房市景氣下滑，重劃區供給量體大增，掀起房價割喉戰，許多民眾見到馬路邊「重口味」的建案廣告，心動展開看屋行動。不過，即使重劃區價格相對便宜，但買房是人生大事，金額動輒上千萬元，要如何選對具有發展前景的區域，並談到漂亮滿意的價錢，得好好下工夫。
「相對舊市區，重劃區的空間規劃寬敞，有大綠地、人行步道，方便長輩跟小朋友散步，而且廣告一直說新屋比中古屋還便宜，所以過來看看。」觀察重劃區2年的首購族唐小姐，在新北市江翠重劃區某接待中心，與記者聊看屋想法。 另一位長年居住板橋的陳先生則說，近來想換大坪數房子，又不想遠離習慣的板橋生活圈，因此選擇來鄰近的重劃區參觀。
單價較低 年輕族群愛
9月初，記者假日走訪大台北數個知名重劃區的接待中心，如板橋的江翠PARK、新店的波爾多、三重的寶石上誠等，看屋客絡繹不絕，與外界想像的房市低迷大不同，原來重劃區案件激增，為消化建案，廣告詞一個比一個重口味，如「超值全裝修」「你換屋我繳息」「2萬低月付、3房輕鬆住」等。
信義房屋板橋江翠店專案經理王大功表示，重劃區單價相對低，又是新屋，相當受30歲出頭的年輕族群青睞，且多為首購族，「雖然離舊市區或捷運站有一定路程，但年輕人多數有代步工具，不那麼在意。」不過他坦言，以江翠北側重劃區來說，接待中心雖然詢問的人多，但成交少，因為很多還在蓋，一般人喜歡看到實體屋再做決定。
業內人士分析，重劃區建案近年激增，主要在於市中心土地貴，建商又沒地可蓋，推出的案子總價不易壓低，因此紛紛往地價相對便宜的外圍拓展，加上當初政府給予建商容積獎勵，支持開發建設，導致供給量體大增，就連中南部的重劃區推案量也明顯增加，在供需失衡下，建商早已展開房價割喉戰，有意購屋的民眾，現在是不錯的切入點。
價差百萬 首重大環境
以江翠北側重劃區為例，2012年至2013年房市進入最高峰時，新板成交價每坪達9字頭，而被譽為第2個新板特區的江翠北側重劃區，外界預估房價有坐六望七的潛力。
未料房市反轉後，該重劃區價格大崩落。根據實價登錄資料顯示，江子翠捷運站周邊中古屋均價為每坪57.8萬元，而重劃區內新建案則落到45萬元上下，新屋賣的甚至比附近中古屋便宜2成，成為江翠重劃區一大特色。其他像是三重的二重疏洪道重劃區，早先市場普遍預估，若從土地價格回推，該區房價至少要賣在6字頭，如今成交均價卻只有4字頭。
重劃區建案具價格相對實惠、屋齡輕、居住環境寬敞等優勢，吸引預算有限的購屋民眾目光，不過，光是一個重劃區內就有好幾個建案，條件相似的房屋總價甚至相差上百萬元，議價空間也不盡相同，該掌握哪些資訊才能談到好價錢？
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，以大台北7個主要重劃區來說，每個區域的發展成熟度與地段不盡相同，買房前務必先看大環境，其次才是考量價格。
例如，江翠重劃區適合想要居住品質，又不想離板橋生活圈太遠、不希望花大錢買市區房的人；而龜山機捷A7站重劃區商圈未成形，適合喜歡價格便宜、不介意生活機能還不足，且願意等待市鎮發展者；土城推薦給想有交通生活機能，又負擔不起板橋及中永和的民眾；新店央北適合想鄰近台北市，並想擁有重大建設帶來增值潛力的民眾。
釐清想住的環境及買房動機後，接下來便是拿到好價格。「買房前簡單做一些功課，有時候一省就是好幾百萬元，CP值相當高。」陳傑鳴說。
以下針對重劃區整理出3招撿便宜法則。
第一招：以比價網探底
「這概念就像用Skyscanner（機票搜尋網）一樣，藉由觀察每個委賣人的售價，一眼就能看出行情與底價大概在哪。」陳傑鳴說，坊間有不少房屋比價平台及APP，民眾僅需輸入「案名」即可，有具體條件的購屋者，可進階輸入想要的樓層、坪數等，比價能更聚焦。以新店央北重劃區的代表案件波爾多為例，透過比價網站可清楚得知，約29坪的2房1車位，行情在1,400萬至1,500萬元之間。知道類似案件的最低價後，就能用最低價格與委賣人議價。
陳傑鳴分享之前碰到的情況說，林口知名案件國家1號院，類似條件的房屋，委賣價差竟達300萬元，「有時你跟出高價的委賣人議價老半天，最後便宜300萬元，以為賺到，其實只跟另一個委賣人出的價格一樣。因此事前探詢案件最低價很重要。」
第二招：視待售量談價
房價直接取決於市場供需，購屋者在議價前，可先上網查詢該社區或案件的「整體待售量」，這能有效反應出該社區目前的賣壓及屋主售屋的心態。陳傑鳴透露，有個簡單的判斷方式，社區的整體待售量如果超過社區總戶數5％以上，表示該社區賣壓較重，「賣壓重，等於好談價」。
整體待售量可細分成建商「待售」及投資客「轉售」，其中，重劃區多數都是預售屋，有不少投資客會先行卡位，因此購屋者可掌握交屋前1至2個月的時間點找房子，因為多數投資客並不想背負貸款壓力，屆時便會積極將房子出脫轉售，造成賣壓迅速升高，甚至願意認賠出場。
以新莊副都心重劃區的新富邑為例，總戶數311戶，轉售率達14.1％，根據9月中資料，該案件最高單價為每坪62.19萬元，但最新成交價卻是每坪36.94萬元，價差高達4成以上。整體來說，留意「待售量多」及「轉售率高」的社區，撿便宜的機會也會更大。
第三招：拿A案砍B案
住展雜誌企研室經理何世昌表示，重劃區的好處是規劃方正，且各個接待中心都相鄰不遠，因此購屋者最好在重劃區內「跑1圈」，拿同區A案的廣告來談B案的價格，專業一點還可以拿A案的建材表、格局、樓層位置，跟B案條件類似的房屋比較，這也是業界俗稱的「借刀殺人」。
另外，透過跟多家房仲或屋主交涉，互相比價，不但能了解行情，還能打聽當地業者對該區未來發展的看法，「買重劃區，其實是買一個未來。」何世昌舉例，A7推案量雖大，但目前還很空曠，雖然建商把未來生活機能的餅畫得很好，但工程會延宕多久、重大建設何時完工，都不易掌握，「就看購屋者買不買單這個未來，而要不要買單，多打探區域發展性是關鍵。」
缺點不少 需長期抗戰
確實，重劃區屬於新興的住宅型態，雖然有屋齡輕、街廓整齊等優點，但相對也可能有交通、生活機能不便等缺點，購屋前要多注意。
王大功指出，首要做好「長期抗戰」的準備，一個區域要發展成完善的生活機能圈，短則5年，長則10年以上。以淡海新市鎮為例，開發至今已20年，但商圈仍未完善，且輕軌捷運尚未完工，交通黑暗期還沒結束。
太早入住重劃區，也會因其他建案陸續施工，面臨「陣痛期」，例如江翠北側重劃區的江翠灣，預計最快今年底明年初可入住，不過其他區域還在打地基，除了噪音外，每天工程車進出會引起粉塵，而自家樓層也會不時聽到業者帶人看房的喧鬧聲，這些都需考量。
另外，重劃區多是預售屋，購屋還必須承受樣品屋與成屋有差異的風險，買賣時務必留意相關合約內容。
不論如何，世上沒有十全十美的房子，只有最適合自己的房子，買房前只要釐清需求，花點時間勤做功課，用理想價格買到喜歡的房子，絕對不是難事。
大台北7大重劃區 與周邊房價分析
- 淡水
- 淡海新市鎮重劃區20萬～40萬元
- 淡海新市鎮堪稱大台北最親民的重劃區，由於推案量大，房價多在1～2字頭，與鄰近的北投區6字頭房價相比，吸引不少首購目光。隨著淡海輕軌年底完工、美麗華影城進駐後，區域機能將更為完善。
- 三重
- 二重疏洪道重劃區42.5萬～63萬元
- 區內以「國太悅」每坪54萬元、「東煒欽品」每坪63萬元較高外，其餘開價多為4字頭，與鄰近的北市大同區建案開價每坪70萬～100萬元相比，每坪便宜30萬元以上。想緊臨北市捷運沿線而居的民眾，不妨往捷運先嗇宮站周邊搜尋。
- 新莊
- 副都心重劃區42萬～98萬元
- 建案多以新成屋為主，過去高點時推案價每坪上看100萬元，近年隨房價修正，目前普遍開價在4～6字頭（最高價為遠雄95的每坪98萬元），甚至出現過3字頭破盤價，已與周邊「頭前重劃區」相仿，在未來政府機關與重大建設進駐完工下，長期投資價值浮現。
- 龜山
- 機捷A7站重劃區24.5萬～35萬元
- 除了「遠雄新未來」每坪開價達35萬元，其餘銷售中建案開價多在2字頭。隨著合宜住宅完工，已陸續有商家進駐，與機能完備的A8站僅一站之隔，房價卻比A8站的3～4字頭、A9站的4～5字頭優惠。
- 板橋
- 江翠北側重劃區45萬～55萬元
- 具有水岸優勢，一開賣即以4字頭的破盤價打響名號，目前開價多在4～5字頭，位置鄰近新北環快，交通機能佳。與周邊同為板橋區的捷運江子翠站、新埔站、板橋站新案開價多在7～8字頭相比，親民不少。
- 土城
- 土城暫緩發展區43萬～58萬元
- 預售屋開價多在4字頭，較鄰近中永和的5～6字頭低，鄰近捷運土城站、海山站，周邊也具備完善的商圈機能，未來還有醫院、商場、影城利多，房價具一定保值性。
- 新店
- 央北重劃區60萬～73萬元
- 建案開價多在7字頭，目前開價最低的「波爾多」每坪約60萬元，已銷售8成。鄰近的捷運新店區公所站、七張站新屋開價達7～8字頭。交通上，近環狀線十四張站未來通車後，可直達板橋、中和、新莊，是今年頗受關注的重劃區。
【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
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