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超級央行周即將登場，我國央行預計3月20日召開今年首季的理監事會議，面對美國總統川普祭出關稅政策，恐衝擊我國出口，加上國內水電費、台鐵票價擬調漲補虧損，物價也蠢蠢欲動，就連央行坦言，綜合各項因素，對今年CPI年增率預測值可能上修至2%以上。

金融圈日前拋出疑慮，央行是否會因通膨預期而啟動「預防性升息」？不過，學者們認為，首季理監事會議的焦點是川普的關稅政策，且美國將於4月初開徵對等關稅，猶如一顆未爆彈，央行應該會先按兵不動，讓子彈飛一下，最快6月才會有動作，甚至不排除在下半年採取降息因應。

今年水電票價齊漲 比照去年預防性升息有機會？

國內消費者物價年增率可望低於通膨警戒線2%，且去年第四季在央行連續邀求銀行自主管理，並祭出第七波選擇性信用管制後，全台房市交易急凍，市場原本評估央行今年的利率政策難起漣漪，未料，川普上任後頻頻祭出關稅政策，又4月將調漲電價，凍漲的水費、火車票價都蠢蠢欲動。

外界憂心在通膨預期下，央行有機會比照去年3月，採取預防性升息阻擋，或是拉高存款準備率，收回市場上的游資，不過，總裁楊金龍日前赴立法院財政委員會接受立委質詢時，強調升息有四大要件，一是通膨跟通膨預期，二是其他主要央行調整貨幣政策，三是國際經濟金融情勢，以及國內經濟發展，尤其川普2.0帶來的不確定性對全球經濟影響。

經濟預測未納「川普變數」 吳孟道：央行上半年觀風向

台經院研究六所所長吳孟道受訪時表示，觀察今年的經濟情勢，在川普開出關稅戰第一槍後，全球經貿情勢加劇，央行會以此作為首要考量，況且，川普的對等關稅要到4月初才開徵，一旦正式宣布對台灣經濟會帶來極大衝擊，目前國內多數機構預測經濟成長率3%以上，是尚未將「川普變數」放入經濟模型。

吳孟道指出，央行面對動盪的局勢會審慎行事，倘若預防性升息半碼，等同是收回資金，不利於民間投資和消費，如果川普確定開徵對等關稅，對經濟成長貢獻最大的出口，將會首當其衝，「3月才升息、6月就要降息，不是央行的作風」，況且，距離4月初還有一些時間，可以先觀風向再決定。

至於第八波選擇性信用管制，吳孟道說，從央行給財委會的書面報告可解讀出，第七波房市管制已經達到央行的三大目的，民眾看漲房價預期心理趨緩、無自用住宅者購屋貸款比率上升、不動產貸款集中度及不動產貸款增幅下降，以專案金檢取代選擇性信用管制，畢竟面臨經濟壓力，加大對房市限縮，只是雪上加霜，本次不會施加額外的壓力。

台積電給保證、科技業赴美插旗 川普暫時沒空處理台灣

中央大學經濟系教授吳大任認為，央行採取預防性升息的可能性不高，相較於通膨壓力，「川普的關稅政策會帶來天下大亂」，從其上任迄今2個月，陸續對周邊國家、友好盟邦開刀，台灣對美國貿易順差不小，現階段川普只是沒空處理。

目前台灣對美國出口的比重持續增加，光是今年2月的出口額就達到117.7億美元，占總出口比例28.5%，也是首次對美出口規模超過對中國和香港，再度成為第一大出口市場，而對美國的貿易順差為739.2億美元，換言之，台灣對美國的貿易順差已經擴大6至7倍。

吳大任也提及，美國即將在4月2日展開全面性的對等關稅，現階段已針對部分產品直接調高25%關稅，將會直接影響出口，面臨美國高關稅，除了台積電，如鴻海、廣達都插旗德州，其他產業都會逐漸移轉投資，影響到民間投資。

吳大任提醒，不要忽略川普關稅戰的後續效應，中國經濟持續衰退，歐洲也陷入停滯，觀察美國經濟確實在走弱，零售、銷售跟就業情況不理想，引發美股大幅修正，恐將進入衰退風險，連帶讓國內需求快速下降，屆時「台灣生產製造的產品要賣給誰」。

關稅威脅大於通膨 吳大任：下半年恐要降息救經濟

對於4月將調整電價，吳大任提出不同的看法，過去幾波調整都鎖定工業電價，從2022年至今，累計漲幅為66%，再繼續上調，勢必會對廠商帶來壓力，目前核能已經退出，綠電供給有限，國內供電還不夠穩定，非常時期還要加碼，用電成本增加，以及未來出口的高關稅，廠商無法自行吸收，只會加速離開台灣。

吳大任表示，回顧過去調整電價，多以工業電價為主，對物價帶來間接影響，本次工業電價的調幅有限，推估在10%以內，民生電價勢必要條整，對家庭支出會造成直接影響，也會納入CPI的計算之內，就看電價審議委員會要如何拿捏。

吳大任說，國內通膨已逐漸趨緩，水電或火車費率的調升，對CPI會帶來影響，但幅度有限，反而要密切注意國內景氣是否轉弱，政府若想刺激投資，升息、升準或維持高利率，都不利於國內投資跟消費，說不定到了下半年，還要面對降息的壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

南台中新興熱門重劃區13期受惠捷運綠線、紅線大慶站雙站共構，延伸高鐵匯聚三鐵交通，且區域內商業機能到位，加上鄰近中山醫學大學、中興大學等，近年磁吸品牌建商大陸、國泰、惠宇、鉅虹、精銳、順天等競相搶進購地與推案，推升成交單價屢創新高；去年中市府首度公開標售13期抵費地，標出南台中地價新高度，顯示民間對13期發展的強大信心。

橫跨南屯區、南區的13期重劃區，擁有229公頃腹地，為南台中最大公辦重劃區，因鄰近國道一號、台74號快速道路，加上2萬坪豐樂雕塑公園，文心秀泰影城、美商好市多，以及區內捷運綠線可一路延伸至高鐵、預計2026年第四季營運的「D-ONE第一大天地購物中心」等利多加持，展現發展潛力。

南台中區域新案成交價格屢創新高，南屯區單元二重劃區OPENDATA揭露「陸府續森」預售案，以9字頭成交單價寫下區域新高，「精銳ABBA瑞至」最高成交單價也達8字頭；南屯區13期「齊又新執善」新案，頂樓戶以83.8萬元新高單價成交；南區13期「惠宇大然」預售新案，最高成交單價71.1萬元。

上市建商國泰建設正在醞釀13期推新案，大陸建設去年以每坪單價84萬元、總價11.65億元購入南屯區13期1,387坪土地，首度插旗南台中；上市建商順天建設今年首季搶先推出13期預售新案「MR.L」，規劃45至90坪換屋型產品。

在地房仲業者表示，13期緊鄰八期重劃區，擁有棋盤街廓與筆直道路，加上交通便捷、商業機能到位等優勢，區域房市動能強；隨13期土地價格續創高價，國泰、鉅虹等建商陸續推出新案，可望帶動南台中房市向上發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

由於有三個大案申報開工，使得高雄全境今年2月申報開工總銷金額達442億元，年增548％，累計今年前2月的高雄全境推案金額，則約603億元，比去年前2月的298億元，年增102％，公會表示，申報開工增多，與房市是否轉好無關，只是申報時機而已。

高雄市不動產開發公會、以及大高雄不動產開發公會，聯合統計高雄全境大樓和透天，今年2月單月申報開工的推案總額達442.39億元，比2024年的68.27億元，年增548.02％。

累計今年前2月申報開工的推案總銷合計603.21億元，比去年同期的297.80億元，年增102.56％。

2公會17日表示，高雄全境今年2月單月的申報開工總銷大增，跟建商是不是看好未來房市景氣無關，主要是有三大建案的個案總銷都超過70億元，拉高推案金額，另一個是，建商在取得銀行土建融之後，有18個月必須動工的限制而申報開工。

2公會說，以申報數字來看，今年2月的推案狀況，仍以小宅居多，22個高雄開工大樓建案共2714戶，其中，2房1408戶、3房1083戶，合計為2491戶，占比達91.78 ％，此一「小宅風」的情況，未來仍將持續。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來，小家庭購屋需求持續攀升，台中市兩房中古屋成為不少首購族和小資族的新選擇。根據永慶房產集團最新統計，2024年全市兩房中古屋交易量以西屯、北區與北屯表現最為亮眼。

西屯交易量破千件 生活機能與重大建設助攻

位居榜首的西屯區，以1,203件成交量成為熱門市場。該區憑藉水湳經貿園區、台中工業區與中部科學園區等重大建設的推動，再加上捷運綠線與藍線的建設，讓區內生活機能與交通網絡不斷升級。據有巢氏房屋台中中科福科加盟店長黃仁佑表示，西屯區兩房物件多以屋齡20年內、總價約1,200萬元至1,600萬元的產品為主，部分屋齡較長的物件甚至可低於1,000萬元，無論自住或投資均具吸引力。

北區、北屯需求穩健 剛性需求與重劃區發展並進

北區則以819件交易量位居第二。台慶不動產台中英才梅川加盟店長周騰霖指出，北區因鄰近台中火車站及中國醫藥大學，吸引了不少在地工作者和學生租屋需求。該區生活機能完善，環境舒適，更成為不少居民換屋的首選。根據觀察，北區兩房物件多為屋齡10年內、總價約1,400萬元至1,600萬元的產品，市場接受度持續走高。

北屯區以784件成交量緊隨其後。永義房屋北屯敦富捷運加盟店長陳彥融表示，隨著重劃區興建案陸續推動，加上小家庭與首購族對於兩房產品需求的增長，北屯區市場逐漸活絡。區內現有美式大賣場、即將完工的台中巨蛋等建設，進一步提升了區域發展前景與物件保值性。

統計資料顯示，除上述三區之外，西區與南屯區分別以421件和407件的成交量進入前五名，而整體交易數據也反映出台中市房市以「蛋黃區」為主要交易熱點。專家提醒，儘管兩房物件總價較親民，但室內空間有限且不易擴充，購屋者在做決策前仍需綜合考量未來需求、貸款條件與房屋狀況等因素。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房租持續上漲，據主計處最新統計，租金指數已連續上漲40個月，再創歷史新高，去（2024）年增幅更高達2.45％。為降低租屋族經濟負擔，2023年在OURs都市改革組織、崔媽媽基金會、租客聯盟倡議和跨黨派委員的支持下，成功修正《所得稅法》，將過去的租屋抵稅「列舉扣除額12萬元」改為「特別扣除額18萬元」，並將於今年5月報稅季正式上路。

為讓新制真正嘉惠租屋民眾，OURs都市改革組織、崔媽媽基金會與社會住宅推動聯盟，邀集立法委員牛煦庭、林月琴、黃珊珊等跨黨派委員，於日前一同召開記者會，呼籲內政部應針對已加入補貼系統（社宅包租代管、租金補貼）的租賃雙方進行專案宣導；同時，財政部應設置「房客抵稅申訴專線」，並公開宣示若收到房東妨礙租金抵稅投訴，將專案查處以保障納稅人合法權益。

以往租金抵稅使用率低下

台灣約有100萬戶租屋族，但根據財政部「納稅戶房屋租金支出抵稅統計表」，2022年僅24,521戶申報租金抵稅，占比整體不到2.5%。

以需繳稅並符合租金補貼收入門檻的租屋族為例，說明租金抵稅使用率低落的重要原因之一，過去在耗時耗力檢附資料列舉租金申報後，相較於不必檢附任何資料的「標準扣除額」，單身租屋族只能省下的所得稅僅1,000多元；若是已成家的租屋族，列舉後需要繳交的稅額，甚至比使用標準扣除額更高，因此租金抵稅使用比例自然極低。

而今年即將上路的租金抵稅新制，則改為可以與標準扣除額共同使用的「特別扣除額」並提高額度。對於前述租屋族而言，單身租屋族將可比舊制省下4,528-7,756元稅賦；而家庭租屋族則可少10,800-12,290元，提升租金抵稅制度對於租屋族的實際幫助。

內政部、財政部負責落實

依租客聯盟「租屋狀況調查」 指出，高達54.2％租屋族是因為「房東拒絕」，或「恐懼遭受房東不利對待」而無法使用租金抵稅；有20.1％租屋族根本不知道租金可申報扣抵所得稅，導致新制美意恐「看得到吃不到」。

民團雖已成功倡議法扶基金會辦理「租屋糾紛承租人電話法律諮詢服務」，但仍需主管機關積極宣導與救濟，因此建議內政部啟動包租代管、租金補貼案件專案宣導，讓房東了解「房客租金抵稅不會增加房東的稅額」；也以「租屋抵稅是合法權益，且今年抵稅新制真正有感」，鼓勵房客充分使用抵稅新制。

至於財政部，則應設置申訴專線；並針對妨礙租金抵稅的房東，以專案查核是否涉及逃漏租賃所得稅，以達嚇阻作用，保障租屋族合法權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣央行去年 9 月底祭出第七波限貸令後，許多購屋族動彈不得，房仲業者觀察聯徵中心資料，去年房貸授信狀況，北市樣本數從第三季的 4392 件到第四季減少至 2784 件，季減 36.3%，平均授信額度也下降 45 萬元，核貸成數減少 1.7 個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑。

其中，唯一上升的是貸款利率，增加 0.1 個百分點，顯示央行出手，對房市有明顯降溫的作用。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年 9 月啟動後，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

進一步觀察去年台北市第四季各年齡層和貸狀況，以 40-50 歲的申貸人為主力，占 33%，核貸成數以 30 歲以下購屋者最高，達 71.7%，利率則是 60 歲以上最高，達 2.48%。

張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高 8 成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。

由於目前台灣央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以 50% 來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制？ 由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年第四季以來更持續下降，而 1 月新青安房貸受理戶數 3393 戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。

根據三大科學園區所在行政區的中古屋實價登錄資料，所編製的2024年Q4「政大永慶科學園區中古屋房價指數」出爐。

數據顯示，2024年Q4各大園區的中古屋房價指數與Q3相比，除台南園區持平1%外，高雄園區以季跌幅4.7%為最多，中科以3.8%的跌幅居次，竹科也有3.0%的跌幅。

園區房價現下修！ 2024Q4高雄園區指數季跌幅4.7%最多

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區為台灣科技發展的重要基地，大量產業進駐後帶動龐大的人才需求，吸引不少人口湧入，帶動區域房市發展，購屋需求走升。不過，從去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響下，科學園區周邊買氣也受影響，房市熱度明顯降溫。

此外，目前多數民眾對於房價上漲預期已扭轉，轉而開始期待房價下修而放緩購屋腳步，因此出價也較為保守，使2024年Q4的「政大永慶科學園區中古屋房價指數」有所修正。

至於跌幅最大的高雄園區，郭翰分析，高雄園區近年來受益於台積電設廠的投資，帶動當地的經濟發展，園區周邊土地與房屋價格飆漲，房價有所支撐。然而，在近期政策影響持續下，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，使近年來漲多的房價亦開始反轉。

政策影響續行！ 竹科、中科園區亦遇逆風 2024Q4指數單季跌幅逾3%

至於新竹與台中科學園區指數變化，郭翰說明，中科近年來隨著科技大廠投資及區域、生活機能逐步建設下，推升當地購屋需求。不過，從去年下半年開始受政策衝擊下，除了交易量萎縮外，因當地房屋供給量大，房價修正壓力也會較大，因此2024年Q4園區指數跌幅也較竹科深。

至於台南科學園區，郭翰指出，近年來台南園區受惠於台積電設廠投資，當地房價急漲，而薪資漲幅卻遠不及房價漲幅，使消費者已難以再追價。2024年Q3台南園區指數就已開始呈現下跌，而Q4指數與Q3相比，持平1%，顯示目前當地房價仍呈盤整格局。

郭翰補充，目前市場的交易關鍵是價格，買賣雙方對於價格認知仍在磨合當中。再加上現階段房市為自用當道市場，剛需強勁的地區房價支撐性較強，修正幅度可能有限，但若是過去過度炒作或是供給量大的區域，房價下修空間可能較大，區域將因供需變化呈現截然不同的房價變化。

另外，台積電於今年3月宣布加碼投資赴美設廠，牽動投資人信心，也可能對部分園區房價帶來不小的波動變化。因此，今年各季的「政大永慶科學園區中古屋房價指數」變化值得持續追蹤觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

第七波限貸令後，許多購屋族動彈不得！台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料，去年房貸授信狀況，樣本數從Q3的4392件Q4減少至2784件，季減36.3%，授信額度也下降45萬，核貸成數減少1.7個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑，唯一上升的是貸款利率，增加0.1個百分點，顯示央行出手，房市明顯降溫。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年9月啟動，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

 

進一步觀察去年第4季各年齡層和貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%，核貸成數以30歲以下購屋者最高，達71.7%，利率則是60歲以上最高，2.48%，而40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。



張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第2屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。



由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。



第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制？ 由於目前住宅貸款餘額、5大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降，1月新青安房貸受理戶數3393戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期房市買氣變得冷清，建商推案心態傾向保守，惟在遞延推案效應下，台中今年329檔期推案金額仍逾900億元，年增5％至10％，高雄也也由三大案申報開工，使得全境2月申報開工總銷金額達442億元，較去年同期猛增548％。

業界表示，部分新案雖已箭在弦上，但推案節奏改走低調長線策略，形成要開不開的「蛤蜊現象」，甚至有個案從去年329檔期延至今年329檔期，而實際公開時程仍要觀望市場熱度而定。

今年台中329檔期以西屯七期、南屯13期、北屯14期三大重劃區為推案熱區，百億案量由七期「寶璽天讚」、14期「寶輝PARK系列」領軍；富宇營建機構在台中南區、沙鹿、清水區一口氣推五建案，總銷合計逾150億元，登上台中329檔期「推案王」。

台中市不動產開發公會市場資訊委員會觀察，今年329檔期台中西屯區指標推案總銷約288億元，其中七期「寶璽天讚」豪宅預售案總銷達140億元，是今年台中329檔期總銷最高的個案。

台中北屯區329檔期以14期推案最火熱，包括寶輝、坤悅、磐興、新業、豐穀、熊圖等建商都將進場，推案金額近280億元。14期指標案以美和段的「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」三建案最受矚目，總銷合計120億元。

高雄房市儘管近期面臨房價修正幅度較大的壓力，仍檔不住建商申報開工的意願。高雄市不動產開發公會、大高雄不動產開發公會聯合統計，今年2月高雄全境申報開工的推案總銷達442.39億元、年增548.02％，累計前二月總銷603.21億元、年增102.56％。

高雄二大公會表示，2月申報開工總銷大增，跟建商是否看好房市景氣無關，主要是有三個總銷均逾70億元的大案開工，加上建商在取得銀行土建融之後，有18個月內限期開工的壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地合一2.0上路已經3年半，財政部近期將檢討房地合一稅2.0窒礙難行的地方，修正《房地合一課徵所得稅作業要點》，據知目前方向包含擴大解釋都更案中起造人範圍、可適用20％的較低稅率。財政部官員表示，國稅局還在盤點相關案例，以利未來修法調整。

房地合一稅2.0自2021年7月以來上路，最大的改革就是將企業炒作房市納入規範，為了避免企業或家族透過營利事業短期買賣規避稅捐。房地合一稅2.0規範只要個人或者家族直接或間接持股超過50％，以及該營利事出資價值50％以上是房地構成，不論短期交易房地或股權都是房地合一2.0課稅範圍。

房地合一稅2.0規範，持有2年內出售，所得會被課徵45％稅；持有2到5年會被課徵35％的稅。工商團體也力爭，企業交易股權鬆綁，工總爭取，企業適用房地合一稅2.0股權交易，標的公司應該排除2016年以前取得房地，以利企業首次公開發行（IPO）、家族傳承。

工商協進會解釋，企業早年生產所取得土地和廠房，近年因房地產飆漲，很容易就達到房地合一2.0中房地價值超過出資額、價值的50％。若計入企業價值50％當中，就會限制這些企業的股權交易、IPO，不利台灣資本市場的發展、家族傳承和中小企業異業合作，建議檢討房地合一稅2.0中「特定股權交易之認定標準」。

財政部現正盤點個案、檢討作業要點。據知目前方向有，現行都更或者危老重建地主、建商、地主或者分回的房屋交易，首次移轉可以不受房地合一2.0的限制，適用20％的稅率，個案中也有許多以蓋房子為主的營利事業，在都更案中因現實種種原因無法擔任起造人，轉移時可能被課高額稅捐，財政部也正在檢討規範、擴大解釋，避免都更、危老重建案件、非炒房者被誤殺，並有鼓勵的作用。

對於工總、工商協進會建言，檢討房地合一稅2.0股權交易，財政部回應研議當中。官員表示，國稅局還在蒐集個案，希望未來作業要點修正可以符合現實所需、且不違反房地合一2.0立法原則。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】