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2022 年升息循環啟動後，房市交易出現降溫現象，房仲業者觀察聯徵中心最新資料顯示，今年申貸案件數從第一季的 47668 件，至第二季剩 46596 件，減少 1072 件，而平均貸款利率也從 1.46% 升至 1.69%，增加 0.23%。

同時，進一步觀察各年齡購屋分布佔比，第二季一樣是以 30-40 歲為購屋主力，佔 35.8%，值得注意的是，在第二季購屋年齡層中，50-60 歲的購屋族，佔比較上季減少 1 個百分點，反之 20-30 歲年齡層的購屋佔比則提高 1 個百分點，尤其在申貸人數變少的情況下，20-30 歲的購屋申貸人數也有明顯增加，顯示以七八年級為主的「輕齡首購族」，仍是今年的購屋主力。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，今年升息已達 2 碼，其中第一季末就一口氣升息 1 碼，讓第二季房市逐漸產生變化；由於今年年底前還會有一次央行理監事會議，若再調半碼，則全年調升達 2.5 碼，每千萬貸款，累計每月房貸比今年升息前多繳 3000 多元，因此總價越高，影響金額越大，也讓不少非迫切需要的換屋族，延遲換屋計畫。

今年房市除了面臨升息壓力，還有股市震盪，預售屋轉售緊縮政策等變因，這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說，購屋意願降低，轉向保守觀望的態度。不過對於首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，且由於股市多變與通膨壓力，反而凸顯房地產保值的特性，促使年輕族群堅定「錢進房市」。

在此一統計中也發現，申貸建物的鑑估值，第二季與第一季只差 1 萬元，差異並不大，但建物面積從第一季的平均 147 平方公尺，縮減到第二季 142 平方公尺，等於空間減少約 1.5 坪左右的概念。

張旭嵐表示，房價不降，利息負擔又再加重，有剛性需求的小資族，只好在相同的預算下，買更小坪數的住宅，以台北市一坪單價 70 萬左右來算，購屋減少 1.5 坪，等於總價可以省下 100 萬元，說多不多，說少不少，正好也為裝潢多留點預算，也讓小宅在升息環境下，始終保持活絡買氣。

基隆緊鄰雙北，但平均房價幾乎只有台北的1/4，新北的1/2，可謂是大台北地區的「房價窪地」，依據內政部不動產資訊平台統計，2022年Q2基隆的房貸負擔率低至24.06％，是全台房貸負擔最輕的縣市，也是北台灣唯一一個房貸負擔率尚在可合理負擔範疇內的縣市。對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，基隆房價基期低，即使最近幾年區域房價飆漲不少，但與主要都會區相比，基隆房價仍有很強的競爭力，而且預估伴隨重點項目的落實，基隆房市交易量能仍有繼續走揚的空間。

葉沛堯指出，過去受限於天氣、交通等抗性，基隆房市表現與雙北相比更顯遜色，房價也在較低水位線上，但近年來隨著基隆市港再生標竿計畫、基隆捷運計畫以及北市人口外溢等房市話題的發酵，大量建商、購屋民眾都爭先到基隆布局卡位，帶動區域房市交易量能迅速墊高。依據實價登錄，過去一年基隆各類型住宅的平均成交單價均呈現上漲態勢，其中以電梯大樓年漲幅最大，短短一年時間基隆電梯大樓的平均單價就從每坪17.9萬元快速提升至每坪20.6萬元，年漲幅高達15.1％，華廈、公寓也分別有14.8％和6.5％的成長幅度，基隆房價漲勢之迅猛可見一斑。



東森房屋基隆中山加盟店魏銘志店長表示，以往基隆的買方大多為在地居民，不過最近幾年來自台北、新北的外來客有明顯增多的跡象。由於區域住宅需求持續高漲，但精華區內可供大面積開發的素地愈來愈少，於是不少建商開始把目光投向蛋白區。以中山區來說，中山區算是基隆房價相對偏低的區域，區內屋齡普遍較高，近年來在政府的積極建設下，眾多建商進駐中山區，目前區內部分預售案的開價已經站上3字頭，顯見市場對當地房市發展的確頗具信心。



魏銘志表示，中山區與國道三號、基隆火車站相鄰，在不塞車的情況下，開車20分鐘左右就可以達到南港，未來基隆捷運若進展順利，基隆來往台北市的交通路線就多一條選擇，交通擁塞問題也會得到緩解，屆時有望磁吸更多通勤族群到基隆置產，房價繼續走揚也是可以預期的。目前中山區整體的平均房價仍在2字頭，部分屋齡較高的中古屋甚至低至1字頭，總價600~800萬元上下就可以買到屋況還不錯的剛需住宅，房價CP值相當高，看好區域長線發展或有自住需求的購屋民眾不妨多留意。

最近幾年在全球QE、通貨膨脹、缺工少料等因素的影響下，全台房價飆漲，買房門檻愈來愈高，尤其對於身處房價天花板的雙北市民來說，想要憑藉一己之力在雙北買房安居確實是個挑戰。東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料發現，2022年上半年雙北年收入在20~40萬之間的小資族新增房貸件數合計僅有1844件，而淡水就佔了166件、接近一成，顯見淡水已是目前最受雙北小資族歡迎的購屋熱區。對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，淡水房價親民，入手門檻相對較低，對於有剛性需求的小資族來說確實是一個不錯的選擇，不過目前淡水去化壓力不小，民眾在挑選物件時應更加審慎。

葉沛堯指出，由內政部不動產資訊平台揭露，2022年Q2台北市的平均購屋單價為每坪67.61萬元，新北市為每坪38.21萬元，大台北地區房價之高可見一斑，小資族群想要在雙北買房確實存在一定難度。依據聯徵中心資料顯示，從2012H1到2022H1，前後僅十年時間，雙北小資房貸族的新增房貸件數就從2473件降至1844件，大幅減少近三成。在精華區高房價的擠兌下，預算有限的購屋民眾只好愈住愈遠，用通勤時間換取生活空間，而房價親民的淡水自然就成為了這些小資族群的不二之選。不過，由於淡水推案量過於龐大，近期受房市冷鋒影響，區域短線去化壓力逐漸浮現，因此建議購屋民眾在選擇物件時應更加審慎，最好可以找到深耕當地的房仲業者協助，以挑選最具抗跌保值性的標的。



對於淡水的購房建議，東森房屋淡水濱海微笑莊園加盟店沈雅純店東表示，淡水幅員遼闊，區內可分為「竹圍及紅樹林生活圈」、「淡水舊市區」、「沙崙及淡海新市鎮」、「小坪頂」等4個區塊，各個區塊各具特色，購屋民眾可以根據實際需求選擇適合自己居住的環境。以目前交易最熱絡的淡海新市鎮來說，近年來隨著家樂福、美麗新影城、淡海輕軌的進駐，該區生活機能已經有了明顯的改善，愈來愈多的外來人口移入淡海新市鎮，帶動區域房市交易量能同步升溫，而且未來在淡江大橋、淡北道路、藍海線二期等建設話題的發酵下，區域發展前景非常值得期待。目前淡海新市鎮的房價仍普遍落在2字頭，部分預售案上看3字頭，總價1000萬左右就有機會買到兩房含車位的電梯大樓，很適合口袋不深的小資族群。

台灣不僅人口老化現象嚴峻，近年來房屋老化現象也有加重跡象。東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現，2022年Q2台北市屋齡在30年以上的中古屋交易佔比高達56.3％，與2018年同期的45.3％相比，5年來激增11個百分點。另外，進一步觀察各區表現可以發現，目前松山區30年以上中古屋交易佔比最高(達79％)，其後分別是士林區(76％)、信義區(65％)、大安區(63％)、北投區(60％)。對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，目前北市精華區新建案的房價基本站穩3位數，預算相對有限的民眾大多會選擇屋齡較高的中古屋，一來可以用更友好的價格擁有北市門牌，二來也有機會等到都更或危老重建，坐享資產增值的紅利。

葉沛堯指出，目前北市屋齡30年以上中古屋熱銷的區域主要可以分為兩類，一類是松山區、信義區、大安區等「蛋黃中的蛋黃」，這類區域位於台北最核心的黃金地段，由於區域發展較早，土地開發幾近飽和，素地取得不易，為數不多的新建案開價已經站穩3位數，普通受薪階級確實很難負擔，因此大部分購屋民眾會優先考慮屋齡較高、房價更親民的中古屋。另一類是像士林、北投這種目前建設話題相對豐沛的房市熱區，伴隨北士科的建設，各大建商大舉進場獵地，不少嗅覺敏銳的置產民眾、企業都會趕在都更到來之前超前部署，購買中古屋坐等增值，



對於北市30年以上中古屋交易最熱絡的松山區，東森房屋敦北加盟店詹合勇店東指出，松山區是台北精華區域之一，區內生活機能成熟，商業活絡，近年來新推案的數量相當有限，預售屋的開價基本都在每坪130萬以上，在比價效應下，區內中古屋的CP值更加突出，因此成為眾多購屋民眾心目中的首選。目前松山區以單價落在90~100萬左右的中古華廈最為熱銷，購屋總價則普遍落在3000~4500萬左右，大部分買方都是有剛性需求的自住客，父母長輩多數也會給予一定的經濟支持。



東森房屋提醒，雖然中古屋的價格很有吸引力，但購屋民眾在入手中古屋前仍有兩大注意事項不得不慎。第一，中古屋屋齡較高，銀行的核貸成數普遍不如新成屋，因此購屋民眾需要準備較多的自備款。第二，中古屋屋況相對複雜，壁癌、漏水等情況難免存在，民眾入手後往往還需要花費一筆不小的裝潢費用。

不動產資訊平台資料統計，台北市平均屋齡達 36 年，高居全台六都之冠。房仲業者統計發現，今年第二季台北市屋齡在 30 年以上的中古屋交易占比高達 56.3%，另外，進一步觀察各區表現可以發現，目前松山區 30 年以上中古屋交易占比最高、達 79%，其後分別是士林區的 76%、信義區的 65%、大安區的 63%。

對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，目前北市精華區新建案的房價基本站穩三位數，預算相對有限的民眾大多會選擇屋齡較高的中古屋，一來可以用更友好的價格擁有北市門牌，二來也有機會等到都更或危老重建，坐享資產增值的紅利。

葉沛堯指出，目前北市屋齡 30 年以上中古屋熱銷的區域主要可以分為兩類，一類是松山區、信義區、大安區等「蛋黃中的蛋黃」，這類區域位於台北最核心的黃金地段，由於區域發展較早，土地開發幾近飽和，素地取得不易，為數不多的新建案開價已經站穩三位數，普通受薪階級確實很難負擔。

也因此，大部分購屋民眾會優先考慮屋齡較高、房價更親民的中古屋。另一類是像士林、北投這種目前建設話題相對豐沛的房市熱區，伴隨北士科的建設，各大建商大舉進場獵地，不少嗅覺敏銳的置產民眾、企業都會趕在都更到來之前超前部署，購買中古屋坐等增值，

對於北市 30 年以上中古屋交易最熱絡的松山區，東森房屋敦北加盟店店東詹合勇指出，松山區是台北最精華的區域之一，區內生活機能成熟，商業活絡，近年來新推案的數量相當有限，預售屋的開價基本都在每坪 130 萬元以上，在比價效應下，區內中古屋的性價比 (CP 值) 更加突出，因此成為眾多購屋民眾心目中的首選。

目前松山區以單價落在 90-100 萬元左右的中古華廈最為熱銷，購屋總價則普遍落在 3000-4500 萬元左右，大部分買方都是有剛性需求的自住客，父母長輩多數也會給予一定的經濟支持。

詹合勇指出，雖然中古屋的價格很有吸引力，但購屋民眾在入手中古屋前仍有兩大注意事項不得不慎，第一，中古屋屋齡較高，銀行的核貸成數普遍不如新成屋，因此購屋民眾需要準備較多的自備款。第二，中古屋屋況相對複雜，壁癌、漏水等情況難免存在，民眾入手後往往還需要花費一筆不小的裝潢費用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2022年升息循環啟動後，房市交易出現降溫現象！觀察聯徵中心最新第二季資料，2022年申貸案件數從第一季的47668件，至第二季剩46596件，減少1072件，而平均貸款利率也從1.46％升至1.69％，增加0.23％。

進一步觀察各年齡購屋分布佔比，第二季一樣是以30~40歲為購屋主力，佔35.8％，值得注意的是，在第二季購屋年齡層中，50~60歲的購屋族，佔比較上季減少1個百分點，反之20~30歲年齡層的購屋佔比則提高1個百分點，尤其在申貸人數變少的情況下，20~30歲的購屋申貸人數也有明顯增加，顯示以七八年級為主的「輕齡首購族」，仍是2022年的購屋主力。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，2022年升息已達2碼，其中第一季末就一口氣升息1碼，讓第二季房市逐漸產生變化；由於2022年年底前還會有一次央行理監事會議，若再調半碼，則全年調升達2.5碼，每千萬貸款，累計每月房貸比2022年升息前多繳3千多元，因此總價越高，影響金額越大，也讓不少非迫切需要的換屋族，延遲換屋計畫。



2022年房市除了面臨升息壓力，還有股市震盪，預售屋轉售緊縮政策等變因，這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說，購屋意願降低，轉向保守觀望的態度。不過對於首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，且由於股市多變與通膨壓力，反而凸顯房地產保值的特性，促使年輕族群堅定「錢進房市」。



統計中也發現，申貸建物的鑑估值，第二季與第一季只差1萬元，差異並不大，但建物面積從第一季的平均147平方公尺，縮減到第二季142平方公尺，等於空間減少約1.5坪左右的概念。



張旭嵐表示，房價不降，利息負擔又再加重，有剛性需求的小資族，只好在相同的預算下，買更小坪數的住宅，以台北市一坪單價70萬左右來算，購屋減少1.5坪，等於總價可以省下100萬，說多不多，說少不少，正好也為裝潢多留點預算，也讓小宅在升息環境下，始終保持活絡買氣。

最新聯徵資料出爐！今年Q2房貸件數為47668件、季減1072件，平均貸款利率自1.46%升至1.69%，增加0.23%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行啟動升息後，房貸購屋人數明顯變少，如果年底再調升半碼，全年升息幅度將高達2.5碼，推估將有更多人打消購屋、換屋計畫。

聯徵資料聯徵資料，Q2房貸件數為47668件，依照各年級生佔比排序，第一名30~40歲的7年級生佔比35.8%、第二名40~50歲的6年級生佔比30.4%、第三名20~30歲的8年級生佔比15.2%、第四名50~60歲5年級生佔比14.3%、第五名60歲以上佔比4.2%。

張旭嵐分析，今年升息已達2碼，其中Q1一口氣升息1碼，讓Q2房市逐漸產生變化；由於今年年底前還會有一次央行理監事會議，若再調半碼，則全年調升達2.5碼，每千萬貸款，累計每月房貸比今年升息前多繳3千多元，因此總價越高，影響金額越大，也讓不少非迫切需要的換屋族，延遲換屋計畫。

她說，今年房市除了面臨升息壓力，還有股市震盪，預售屋轉售緊縮政策等變因，這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說，購屋意願降低，轉向保守觀望的態度。不過對於首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，且由於股市多變與通膨壓力，反而凸顯房地產保值的特性，促使年輕族群堅定「錢進房市」。

張旭嵐還指出，統計中也發現，申貸建物的鑑估值，Q2與Q1只差1萬元，差異並不大，但建物面積從Q1的平均147平方公尺，縮減到Q2142平方公尺，等於空間減少約1.5坪左右的概念。

張旭嵐認為，房價不降，利息負擔又再加重，有剛性需求的小資族，只好在相同的預算下，買更小坪數的住宅，以台北市一坪單價70萬左右來算，購屋減少1.5坪，等於總價可以省下100萬，說多不多，說少不少，正好也為裝潢多留點預算，也讓小宅在升息環境下，始終保持活絡買氣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

今年升息循環啟動後，房市交易出現降溫現象！觀察聯徵中心最新第二季資料，今年申貸案件數從第一季的47668件，至第二季剩46596件，減少1072件，而平均貸款利率也從1.46%升至1.69%，增加0.23%。

年輕首購族成為現在購屋主力。(圖／台灣房屋提供)

進一步觀察各年齡購屋分布佔比，第二季一樣是以30~40歲為購屋主力，佔35.8%，值得注意的是，在第二季購屋年齡層中，50~60歲的購屋族，佔比較上季減少1個百分點，反之20~30歲年齡層的購屋佔比則提高1個百分點，尤其在申貸人數變少的情況下，20~30歲的購屋申貸人數也有明顯增加，顯示以七八年級為主的「輕齡首購族」，仍是今年的購屋主力。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，今年升息已達2碼，其中第一季末就一口氣升息1碼，讓第二季房市逐漸產生變化；由於今年年底前還會有一次央行理監事會議，若再調半碼，則全年調升達2.5碼，每千萬貸款，累計每月房貸比今年升息前多繳三千多元，因此總價越高，影響金額越大，也讓不少非迫切需要的換屋族，延遲換屋計畫。

今年房市除了面臨升息壓力，還有股市震盪，預售屋轉售緊縮政策等變因，這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說，購屋意願降低，轉向保守觀望的態度。不過對於首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，且由於股市多變與通膨壓力，反而凸顯房地產保值的特性，促使年輕族群堅定「錢進房市」。

小資族抗漲  購屋鎖定小宅

統計中也發現，申貸建物的鑑估值，第二季與第一季只差一萬元，差異並不大，但建物面積從第一季的平均147平方公尺，縮減到第二季142平方公尺，等於空間減少約1.5坪左右的概念。

張旭嵐表示，房價不降，利息負擔又再加重，有剛性需求的小資族，只好在相同的預算下，買更小坪數的住宅，以台北市一坪單價70萬左右來算，購屋減少1.5坪，等於總價可以省下100萬，說多不多，說少不少，正好也為裝潢多留點預算，也讓小宅在升息環境下，始終保持活絡買氣。

美國聯準會，今年（2022年）最後一場升息大戲，在12月15日登場，預期會再調升2碼，而市場預期，台灣的央行也會跟進半碼，如此一來是第四度升息，不只讓想買房的民眾怯步，也讓房貸族叫苦連連！

房貸套牢的青年們，荷包大失血，受到央行今年以來「連3升」，包含3月1碼、6月半碼和9月的半碼，累計升息幅度已經來到0.5個百分點，原本預計第四季要按兵不動，但現在可能會隨著美國升息2碼，而跟進升半碼，房貸族壓力好大！

民眾說，「大筆的房貸金額就會差距很多啊，可是不升息好像也不太行因為現在通膨。」、「轉貸降利率多努力工作繳一些吧。」

以貸款1000萬、選擇20年還完來看，年初房貸利率地板價，只有1.31%，每個月要繳47386元，但連升三次後，利率來到1.81%，每個月的房貸變成49693元，等於千萬房貸族，1年多增加2.4萬元支出，如果12月再升半碼，屆時銀行房貸利率地板價，將調升至1.935%起跳，房貸利率，將邁入2字頭時代。

房仲業者陳泰源表示，「一旦突破2%大關的話，也算是創繼2014年以來的新高。」

房地產專家張金鶚說，「現在面對高房價的情況下，大家負擔能力也越來越不足，房市現在也在量不斷在緊縮，資金周轉越來越困難的情況下，當然升息會更加速房價下滑的空間。」

除了升息循環來勢洶洶，讓房貸族的壓力跟著攀升，也使得不少想買房的民眾轉為觀望，專家研判，如果央行持續升息，賣家就可能就會開始考慮，調降售價，屆時房市的交易量可能下滑、也影響市場景氣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

12月15日央行將召開理監事會議，外界預期應該會再升半碼，房貸也將從升息前的1.31%來到2.5%，若以一千萬的房貸來計算，首購族每個月房貸將多了九千多元。專家分析，房貸利率若升至臨界點，買方縮手，恐怕會造成房市前景蕭條。另一方面，直到明年農曆春節前後，許多大型建案仍然決定依照計畫推出，總銷金額破千億，也讓市場呈現完全不同的兩種景況。

起重機把建材原料來回運送，一早工地的工人忙不停，隨著九合一選舉落幕，房市大建案連發，光是新北三重就有三大建案陸續推出，都廳大院預估總銷450億元，士林與大安區也有建案正在推，尤其台北之星總銷也達450億元，明年農曆春節前後，將有多筆重量級大案登場，合計總銷金額飆破千億元，不免令人疑惑，房市真的不景氣嗎？

房地產企劃研究室資深經理徐佳馨：「即使面臨整體的市場困境，建商還必須要積極推案，關鍵在於現階段的建商，他是有土地限期開發的壓力，所以他們在這段時間裡面，必須還是要有推案的動作。」

不過央行將在下個月15日召開理監事會議，外界普遍預期，應該會照往例再升半碼，大型行庫內部評估，目前首購族利率已從1.81%起跳，二房族的利率則從2.1%算起，若央行明年再繼續升息，房貸利率拉高到2.5%，恐怕會對房市帶來衝擊。

像是以首購族的1000萬房貸來算，利率起漲點1.31%跟現在利率換算，每個月利息多4166元，但若再升息半碼達到2.5%，利息將再增加到9916元，恐怕也連帶造成整體市況壓力。

房地產企劃研究室資深經理徐佳馨：「我們會認為如果突破2.5%關卡，不僅僅是自用客戶或投資客戶，他們每個月的房貸會增加，包括房租跟其他與房租相關連動的，消費者指標也會因此而增加，甚至在一個程度上會造成市場蕭條。」若央行明年持續升息，不僅房貸利率恐怕會拉高到房市景氣，所能承受的臨界點，也將牽動其他物價波動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】