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預售禁止換約通過初審後，過去一兩年預售越熱的區域受影響越重，市場也可能出現一波讓利換約潮。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域，觀察若是未來區域預售換約物件增加，對於區域房價將會有一定壓力，該政策對於房市「長痛不如短痛」，未來預售投資的特性將會消失，轉變為自用為主的市場，且現在房市已進入盤整期，預售案投資降溫，政策已有類上路的效果。

信義房屋統計預售實價件數，房地合一2.0上路以來，2021年9月後的預售市場交易出現單月萬件的熱潮，最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市，若與最近4個月的預售揭露量相比，新竹地區2021年9~12月的單月預售交易量，比起近4個月的均量多出1.68倍，台中市多出1.55倍，高雄市則是多出2倍，反映2021年的9~12月市場交易熱絡，裡面推估也會有些投資非自用需求購屋，一旦預售禁止換約確定後，政策上路前難免會出現一波換約潮。



不過因為過去一年各區房價都已有明顯漲幅，政策上路前可能出現一波換約潮，部分投資客可能少賺求出場，對於區域房價也會產生壓力。至於私法人須事先許可且5年內不得轉售，對於豪宅市場將產生衝擊，現在有許多豪宅都登記在公司名下，雖然有機會先向政府取得許可，但高端人士會有資產被政府關注的疑慮，因此高端市場買氣短期恐受到影響。



曾敬德指出，預售禁止換約上路後，投資客就沒有利用預售低自備高槓桿的投資空間，也可以說未來預售將轉變為自用為主的市場，長期房價也會更為穩定，不過投資客也是因為看漲房價，才選擇預售產品上車，現在房價不漲預售投資風氣也消退，政策已經有類上路的效果，市場最擔憂的其實是不確定性，一旦政策定案「長痛不如短痛」，市場也會很快速調整適應。

▲歲末之際，明年房市發展備受各界關注。（資料照）

台灣央行央行利率今年已連4升，共升息兩碼半（0.625%），重貼現率來到1.75％，創2015年12月以來的7年新高，2023年房市影響如何？房市趨勢專家李同榮提出房市十大影響走勢分析，其中並確認2023Q4將是房市第六循環末升段是否結束關鍵時刻。

李同榮指出，升息循環邁向中期，並如預期影響到經濟增長，若整段升息循環幅度在4碼以內，對房市直接影響有限，不過未來房市是否如央行總裁楊金龍所言軟著陸，就取決經濟增長基本面的表現與房市技術循環的走勢，但其他影響房市的變數仍多，尤其是總統大選前，兩岸衝突性機會增高，將會是2023年房市最大的一隻灰犀牛，因此，2023年Q4將會是房市是否反轉的關鍵時刻。

而影響房市的十大走勢包括：

一、全球經濟表現不佳：升息循環將結束，通貨膨脹趨緩，但已全面影響全球經濟表現。

二、國內經濟表現不佳：今年國內經濟成長趨弱，GDP保三，2023保二，2024可能面臨8年經濟負成長魔咒，勢必影響房市基本面與需求面動能。

三、技術面臨末升段：今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房、、等重大利空阻斷房市主升段，技術循環進入末升段的風險期。

四、地緣政治威脅：兩岸關係將成為2023房市最大灰犀牛，尤其總統大選前後，對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作，對明年下半年房市會是最大的挑戰。

五、政策打房趨緩：總統大選前，房市降溫，政策沒有打房的理由，若真要找理由，就是趁勢落井下石，收割房市下修的功績。

六、成屋市場價盤量縮：2023上半年房市表現價穩量縮，房價漲跌互見，還不致反轉，下半年開始房價會有漲不動現象，部分超漲區會呈現小跌，房市表現價盤量縮。

七、預售市場推案量不減，會產生多殺多：預售市場經2022年投資客倒貨影響，銷售率明顯萎縮3成以上，明年雖然投資客倒貨影響趨緩，但若推案量不減，量大區域市場呈現建商與建商多殺多現象。

八、土地價格趨緩：建商土地存貨多，目前土地交易已萎縮近3成，未來追價意願低，漲勢將歇止。

九、商辦市場兩樣情，A辦走穩：由於缺工缺料與營建成本高漲，大量的都更A辦工程進度趨緩，因此，供給不足的A辦租金仍然走穩，若需求沒有持續增加，B辦C辦將開始走弱。

十、總統大選前詭譎多變，2023Q4將是房市反轉關鍵：明年上半年房市表現尚平穩溫和，下半年變數增多，2023Q4總統大選前，將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲打炒房條例初審通過，專家認為短期震盪，買房甜甜價將於2023年年中出現。(圖/資料照)

立法院內政委員會21日初審通過平均地權條例部分條文修正草案，訂定若炒房影響市場秩序或壟斷轉售牟利，最高可處新台幣5000萬元罰鍰，並可連續開罰，造成市場人士喧嘩。不過專家表示，這波震盪可能在短時間內反彈，最佳的購屋時機點在2023年中旬。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該案迄今已預告一年有餘，去年底至今年初已趕跑一波換約投資客，而隨著全球升息與總經走弱，房市降溫顯著，當然在投資氛圍也持續淡化，此刻再作此案討論實施，要再令房市又一次大幅度降溫的有感度將大不如前，即便是對豪宅有影響的私法人許可制，因企業主如今也看緊荷包資產，不輕易追高房產，預期現階段量價上直接殺傷力亦不會太強。

但陳炳辰也說，不少建商著眼的是兩三年後的房市狀態，也是許多新案開價依舊偏高的因素，此法案猶如緊箍咒，同步限縮未來谷底翻身幅度，央行先前打炒房政策是否階段性退場，將是可觀察重點，否則同步在建商、買方兩造嚴律下，不無可能在新法實施前夕就見建案明確降價，成為壓下房價最後一根稻草。

房產專家何世昌表示，不管平均地權條例修正案是否會如期三讀，2023年房市修正格局已定，差別在於打法修法可能會讓房價修正在2023年第四季左右快速落底，且市場炒作標的將由預售屋轉向成屋、商辦市場。由於2023年房價修正很可能在短時間內結束並反彈，對購屋族而言，現在多出門去看房子、累積經驗，並準備好資金，2023年年中至年末會是進場好時機，以甜甜價買到房子的機率頗高。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

高雄房市目前的成屋和預售屋存量計約19,781戶，因景氣轉變買氣觀望，這半年來銷售速度趨緩，6月中以前預售案大約75周可以賣完，現拉長至約140周，成屋銷售也幾乎拉長一倍時間。

　龍悅廣告總經理吳季濃19日表示，根據龍悅廣告統計至12月18日的成屋過戶和預售屋實登資料，高雄房市目前在線銷售的成屋存量約3,644戶，預售屋存量約16,137戶，合計約19,781戶。他指出，龍悅廣告使用15周為一個中程的周期，計算平均每周的成交量，預售屋每周平均成交115戶，如果以此數字推算目前預售屋存量16,137戶，大約要140周才銷售完畢；在相同統計和計算基礎下，今年6月初時約只需75周，換言之，近半年來高雄預售屋的銷售期拉長近65周時間。

　他說，成屋的情況也差不多，成交期目前是95周，也幾乎拉長了一倍左右。業界表示，高雄房市成交期拉長，主要原因之一是去年第四季一波漲價潮後，購屋民眾產生觀望；此外，潛在購屋者也關注政府打房的後續措施和效應。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

儘管房市空頭氛圍瀰漫，但在外商專業分析機構眼中，明年台灣房市雖在通膨、升息、經濟成長趨緩等影響下成交動能轉弱機率高，但房價下行風險相對其他亞太國家都明顯低很多！在最新的亞洲買家首選20個第二居所調查中，台灣為排名第七的前段班，被視為主要避險市場之一。

　瑞普萊坊19日公布「2023年亞太區不動產市場展望」報告，指出今年全球通貨膨脹率將超過8％，為1996年以來的最高水準。亞太地區多數央行陸續實施緊縮性貨幣政策來遏制通膨，導致經濟成長不可避免地放緩。

　瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，升息趨勢不但影響經濟景氣循環，且對不動產市場的挑戰是立即且明顯的。上周央行理監事聯席會議已決議調升重貼現率半碼，累計今年已四度升息，總共調升2.5碼（0.625％），若對照美國同期已升息17碼（4.25％），及亞太區多數經濟體的升幅，台灣利率漲幅相對較小，對於房屋住宅市場的下行風險，預期仍較亞太區其他國家為低。

　蘇銳強表示，由於下半年對於通膨、升息與經濟衰退同時出現的趨勢產生顧慮，導致投資市場的需求減弱，不動產市場成交量也明顯減少；所幸台灣中大型建商與高淨值投資人口袋仍深，沒有需賠售出場的資金壓力，明年住宅市場動能持續轉弱機會雖高，但價格調整幅度不大。

　瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌表示，觀察今年上半年整體亞太區的住宅市場變化，6月底銷售量已比前一季下滑，其中以香港、澳洲最大，分別萎縮21.7％、15.7％，主要原因在於貸款利率攀升、高通膨抑制市場需求，而買賣雙方對價格認知的差距也促使成交量變低。

　詹宗煌分析，不過在建築成本居高不下，且失業率仍遠低於歷史平均水準下，房價向下調整的幅度有限，特別是亞太區的主要避險市場包括台灣在內，住宅投資需求將繼續支撐價格。根據瑞普萊坊調查，在亞洲買家首選的20個第二居所中，台灣為排名第七，次於美國、澳洲、紐西蘭、英國、新加坡、南韓，被視為主要避險市場之一。

　詹宗煌表示，租賃市場的住宅租金，因通膨率上升而隨之調整的可能性高，尤其是國際化程度高的主要城市，在外籍人士重新安置與國際學生返回校園，以及在意高房價的買方轉買為租的情況下，租賃市場仍保有需求彈性，並成為投資人的避風港。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

下半年房市吹冷風，預售市場最為明顯，從5月起連續半年每個月預售揭露件數都跌破7,000件，較去年旺季每月逾1.2萬件幾近腰斬。房地產業者指出，房市領頭羊的預售市場降溫，反映房市已進入盤整期。

　據實價登錄預售屋揭露件數統計顯示，在去年9～12月房市景氣高峰時，平均單月預售交易數可達1.2萬件，總交易金額約1,700億以上；今年3月也還有超過1萬件、總銷約1,500億元水準；不過，5月起平均每月交易量驟降至僅6,000多件，總銷售金額不到1,000億元。

　這波預售屋急凍，又以中南部都會區交易量萎縮幅最驚人，去年9月台中市交易量近3,000件，今年10月已不到千件，過去受到科技業投資議題帶動房市熱潮的南、高二都，也從每月1,300件減少至約500件。相對於中南部都會區目前買氣較高點萎縮6～7成，新北市、桃園市則單月還有千件左右預售屋交易量，較高點減約5成，衰退幅度相對較小。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，從過去一年的預售揭露來看，去年受到通膨、股市資金行情與造價上漲推升，去年9月到12月單月揭露達1.2萬～1.3萬件，出現單月萬件預售成交的盛況，同時也將這波景氣推升到最高點，但從預售禁止換約政策風向出現後，又碰上疫情、股災、連續升息等影響，預售投資退場下買氣也跟著降溫。

　雖然10月資料可能尚有零星交易尚未完整揭露，不過今年第二季以來買氣疲弱趨勢相當明確，購屋人對於高房價也顯得小心翼翼。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

信義房屋統計官方預售實價揭露件數資料，2021年9~12月房市景氣高峰時，平均單月預售揭露的件數可達1.2萬件，單月揭露的總銷售金額可達1700餘億元，不過今年下半年房市吹冷風，從5月起連續半年的預售揭件數都跌破7000件，較去年旺季腰斬，一手市場向來是房市領頭羊，一手市場降溫也反映房市進入盤整期。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從過去一年的預售揭露來看，去年受到通膨、股市資金行情與造價上漲推升，去年9月到12月單月揭露達1.2~1.3萬件，出現單月萬件預售成交的盛況，同時也將這波景氣推升到最高點，但從預售禁止換約政策風向出現後，又碰上疫情、股災、連續升息等影響，預售投資退場市場也跟著降溫。

統計顯示，去年9~12月單月預售揭露件數可達1.2萬件，近6個月則件數都不到7千件，若與去年9月揭露件數最多的時候相比，台中市今年10月剩下750件，而去年9月台中市揭露件數高達2882件，南二都則受科技業投資有所變化影響，一手市場交易量縮，包括台南市10月剩481件，較去年9月量縮約6成，高雄市10月剩504件，明顯低於去年9月的1410件。

北部區域的新北市與桃園市也都同步衰退，新北市10月揭露907件，桃園市10月揭露1014件，兩者較去年旺季9月衰退約5成，但已經是幅度相對較小的區域，其餘四都較去年9月景氣高點減少6~7成。

此次統計範圍為交易日期自110年1月1日至111年10月31日之實價登錄預售屋案件，雖然10月資料可能尚未完整，但仍可發現今年第2、3季以來買氣疲弱，購屋人對於高房價也顯得小心翼翼，北市高總價市場銷售緩慢，連低總價的產品消費者也考量單價高而猶豫，市場目前沒有不買會更貴的預期，加上預期預售禁止換約可能上路，短時間內呈現觀望態勢。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

[周刊王CTWANT] 下半年房市吹冷風，預售市場最為明顯，從5月起連續半年每個月預售揭露件數都跌破7,000件，較去年旺季每月逾1.2萬件幾近腰斬。房地產業者指出，房市領頭羊的預售市場降溫，反映房市已進入盤整期。

據實價登錄預售屋揭露件數統計顯示，在去年9～12月房市景氣高峰時，平均單月預售交易數可達1.2萬件，總交易金額約1,700億以上；今年3月也還有超過1萬件、總銷約1,500億元水準；不過，5月起平均每月交易量驟降至僅6,000多件，總銷售金額不到1,000億元。

這波預售屋急凍，又以中南部都會區交易量萎縮幅最驚人，去年9月台中市交易量近3,000件，今年10月已不到千件，過去受到科技業投資議題帶動房市熱潮的南、高二都，也從每月1,300件減少至約500件。相對於中南部都會區目前買氣較高點萎縮6～7成，新北市、桃園市則單月還有千件左右預售屋交易量，較高點減約5成，衰退幅度相對較小。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，從過去一年的預售揭露來看，去年受到通膨、股市資金行情與造價上漲推升，去年9月到12月單月揭露達1.2萬～1.3萬件，出現單月萬件預售成交的盛況，同時也將這波景氣推升到最高點，但從預售禁止換約政策風向出現後，又碰上疫情、股災、連續升息等影響，預售投資退場下買氣也跟著降溫。

雖然10月資料可能尚有零星交易尚未完整揭露，不過今年第二季以來買氣疲弱趨勢相當明確，購屋人對於高房價也顯得小心翼翼。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

文：康陳剛　圖片來源：謝佩穎攝

全台房價飆漲了2年多，進入2023年，房市多頭氣焰要轉趨收斂。

儘管房價數據仍在高點，但買氣明顯緊縮，根據統計，2022年第三季六都預售屋交易量，與前一年同期相比已呈現腰斬。房市在高點量縮，正是房價上漲疲軟的前奏。

從事代銷業多年的豐匯地產總經理施棟瀝也坦言，現在預售屋接待中心看房人流跟2021年底相比少了5成，而且都是以自住客為主，熱度確實大不如前。

市場普遍預期，明年央行升息力度將減緩，但國內房市不會隨之回穩，因為供需形勢逆轉已經一去不回頭。

漲到心累，怕錯過變怕買貴

從需求面來看，這2年快速上漲的房價已逼退不少買方，甚至連人人稱羨的竹科工程師都大喊吃不消。

「我一年前很積極想買房，現在已經不想看了，」在聯發科當工程師的小周嘆了口氣說，竹北高鐵站附近，2021年底的實價登錄一坪還在50萬，2022年這附近預售開價已經拉高至70萬，自己再怎麼調高買房預算也買不到理想中的窩，「有點躺平、放棄，邊存錢邊觀望。」

小周就像眾多首購族的縮影，面對追趕不上的高房價只能再等等，「房市現在最大問題就是之前漲太多，」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德強調，漲多就是房市最大的利空，買方心態已漸漸轉為觀望氛圍。

再者，這波房價大漲的另一助力，是買方「FOMO」（Fear of Missing Out，害怕錯過）的集體焦慮，深怕房子現在不買，未來會更負擔不起。尤其是缺工、缺料導致房屋造價攀高，也成為代銷業者說服買方、拉抬房價的理由。

但營造工程指數在2022年5月達到高峰後，就緩步向下調整，尤其是鋼筋價格明顯調降，顯示房屋造價已經見頂。

「現在沒有『不買會更貴』的預期，無形中影響了購屋行為，預售屋價格也比較可能因為造價修正而退讓，」曾敬德分析買方心理的轉變。

賣壓沉重，剛需購屋好時機

雖然房市買氣轉弱，但建商還來不及調整推案策略，未來5年內預售屋供給量仍將維持在高檔，也是房市供需情勢逆轉的另一主因。

全國住宅建照核發戶數從2020年的16萬，接著在2021年達到17萬戶，創下過去十年新高；而2022年前三季更有13.4萬戶，全年戶數將很可能超越前一年的總量，未來大量新屋集中投入市場的結果，將會加重賣方的競爭力度。

「這3年建照核發量『爆量』，效應會延續3、4年跑不掉，一定造成短期內價格修正的壓力，」高力國際業主代表服務部董事黃舒衛直言。

他也指出，若接下來預售屋成交價、量仍不如預期，加上央行未解除選擇性信用管制，會讓建商在資金調度上比較緊張；如果建案施工進度延宕、甚至延遲交屋，還可能成為銀行抽銀根的理由。

當建商出現財務壓力，將會優先賣出手上的新成屋餘屋，換取現金投入新的開發案，甚至可能降價以求快速銷售；而周邊的預售屋行情也會因此受到波及，如同骨牌般讓房價議價空間拉大。

曾敬德提醒，接下來高單價、高總價的房屋，以及雙北以外近年漲多、量大的重劃區，都要特別注意價格下修風險；而對一般消費者來說，2023年房價漲不動，會更容易和賣方有談價空間，對於剛需族群買屋會是一個好時機。

「現在市場就像是冷掉的水，再煮開要花很大的火力，」他形容，一旦買氣失去信心，市場要想反彈向上，將會格外困難。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

信心回來了！國泰金控今（20）日發布12月國民經濟信心調查，由於防疫管制持續鬆綁，景氣展望與大額消費意願走升，股市樂觀情緒與風險偏好同步回溫，買房意願也小幅上揚。

國泰金控指出，國發會最新公布的10月景氣對策信號維持黃藍燈，領先與同時指標續跌，不過根據調查，隨著防疫管制持續放寬，景氣展望指數已從11月的-32.8，上揚至-8.8，現況指數亦從11月的-53.2走升至-23，並帶動大額、耐久財消費意願指數分別上升至9.5、-18.5。

買房意願創近6個月新高 賣房意願仍偏低

針對房屋交易調查方面，賣房意願指數雖從11月的-21.8，些微揚升至-21.6，但仍處近15個月相對低點；至於買房意願指數則自11月的-59.4，回揚至-53.6，創近6個月新高。

認為是現在是買房時期民眾，從上個月的 13.6％，增加至16％；認為非是買房時機者，則由11月的73％微降到69.7％；另外有30.1％的民眾看好目前為賣房時機，認為此時並不是賣房好時機者，則有51.7％。

散戶信心大反彈 重燃對台股投資偏好

至於本土疫情趨緩，政府防疫管制持續放寬，加上近期美國經濟數字及貨幣政策走向，有助投資人信心回溫，民眾對股市樂觀情緒與風險偏好雙雙上揚，其中台股樂觀指數大幅11月時僅-22.4，如今已大幅回升至1，是近8個月來首度轉正，風險偏好指數亦從11月的-8.3，走升至3.9，亦為近6個月來首見轉正。

而34.2％民眾看好台股未來半年將持續上漲，也有25.3％民眾有意將現金或定存轉入股票投資，比11月增加近5％。