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一向被視為房市藥房毒藥的「地上權」變身香餑餑！商仲世邦魏理仕表示，地上權因為有房無地，且貸款成數低、缺乏估價基準等特性，過往都被視為藥房毒藥，但不少開發商近年大舉獵地，不僅蓋住宅，醫美、坐月子中心、KTV全都蓋，中油也在此波地上權潮大賺一筆，單權利金1年就收逾31.2億元。

世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事張維升表示，以住宅來說，高漲的房價加上少子化、高齡化趨勢，僅市價6~7折的所有權房屋成為新購屋趨勢，購買地上權的銀髮族、年輕人，身邊可保留更多現金運用。

張維升指出，除了住宅建案，近年地上權也明顯有多元規畫趨勢，例如新北市板橋的「新板傑仕堡」，就是新光人壽向中油標得的地上權，此外，前2年南部曾有全台最大的KTV的地上權產品。

他說，地上權標售熱度不減，表示市場仍有需求，只是在「對的時間點」「最適合的區位」「精準產品定位」才是產品勝出關鍵。

而招標設定地上權，向來是公部門活化國有非公用土地的重要管道，台灣中油股份有限公司，作為國內較早啟動資產活化計畫的泛國營事業，歷年位在雙北、新竹精華區的數筆成功招商案件，權利金收入超過31.2億元。

目前市場仍有持續釋出地上權案？張維升表示，這項趨勢在地狹人稠的台灣，短期內應該不會改變，如近期中油公司就委由世邦魏理仕辦理「新竹市成功段及大學段等5筆土地設定地上權案」，總面積1,460坪，將於12月1日、12月15日，分別於台北、新竹舉辦2場招商說明會。

對於評估地上權是否值得開發或投資，世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學認為，要從「開發權利金的合理性」、「預期地租的掌握」、「個案區位市場成熟度」、「交通便利性」、「基地規模及臨路條件」來看，而有些個案本身有土地使用限制，譬如無法興建作為住宅使用，這些都要事前了解清楚、交由專業評估，以避免時間及隱藏成本的耗費。以目前地上權產品規劃來看，商辦、出租住宅仍是最多，另外也看到中南部全聯、統一等零售商標地做大店，及複合式零售使用。

世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事李智偉則指出，高科技聚落已經從過往的竹科向外延伸，此次中油在新竹市的地上權土地，距離竹科相當近，又有公道五路、光復路、竹北高鐵站等交通輔助，再加上新竹政府大力扶植高科技半導體產業，取得相關辦公室用地需求，因此適合作為科技業辦公室總部、後援辦公室、研發中心，或企業轉規劃員工宿舍、出租住宅；由於本案離清大、交大也很近，作為產學合作的據點也合適。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國建 (2501-TW) 今 (21) 日召開法說會，公司指出，2022 加上 2023 年完工交屋達 183 億元，同時，住宅推案儲備量達 574 億元，對於房市景氣，國建認為，在買賣雙方皆保有通膨預期的支撐下，雖近期成交量增速放緩，價格仍未鬆動，整體而言房市呈現價穩量縮格局。

國建 2022 年共有四大案完工交屋，包括總銷 18 億元「國泰悅」、28 億元「國泰 Mega+」，以及 25 億元「國泰朋」和 31 億元「國泰田」，將密集在第四季交屋入帳；2023 年還有包括總銷 20 億元的新北國泰山豐和、總銷 36 億元的新北國泰豐碩及總銷 25 億元桃園國泰川青完工，合計認列金額 183 億元。這些建案都是在預售時 100% 完銷的個案，獲利能見度也佳。 

國建指出，在庫存土地儲備量方面，住宅推案儲備量達 574 億元，其中 71% 的推案儲備位於新竹以北。

國建今年前三季營收 79.74 億元，稅後純益 1.14 億元，每股純益 0.1 元，但公司認為今年建案密集在第四季交屋入帳，也將有助於全年業績表現。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

民進黨台北市長候選人陳時中近日陷入炒房爭議，令居住正義話題再次搬上檯面。前立委沈富雄今(21日)在臉書PO出他的「三七五第一桶金購屋方案」，表明他完全同意用「空屋稅」、「囤房稅」、「實價增值利得稅」等稅制的全面落實，限縮炒房謀利的空間，使高房價實質下行。 

沈富雄曾於15日PO一文「以三七五大折價達成住者有其屋」，各方反應熱烈，而且正面肯定遠多於負面批判，他細讀大家的意見，經過一再思考，分為(一)回應、(二)修正、(三)請益，三節寫成此一「三七五第一桶金購屋方案」續篇。 

(一)回應(2)本方案處理的是年輕無殼蝸牛首購族的頭期款的問題，與已經形成的高房價是截然不同但卻不無相關的兩個議題，必須用不同的手段分別處理。(3)我完全同意用「空屋稅」、「囤房稅」、「實價增值利得稅」等稅制的全面落實，限縮炒房謀利的空間，使高房價實質下行。 

(7)只有屋主（即所有權人）死亡或售出時才自動解約，因此購屋者沒有限時返還墊款的壓力。終生不賣，政府挺你到死。(8)購屋者提前歸還部份墊款只變動與政府之間的產權持分比例，購屋者與銀行的貸款契約不受影響。 

（二）修正(1)物件成交價的37.5％由政府無息墊款，但成交價的總金額不得高於該地區前一年成交價的中位數。這一修訂使窮鄉小子不至於一出手就買進該地的蛋黃區，雖然窮鄉也不見得有什麼像樣的「蛋黃區」。 

（三）請益(1)當物件淪為法拍屋時，政府（公債基金的代理法人）與貸款銀行何者為受償的第一順位？我傾向法拍後，所得款項扣除費用後，政府與銀行37.5：62.5比例分配餘款，是否有當？敬請討論。(2)購屋後，如於短時間內(3年？)內因工作關係必須換屋，是否再給一次優惠？以一次為限夠嗎？一次可能不夠，但不能沒完沒了。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北市房價排行出爐！根據實價登錄，今年1~10月，房屋均價板橋53.5萬第一、永和51.9萬第二、三重51.8萬第三、中和48.1萬第四、新店46.2萬第五。此次三重狂壓中和、新店一籌，記者實際採訪三行政區居民，意外發現他們似乎都已被高房價拉滿了仇恨值，異口同聲表示，「輸贏不重要，重點是都買不起！」

三重在地長大的李先生表示，「三重在歷史背景下，早期都是住外來『艱苦人』，而且容易淹水，所以那時候房價偏低很正常，不過自從捷運站開通，重劃區劃定後，建商開始炒房，房價越來越貴，許多在地人成加分加都買不起，但房價還是越來越貴，捷運站還有7、80萬開價的，都不知道賣給誰，房價贏了中永和也不開心。」

中和租屋的吳先生則指出，「我一直有在看房子，中和整體來說水準應該比三重高一截才對，但也有可能是工業區、新移民區房價偏低，才拉低了區域整體房價，不過輸贏不重要，重要的是，我努力存錢要買房子，但好像追不上漲價速度，看了真不開心！」

新店的張小姐表示，「近期新店新建案都超級貴的，之前央北說有3字頭的，但後來就狂飆，現在都6字頭了，市區更離譜，家樂福附近新建案開價都7、8字頭，結果都用掃的，朋友想買還買不到。房價漲好像自己房子變貴，事實上我根本不會賣，而且現在就要開始擔心小孩子以後怎麼買房子，2個小孩總不可能一輩子都住在一起吧？貴成這樣，嚇死人了！」

針對此次翻盤的三重，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴說，「區域均價會有輸贏很正常，畢竟每個行政區大小不一，且新建案推案速度不同，新建案相較二手屋貴，推案越多，自然就會拉抬整體均價。」

他指出，三重近年區內多了不少新興重劃區，包含二重疏洪道、仁義等，都有建商大量推案，替當地房市提升不少市場能見度，不僅吸引外來客購屋，也帶動區域房價明顯走高，近1年三重房價漲幅就超過2成，為新北主要精華區中漲幅最大的區塊。」

而針對在地人不開心的反應，陳傑鳴分析，近5年新北市外環第一圈的中永和、新店、板橋、三重，房價都攀漲約3成，民眾薪水卻沒有明顯漲幅，因為房價帶動了物價攀升，民眾自然會產生強烈的剝奪感。

他進一步說明，台北市房價居高不下，溢散的首購買盤也持續向新北市外環第一圈購屋，新建案房價水漲船高，房價攀升租金自然也上漲，做生意的店家成本高了，物價也跟著攀漲，在地人自然會有買不起房、口袋變薄的感覺。

他建議，「如果是租屋的人，不妨至外環第二圈、第三圈購屋，因為依照政府目前政策來看，即使房價下跌，恐怕也跌不多；如果已經擁屋的人，則努力賺錢打拚，才能擁有更多子彈，面對目前不斷攀漲的物價。」最後，陳傑鳴感嘆，「在經濟洪流下，如果你不是科技新貴或做生意的天才，領薪階級恐怕也只會越來越窮吧！」

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國泰金（2882）22日上午公布11月國民經濟信心調查結果，民眾賣房意願創下14個月以來新低，有52.4%民眾認為現在不是賣房好時機，73%民眾不想買房。對於未來半年看漲房價的比例與漲價幅度皆較2022年1月調查下滑。

國泰金每月公布的經濟信心調查又有「庶民經濟指標」之稱，11月問券調查民眾對不動產市場看法，認為目前是否為買房時機，有73%認為不是，只有13.6%認可；至於賣房時機，也有52.4%民眾認為不是時候最多，有30.7%認為可賣房。

經濟研究處經理陳志祿表示，國發會最新公布的9月景氣對策信號降為黃藍燈，領先與同時指標續跌，國內管制持續鬆綁，景氣展望與大額消費意願走升，買賣房意願則維持低檔。賣房意願指數降至-21.8 (10月時是-13.4)，為14個月以來新低，買房意願指數亦基本持平在至-59.4 ，與10月-59.5相當，維持在2016年9月以來相對低點。

時事題方面，國泰金調查民眾過去半年居住地住宅價格變化，調查結果顯示民眾認為房價上漲的比例已大幅減少。對於未來半年看漲房價的比例與幅度皆較2022年1月調查下滑，有49%的民眾認為未來房價會上漲超過3%，其中認為幅度介於3-10%的比重最多，有35.2%。但數字較元月調查已明顯減少；認為會漲超過10%的有13.7%；至於估未來半年房價漲3%以內的人則顯著增加，比例提高到31.5%，但亦有19.6%民眾預期房價跌幅超過3%。

據國泰此次調查，63.4%的民眾認為過去半年房價上漲超過3%，較2022年1月調查減少19.9個百分點；而27.1%民眾認為房價變化在±3%，較2022年1月調查增加12.5個百分點；9.5%民眾則覺得房價下跌超過3%，較2022年1月調查增加7.4個百分點，總結而言，民眾認為房價上漲的比例較前次調查大幅減少。

對於未來6個月居住地住宅的價格變化預期，本次調查結果比較顯示：13.7%民眾預期未來半年居住地住宅價格漲幅超過10%，較2022年1月調查減少10.4個百分點；而35.2%民眾預期房價漲幅介於3-10%，較2022年1月調查減少19.4個百分點；預期房價將在±3%區間內變化的民眾比例則從17.8%升至31.5%，較2022年1月調查增加13.7個百分點；有19.6%民眾預期房價跌幅超過3%，較2022年1月調查增加16.1個百分點，整體來看，本次調查結果顯示民眾看漲未來半年房價的比例與幅度皆較2022年1月調查下滑。

此項調查於2022年11月01~07日進行，針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，並成功回收共19,265份有效填答問卷。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房價高漲，年輕購屋族躺平了嗎？據統計，今年上半年主要都會區，30-40歲年世代購屋狀況最積極的是新竹縣，平均每百人就新增1.6人購屋成為房貸一族，其次是桃園。不到40歲年輕人在新竹縣購屋總價平均更高達1325萬元，幾乎追上新北市的1337萬元。為何是新竹縣最多？房仲分析這個原因。

信義房屋表示，隨國人晚婚與房價高漲，30而立的難度越來越高。據聯徵中心資料顯示，今年上半年新竹縣30~40歲世代，平均每百人就新增1.6人購屋成為房貸一族，主要原因可能新竹縣的購屋人許多都是外來的年輕族群，因為工作關係選擇在新竹縣的竹北等地區落地生根。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區由於園區工作機會多且相對待遇較好，吸引許多年輕人口往新竹就業，也因為許多都是外來族群，原生家庭可能在新竹沒有不動產，因此等待穩定就需要在新竹落地生根，而新竹縣的竹北又屬於重劃區開發模式，有許多大樓供給，今年上半年吸引許多的年輕族群購屋。

聯徵統計顯示，30~40歲族群上半年購屋狀況，以新竹縣購屋最為積極，每百人就有1.6個購屋，購屋總價為1325萬元，幾乎追上新北市的1337萬元；30世代購屋最多的其次是桃園市，每百人有1.4個購屋，主要桃園持續吸引雙北民眾外移，尤其近年新興的重劃區因為房價相對平價屋齡新穎，吸納許多外來族群；新北、高雄、台中則比例接近，今年上半年30世代族群每百人有1.2個人購屋。

曾敬德指出，30~40歲世代購屋，剩下台南、高雄與桃園市的平均購屋總價還不到千萬元，隨房價高漲，30世代購買千萬宅狀況越來越為普遍，房價負擔也比以前高上許多，所幸現在還有30年期房貸可以幫忙減壓。

房市在今年在烏俄戰爭、升息、股災、政府打炒房等多項利空籠罩下，交易量窒息，不過南投縣鹿谷鄉的土地卻自成一格，不僅交易熱絡且單總價相對穩定，不受景氣影響。專家表示，該區土地因價格基期低、釋出量少而保值，在高齡化趨勢下深受退休族喜愛，交易反而日趨熱絡。

鹿谷土地年交易34筆 單價1~3萬基期低

根據資料顯示，南投縣鹿谷鄉總價500萬~2000萬元區間的土地買賣筆數，光是今年就高達34筆！從1~9月累計至今，除了7月沒交易紀錄，其它月月有成交，且土地單價多介於每坪1~3萬元區間。

店長劉志忠解釋，近年很多年輕人因為繼承取得又用不到，有出售土地的需求。鹿谷鄉有1/3土地屬於所有，剩下有權狀、可買賣的土地約僅剩2/3，再加上低總價門檻及「超低單價」好入手等緣故，土地行情不受房市利空影響。

繼承者多釋出 稀有性受青睞

不過並非土地便宜就好，劉志忠提醒，一般購買土地，買方還得另留預算蓋房子，而且蓋房子也有許多規定，例如「資材室」有多種規格，且假設是農牧用地，至少要一分地（293.4坪）以上才能申請，另外也得申請水土保持及整地。

此外購買農地還要留意該筆土地是否有「套繪管制」，副理事長王棟隆表示，早期有許多土地因容積率、建蔽率不足，為增加其使用效益，例如希望在土地上興建農舍，就會借鄰地做套繪，將其容積率與建蔽率移轉。若想購買該筆土地並蓋建物時，除了土地面積需超過756坪以上，也須「解除套繪」才行。

王棟隆補充，如果想購買的土地有被套繪，還是該筆土地上有租賃關係，其套繪出去的地主及承租人皆具「優先購買權」，得先寄存證信函通知鄰地主及承租人超過15天且均無表示異議後，才可進行買賣過戶。

農地買賣眉角多 有建物稅籍最佳

買家也可選擇有現成房子的土地，但大半建物都沒有辦理「保存登記」，專任委託部經理陳泰源分析，如果直接購買須到地政單位申請補登記；有保存登記代表有建物權狀，除較有保障，也可將「土地及建物」一併辦理貸款，可減輕負擔。「有的建物有稅籍，表示這房子之前有繳過房屋稅，那就更加分了！」

百歲人瑞聚集處 適合退休養老

至於南投縣鹿谷鄉土地為何交易熱絡？陳泰源指出，該區位處海拔最低約400公尺，最高約1800公尺，一向是銀髮族購地規畫退休的主流選項之一，鹿谷鄉有3個村莊永隆村、鳳凰村、廣興村，亦即興產段、隆鳳段、大水堀段等3大段土地，正好海拔都落在600至800公尺之間，不僅空氣品質佳、芬多精濃度高、氣溫與濕度適中，因此百歲人瑞大半都集中在這裡，顯示非常適合退休養老。

不過該區土地分區除了農業區，也包括山坡地保育區、農牧用地等地目，而每種土地的使用規範皆不同，劉志忠提醒，一定要慎選專業度夠強的土地仲介，以免買地退休的美夢變成噩夢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

今年各方利空消息衝擊房市，國泰建設（2501）、彰銀（2801）昨（21）日舉辦法說會，針對房市前景做出分析，雖然彰銀認為房價有機會在今年Q3見頂後，於Q4反轉走低，但國建則看好房價有撐，不易下跌。

房市持續降溫 彰銀估Q4反轉走低

彰銀指出，受到本土疫情、各國啟動升息等因素影響，國內房市買氣已有降溫，前 10月6都買賣移轉棟數約20.5萬棟，比去年同期下滑4.4％，且除了8月之外，六都買賣移轉棟數都呈現逐月下滑，顯示房市已有降溫。

針對房價，彰銀指出，近期營建成本隨著國際原物料價格走跌，出現連續3個月下滑的情況，加上通膨、升息、打炒房、股市走跌等 4 大因素影響下，預期房價在Q3見頂之後，有機會在Q4出現反轉，尤其是近2年房價漲幅特別大的區域，價格下修壓力可能更明顯。

▼彰銀提醒，近2年漲幅較大的區域，下跌壓力恐更明顯。（示意圖／unsplash）

國建看房市 2023年穩健發展

不過，國建認為從最新國泰房地產指數來看，前10月新屋市場成交量，仍略高於去年同期，顯示房市買氣未如市場想像中清淡，而家戶人口數從去年的2.8人，減為今年的2.56人，代表家戶人口減少，家庭結構轉變成小家庭，相對創造出更多新的住宅戶數需求，因此看好長期剛性需求，將持續支撐明年房市。

而此波房價上漲的主因，來自營建成本不斷攀升，非景氣帶動，如今營造成本居高不下，對於建商來說，建案的價格就很難下修，因此就算明年買氣不會像2021年那麼「衝」，恐怕也很難見到房價下跌，預期2023年房市將回歸基本面，整體而言穩健發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

現代人生活水平提升，對於居住品質更加重視，便利的交通、廣闊的公園、繁華的市集，或是優質學區、運動中心、圖書館及美術館等育樂場所成為購屋者的指標。台灣房屋集團據實價登錄統計，5年來六都「美術館周邊藝文宅房價」，桃園市漲幅奪得六都之冠，高達39.8%；其次為高雄市漲35.7%；台南市漲34.5%位居第3；台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，桃園青埔重劃區有地點優勢，預計2024年美術館完工時，還會再帶動一波關注。

根據內政部實價網站統計顯示，榮登漲幅之冠的桃園市，漲幅近4成，今年每坪39.3萬元，直逼四字頭，與5年前單價25.8萬元相比漲幅驚人，江怡慧指出，桃園美術館「未演先轟動」，目前只在動工階段，雖然尚未完工，但因座落於桃園青埔重劃區中，地點優勢加持，區內有高鐵、捷運雙鐵共構，以及棒球場、國泰名品城、冠德購物中心、置地廣場新光影城、XPARK水族館等，休閒採買娛樂機能完善，強化區內住宅生活機能，同時也吸引了許多脫北者以及在地移居者進駐，預計2024年美術館完工時，相信會再帶動一波關注。

漲幅35.7%位居第二的高雄美術館位處鼓山區美術公園內，周邊商圈林立，與高捷共構的台鐵美術館站滿足交通需求，又有明星學校中山國小及龍華國小共同加持，帶動周邊房市漲聲持續；緊追在後的是台南市美術館周邊房價漲幅34.5%，由於位處台南市中心中西區，孔廟商圈周邊書卷氣息濃厚，又靠近大遠百商業繁榮發展，機能完整，富具潛力。

至於房市熱絡的雙北表現不如預期，主要是因台北市基數較高，實際成交行情從每坪61.5萬上漲至每坪69.6萬，漲幅13.1%，相較平緩。有別於其他直轄市的設置，新北美術館位處鶯歌三峽交界，近鶯歌火車站商圈，地方發展較早，可發展腹地小，因此新建電梯大樓等住宅量體相對較小，且距目前話題性高頗高的鳳鳴重劃區較遠，因此在房價漲幅表現，居六都中之末。

江怡慧說道，每當新建設進駐時，對當地房市均會產生正向的影響。現行六都美術館中，已實際營運有台北、台中、台南、高雄，商圈內住宅似乎已成為房價燙金門牌，而新北、桃園美術館即將在未來幾年陸續完工，周邊房市發展可期。

俗話說「三十而立」，30~40歲的年紀成家立業者多，但近幾年國內房價高漲，想要三十而立難度可是越來越高！信義房屋統計聯徵中心六都加上新竹地區30歲世代族群購屋新增房貸狀況，發現今年上半年主要都會區中購屋最積極的就是新竹縣，平均每百人就新增1.6人購屋成為房貸一族，最低則是房價最高的台北市，每百人僅新增0.7人。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，新竹縣的購屋人許多都是外來的年輕族群，因為工作關係選擇在新竹縣的竹北等地區落地生根，加上竹科工作機會多且待遇較好，也是推升年輕族群購屋意願的主因。

跟句聯徵中心統計資料顯示，30~40歲族群上半年購屋狀況，以新竹縣購屋最為積極，每百人就有1.6個購屋，購屋總價為1325萬元，幾乎追上新北市的1337萬元。30世代購屋最多的其次是桃園市，每百人有1.4個購屋，主因是桃園持續吸引雙北民眾外移，尤其近年新興的重劃區因為房價相對平價屋齡新穎，吸納許多外來族群。新北、高雄、台中則比例接近，今年上半年30世代族群每百人有1.2個人購屋。

剩下台南、高雄與桃園市的平均購屋總價還不到千萬元，隨房價高漲，30世代購買千萬宅狀況越來越為普遍，房價負擔也比以前高上許多，所幸現在還有30年期房貸可以幫忙減壓。

曾敬德表示，新竹地區由於園區工作機會多且相對待遇較好，吸引許多年輕人口往新竹就業，也因為許多都是外來族群，原生家庭可能在新竹沒有不動產，因此等待穩定就需要在新竹落地生根，而新竹縣的竹北又屬於重劃區開發模式，有許多大樓供給，今年上半年吸引許多的年輕族群購屋。