亂局面，同時推行「東部經濟走廊（EEC）」、「泰國4.0」…等國家級計畫，努力讓泰國擺脫中等收入陷阱（Middle Income Trap）。2017Q3泰國GDP猛增4.3％，為18個季度以來最高；世界銀行發表的《2018全球經商容易指數》，全球190個經濟體中泰國排行第26位，連續3年名次上升。

楊建傑表示，泰國是國人出國目的地人次最多的東協國家，隨著其經濟成長的腳步向前，不少民眾遠赴曼谷置產，意欲複製20年前兩岸房地產的致富足跡。

楊建傑提醒，泰國房市固然可期，但仍須留意投資細節，例如：「物件是否鄰近大眾運輸系統？」、「附近大型建設只是空穴來風？」、「同區域房價出現不尋常落差？」…等，再三求證以防不肖代理商。

最新公佈實價登錄最新揭露資訊，今年第3筆「西華富邦」出現交易，於今年7月成交32樓物件，總坪數為200.4坪，總價為3.8億，單價來到257.2萬，為今年最高價，而相較2015年同樓層第一手單價258.32萬，可說是撐住200萬俱樂部行情價。至於謄本資料顯示，買方為忠玗投資股份有限公司，其負責人彭榮富同為曾因將9萬9荷蘭旅遊，誤植只要9900卻照樣出團而喧騰一時的怎漾旅遊董事長。

▲今年第3筆「西華富邦」出現交易，於今年7月成交32樓物件，總坪數為200.4坪，總價為3.8億，單價來到257.2萬，為今年最高價。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「西華富邦」此次高樓層交易為今年該社區揭露最高價，以今年豪宅交易市場來看，僅次於帝寶單價290萬，而同樓層在2015年11月第一手交易單價為258.32萬，與本次交易價格相當，顯見金字招牌，除了社區原本知名度高外，「西華富邦」的「品」字型建築，要在南面兩個口才能欣賞基隆河景觀，還得樓高16樓以上，此次物件兩者兼具，都是行情有撐的因素。

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大直豪宅區集中在基隆河截彎取直後的重劃區，可開發新案不多，陳炳辰分析，該區有美麗華商圈、內湖科學園區、故宮博物院圍繞，交通上有多線聯外網絡，以及捷運文湖線經過，且近松山機場，方便台商兩岸往返，高資產客戶指名度高，今年包括「代官山」、「首泰月河」、「帝景水花園」成交揭露價格都維持抗跌，印證精華區的蛋黃身價。

高雄市長陳菊今天宣布要新建共合社宅，兩棟地下2層、地上14層的建築規劃234戶，室內坪數約9坪到22坪，將採只租不賣的方式辦理，明年中動工，2020年完工入住。

市府都市發展局在高雄展覽館舉辦「城意實築：棲居在高雄 共合社會宅論壇」，陳菊宣布將新建共合社宅「凱旋青樹」，地點位在鐵路地下化民族站旁的市有地，基地面積約0.42公頃。

陳菊表示，高雄房價和租金不像北部那麼高不可攀，不過，還是有一群租不起、甚至租不到房子的市民需要市府伸出援手，近年市府修繕既有國宅、包租代管台電公司閒置宿舍的方式，已提供296戶，仍有很多民眾希望政府可以多提供出租住宅。

都發局長李怡德表示，共合社宅「凱旋青樹」，將提供承租人有機會住在市中心及交通便利的地區。

「凱旋青樹」將連結鐵路地下化綠廊，採用大面積的綠化空間，提供5間社福、6間社區教室等大量共享空間，讓社區民眾聚會、共享廚房，會是樂齡長輩、社區關懷的重要據點。

市府傾向未來會有3成住宅提供弱勢、急難救助市民，另外7成讓大學生和年輕上班族可以透過社區服務、長輩照顧的方式，爭取承續租用。

建物分3種格局，室內坪數從9坪到22坪不等。

除了凱旋青樹，市府還在評估在楠梓中油地區、中都重劃區及前鎮新草衙興建共合社宅；另外，也計劃修繕鳳山建國新城及前金警察宿舍，在財務可行的情況下，會再新增1492戶。

根據《住展》雜誌統計大台北都更建案，截至11月20日止，大台北已推出都更案量達985萬元，預計年底前還有約110億元案量釋出，全年都更案量可望衝破千億元，不僅是首度突破千億大關，更創下史上最大量紀錄，專家表示，這波都更案大多是受惠上波房市多頭所賜，當時景氣好、房價高，建商願意給屋主較好的條件，提高都更意願。

▲大台北今年都更建案將突破千億元大關，松山區案量最多，圖為「勤耕延吉」接待中心外觀。(業者提供)

大台北行政區中，今年都更案量最高的是松山區，包括指標案「華固名鑄」、「勤耕延吉」、「潤泰敦峰」達270億元，新莊則以220億元居次，全部由「泰舍至善元」所貢獻，第3高是新店的85億元，有「冠德創新殿」、「冠德市政廳」，這也是今年大台北唯一釋出的公辦都更案。

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信義區都更難搞 史上僅完成1案

以往蛋白區因房價較低，建商都更意願較低，但今年蛋白區也出現不少都更案，像是大同區就已推出3個，僅次於中山區的4個，而另一個相對低價區的萬華區，近年也推出不少都更案，並未成為都更棄兒。

反觀精華區的信義區，今年則繳了白卷，而根據統計，信義區到目前為止也只有一件都更案釋出，《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，信義區雖寸土寸金，各路人馬搶進，但要達到都更門檻、通過官方審核又是另一回事，要能整合成功，並順利推案才是關鍵。

而至年底前，大台北預計還有4個都更案準備公開，包括中正區「冠德羅斯福路案」、大同區「心中山」、萬華區「昇陽鵬城」、中和「景安之丘」，3案總案量約114億，將把今年大台北都更案量一舉推升至更高點。

何世昌認為，目前都更彷彿只是大台北的事，因為出了大台北之外，其他縣市都更案非常少，以今年來說，北台灣其他縣市都更總量僅約22.7億，只約大台北案量47分之1。雖然今年大台北都更能量衝到最大，但1年都更翻新的老屋戶數也不過約1千戶初頭，對照大台北逾百萬戶老屋而言，都更速度還是緩不濟急。

中央銀行今天公布10月5大行庫新承做房貸利率1.627%，月減0.006個百分點，是2010年6月以來的89個月新低，為有統計以來的史上第2低。

但觀察信義房價指數，10月雙北房價年增率為29個月以來首度轉正，央行官員說，房價是否落底「還要再看看」。

近年民營銀行積極搶攻房貸市場，中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」，搶食不少傳統行庫的房貸業務，但台銀、土銀、合庫銀、華銀與一銀5大行庫，整體房貸市占率仍達4成，因此所承做金額與利率變動情況，至今依然被視為房市景氣風向球。

根據央行統計，10月5大行庫新承做房貸利率1.627%，月減0.006個百分點，續創2010年6月以來的89個月新低，為有統計以來的史上第2低。新承做房貸利率史上最低點，是2010年5月的1.616%。

央行經濟研究處副處長吳懿娟表示，國銀積極搶攻房貸市場，針對優質客戶祭出優惠利率，進一步壓低新承做房貸利率。不過她表示，整體而言利率變動並不大，主要還是因為目前房市多以自住客、首購族為主，投資客退場，因此房貸利率原本就會比較優惠。

另外，10月新增房貸新台幣377.94億元，月減21.62億元；其中，新承做的青年安心成家貸款為86億元，占整體新承做房貸的22.8%，較9月微減1.8個百分點。吳懿娟指出，由於今年10月適逢國慶連假與中秋節，工作天數減少，交屋也較少，導致新承做房貸下滑。

展望未來房市，吳懿娟表示，根據聯徵中心9月份資料，自住占新承做房貸比重85.3%，也占房貸餘額比重逾8成5，顯見目前房市仍是以自住客為主。

而觀察信義房價指數，台北市房價年增率0.2%，新北市房價年增0.5%，皆為29個月以來首度轉正，房市似有落底跡象。不過吳懿娟說，房價年增率雖然轉正，但接近持平，且信義房價指數僅有雙北市資料，因此房價是否已落底，還要再觀察看看。

為加速老舊房屋都更流程，行政院長賴清德上午主持行政院院會，拍板「都市更新條例修正草案」，修法共定訂4道處裡不同意戶(釘子戶)機制，未來都更計劃都須送審議委員會審議，以防止惡意圈地，都更審議時若有不同意戶，就須強制辦理聽證程序；地方政府強拆前，也得先透過協商平台，不同意戶可進行司法行政救濟。

▲行政院長賴清德今天拍板都更條例修正草案，未來有4道機制程序拆除不同意戶。(記者李欣芳攝)

行政院長賴清德表示，目前台灣有850餘萬戶住宅，近半數屋齡超過30年以上，接近400萬戶，防災和抗震能力都不足，為加速都市更新，都更條例的通過有其必要性和急迫性。

內政部長葉俊榮表示，明年的危老建築，將以處理500案、擴及1萬戶為目標，未來逐年強化。此次修法有3大方向，包括「解決實務困境」、「強化程序正義」、「健全重要機制」等。

信義房屋表示，此次都更條例草案修法方向，大致是「獎勵明確化」，精進代為拆遷制度與程序，提高財稅誘因等。「獎勵明確化」是由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，增加計劃透明度，解決過去容積獎勵審議「容積被砍」的問題，提升地主與實施者的信任度。

政府也針對代為拆遷機制明訂實施者請求代為拆除或拆遷時，主管機關應先進行協調，介入化解爭議後訂定期限執行，此外，房屋稅減免期間，增訂合建的稅賦優惠，不受銀行法第72條之2有關商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額30%之限制。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都更獎勵標準化後，可降低地主與整合者中間的猜忌，加上延長房屋稅減免時間等，都更案都可有感受惠，至於整合者最在意的還是代拆的制度，即使草案已經明訂代拆之前的協調程序與流程，但落到實務上到底怎麼執行，執行時會不會遇到什麼困難，能不能順利打通這都更的最後一哩路，仍是開發商相當在意的關鍵點。