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揮別2024年，房市大震盪未見曙光，關關難過關關過，住展雜誌彙整北台灣相較明確在2025年上半年有意登場指標案，推估超過百億元案量計有6案，50-100億元共14案，住展雜誌發言人陳炳辰指出，這些新案不難看出多挾地段優勢、建商品牌、市場話題而讓建商保持一定信心，迎戰不明確態勢。



打起精神進場的指標案中，4案坐落台北市，門牌保值抗跌特性讓建商不過份擔心，包括結合商場、影城、飯店、商辦、住宅，傳出達千億元案量而為領頭羊的「南港國際臺鐵調車場案」，以及大安區安和路黃金地段的「德運安和路二段案」、大同區捷運站生活圈的「毅聯涼州街案」，和知名都更宅系列案「宏國大道城A區」。

 

新北市、桃園市、新竹市指標案同樣講求知名區段，新北市方面分別是第一環行政區新店區、永和區的「華固榮工廠案」與「新碩永傳」，及中和左岸景觀宅「左岸明珠」、林口新市鎮「長耀中山路案」、新莊體育園區第1排的「君泰復興段案」和副都心重畫區的「茂德副都心No.4」。桃竹地區有青埔的「宏普青塘園案」、「竹風青埔案」，跟中路重劃區的「國泰GRAND PARK」、「宜誠川丰」，與A7地帶的「長耀文桃路案」，及新竹市東區訴求竹科X基地的「達麗台肥案」。



再者，不論是區域型或全國型的品牌建商，因自身資產實力強，與市場口碑效應，讓華固、國泰、宏國、達麗、長虹、皇普、宏普、宜誠皆見作品，不懼尷尬期。此外，累積出話題聲勢可令建案備受矚目，像是資產活化的「南港國際臺鐵調車場案」、「達麗台肥案」，和總銷估高達300億元的「左岸明珠」，與青埔青塘園熱門豪宅為鄰的「宏普青塘園案」、新店市區珍稀都更區塊的「華固榮工廠案」，及基隆市在地知名造鎮系列案「新橫濱3」，均能因市場討論與期待度製造買氣。近期台北市文山區、新北市三重區出現逆風亮點個案，正是不脫品牌、話題吸引力造就佳績。

 

陳炳辰分析，銀行業者大抵樂觀看待歲末還款潮，可望在明年2月紓解房貸滿水位危機，而9月公布的央行打炒房措施，來到明年3月也讓市場適應了大半年，是否在329檔期見初步回溫，與時節同步春暖花開，成為房市景氣判斷首波關鍵時間點，在台灣沒有更穩健保值的投資選擇下，目前對蛇年利空出盡相較樂觀，事實上現階段在高鐵特區、產業園區的部分預售案還傳出不錯的買氣，房市還是有機會谷底翻身。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行在9/19理監事會議祭出第七波信用管制措施，加上銀行限貸令，使台灣房市低迷，根據內政部實價預售最新統計資料，10月全台預售揭露量約4600件，數量創下近20個月新低，比農曆年節當月數量還少，與今年6月景氣高檔時月銷1.66萬件相比明顯減少，房市專家Sway在臉書發文指出，先是量縮，之後可能就會明顯降價。

Sway預測房市走向，先是量縮，然後前期投資客賠售，接著新預售案就會開始偷偷降價，如果還是沒有買氣，就會明顯降價。

Sway續指，對建商來說，首要希望是維持高價賣給你，得逼到萬不得已才會降價，但其實降價空間都很大，因為買地買得早，房價又漲得太快，依行情來說都至少有三成的降價空間，建商還是大賺。

台北市房仲公會日前舉行年終記者會，理事長蘇金城表示，「金龍風暴」後座力在明年完全顯見，不動產業要有度小月的準備，預估第二季起台北市房價將下跌5～10％

華固董事長鍾榮昌也認為，明年房市推案量會減少，雙北的房價維持穩定，但供應量大的區域，房價將會有5~10%的修正空間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行九月祭出第七波選擇性信用管制打炒房，市場以「金龍海嘯」形容央行此舉對房市的衝擊。央行總裁昨天被問到對「金龍海嘯」的看法時表示覺得「五味雜陳」，他對廣大的相關從業人員「總覺得sorry」，但對於能夠扭轉房價只漲不跌的預期感到安慰，「我不覺得我好像是英雄，希望大家生活共好」。

央行昨天並未調升存款準備率以緊縮市場資金水量，也沒有推出第八波選擇性信用管制，不過，楊金龍說，近期專案檢查發現銀行有貸款成數超過法定上限、利用周轉金等其他名目貸款等兩大缺失，明年將加強專案金檢，並檢視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案落實情形。

至於為何未祭出第八波打炒房措施，楊金龍指出，他上次說過大象轉身時要慢慢轉，不能太快，否則「一跌倒就會爬不起來，像某些國家」，因此央行才會慢慢地向銀行道德勸說，也和金管會、財政部密切合作。

楊金龍說，當前銀行不動產貸款集中度仍高，央行將持續審視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案的落實情形，如果優於預期當然很好，但如果效果不佳，就會積極與成效不佳的銀行個別檢討改善方案。

央行於八月中請銀行提出改善計畫，自主控管未來一年不動產貸款總量。楊金龍說，國銀上繳計畫後，其中九家銀行被央行「退件」，要求重新調整，補交後有一家被二度退件，「我們是很serious（認真的）」。

此外，央行近期也對銀行不動產抵押貸業務進行專案金檢，並且發現缺失，包括貸款成數超過法定上限、利用其他名目例如用周轉金來貸款等。楊金龍表示，今年第四季到明年第四季，央行都會監控銀行自主管理不動產貸款改善方案執行情形，未來將持續加強辦理銀行不動產抵押貸款業務專案金檢，要求銀行落實央行規定及改善缺失。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲房市買氣低迷，專家預測未來房市會量縮價跌。（示意圖／資料照）

央行祭出第7波信用管制，加上房市供給上升，房價飆漲趨勢受到抑制，買氣持續低迷，據內政部實價預售10月全台預售揭露量約4600件，數量創下近20個月新低。房市專家Sway預測房市走向，先是量縮，然後前期投資客賠售，接著新預售案就會開始偷偷降價，如果還是沒有買氣，就會明顯降價。

Sway分析指出，未來房市先是量縮，之後可能就會明顯降價，並表示含裝潢的不算降價，拉高開價再送裝潢，低首付的更是騙你做AB約；還有演員也會假裝讓你知道大賣，但目的並不是真的大賣，而是要前期個案可以不退戶的交屋，「當然萬一騙到夠多的人上車，該賣就還是高價賣掉」。

Sway續指，對建商來說，維持高價賣給你，是首要希望，得逼到萬不得已，才會降價，但其實降價空間都很大，因為買地買得早，房價又漲得太快，依行情來說都至少有3成的降價空間，建商還是大賺，「啥原物料上漲人力不足，在房地產世界裡，都只是形容詞」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

彰化縣政府民國114年公告土地現值，地王仍由彰化市民族路東側的中華路至合作金庫銀行彰營分行蟬聯，每坪新台幣70.9萬元；全縣公告土地現值整體相較113年上漲2.95%。

彰化縣政府今天發布新聞稿指出，縣府考量整體經濟發展、地方財政、民眾稅賦負擔、稅賦公平等因素，以地價區段間的地價均衡性，以及與實價登錄交易價額差異較大地區，進行檢討調整。

全縣26鄉鎮市共7717個地價區段，經彰化縣地價及標準地價評議委員會審議，全縣公告現值微調2.95%，地價區段有2成凍漲。

114年地王仍由彰化市民族路東側的中華路至合作金庫銀行彰營分行（商業區）蟬聯，公告土地現值為每坪新台幣70.9萬元，相較113年微幅調漲1.23%。

彰化縣最高地價區段位於彰化市開化寺前民族路兩側，區段公告土地現值為每坪54.5萬元；最低地價區段則位於大城鄉海埔新生地，區段公告現值為每坪364元。

縣府地政處指出，公告土地現值是作為土地買賣移轉時，申報土地移轉現值的參考，此次調整對114年地價稅不會產生影響。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部發布「2024年上半年低度使用（用電）住宅及待售新成屋統計」，由於建案完工潮推升全國待售新屋飆新高，今年上半年空屋率攀高至9.32%，寫近兩年來新高。

至於全國新建待售新成屋，過去每年待售新成屋約維持在7萬宅左右，但近二年隨新建案陸續完工，待售新屋量從2022年第一季逐季攀升，去年第四季首次突破10萬宅，今年第一季攀高至10.76萬宅，較上季增加6656宅、增幅約6.59%，創下歷史新高；第二季緩減為10萬3130宅，寫統計以來次高。

進一步觀察六都待售新成屋數量，以南部增幅較大，除台北市不到1萬戶，其餘五都則以新北市最多、約2.15萬宅，桃園、台中均超過1.5萬宅。

至於低度使用住宅方面，內政部以財政部稅籍及台電用電資料比對，將平均用電未達60度者，判斷為低度使用住宅，作為「類空屋」指標。內政部指出，以總面積別觀察，20坪以下低度使用住宅比率17.6%最高，以屋齡觀察，5年以下新屋24%最高、50年以上老屋11.67%次高。

房市專家表示，雖然今年上半年空屋率微幅上升，但近幾年空屋率仍在相對低檔。除了觀察空屋率變動外，要進一步了解空屋主要散布在何處，台灣新增空屋通常位於主要都會區之外的郊區或偏鄉，以及新重劃區等地，倘若這個規律不變，對市場的影響極為有限。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在祭出多個打房鐵腕後，央行於昨（19日）決議，此次理監事會議不升息、不升準，並未再提出新一波信用管制措施。不過央行在理監事會議上特別提及，全體銀行購置住宅及建築貸款年增率均下降，但不動產貸款占總放款比率仍高，並強調未來將繼續檢視信用管制措施的執行成效，更會適時調整相關措施內容。

對此，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，不比先前打房無效，不斷升溫的房市，現階段都已在可控範圍，尤其房產為台灣重要經濟指標，過於干預調整也適得其反，央行不再出手也屬情理之中。

至於未來是否有第八波打房政策，可能得觀察明年第二季之後表現，一方面央行先前已說明或許在明年年中前都是房價調整階段，這代表若直到明年年中高房價民怨仍存，或有再推政策可能性；另一方面則是銀行看好明年二月前的還款潮，解決房貸上限危機，加上市場適應政策亦有半年的時間，房市走出陰霾後又是一條好漢，要是復甦力道過大，央行就有機率再度出手。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也說明，前次信用管制措施效果顯著，全台交易量悉數下滑，因此此次央行按兵不動，讓市場有喘息空間，以免房地產市場「硬著陸」。

徐佳馨認為，央行此次未再出手，可見對於近期第七波結果頗為滿意，且信用管制措施也無破洞，令投機市場難以發現破口，因此在歲末年終之際，讓房地產市場喘口氣。雖市場暫獲喘息，惟打炒房的政策調性不變，以此方向來看，已顯著冷淡的房地產市場，短期仍難以轉熱，對相關產業人員而言，2025年恐是多年難得一見的冰河期。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，自2020年以來短短數年之間，央行已推出共七次信用管制措施，前幾波打房仍難以抑制疫情之後的房市多頭，直至9月底下達重手，令全台房市熱度急速下降。

目前市場投機風氣已散，剛性需求與首購買盤為帶領市場之雙車頭，惟整體市場受多次信用管制措施打壓，市場信心不足，買賣雙方對價格仍有顯著落差，因此明年市場量縮格局難解，價格恐因長期交易凍結，在部分機能較差之蛋白區域先出現鬆動，機能卓越的都會區、蛋黃區物件價格也難有翻轉空間，整體市場將維持「量縮價穩」格局。

另外，陳炳辰補充，目前預售市場多為品牌效益的個案表現，也有新竹高鐵特區外圍特定建商的低價案逆勢保持水準，而台中部分行政區則有個案開出相對低價，若民眾現階段對於預售案抱持興趣，與其等指標建商降價，不如對於特定案加以觀察，否則在建商這幾年獲利豐厚情況下，短期內指標建商還不容易讓步，若在明年上半年都未走出黑暗期，貸款受限與政策持續干擾，或較有機會看到建商動作。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在央行今年推出第七波信用管制之前，房市大多頭榮景帶動前三季全台六都家戶購屋比攀高，雙北以外四都均創近十年新高，雙北也追平近十年來最高紀錄；六都中以桃園每百戶有四戶家庭購屋買氣最旺。不過隨著「金龍海嘯」來襲，多頭出現轉折，各都所創下的新高家戶購屋比，可能成為未來幾年難以觸及的天花板。

房仲業者以買賣移轉棟數、家戶數所統計的「家戶購屋比」統計顯示，今年六都前三季家戶購屋比均較去年同期增加了0.4至0.8個百分點，除了桃園高達4％外，台中3.9％為六都次高，新北、高雄均逾3％，即使六都中最低的台北市也有2.2％，在新青安房貸政策帶動買氣下，六都家戶購屋比均處於近十年高檔的位置。

與去年同期相較，台北市、新北市家戶購屋比分別增加0.4、0.5個百分點，追平2021年同期的高點，雙北以外的四都更增加0.6～0.8個百分點，且大幅超越過十年同期高點位置，顯示今年前三季這波買氣熱度中南台灣更勝於雙北市。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，今年前三季延續新青安帶動的買房熱潮，全台不分南北買氣皆相當旺盛，尤其雙北以外四都房價基期相對較低，公共建設、產業進駐、新興重劃區開發等議題帶動，尤其南台灣都會區外圍區域房市更成建商兵家必爭之地，使中台南灣前三季買氣均是十年來最旺。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，雖然前三季各都家戶購屋比皆創新高，但10月起在中央銀行打房、銀行放款接近滿水位、放貸緊縮下，買方購屋意願大幅減弱，各地成交量普遍下修，房市多頭走勢將出現轉析，各都今年前三季所創下的高家戶購屋比，可能成為未來幾年難以觸及的天花板。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

919央行第七波信用管制後，房市急凍，加上史上最大交屋潮來臨，房市專欄作家認為，房價至少降價1~2成，回到2~3年前的起漲點，只要政府政策不變，近2年房市不可能會好，但中南部可以趁這一波檢便宜，尤其看好高雄高鐵左營站周邊，瞄準即將交屋的預售屋，能買到2年前的起漲價。

第七波信用管制 沖散房市信心

今年9月19日央行突然施行第七波信用管制，全台第2屋貸款最高成數降至5成，銀行房貸滿水位，全面緊縮房市資金，民眾申請不到房貸，叫苦連天。顏博志表示，央行未雨綢繆，知道這2年將出現大量的交屋潮，緊急限縮房貸，但由於一開始沒有配套措施，不分青紅皂白全面管制，全面沖散民眾對房地產的信心。

而上至建商、代銷、仲介，下至投資客、換屋族、自住客，都受到影響，導致建商停止購地、代銷來客數減少、仲介還在堅持，但就業人口跟仲介家數已經在減少，很多投資客都已經在下車，只要政府維持現況政策，預計到明年房地產都不會有起色。

「919這個政策，打到的是部分的投資客，更大部分是小白。」顏博志指出，以往民眾購屋，都會準備充足的自備款才下手，但新青安優惠政策一出，5年的寬限期加上市場瘋狂買房的氛圍下，許多年輕的小白沒有搞清楚就趕緊購買預售屋，有如吸食安非他命，對未來房貸毫無緊張感。

即便有意識到未來交屋貸款問題，急著找銀行，在還沒交屋、沒有擔保品的情況下，未來鑑價多少，可以借多少錢，都不知道，著急也沒有用，現在的狀況是明年要優先去化今年排隊的人，明年要貸款的人等待期愈來愈長，現金不夠的「只能等死」。

貸款問題，預計明後年將更將嚴峻，根據內政部統計通報，2018年開始，每年都核發超過10萬戶建照，而後每年以1~2萬戶遞增，2022年來到18.1萬戶的高峰，然而台商回流、疫情期間缺工、缺料，導致施工期延長，交屋時間遞延，2021年使照戶數開始突破10萬戶大關，而今年光是前3季就超過10萬戶，今年預計達到13萬戶，進一步依據一般工期推算，預計2025、2026年將邁入完工交屋高峰期。

事實上早在2~3年前，房地產已經到達高峰，在即將回落時，政府突然推出新青安優惠房貸，將房價繼續往上推，那時顏博志已經看到危機，瘋狂出售自己手上的不動產。顏博志的策略是先將外圍蛋白區的房屋出售，認為市場在修正時，蛋白區將是重災區，尤其又有大量預售屋成屋時，就連找租客都會很困難，保留最精華的蛋黃區房屋，如台北市中山、中正、新北市板橋等區。

現在是否能趁機撿便宜？顏博志指出，中南部是重災區，反而也是可以撿便宜的區域，已出現不少預售屋平轉戶，價格回到2年前的水準，但並非每個區域都可以入手，除房價要便宜外，地點更重要。

左營房市爆交屋潮 明年更便宜

顏博志看好高雄左營高鐵站周邊，不僅有台積電設廠議題，還有高鐵優勢，雙重加持之下，看好未來房市前景，顏博志鎖定半年內即將交屋的預售屋，了解最後轉約時間，越靠近最後轉約時間，有機會買到更便宜的轉約戶。

由於接下來２年會是史上最大的交屋潮，預計未來會出現更多平轉戶，顏博志表示，高鐵左營站周邊近期有出現不少預售屋平轉戶，近期房仲丟來一個預售屋平轉戶，屋主原始入手價700多萬元，想加價80萬元出售，仲介費5萬元，換算單價約36萬元，回到2年前的價格。

這樣的案件，顏博志認為可以入手，但他並不急著出手，因為明年還會有更多預售屋交屋，預售轉約的情形會更多，還等待更便宜的物件。

顏博志認為現階段是「現金為王」，要有子彈才能投資，預計房價至少要下修1~2成，是否會跌更深？顏博志認為，不太可能，2~3年前交屋的那批人，是5~6年前購買的預售屋，價格更便宜，已經站穩房價，而且只要政府政策放寬一點，房市馬上死灰復燃，有如不死鳥。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市受政策調控影響回歸理性，不少建商皆宣布放緩獵地與推案速度，但台中市仍有品牌建商，憑藉卓越眼光與出眾規畫條件逆風高飛，不僅突破豪宅基準線，更寫下區域新高價。雙橡園開發總經理觀察，隨著商圈發展日趨成熟，台中高價市場走向「台北化」，「台北市的豪宅不僅限於傳統大安區、信義區，大直、內湖也有後起之秀，回歸個案表現與建商口碑，台中的蛋黃區也變多了，不侷限在七期，而是多點開花，滿足消費者能就近選擇需求。」

北台中商圈正崛起 消費者選擇變多

「過去三、五年，從來沒有一個產業會像房地產這樣，不論什麼樣的產品規畫或價格帶，推出市場幾乎都賣得掉，甚至有些價格明顯已和市場脫鉤，但投資人的追價能力，造就市場呈現非理性狀態。」對於央行出手調控房市，魏櫂良認為可幫助房市回歸正常健康狀態，讓真正有需求的剛性購屋族能以合理價格入手，至於明年整體房市，大方向將走向量縮價平，回歸剛性需求。

雙橡園開發長年深耕台中住宅市場，鎖定中彰投雲嘉5縣市650萬人口數基礎中，最精緻化的1%客群需求，以每年推出1案節奏，在台中市蛋黃區，規畫基地超過1500坪起跳的住宅案，魏櫂良強調：「正因為精華地段土地取得越來越困難，我們從2018年開始改變銷售策略，精心選地、花三四年規畫與興建的房子，如果產品規畫得夠好，開發商不應該花太多時間在銷售上，應該把這一段的資源拿來回饋長期支持我們的老顧客。」

不同於其他品牌為迎合市場需求，逐漸走向小宅化，力求加快銷售速度，雙橡園開發堅持守住舒適宅該有的坪數空間與規畫，個案空間多維持在50～60坪，加上近年土地成本墊高，以鄰近七期的北單元二預售案「雙橡園1920」為例，150戶全數總價突破央行認定的4000萬元豪宅線，也讓建商的品牌定位越趨清晰。

以往台中市的豪宅市場多由七期壟斷，但隨著北台中發展越來越成熟，雙橡園開發也邁開推案範圍，近期進場的「雙橡園2045」基地位於北屯區單元12重劃區，臨2萬坪南興公園第一排，是北台中唯二的鋼骨大樓，2045坪基地僅興建1棟31層樓鋼骨大樓，單價衝上63～75萬元。魏櫂良認為，台中的高價宅市場將複製台北模式，「蛋黃區分布地點越來越多，不再只集中在傳統定義的豪宅區，水湳經貿園區甚至後來居上，有超越七期態勢 ，北台中的企業主與上市公司高層不必捨近求遠，非得買在七期。」

差異化成決勝關鍵 魔鬼藏在細節裡

除了看好北屯區的後市發展，魏櫂良也發現，中部金字塔頂端客群對於品牌建商的要求較高，「這群消費者不太會因為建商的新案或地段貿然搶購，反而會理性地評估前一案的完工落成狀況與市場口碑，再決定是否跟進。」今年成軍21年的雙橡園開發幾乎都是回頭客或熟客介紹，有些預售案甚至連建材外觀都還沒確定，就有熟客下單，魏櫂良笑說：「這種信任與期待感，成為我們督促自己進步的動力。」

魏櫂良坦言，未來高價宅市場除了考驗開發商選地、規畫實力，捨得花預算做出差異化，也成為建商的決勝關鍵。以雙橡園開發來說，所有公設規劃回歸住戶實用感受，像是過去豪宅標配游泳池，經調查發現僅有15%住戶習慣使用，反觀車道卻是每戶每日必經之地，「近期4個建案我們堅持做一進一出車道，犧牲樓地板停車空間面積，以台中市車位單價250萬計算，我們一層必須犧牲至少20個車位，3層樓就1.5億元回饋給住戶，提升進出家門的舒適度。」此外，雙橡園也自建物業管理團隊，挖角台北世貿聯誼社內外場團隊，成立餐飲私廚進駐建案，提供全日桌宴、禮賓接待服務，讓住戶離不開建商提供的軟硬體服務。

透過讓利創造高顧客滿意度，雙橡園開發營造五星級飯店住宅氛圍與體驗，養出一批忠誠客戶，在強敵環伺競爭激烈的七期，「雙橡園1920」有超過500組客戶排隊等待，證明沒有不景氣只有不爭氣，「少了投資客或投機客非理性出手，消費者更有條件細細挑選符合需要的物件，魔鬼藏在細節裡，建商必須做出差異化，市場上還是有創高價的可能性，值得期待。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】