草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

7月的2天颱風假影響不動產交易登記工作，然而該月的六都建物買賣移轉棟數也正好碰上交屋潮，因此仍繳出月增12%的成績單，反映今（2024）年第2季房市交易熱絡；加上去（2023）年同期的房市基期偏低，影響今年7月的移轉登記數量，達到34%的年增率。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年7月的移轉棟數基期較低，是因為恰逢平均地權條例上路，且7月移轉數據反映的是5、6月的交易市況，當時景氣並未特別熱絡，種種原因拉低去年7月的移轉棟數基期。

而今年5、6月房市交易狀況暢旺，即便央行曾在期間的理監事會議中，宣布調整存準率，但影響目前尚未發酵；加上部分預售屋仍有完工過戶登記的情形，帶動7月移轉棟數增加，甚至促使全年有機會挑戰36萬棟。

統計顯示，7月六都建物買賣移轉棟數達2.66萬棟，呈現年增34%、月增12%的幅度；其中又以新北、台中的表現特別突出，兩都會區都有高達近6,000棟的水準，台中市5,969棟，月增26%、年增54%；新北市5,980棟，月增11%、年增22%。

其他也有部分縣市呈現月增與年增，例如桃園市就以4,993棟達8%的月增率、29%的年增率；高雄市4,344棟達7%的月增率、38%的年增率；台北市則是2,953棟達13%的月增率、30%的年增率。

曾敬德表示，雖然上半年移轉棟數呈現大量年增，表示市場價量齊揚，但下半年房市的不確定因素挑戰增加，未來資金與政策仍是影響房市兩大關鍵。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台股5日重挫逾1,800點，如此震盪也讓房市懸著一顆心，根據內政部資料顯示，盤點歷史股災，其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災及2022年FED停止QE等，當年度買賣移轉棟數與去年相比出現跌幅；但2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年COVID-19數次股災，當年度買賣移轉棟數反而逆勢成長，顯示股市和房市雖有連動情形，但與成交量並不一定正相關。

「股房連動」但與交易量並非正相關

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年上半年台股創新高，市場游資熱錢滿滿情況下，讓全台移轉棟數有感上升，但下半年面臨股災，且國內各銀行房貸水位緊縮，加上政府仍維持打炒房態勢，房市能否延續買氣，有待市場觀察。

中國股災 全台移轉棟數僅24.5萬棟創新低

住商機構觀察自2003年SARS以來共7次股災，有4次股災當年度買賣移轉棟數出現下滑，其中與金融海嘯、美債危機、中國股災以及FED停止QE等國際經濟發展息息相關，徐佳馨分析，全球股災造成長時間經濟危害，衝擊國家整體發展，雖說當時平均房貸利率並不高，但投資人受創慘烈，致使房市交易量難有表現；其中，最值得關注是2015年中國股災，當時隔年(2016)買賣移轉棟數僅24.5萬棟，創下歷史低點，主因是「房地合一稅」初上路，重挫房市信心，交易量急縮，不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠，加上當時並無打房新政，不動產市場立即谷底回升。

遇SARS、COVID-19房市買氣反大增

值得一提的是， 全球爆發SARS和COVID-19，當年度買賣移轉棟數表現卻是更勝去年，甚至有買氣延續至隔年的趨勢，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，2020年COVID-19侵襲台灣，央行立刻降息1碼，且美國無限QE(量化寬鬆)，導致市場熱錢豐沛，資金流入房市；此外，2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易，故SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟，可見政策與主要國家經濟策略對房市影響至深。

股市大逃殺掀「賣房救市」? 專家：遠水難救近火

賴志昶認為，不少民眾認為股市重挫可間接衝擊房市，期待搶進房市低點，不過房地產因為變現速度慢，雖說確有「股房連動」情形，但房市表現總是慢半拍，且由於房市物件流動性低，市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火，難有「拋售潮」出現。

再加上市場仍面臨「房地合一稅2.0」、預售屋禁轉售等閉鎖期影響，整體供給量低，購屋者若非事後諸葛，難抓到真正低點進場，不過未來仍有股市震盪、美國大選等因素，此外，銀行限縮房貸的隱憂仍在。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新青安貸款專案後續影響擴大，帶動房貸餘額年增率突破十兆創下新高；加上銀行放款受到銀行法72-2條限制，不動產放貸趨近滿水位，進而延誤貸款引發糾紛；另一方面，亞洲股市近日幾乎集體崩盤，台股半個多月來也重挫18.8%，這些情形都嚴重影響市場資金的流動性。房市趨勢專家李同榮警告，「新青安加上股災」將引發銀行房貸大風暴，甚至可能帶來三大嚴重後果：（1）搶貸亂象越演越烈（2）房貸糾紛層出不窮（3）觸發小型建商倒閉風。

新青安風暴、股市重挫 銀行體系放款水位岌岌可危

李同榮指出，新青安雖幫助不少青年成家，但也帶來不少假性需求；短期內供需失衡下，除了再次拉高房價，也助長市場投機氛圍，相較之下，利息補貼的金額遠遠不及。

另一方面，受到銀行法72-2條規定，「住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」，大量增幅的新青安貸款已加速銀行貸款額度趨近滿水位，除了造成房貸不易，更排擠中小建商進行土建融申貸。

而近日發生的股災也對資金流動造成障礙，促使銀行資金水位更加緊縮，引發成屋已簽約、預售快交屋的民眾，以及急需開工的中小建商全都加入搶貸行列。

房市創歷史新高 同樣不堪市場重大利空的考驗

日前日經225指數單日下跌超過12%；韓國股市寫下全球金融危機以來最慘烈跌幅，KOSPI指數收跌8.77%；納斯達克期貨重挫4.7%；標普500指數期貨下跌12.4%。台股加權指數單日下跌1807.21點、重挫8.35%，短短半個月大盤跌掉4千點，是金融海嘯以來股市最嚴重的跌幅。

李同榮分析，亞洲股市崩潰主要是因為美國經濟預期可能衰退，可進一步歸咎於經濟數據不佳、企業財報不利消息，以及地緣政治風險升級等3大因素，導致投資人採取避險作為，進而影響正處於高檔的台股。

同樣地，房市目前在新青安與股市助長下，房價也處於高點，無法承受市場的風吹草動；加上下半年國內外經濟基本面若不如預期，房市隨時可能結束多頭行情而反轉，值得巿場關注。

房貸風暴3後果 打擊民眾購屋信心

李同榮進一步指出，目前銀行房貸滿水位的問題，若不即時提出對策，市場將產生3大嚴重後果：

（1）搶貸亂象越演越烈：目前銀行不動產放貸平均水位已高達27至28%，銀行開始以暫停收件或選擇性放貸等對策因應，最後仍然會排擠後段班的新青安與購屋弱勢，導致他們不但買的房價較高，利率也較高，勢必影響未來數月的整體購屋意願與信心，進而影響交易量與房價。

（2）房貸糾紛層出不窮：預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足，或是因為貸款困難而延誤交屋以及利率偏高等窘境，這將造成因房貸問題引發違約糾紛的案件層出不窮。

（3）觸發小型建商倒閉風潮：在請領建照18個月限期開工，以及土建融多次限貸措施等限制下，銀行房貸滿水位風暴造成目前中小建商土建融貸款越來越困難，不但加劇大者恆大的不公平競爭，更可能讓小型建商在房價反轉時因為周轉不靈而倒閉，連帶打擊購屋者信心，不利於房市未來走勢。

政府將面對政策一對一錯的兩難

李同榮最後表示，面對銀行貸款風暴來臨，政府政策也將面臨兩難，若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款辦理：「下列情形不受72-2條限制：一、為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款。二、以中央銀行提撥之郵政儲金轉存款辦理之購屋放款」，若政府將新青安額度列為除外條款，將可多出至少5千億餘額貸款，化解短線滿水位風暴。

但與此同時，政府過去限縮的資金等於又重返市場，可能又造成房價甩尾漲勢，大幅增加市場風險。因此下半年房市走勢強弱，除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外，政策走向的一對一錯可能會是關鍵的所在；同時，兩岸的地緣政治局勢更是處於高檔房市的1隻灰犀牛，也同樣不可忽視。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

常常有民眾甚至專業的老闆問我，完成一件都更案為何要走那麼多年？有的甚至要走10年、20年、30年！相關權益人有些根本等不及而往生了，而且大部分的都更案都是失敗沒有成果的。都市更新條例確實非常沒有效率，雖然多年來經過多次的修法，然而改善的很有限。

簡單的講，為何要都更？因為很怕地震來。這些幾十年的老舊房子，當年並沒有想到耐震的元素，地震一來總是房子倒塌、死傷慘重，而且地震是不等人的，隨時都會來，什麼時候會來，無人可以準確預知。房子老化了也會住得不舒服、不方便，因此我們很需要都更。都市更新條例1998年就通過了，現在邁入第27年，成果非常有限，而且大部分都更案都是談不攏的，浪費了許多的人力財力，空有美夢，令人扼腕浩歎！



審計部2024年7月指出，截至2023年底，全國屋齡平均32年，超過30年的老屋逾房屋總量的半數，老化情形非常嚴重。地震陰影揮之不去，再偉大的人、再大咖的老闆誰不怕地震呢？審計部7月29日公布2023年度中央政府總決算審核報告，就政府推動都市更新及危老重建執行情形，屋齡逾30年老屋達483萬餘戶，超過全國房屋總量919萬餘戶的半數。2020年底，老屋總數436萬餘戶，3年就增加了47萬餘戶，房屋老化情形非常嚴重。都市更新案件截至2023年底，全國各縣市受理都更案合計1,703件，已核定實施事業計畫者計有1,130件，台北市627件最多，新北市214件次之，台中市110件。危老重建部分截至2023年底止，全國各縣市受理合計4,076件，已核准實施重建計畫者3,414件，台北市904件最多；台中市663件；新北市531件。



台北市需要都更危老的量太大了，全國第一名！台北市政府2023年積極推出「都更五箭」，2024年續推出三箭，都是為了改善都更的效率，改善都更的牛步化，現在成效已經出來。2024年4月、5月，台北市都更報核案件數已經達到2023年的7.6倍，成效起飛。



當年文林苑都更的衝突，影響到許多都更案的延宕，往後幾年甚至被稱為都更已死，因此2016年有了危老重建條例的公布，以及2019年都市更新條例也進行最新修正。危老條例只有13條，簡單易行，沒有都更條例的常常要找一堆人來開會，效率奇差，因此危老條例成效良好。



台北市屋齡30年以上的老屋約60萬戶，占了全市的7成多，若強震來到台北市，災難後果難以想像，如何加速老宅重建一直都是刻不容緩的事！台北市都更重建案申請報核數達到2,947件，已核定1,232件。台北市已核定的擬定案646件，為其他5都總合約1.4倍，都更能量高居全國之冠。以上數據也可以說明台北市老房子已經動起來了，較有效率了！











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

不只民眾搶著買房，建商也積極插旗，近來紛紛砸重金獵地，根據第一太平戴維斯統計，今年前7個月獵地金額已追平去年全年，土地交易和商用不動產總交易額達1,207億元，其中土地交易更是火熱，光是7月份總額就已達293億元。

興富發布局最積極 號稱「獵地王」

前7個月購置土地及商用不動產的前十大建商，第一名有獵地王之稱的興富發集團，包括旗下的潤隆建設，合計交易總額達90億元，主要購地包含台中七期惠順段共37.9億元、22.7億元買台中七期惠安段，以及23.4億元買高雄苓雅區等。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，興富發今年出手相當積極，過去也曾在2021年重壓台中七期，當時交易量約143億元，近幾年銷售狀況不錯下，再度伺機布局。

排名第二則是新美齊建設，合計交易量達83億元，主要購地個案包括以22億元買下四成的新店開明高職、33.8億元買下台中南屯土地、13.8億元購置台中北屯機捷特區以及8.3億元買三重廠房。

海悅、愛山林近年積極獵地

其中特別令人注意的是，海悅與愛山林過去以代銷為主，但近年獵地相當積極。愛山林自建案與代銷案量已經旗鼓相當，海悅則是先前參與台北市議會地上權開發案外，還透過聯盟方式取得不少台北市區大面積的精華土地。

若從整體區域來看，以台中、新北跟台北市金額最高，分別合計為298億元、255億元、204億元，其中台北市主要是144億元的芙蓉大樓為貢獻最大。

若單純觀察純土地交易，則為台中、新北跟高雄最高，土地交易量分別258億元、219億元、187億元；此外台南市表現也不俗，也有112億元土地交易量。

小標：台中獵地一級戰區 交易總額258億元

丁玟甄表示，建商購地應該是對於部分地區發展相當看好，除了台北新案稀缺、台中本為推案熱區外，像是高雄、台南等，近年因為科技設廠議題也吸引建商大舉插旗，不想錯過推案機會，若今年下半年市況維持熱絡，全年建商購地獵樓的金額應該很快可以突破2022年的1,328億元。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新青安帶旺房市，房貸水位狂飆，不過近來市場出現一群「賣股買房族」，這些人多半是退休的軍公教，在台積電還不到100元時就進場，當作存股，原本是想要把股票留給子女，不過前陣子台積電股價飆上千元，眼看高點逼近，乾脆把手中台積電賣了，賺的錢不只能幫子女買房繳頭期款，甚至房貸都免了。

新青安「外溢」效應持續，根據中央銀行最新公布數據，單是6月房貸餘額就增加1069億元，餘額升至10.54兆元，已連17月上升、且已連7月在10兆元之上，再寫歷史新高紀錄；光是今年上半年，房貸餘額就增加5000億元，這還是借還抵銷後的結果，新承做量恐更大。

不過，新青安的主力部隊，也就是五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀）6月的新承做房貸量，卻較5月下滑150.14億元至1012.21億元，雖新青安專案占總房貸比重仍在4成以上，不過卻有種公股行庫悄悄縮手，導致房貸大水「外溢」到民營銀行的現象。

央行官員分析，房貸餘額衝高，反映當前國內景氣不錯，股市火熱帶來財富效果，加上新青安持續激勵效果延續，民眾購屋剛性需求上升，成為推升房貸餘額衝高主因，不過央行6月理監事會調升存款準備率1碼後，將可直接控制銀行放款時更為審慎，影響會逐月顯著。

銀行主管指出，這波房貸暴增主要是三重力道匯流，以公股行庫為主的新青安，當然是點火主力，但就因為房市炒起來、進而帶旺整體買氣，有些不符合新青安者，也就轉向跟民營銀行借貸，另外就是台股創高，有些人眼看台股過熱，賣股買房，這在過去比較罕見。

據透露，這群賣股買房的以「台積電老股東」為主力，許多人的背景是退休軍公教，他們可能在台積電還不到100元就買了，放到現在，每年配股配息，早就回本了，眼見台積電前些日子飆上千元，看時機正好，就把手中台積電持股全「梭哈」，幫子女買房。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

史上規模最大的房貸「限貸令」登場。房貸族要注意了，不只7月而已，恐怕直至今年底，全體國銀的房貸撥款都將陷入緊繃，而且從7月下旬起，10多家公民營銀行，已陸續對行內下達房貸的「限貸令」，這10多家銀行，其中超過6家為前十大房貸銀行。據最新調查結果，除了某民營金控旗下銀行，已經限制為僅承作既有房貸戶的增貸，另外某公股金控旗下銀行，更已下令旗下分行全面停止進件，直到今年底才解禁。

據了解，除了企業調度資金，包括配發股息因此從銀行抽離資金致使銀行存款變少所產生的影響之外，造成銀行房貸業務全面緊縮之外，外界尚未注意到的重要原因還有二個，都和建商有關，其中一個在於建商本身資金吃緊因此增加對銀行先前「已准而未撥款」額度的動用，另一個則在於央行在2021年底第四波管制措施中，為了打建商養地，在選擇性信用管制措施要求建商買地最多18個月內要限期開工，這也使銀行對已有土融借款的建商，必須預留建融空間，這些都會排擠到新房貸業務，也因此才有行庫的「限貸令」，必須一路到年底才解禁。

另外，最近台股不好，很多企業集團投資台股也被「套牢」，手頭資金更少，這時又得從銀行提出存款來應急，銀行高層憂心，這恐怕又使銀行承作房貸的限額壓力更大。

至於「限貸令」的執行，每家方式不一樣。另外，有二大公股金控旗下銀行，以及某大型民營金控旗下銀行，以及一家中小型民營銀行，則下令停禁止一般散戶，亦即非整批性分戶房貸的房貸進件，還有一家公股金控旗下銀行，倘若「散戶」房貸業務，僅限自家存款戶，另外整批性分戶房貸，僅限自家土建融案衍伸的才作。

另外三家大型民營金控旗下銀行，則要求旗下分行要向總行登記、排隊撥款，另外一家中大型民營金控旗下銀行，則要求從8月起持續二個月的房貸限貸令，而二家大型民營金控旗下的銀行，則要求必須提高房貸的報價，所謂的提高報價會用二種方式來進行，一是直接拉高利率至2.5%以上水準，另一則是拉高開辦手續費，例如從3千元，拉高至上萬元的行情。

上述的10多家銀行，有11家都為金控旗下的銀行，國銀高層指出，連有「富爸爸」撐腰的銀行，資金都很吃緊，更不用說個體戶銀行。高層也指出，銀行不會直接拒貸，但通常都會以高達2.5%以上的利率，或是僅6、7成的成數，讓客戶「知難而退」，只是客戶不知道，銀行內部已經通令「房貸限貸令」。

行庫高層坦言，因為銀行的房貸額度吃緊而產生的「限貸令」，這次是時間最久、牽動整個金融圈的範圍也最廣泛，以往銀行法第72條之2因為存款變少、大約只要1、2個月調整期，但現在可非如此，除了上述和建商相關的建融、周轉金動用等問題，主要原因還包括了三項。第一個是上市櫃公司發股息把資金領出，使銀行的存款減少；第二個原因則是銀行的房貸放款已受到其他的企金業務風險排擠，尤其風險性資產在資本適足率計算時發現已達「滿水位」，在今年底更有美化財務指標的要求，因此壓縮房貸空間。

第三個原因則是現在的房價太高，所以每一個案子貸款金額都比以前高很多，尤其國銀高層發現，台中、嘉義、台南、高雄這些中南部都會區的房價暴漲，現在經常是「作一件抵過去三件。」這些原因，使整個金融圈房貸量能空前吃緊。

國銀高層也指出，先前缺工缺料的問題，使本來要在去年交屋的房子，延到今年下半年交屋爆大量，銀行都會先以建商的整批分戶房貸交屋為主，這也使許多房仲所仲介的中古屋交易房貸，較易被排擠。

至於為何以整批性分戶房貸為優先？銀行高層也說明，因為銀行對建商的土建融貸款，建商是透過整批性分戶房貸的資金來還款銀行，因此這是銀行在放款風控上的一環。而且由於房貸業務吃緊，高層坦言，現在很多銀行連分戶房貸，都只限自家土建融案才會承作，其他家的建商土建融案還不見得作，因此，現在連建商要為客戶談分戶房貸，都比以前困難。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

換屋族注意，納稅人在兩年內無論「先買後賣」或「先賣後買」，皆可申請土增稅「重購退稅」。新北市納保官提醒，必須注意移轉登記日起列管五年期限內，應避開三大地雷，以免遭追繳退還稅款，得不償失。

首先，是在列管期間內將所有權移轉；第二是因故遷出戶籍，即使有實際居住，但與「辦理完成戶籍登記」這項規定要件不符；第三，是將重購住宅出租、供設立營業登記，都將導致不符合要件。

納稅義務人重購自用住宅用地，可以運用「重購退稅」貼補買新房子土地總額價款的差價，且不論是「先買後賣」或「先賣後買」都能申請，不過要特別注意申請期限必須在兩年內。

納保官表示，申請「重購退稅」要注意相關規範，重購土地必須為自用住宅用地，土地所有權人或其配偶、直系親屬必須在當地持續設籍，且無出租或供營業用。

為避免炒房行為，重購退稅案件列管期間為五年，納保官指出，重購自用住宅用地經核准退還土增稅案件，在列管期間內，稅捐稽徵機關每年都會清查重購土地是否仍符合自用住宅用地規定。在列管五年期間內，必須謹記所有權不移轉、戶籍不遷出、自住不出租營業，以免違規被追回退還稅款。

納保官表示，經核准退還土增稅後，重購的自用住宅用地在列管期間須持續設立戶籍，如戶籍須遷出，至少須保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任何一人在戶籍內，維護自身權益。

不過，實務上若遇到「特殊原因」，非得遷出戶籍、導致未設戶籍在重購房屋，且重購房屋仍為自住，確定沒有出租、營業等狀況，仍可認定為符合適用條件，免被追稅。

例如，包括未成年子女就讀或將就讀學校，入學條件必須是設戶籍在該學區；本人或配偶因公務派駐國外，導致戶籍遷出，或是原所有權人死亡，都能視為「特殊原因」，可視為符合要件。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市房價在全台都會區中相對親民，因此在此波全台房價上漲潮中，漲勢強勁。據實價登錄顯示，桃園12個主要行政區預售屋近期最高房價同步創新高，其中中壢區青埔特區的「新大墨」、「耑鑄」近期高樓層最高成交價均觸及每坪70萬元大關，大園區位青埔的「威均帝璽」最高房價也突破6字頭。

實價登錄顯示，桃園房市12個主要行政區中，除青埔特區的二個行政區中壢、大園最高房價天花板紛創新高外，桃園區位藝文特區同德國小旁的「竹城東京都」最高成交價達到每坪59.8萬元，台北建商凱越建設南下桃園推案、位中路重劃區的「凱越豐耘」，以及位小檜溪的「遠雄夏沐」等案，最高亦達每坪59.5萬元，桃園區房價距6字頭僅一步之遙。

鄰近新北的龜山、蘆竹最高房價也站上5字頭，龜山A7重劃區的「富宇富御」、蘆竹南崁台茂商圈的「安美大望」最高房價分別達每坪56.4萬、52.8萬元，同樣屬北桃園的八德區，「合陽捷運湛」最高房價也達到每坪48.2萬元。

此外，平鎮區最高房價4字頭，即使過去被視為桃園蛋白區的楊梅、觀音、新屋、大溪及龍潭等行區預售屋房價天花板也在近一年陸續站上每坪35萬元大關，如楊梅區「君邑莫內」、觀音「名川富御」最高房價已逼近4字頭。

房地產業者指出，桃園由於房價相對雙北低，鐵路地下化、捷運綠線、航空城計劃等重大建設推動，吸納雙北外移的買盤，加上本地剛性需求穩固，在這波房市榮景中，過去精華區4字頭、蛋黃區字3頭、蛋白區2字頭的房價認知已被改寫，如青埔特區房價紛紛站上5、6字頭，桃園藝文、中路、小檜溪等重劃區地房價也都陸續站上5字頭，過去外圍蛋白區平價2字頭房價也愈來愈稀有。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

竹科寶山用地二期擴建工程正如火如荼，領頭羊「護國神山」台積電(2330)2奈米先進製程廠傳捷報，啃下蘋果2025年大單，不僅鞏固台灣在全球半導體產業的領先地位，人才磁吸效應同步帶旺寶山房市，房價10年漲逾1倍，屋齡10年大樓單價更衝破5字頭。未來5年內新推案將有6000戶陸續交屋，爆發性成長量能使得寶山可望成為第二個竹北，且不少高階研發人才屬海歸派，對美式別墅產品情有獨鍾，總價約在3000萬元起跳，房市含金量吸引大型建商推造鎮開發案。

1. 
   

   台積電在寶山二期的2奈米晶圓廠啃下蘋果大單，住宅剛需卡位戰也悄悄起跑，上市建商愛山林建設推出千億造鎮案「宏道新竹帝寶」，成交均價站上4字頭。

   
   


2. 
   

   寶山鄉屋齡落差大，屋齡10年內大樓單價突破50萬元，房價10年漲逾1倍，未來漲幅會更加速。

   
   


3. 
   

   台積電吸引不少海歸派研發人才，這類買盤特別青睞美式別墅型產品，屋齡15年左右總價約3000萬元上下。

   
   

8千研發大軍空降寶山 造鎮開發案滿足剛性需求

愛山林開發總經理張境在表示，台積電將先進製程全球研發中心設於寶山，帶動上下游半導體產業鏈群聚效應，讓寶山成為「台版貝爾實驗室」新聚落，因屬研發型半導體高階人才，光是台積電全球研發中心就有8千名研發人員進駐，2奈米廠未來另創7萬個就業機會，帶動強勁住宅剛性需求，使得寶山成為開發商眼中的下一個竹北。

根據寶山鄉公所統計，未來5年內寶山新推案將有6000戶交屋，量能相當於竹北市前5年的5成總額，土地價格翻二三倍，永慶不動產新竹介壽忻居加盟店店東魏仕洪表示，寶山一期去年8月開始配售地，地主向政府買地單價約14～16萬元，年底建地成交價漲為38萬元，今年初已來到約45～47萬元，地價漲幅驚人。

張境在觀察，目前新竹市況非常好，房市仍處於供不應求狀態，但建照核發速度相對較慢，也會影響建商推案速度。以備受矚目的宏道「新竹帝寶」為例，基地面積達18萬坪，相當於1/2個信義計畫區，門牌橫跨新竹縣市，分別為新竹市東區、香山區與新竹縣寶山鄉，整個造鎮案高達千億元開發規模，張境在表示：「我們會分四五張建照向政府單位提出申請，依核發速度規劃工程進度與施工動線，先推案的價格一定會比較便宜，越後期開發完善、生活機能更成熟，價格一定會更高。」

「新竹帝寶」屬低密度開發，平均容積率120%，規劃以新加坡市大樓，樓層約7樓，1樓會開放作為社區活動中心，大樓比例約佔85%、另外15%為美式別墅，大樓單價目前坐四望五，規劃2～4房，總價帶約1500～3000萬元；別墅部份總價約在4000萬～1億元區間。

中古屋衝上5字頭 海歸派新貴偏好美式別墅

魏仕洪表示，隨著台積電2奈米廠持續徵才，帶動寶山鄉中古屋一路漲，「富宇居易／原森活」屋齡約7年，2+1房今年初單價約在45.78萬元，成交總價1480萬元，4月同社區成交單價已站上5字頭，「年初屬於小坪數，4月的坪數更大，成交單價也漲上來了。」

「寶山鄉早期建商推案不多，中古屋屋齡有斷層，早期新竹縣在銀行估價上，提供的貸款成數較受限，可能只有7成或75成，不向東區、竹北，只要信用條件好，基本要貸到8成不是太大問題。」魏仕洪表示，隨著銀行取消此內規，加上新青安助長買氣，且隨著更外圍的二重埔、竹東都漲上來，寶山的後市潛力值得期待。

由於寶山地形屬於小丘陵地，早期有不少美式透天別墅，像是聯電高階主管自營的「聯華山莊」別墅，不乏名人鄰居，即使屋齡近30年，仍有近4000萬元起跳身價；屋齡較新約十多年的「新竹山莊」總價也多在3000萬元，魏仕洪表示，這類型物件很吃特定族群買家，除了高階主管外，不少是海歸派研發人員。

【在地人說】介壽重劃區免塞車之苦 物件稀缺搶手

塞車一直是竹科人的惡夢，同樣坐擁竹科門戶，介壽重劃區有步行可抵竹科優勢，不少高科技主管甚至把走路上下班當成運動，帶動重劃區自住與置產型買盤。區內有太睿建設開發機構主導的造鎮案，由富宇、寶睿、昌禾等建商推出5棟新大樓，魏仕洪表示，現在不論室內空間大小單價都要80萬元起跳，2房總價2000萬元、3房3300～3400萬元，需求強勁，雖然房價短短1年就從7字頭漲上8字頭，但卡在房地合一稅幾乎沒有屋主想賣，除非有重購退稅誘因才有可能促成成交。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】