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台灣少子化、人口老齡化，導致家庭結構改變，加上房價居高不下，導致「小宅化」成為近年房市主流趨勢。據內政部統計，目前全台總人口數2,340萬人，與2014年時的2,343萬人接近，不過全台戶量十年間卻大增超過百萬戶，房地產業者分析，近年因稅制改變帶動分戶設籍需求、一個家庭可能多個戶籍，單身族、老年獨居族增加，及為子女購置房產需求，都使每戶平均人數快速減少。

根據內政部統計，全台家戶人口數近年快速減少，2001年時平均每戶有3.29人，目前已降至2.48人，20多年時間每戶平均減少約0.8人；過去人口數與戶數接近同步成長，不過隨著人口成長趨緩，甚至負成長，而戶數則因20年來房市大多頭，帶動房屋供給增加，20年多年期間住宅存量大增約240萬戶，使戶數成長速度遠超過人口成長速度。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，長輩不願與子女同住等家庭結構改變，房價高漲亦是造成此現象的主要原因，尤其近年物價、房價高漲，不婚族、頂客族增加，少子化下家庭成員減少，加上購屋負擔大增，小家庭對居住空間被迫縮小。

此外，近年房市景氣不錯，不少置產族熱中購屋置產，除自住外，擁有多屋比例提高，在節稅等需求考量下，也有更多「一家多戶」的現象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行祭出第七波信用管制措施，加上銀行限貸令，使房市景氣出現反轉，2024年截至目前，七都預售屋解約數量以高雄91件最多，在台中簽約又解約的預售屋交易也高達77件，房市專家Sway在臉書發文指出，台中投資客早就開始落跑。

根據實價登錄資訊，台中2024年解約的預售物件，簽約又解約的預售屋交易達77件，有24件在央行第三季理監事會議後解約，而且解約的買家多因買貴而後悔，解約案件的平均單價、總價皆較整體預售屋均價貴2、3成。

Sway表示，台中投資客早就開始落跑，資深的跟專業的或許可以不用賠錢就解約，資淺的運氣好可能可以賠5%~10%就退出，至於菜鳥，大概會等到完工後才發現，有行無市，你的房子根本就沒人要，還會堅持到五年以後才拿出來賣，屆時下場恐怕更慘。

Sway直言，房地產投資有賺有賠，只有傻子跟富豪會覺得房子只賺不賠，至於那些案子先不要碰？他列出以下幾點：

1.已經開賣的預售案：因為開賣了，價格根本就動彈不得。

2.快完工但只想平轉：二、三年前的行情多半低於現在，說想平轉就是還想賺一票。

3.放超過三年以上的八不推宅：買了等著漏水。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前預售屋實價資訊僅揭露至10月，也就是說，今年的預售屋解約案件，逾3成發生在第七波信用管制後的1個月內，說明政策對市場氣氛的干擾顯著，而隨著資料陸續公開，解約案件數還將續增，解約潮持續醞釀中。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年房市買賣熱絡，民眾常有換屋需求，換屋族關心房地合一課徵所得稅有哪些租稅優惠，可以減輕售屋或換屋者的稅負，為自己增加換屋基金。

財政部高雄國稅局彙整個人房地合一課徵所得稅自住房地免稅額及重購自住房地扣抵（退）稅額要件。

其中，個人自住房地免稅額適用條件包括1.本人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。3.本人與其配偶及未成年子女於交易前6年未曾適用此優惠。

可享優惠為課稅所得新台幣400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元部分，稅率為10％。

至於個人重購自住 房地扣抵（退）稅額，可就已（應）繳納稅款，按重購價額占出售價額之比率，計算扣抵或退還稅額，且先售後購或先購後售皆可適用，但須符合五大要件。

國稅局說明，五大要件1.本人或其配偶、未成年子女於出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。2.出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。3.出售及重購房屋的完成移轉登記日在2年內。4.出售及重購之房地以本人或配偶名義登記。5.重購之自住房地5年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還稅額。

甲君如於105年1月以1,000萬元購入A自住房地，於112年3月以1,500萬元出售，課稅所得500萬元，其中自住房地免稅額部分，即是以（課稅所得500萬元-免稅額400萬元）×自住房地稅率10％，應納稅額10萬元。

至於重購自住房地扣抵（退）稅額的部分，若甲君重購B自住房地1,800萬元，則重購自住房地扣抵稅額為（1,800萬元／1,500萬元）＞1，也就是可全額扣抵100萬元。

國稅局表示，若甲君同時符合自住房地免稅額及重購自住房地扣抵（退）稅額條件，得申請適用2項租稅優惠，替自己創造更多省稅空間、增加購屋基金。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

文／李科諺

9月央行啟動第七波信用管制，限制非自用房貸的貸款成數及寬限期，並加強對各銀行房貸水位的控管，這些措施使得原本火熱的房市開始出現降溫跡象。

央行關注的三大房市指標——國銀不動產放款集中度、房屋貸款與建築融資餘額及房價年增率，均在10月顯示出負面走勢。專家指出，央行的主要目的是使房市降溫，而非徹底打擊市場，因此在房市降溫顯著後，預計央行下週四（19日）理監事不會再推出新的房市管制措施。

在不動產放款集中度方面，金管會統計顯示，截至10月底，國銀的購屋貸款及土建融融資餘額總計達14兆7,156億元，占總放款額的35.2%，較6月底的37.4%下降了2.2個百分點。10月國銀不動產放款月增869億元，遠低於過去半年每月平均增量1,464億元。

根據金管會數據，10月國銀房貸月增678億元，房貸年增率降至11.07%，這是剔除2月農曆年季節因素後，13個月來的最低月增量，並且結束了連續15個月的增長。建築融資月增210億元，亦為近三個月來的最低增幅，顯示房貸與建融放款的降溫成為此次房市降溫的主要原因。

在房價部分，10月台北市與新北市的房價分別月減0.9%與2.6%，年增率則降至8.9%與11%，這些為年初以來及近半年來的最低增幅，顯示央行重手之，房價明顯受到影響。

隨著打房政策逐步發酵，投機客已經陸續撤出市場，高資產族群則保持觀望，建商在購地和新案開發上的步伐也可能放緩。當觀望者發現市場成交量縮但價格並未顯著下跌時，或許才會考慮重新進場。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

文／李科諺

台北市推動都市更新及危老重建已有30載，然而民生社區的重建進度仍舊緩慢，至今未完成任何危老重建項目。國民黨市議員秦慧珠指出，民生社區受容積率200%的限制，遠低於一般住宅區的225%，導致當地危老重建進展受阻，呼籲北市府放寬該區容積率至225%，與其他住宅區一致。

民生社區自1969年規劃建設，為全台首個以鄰里單元概念設計的中低密度住宅區。社區內擁有25處公園，綠地面積占比超過10%，並普遍為4層高的連棟住宅。然而，秦慧珠指出，現今民生社區面臨老化問題，建築物屋齡約55年，且現行的容積率限制使得該區無法進行有效的都市更新與改建。

秦強調，民生社區的連棟建築需要一併更新，然而現行規範限制了社區發展，例如8米巷道無法設置餐廳，6米以下的巷道甚至不能開設雜貨店，造成超過80%的店家違規經營。她進一步指出，同樣位於延壽街的富泰里無法進行都更，對面的自強里，卻能夠興建20層大樓。

都市發展局都市規劃科長蘇芯慧表示，民生社區的住宅用地容積率為200%，根據都市計畫規定，連棟建築物須整體拆除重建，這使得改建工程需整合多數居民的意願，並且面臨一定的難度。市府目前已開始進行民生社區的更新案，並將重新檢討該區的規定，計畫朝著不再受連棟建築物重建規模限制的方向進行。

蘇芯慧指出，儘管容積率放寬的建議值得考慮，但由於台北市整體容積率未達基準，且容積核給需要考量公益與對價性，市府不宜任意提高容積率。建議仍循現有容積獎勵機制申請，且住宅區容積率仍須依照地區都市計畫規定而有不同，並非全部都是225％。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

雖然通膨壓力依然存在，但今年前10月實質總薪資平均數年增率，仍創下4年新高，戰勝通膨卻讓民眾無感，一般上班族壓力還是很大，甚至越來越多人為了高房價、高物價搬離台北市，依舊難逃低薪糾纏。

民眾：「感覺老闆平常是沒有在幫我們年薪有在調整的。」

民眾：「只有物價有上漲而已，（官方數字）一直以來不是僅供參考用嗎？」

年輕人滿腹苦水，因為主計總處公布，今年前10個月實質總薪資平均數年增1.82%，創下4年新高。官方數據薪資變高，普遍上班族卻無感，學者點出關鍵原因。

文化大學勞動暨人資學系教授李健鴻：「服務業裡面在台灣，長期以來就是說，只有少數幾種服務業，他薪資比較高，比如說像金融服務業、還有航空運輸業、還有水電燃氣服務業，他薪水高，但就業人數比較少。」

儘管內政部宣布，約聘員明年起月薪調升最低工資的1.1倍，但普遍勞工還是領相對低薪，尤其在台北市生活，物價高壓力更大，形成「脫北潮」，近5年就有14.8萬人離開台北市，成為七都之冠。

民眾：「因為其實現在物價跟房價都高得有點嚇人，像我現在也是住在新北市，那我的工作也在台北市。」

民眾：「第一是（台北買房）很貴吧，然後再來是新北的有些機能已經漸漸完善了，所以也不需要住在市中心了。」

不過脫北後的房價壓力，真的低很多嗎？看看近3年來，雙北市房價漲幅都超過2成，桃園、台中、台南漲幅卻都超過35%，高雄更誇張漲了近45%，六都房價中位數全都漲破千萬元。

房產趨勢專家李同榮：「高科技南移這個有關係，還有高收入的也是慢慢往中南部移，另外一個就是說，他營建成本的占比會比較高，以台南、高雄他吸收的營建成本，這幾年來就吸收35%以上。」

南北建設逐漸均衡下，讓房價落差開始縮小，年輕人想靠自己在蛋黃區買房，只怕越來越難。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，11 月燈號維持綠燈，指標總分數 43.6 分為去年 9 月以來新低，風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，新成屋戶數、來客組數、成交組數上升，議價率持平，預售屋推案量、待售建案數則衰退。

住展發言人陳炳辰分析，剩下最後一個月的 2024 年，新案已無可期待，所幸因為上半年難能可貴的熱潮，預期北台灣的全年推案量來到史上新高，突破 1.4 兆元應為必然，打破 2013 年的 1.34 兆元。來年轉機尚不明朗，但雙北市的中正區、南港區、新店區、三重區、中和區、三峽區，與桃竹地區的中壢區、大園區、竹北市已有指標新案計畫登場，建商如何應對尷尬的青黃不接階段，市場拭目以待。

陳炳辰指出，事實上需求面還是處於低檔，11 月追蹤指標建案平均來客組數每週仍不到 20 組，而為 18.8 組，較前月微增 2 組，平均成交組數每週是 1.6 組，比 10 月的 1 組小幅進步，增幅都屬有限，比對連續升息、禁止預售轉讓條例公布利空之際，賞屋量平均 20-30 組，成交也有 2-3 組，買盤觀望氛圍未解，且若非如台北市文山區，以及新北市三重區與林口區，和桃園市的中路重劃區等地個別大案拉抬，狀態將更為慘烈，市況好壞兩極，沒有品牌、地段加持案，寒風刺骨相當有感。

買氣不振，待售建案數同步走升，難以順銷，11 月來到 1017 案，是今年 6 月以來首次突破千件，宜蘭地區、桃園市皆見明顯的去化不良，時值年末入冬，宜蘭縣市地勢與天候對房市本就影響甚懼，加上又遇大環境利空，天不時地不利人不來，加深衝擊性。桃園市則在像大園區、觀音區等二線區，因投資潮創造的案量，面臨景氣逆轉，無力回天。

而從今年 3 月起連續數個月的爆量預售推案，終在 11 月冷靜下來，總計僅 600 多億元，相比前月腰斬，也是 9 個月以來最低，建商面對現實，態度轉攻為守，以拖待變，11 月不僅沒有破百億元指標案，相對亮點來到 80 億元量體新案竟是廠辦案，爲新北市林口區的「富創得林口 AI 新創園區」，住宅市場之蕭條可見一斑。稍具看頭，案量在 30-50 億元的則有新北市「新月大河」，與桃園市的「亞昕森丰」、「櫻花馥」、「宜誠中山北」、「合登領航城」，出於建商資產雄厚遂無懼進場。

新成屋在 11 月推出近 200 戶，雖比 10 月增 100 多戶，量體還是不多，由於先建後售本非主流，近年都是預售案天下，加上銀行房貸危機、央行限貸規範處處受限，合理表現平淡。而 11 月較值得一提的新成屋案乃新北市樹林區的「龍俊產業新園區」，戶數是 44 戶，量體約 22 億，又是廠辦案，打住不打商的政策凸顯住宅類以外產品的發展性。

議價率連續 9 個月皆在一成以內，當前交易疲弱，但以小宅、品牌建案、知名地帶為主，加上建商的低首付、送贈品行銷多少奏效，令價格維持一定水位。台北市與桃園市議價空間擴張接近一成，兩地蛋白區開價高，買方卻已萬念俱灰，只願以行情價出手，演此結果。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

由政大不動產研究中心和永慶房產集團合作的「政大永慶房價指數」推出新的產品房價指數數據，數據顯示，新竹科學園區近四年房價指數年增幅皆有雙位數漲幅，漲勢相當凌厲。而南科台南園區於2021Q3至2022Q3漲幅也相當凶猛，每年皆有2成以上的增幅，但自2023年Q3指數年增幅出現下滑，2024Q3指數首現負成長，當地房價是否已達高點，值得持續關注。

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區為台灣科技發展的重要基地，大量產業進駐後帶動龐大的人才需求，吸引不少人口湧入，帶動區域房市發展。受到2020年新冠疫情影響，及中美貿易戰牽動全球經濟，台灣受惠轉單效應，台灣科技產業斬獲豐碩、產業發展亦不斷有利多釋出，使科學園區周遭房市除自住買盤之外，亦獲得投資族群青睞，抬升周邊房市熱潮。

「政大永慶科學園區中古屋房價指數」數據顯示，新竹科學園區周遭房市近四年房價指數都有雙位數成長。郭翰分析，竹科為全台最熱的房市區域之一，擁有龐大的就業動能、強勁的剛性需求等優勢，吸引投資、置產買盤挹注。此外，當地因受限於腹地狹小，導致新增供給有限，使當地精華地段如竹北市及有台積電進駐的寶山鄉，預售新案屢創新高，也帶動周邊中古屋價格。新竹的蛋白區及苗栗北部的竹南鎮、頭份市也受益於竹科外溢買盤，房價齊漲。

觀察近二年Q3三大科學園區中古屋房價指數的變化，2023年Q3三大科學園區指數漲幅有出現短期回落的現象，郭翰說明，2022-2023年受到全球經濟景氣疲軟的衝擊，且央行開始升息，台灣整體房市有所降溫，台中和高雄園區房價指數年增幅也有降溫的跡象。

至於近一年的Q3表現，台中與高雄園區指數漲幅分別為13.8%與14.2%。郭翰分析，台中園區隨著科技大廠投資及區域、生活機能逐步成熟下，剛性購屋需求持續走高。高雄園區則受益於台積電設廠的投資，帶動當地的經濟發展，園區周邊土地與房屋價格飆漲，房價有所支撐。

至於台南園區，房價指數漲幅相當猛烈，3年間漲幅達6成。郭翰指出，台積電陸續在善化區、安定區設廠投資，土地和房產需求也應聲而起，房價自然有撐。

然而，近年來台南園區房價急漲，而薪資漲幅卻遠不及房價漲幅，當地房價也從低基期被拉抬至歷史新高點，使消費者難以再追價，因此近一年Q3台南園區指數也開始下跌，減幅為5.9%。

郭翰補充，不過，目前銀行房貸緊縮狀況持續，加上9月央行祭出第七波信用管制打炒房手段，房價可能會有下修的空間，未來幾季的科學園區中古屋房價指數值得持續觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

預售屋一向是房市領頭羊，能反映市場需求及未來期待的價格，然而在遭受銀行限貸令及央行第7波管制下，10月全台預售屋交易揭露量僅約4600件，為近20個月來新低，與6月高檔1.66萬件相比銳減7成。專家指出，漲太快與供給較多的區域，未來難免會出現價格壓力。

根據內政部實價預售最新統計資料顯示，10月全台預售揭露量剩下4573件，創下近20個月新低，比農曆年節當月數量還少，較6月的景氣高點月銷1.66萬件大幅衰退近7成。

主要都會區全面受影響，台北市剩下不到200件，10月平均一天成交6件預售；新北市也僅剩約500件，較6月景氣高峰衰退近8成；桃園市1245件，較6月高峰減少57%；新竹縣市也剩約200件；台中市剩下871件；台南與高雄市都跌破月交易400件。除了桃園市以外，普遍都較6月景氣高峰時衰退7成。

▼10月全台預售屋實價揭露量僅剩4573件，較6月高峰期銳減7成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場是市場的領頭羊，上半年房市有強烈的不買會更貴預期，案子不僅賣得快，價格也墊高，央行出手降溫後，預售市場雖然沒有立即的貸款需求，但市場氛圍已經轉向，預售市場也像狂歡派對開了燈，瞬間恢復理性，預售也進入自用當道的理性審慎的購屋階段。

曾敬德表示，預售市場上半年過熱，現在又進入單月5千件的谷底量，央行的相關政策的確讓市場短期相當震撼，由於量能已經大幅萎縮，接下來要觀察推案量較大的區域未來銷售狀況，一旦低量維持的時間拉長，有些漲太快與供給較多的區域，難免會出現價格壓力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】