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房貸利率驚見3.5%！五大銀行2.303%只是假象，民營銀早已衝破3%大關

16年半新高利率來襲，新青安優惠僅4成民眾受惠，中間族群成最大受害者

中央銀行8月21日公布的最新數據投下震撼彈！7月五大銀行新承做房貸利率正式突破2.3%大關，達到2.303%，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄。然而，這項看似驚人的數字背後，隱藏著更殘酷的現實——民營金融機構房貸利率早已悄悄突破3%門檻，而國銀提供的優惠利率僅有極少數優質客戶能夠享受，一般購屋族正面臨「看得到、吃不到」的信貸緊縮困境。

利率數字遊戲背後的真實房貸困境

「央行公布的五大銀行房貸利率2.303%根本是『美麗的誤會』！」房產知識平台賣厝阿明直言，這個數字僅反映台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等公股行庫的優惠利率，實際上市面上多數民營銀行的房貸利率早已突破3%，甚至達到3.2%-3.5%。

賣厝阿明分析，造成這種利率雙軌制的原因有三：

首先，新青安房貸大量集中在公股銀行，壓低了平均利率數字；其次，民營銀行受限於《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，只能透過提高利率來篩選客戶；最後，央行信用管制讓銀行對非首購族及投資客收取更高風險溢價。「現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5%的利率。」賣厝阿明補充，許多民營銀行甚至對15坪以下小套房、第二屋貸款直接拒貸，或是要求搭配高利率的信用貸款。

量縮價盤整成市場新常態

央行數據顯示，7月五大銀行新承做房貸金額為709.24億元，較6月增加45.46億元，但這主要是因部分房貸遞延至7月，以及少數銀行整批分戶貸款較上月增加所致。央行經研處副處長葉盛說明，整體房市仍是「量縮價盤整」格局，市場買氣確實減緩。

從交易量來看，7月六都建物買賣移轉棟數為18,856棟，雖較上月增加約4.2%，但較去年同期大減29%。價格方面，7月信義房屋大台北房價月指數小幅年減0.79%，第二季國泰房地產指數也呈現季減0.25%，顯示整體房價出現小幅鬆動修正。

新青安占比突破4成，排擠效應顯現

值得注意的是，7月新青安房貸金額達286億元，占五大銀行新承做房貸比重升至40.28%，創去年7月以來新高。這項數據反映政策優惠貸款已成為市場主力，但也排擠了一般房貸申請人的額度。

賣厝阿明指出，當前房貸市場出現明顯的M型化現象：

一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率；另一端則是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿；最辛苦的就是「中間族群」換屋族、小資首購族，他們既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。

緊縮周期仍將持續，購屋族應務實以對，央行自2024年9月實施第七波選擇性信用管制，被市場稱為「金龍風暴」。這波管制明顯抑制了市場投資需求，但對自住客也造成一定衝擊。央行理事們認為仍需維持信用管制措施，有理事指出房價指數成長率仍為正值，顯示房價還在上升，若現在放寬管制恐不利過往政策成效。

央行信用管制政策已明顯改變房市生態，但利率數字背後的真實情況更值得關注。

隨著民營銀行房貸利率突破3%大關，購屋門檻進一步提高，市場已進入深度調整期。未來幾個月，預售屋交屋潮與銀行房貸額度的緊張關係將持續，一般購屋族除了關注官方利率數字外，更應該實際了解市場真實的貸款條件，做好資金規劃準備。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

桃園市政府持續推動都市更新計畫，由桃園市住宅及都市更新中心主導的「正光花園新城公辦都市更新案」，日前開始辦理招商文件草案公開閱覽，廣邀民間業者就招商條件提出意見，攜手完善本案內容。

本案位於桃園區正光路與延壽街之間，地處市府商圈與中路重劃區交界，鄰近武陵高中、中興國中，距離桃園火車站及南桃園交流道僅約10分鐘車程，未來亦將受惠於台鐵地下化中路車站開通，交通機能便利，發展潛力極高。

更新基地範圍涵蓋中正段1292地號等共17筆土地，總面積達7,750平方公尺，土地使用分區為第二種住宅區，建蔽率60％、容積率240％。此案採「權利變換」方式辦理更新，預估總投資金額約55億元，由住都中心擔任實施者，現階段正在積極尋求出資合作夥伴。

根據住都中心統計，該社區目前已有186戶住戶同意參與都市更新，占總戶數195戶的約95.88％；地主同意比例亦高達93％。此案更是桃園市首件由民間社區主動申請、並結合防災都更理念的公辦更新案，具有重要示範意義。

該基地社區建物在30年前即被鑑定為海砂屋，住戶長期面臨居住安全隱憂，盼透過都更工程全面改善生活品質。同時，本案也納入ESG永續發展目標，將結合綠建築與零碳建築設計理念，打造桃園首善淨零住宅典範，並串聯鄰近的正光路警察宿舍都更基地，共構開放綠地與友善人行空間，提升整體都市景觀。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年在科學園區、交通建設題材帶動，宜蘭房市交易量持續增溫，不僅吸引建商插旗推案，熱門產品結構出現明顯轉變。房仲業者彙整聯徵中心資料，2015年透天以50.9%交易占比穩居市場主流，電梯大廈僅佔17.7%；至2024年，電梯大廈交易已增至43.5%，首度超越透天的38.6%，成為宜蘭房市新寵；過去十年間，透天平均鑑估價由893.3萬漲至1191.6萬元，電梯大樓由579.6萬元攀升至769.2萬元，漲幅皆超過3成，十分驚人。

中信房屋宜蘭礁溪加盟店店長張兆宏分析，主要受三大因素影響，一是宜蘭土地取得價格持續上揚，建商兼顧開發成本與經濟效益，將推案重心從透天產品，轉向坪效更高的電梯大樓；二是家庭結構的轉變，現年輕世代的居住模式以小家庭為主，比起居住面積需求，更重視便捷的生活機能、完善的社區管理與公共設施；三是總價，透天因土地與建造成本，門檻普遍較高，不少潛在買家望之卻步，相較之下，電梯大樓總價更能符合首購族與小資族的負擔能力。

張兆宏表示，宜蘭房市的剛性需求相對穩定，除了在地自住買盤外，也吸引不少來自台北的購屋客群。其中，礁溪是最受青睞的熱區之一，自國道五號完成後，礁溪經北宜公路或鐵路宜蘭線前往台北車站約40公里，聯外交通便利，且區內擁有豐富的天然溫泉資源，成為雙北客群購置度假宅的首選。去年9月，礁溪還出現每坪60萬元的高價，刷新房價紀錄，顯見市場對礁溪房市頗有信心。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，宜蘭房價基期相對低，目前區域房價多落在2到3字頭，相較雙北地區仍有明顯的價格優勢，加上宜蘭地理位置緊鄰台北，又有宜蘭高鐵站、宜蘭科學園區等利多題材為區域房市增加想像空間，未來可望吸引更多大台北首購族，以及有退休或度假置產需求的民眾進場，區域房市交易量能仍有穩健成長的空間。

莊思敏認為，儘管近期全台房市有感降溫，對剛性需求的民眾而言，目前反而是有利的進場時機，許多屋主因應市場變化，願意下修開價、讓利換成交，現階段的購屋族只要多看、多比較、大膽出價，都有機會以合理的價格購得心儀物件。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財政部近日公布新青安7月統計數據，受理戶數與金額雙雙延續月減、年減格局，為近5個月低點，也是新青安政策上路以來第3低，反映了近期民眾購屋信心下降，導致買氣轉淡。房市專家李同榮曾在年初示警，今（2025）年下半房市恐迎來資金斷鏈危機，他今（22）日在臉書粉絲專頁指出，近來「房價崩盤」的討論聲不斷，而他認為「崩盤」只會有3種可能，如重大政策利空、戰亂或天災、資金斷鏈惡化等。

台南近日有陷入財務困境的在地建商，咬牙撐完成最後一戶交屋後宣布停業，引發熱議外，也突顯出中小建商資金吃緊的現況。李同榮今引述相關新聞指出，央行緊縮政策加上銀行「大小眼」，讓小建商苦日子難熬；而中小建商倒閉潮的主要原因來自多重市場與政策因素交織，第一個關鍵是資金壓力急遽上升是關鍵，近年高利率環境、融資成本攀升，加上銀行態度趨緊，導致自有資本有限的中小建商資金週轉不易，一旦銷售回款不如預期，現金流便迅速吃緊。

第二點是房市景氣降溫與銷售不順，讓預售屋與成屋去化期延長。李同榮指出，買方觀望、議價壓力增大，中小建商無法快速變現，導致財務壓力惡化；此外建材、人工成本居高不下，讓毛利被大幅壓縮。三，交屋潮集中與政策影響也加劇風險。大量交屋潮使市場供給集中，價格競爭激烈，而政府推動的限貸、打炒房政策，讓購屋人籌資更困難，銷售進一步受阻。他總結，整體來看，高成本、高槓桿、低銷售形成惡性循環，對抗風險能力弱的中小建商首當其衝，最終引爆倒閉潮。

此外，在新一篇貼文中，李同榮分析，房價會崩盤只有3種可能，一是購屋者毫無戒心瘋狂搶購，突然出現重大政策利空；遇天災地變、戰亂或金融風暴；在市場狂熱中，政策過度打房，坐視資金斷鏈惡化，引發建商倒閉骨牌效應。他特別點出，值得注意的是，3種可能都建立在市場狂熱的基礎上，但台灣的房市現況並非如此，一旦市場有下跌警覺性，就不大可能會崩盤；惟第三項若資金嚴重斷鏈，政府調控鬆綁機制遲鈍，坐視建商倒閉引發的骨牌效應，就有可能出現崩盤慘狀，否則毫無根據的崩跌推測都是危言聳聽。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

買房壓力再加劇，中央銀行昨（21）日公布最新數據，五大銀行今（2025）年7月的新增房貸利率來到2.303％，不僅較上月攀升，更創下2009年1月以來、逾16年半來的最高點。專家指出，此波升息與央行針對不動產的選擇性信用管制政策密切相關，導致銀行調整放貸策略，進而推升整體貸款利率。

五大銀行包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行及第一銀行，合計占全台房貸市場約4成，根據央行統計，上述銀行在7月的新增房貸金額高達709.2億元，較6月增加45.46億元，且利率節節攀升。

央行經研處副處長葉盛指出，利率上升的主因在於央行針對特定地區或高價住宅的信用管制措施，使銀行在審核房貸時更趨保守。對於部分條件或風險較高的個案，銀行也會調高利率因應風險，導致整體平均利率走高。

同時，央行也公布7月大都會區的建物買賣移轉棟數為1萬8,856棟，較6月成長4.2％，顯示短期內交易動能仍在，但與去年同期相比卻大減29％，顯示房市景氣已有顯著降溫。累計前7個月，全台交易量超過11萬棟，年減幅超過2成。

葉盛表示，除了利率走高造成購屋負擔加重，銀行為控管不動產授信風險，對房貸的審核也更為嚴謹，導致買氣進一步受到壓抑。市場正面臨「量縮價撐」的壓力，後續是否影響房價走勢，仍有待觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行21日公布最新數據，7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄，不過根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，央行版本的利率2.303%只是假象，因為只有少數優質客戶享有，反觀民營金融機構的利率早已衝破3%，2%左右的利率對一般購屋族而言可謂「看得到吃不到」。

阿明在臉書粉專發文表示，央行公布的7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，但數字背後「隱藏著更殘酷的現實」，因為民營金融機構房貸利率早已突破3%，而國銀提供的優惠利率只有極少數優質客戶能享受，一般購屋族正面臨「看得到吃不到」的信貸緊縮困境，「央行公布的五大銀行房貸利率2.303%根本是『美麗的誤會』！」

阿明直言，央行公布的數字僅反映台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等公股行庫的優惠利率，但多數民營銀行的房貸利率水平更高，有些甚至達到3.2~3.5%，造成官方與民間利率雙軌制的原因有以三個，首先是新青安房貸大量集中在公股銀行，壓低了平均利率數字；其次是民營銀行受限於《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，只能透過提高利率來篩選客戶；最後是央行信用管制讓銀行對非首購族及投資客收取更高風險溢價。

根據阿明的說法，「現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5%的利率。」他補充提到，許多民營銀行甚至對15坪以下小套房、第二屋貸款直接拒貸，或是要求搭配高利率的信用貸款。

他還指出，央行數據顯示7月五大銀行新承做房貸金額709.24億元，相較6月增加45.46億元，但主要是因為部分房貸遞延至7月，以及少數銀行整批分戶貸款較上月增加所致，此外央行經研處副處長葉盛也說明，房市仍是處於量縮價盤整格局，市場買氣確實減緩。

阿明認為，當前房貸市場出現明顯的M型化現象，一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率，另一端則是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿，至於最辛苦的「中間族群」是換屋族、小資首購族，這族群既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。

阿明提醒，央行信用管制政策已經明顯改變房市生態，但利率數字背後的真實情況更值得關注，隨著民營銀行房貸利率突破3%大關，購屋門檻進一步提高，市場已進入深度調整期，預期未來幾個月預售屋交屋潮與銀行房貸額度的緊張關係將持續，因此購屋族除了關注官方利率數字，更應該實際了解市場真實的貸款條件，並且做好資金規劃。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

想要靠近捷運，同時也不想犧牲居住空間？永慶房產集團根據近1年台北捷運各站周邊3房以上的住宅成交資料，統計大樓、公寓平均總價最低的前5大捷運宅。其中，淡水站近1年周邊3房以上大樓、公寓住宅的平均成交總價分別為1288萬元與637萬元，為本次統計中總價最親民的捷運站。



永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，淡水站房價相對親民，主要受距離市中心遠、通勤時間較長，使得房價相對親民。近年來隨著交通建設持續推進，改善淡水區交通不便的缺點，再加上建築成本不斷上漲，帶動新大樓產品房價不斷推高，也可觀察到大樓和公寓類型產品價格落差大的現象。

 

三重國小站距離台北市中心相當近，從該站搭乘1站即進入北市，最快12分鐘可到達台北車站，區域生活機能成熟，學區、公園與商圈皆近，近1年3房公寓平均總價約1047萬元，相對於北市來說十分實惠。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

最近幾年在科學園區、交通建設題材帶動下，宜蘭房市交易量持續增溫，不僅吸引眾多建商插旗推案，熱門產品的結構也出現了明顯轉變。中信房屋研展室彙整聯徵中心資料顯示，2015年透天厝仍以50.9%交易占比穩居市場主流，電梯大廈僅佔17.7%；至2024年，電梯大廈交易占比已增加至43.5%，首度超越透天厝的38.6%，成為宜蘭房市新寵。從價格走勢來看，過去10年間，宜蘭透天厝平均鑑估總價由893.3萬元漲至1191.6萬元，漲幅33.4%；電梯大樓由579.6萬元攀升至769.2萬元，漲幅32.7%，漲勢同樣驚人。



對此，中信房屋宜蘭礁溪加盟店店長張兆宏指出，此一變化主要受三大因素影響，首先，宜蘭的土地取得價格持續上揚，建商為了兼顧開發成本與經濟效益，逐漸將推案重心從透天型產品，轉向坪效更高的電梯大樓。其次是家庭結構的轉變，現在的年輕世代的居住模式以小家庭為主，比起對居住面積的需求，他們更重視便捷的生活機能、完善的社區管理與公共設施。再者，總價仍是關鍵，透天厝因其土地與建造成本，總價門檻普遍較高，讓不少潛在買家望之卻步，相較之下，電梯大樓的總價帶更能符合首購族與小資族的負擔能力。

 

張兆宏表示，宜蘭房市的剛性需求相對穩定，除了在地自住買盤外，也吸引不少來自台北的購屋客群。其中，礁溪更是外地買方最為青睞的熱區之一。自國道五號完成後，礁溪經北宜公路或鐵路宜蘭線前往台北車站僅約 40 公里，聯外交通便利，加上區內擁有豐富的天然溫泉資源，自然成為雙北客群購置度假宅的首選。去年9月，礁溪還出現每坪60萬元的高價，寫下宜蘭房價新紀錄，顯見市場對礁溪房市頗有信心。



對於宜蘭房市前景，中信房屋研展室副理莊思敏指出，宜蘭房價基期相對低，目前區域房價多落在2-3字頭，相較雙北地區仍有明顯的價格優勢。再加上宜蘭地理位置緊鄰台北，又有宜蘭高鐵站、宜蘭科學園區等利多題材為區域房市增加想像空間，未來可望吸引更多大台北首購族，以及有退休或度假置產需求的民眾進場，區域房市交易量能仍有穩健成長的空間。雖然近期全台房市有感降溫，但對於有剛性需求的購屋民眾來說，現在反而是相對有利的進場時機，許多屋主因應市場變化，願意下修開價，讓利換成交，因此現階段的購屋民眾只要多看、多比較、大膽出價，都有機會以合理的價格購得心儀物件。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

這陣子最熱門的話題，莫過於今年上半年全台不含農舍住宅類使用執照核發量達6萬9550宅，年增9.2％，不僅較2024年上半年多出5874宅，更創2016年以來同期新高。其中除北市、台南較同期略減外，其餘縣市均寫下新高。在目前房市下行、銀行貸款緊俏狀況下，很多人都在擔心，各地陸續傳出的解約潮將引起系統性風暴。

不過，根據同業統計，雖然解約量與比率呈現大幅增加，目前狀況還沒那麼驚駭，原因之一是基期低產生的結果，另一個狀況是許多解約來自於換約，而非完全沒人接手。縱然如此解釋，卻不能對後勢太過樂觀，畢竟從建照數量推算，真正賣壓還沒上膛，在可預期的未來幾年，這些預售買家如果口袋不深，或是條件不好，抑或是卡到選擇性信用管制條件，都將成為受災戶。

扣掉購買多戶的投機者，這些受災戶不乏自用買方。過去我們以為在房價漲了那麼一大波之後，理應讓這些人有機會透過轉單少賺一點順利下車，殊不知想要找到貸款沒問題的買方不容易，還遇到有些建商認為當年賣得便宜，藉機不准買方轉單，讓買家被迫賠錢解約，順勢回收房子以後再賣。房價漲一大段，卻成為銀行、業者刀俎上的魚肉，恐怕也是買家始料未及，這種狀況日後只會多不會少，甚至也可能成為新的社會問題。

在這時間點，政府或許該重新思考，過去那些針對多頭市場所設的禁令，是否應在市況下行或金融緊縮時，以明確審核標準放寬「非投機性讓渡」限制，讓換約轉售既能避免消費者鉅額違約損失，也能成為促使房價下行的推手，避免因市場閉鎖產生流動性風險，讓市場加速打底，相信也能符合各界殷殷期待。畢竟，沒有交易，哪來傷害？









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】