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《平均地權條例》修正案三讀通過後，內政部代理部長花敬群宣布「預售屋禁換約」不溯及既往，政策轉彎引發爭議，挨批開後門，不過花敬群強調，此舉是為避免傷及無辜，面對這樣的調整，他內心也很掙扎。

花敬群在條例通過後，宣布將用子法處理日出條款，不溯及既往，也就是法令公布之前取得的預售屋，未來將不受轉售限制，內政部則，主要是收到自住購買預售屋的年輕族群反映，擔憂目前財務狀況並不豐裕，工作與收入也可能因未來經濟變化而發生變動，如果驟然全面限制契約換約轉售，將加諸其經濟上更大的風險，與投資客一起陪葬並不公平，財會在政策作出調整，

禁換約髮夾彎 邱顯智批助長炒房

不過，時代力量立委邱顯智17日仍在質詢時痛批，花敬群過去在備詢時曾表態 「態度上並沒有不溯及既往」，內政部1月11日內政部部長信箱回覆民眾，也說修法前取得預售屋，修法後禁止轉售，但花敬群12日就髮夾彎，公開表示不溯及既往，質疑內政部打炒房剛修法就開後門，根本是投資客的恩人、年輕人的仇人。

不溯及既往惹議 花敬群內心掙扎

花敬群對此指出，內政部針對此項議題討論許久，考量修法目的是為了抑制炒作，而不是污名化認定買預售屋的人，後來定調不溯及既往，「做這樣的調整，我們內心也很掙扎」。

一概禁止預售換約 恐傷及無辜

強調過去幾年買預售屋的人，還是有一些有換約需求的無辜民眾，簽約時可能無法預期禁止換約規定，雖然不溯及既往是較寬的認定，但在子法訂定時，可以針對換約一些項目採取比較嚴格的標準，「這是關後門、不是開後門」。

一旦立法施行後，所有換約都會被禁止換約，新買的預售屋也會被禁止換約，對於這些過往簽約的人給他換約的機會，即使到新法上路後，也只有一次不受限制的換約機會，不是房子可以永遠持續自由自在換約，盼大家能理解。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[周刊王CTWANT] 《平均地權條例》修法草案，10日在立法院重槌敲下三讀通過，這是近3年打炒房第8波出招，全台房市業者如臨大敵。「估計全台約有5成建商不玩了！」全國商總主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰直言，後果將不堪。不只小建商盤售手中都更案，近期遠雄建設也開出賣地第一槍，調節土地庫存，市場一片看淡。

「他們這些政治人物說話都騙人的，都是政治考量，我們（房地產業）是被拿來當敗選祭旗。」向來對於政策直言不諱、替業界發聲的賴正鎰，11日在鄉林集團年度記者會上不吐不快，對於《平均地權條例》，他每次見到立委都建言提醒將對建商衝擊甚鉅，「蔡其昌就我們台中的（立委），他都跟我說不會不會（過），結果那天大槌就是他敲的。」

賴正鎰直言，《平均地權條例》修正對建商影響很傷很傷，更以「業界有史以來最重的打擊」來形容，即便房市盤整結束，也很難再修法回來，「因為沒有人敢提議把它修回來，這個沒有救了。」公會統計全台現有1.2萬家建設公司，條例通過讓經營環境更加惡劣，「估計將有5000家建商不玩了！」

過去從事都更整合和營造工程的泰昱資產董事長周泰維，在這波原物料大漲與缺工潮中，已先停掉手中營造事業，政府對產業設下重重關卡，讓小型建設公司生存越發困難，他仍咬牙苦撐。被問到會選擇退場？周泰維告訴CTWANT記者，「自己有投資的（都更）案子還是會做完，但不會再買都更案住戶賣出的，買都套住。之後會先靠手上商辦穩穩收租。」驗證賴正鎰所說的「不玩了！」

周泰維說，大建商基本上不太會直接跳下來做整合，都是靠小公司整合後再賣給大建商，「但往往住戶期望值過高，再加上營造成本提高太多、銀行緊縮銀根非常難融資，未來都更是越來越困難！」

事實上，去年就已出現不少小建商活不下去，將手中土地、都更整合案拿出來盤售。一名中型建商估算，去年大概就收到10~20件盤售案找上門，實際在市場上兜售的數量，難以估算。

不只小建商賣地求生，大建商也調整經營策略。遠雄建設就開出第一槍，10日公告授權董事長在15億元額度內、處分六都未能及時推案的土地。一位不具名商仲業者觀察，好幾家大型建商都已在賣地，尤其土地存量多的，開始做庫存調整，市場剛性需求不是這麼強的地點，就先處理掉，但好地點還是會再進場。

鑫建築執行長許峻豪就說，近年來諸多關於房地產的法案是來的又快又亂，不知道是為了選票而打房？還是為了整頓市場才打房？全台不耐震的老舊公寓華廈很多，政府雖說鼓勵加速改建，同時又像在扯後腿，讓建築業摸不著頭緒，「你可以打壓、汰除或是限制無良建商或財團，但不是整個連根拔除建築產業。」

許峻豪對於實施者購屋插旗都更街廓，需提出申請書劃定整合範圍以取得私法人購屋許可，擔憂回到過去建商卡位先搶先贏的狀況，變成萬年實施者，反而導致都市更新效率降低，還有許多執行細節都有諸多疑問，不過最令整合建商困擾的，還是融資額度下降。

對於市場擔憂建商將走向大者恆大、小的死一片，花敬群12日回應，不一定是大者恆大，是財務健全者恆健全，不健全的要大也大不起來。不過他也坦言，確實接獲業者反映融資動用、開工時間太短等問題。內政部也於18日召開跨部會，找中小型建商辦理座談，不過不少公協會代表皆反映未收到邀請，質疑閉門會議的客觀性。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全就怨，政策形成過程缺乏與業界對談，在立法院審議時也無任何一場公聽會舉行。另一位公會代表也無奈表示，現在三讀過了，剩子法時才說要找業界對談，「大路設下路障，只用個旁邊小路給輪椅走，又怎麼能走出康莊大道，現在座談都沒有意義了！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

針對外界質疑「發現金」特別條例中納入「房貸補貼」是在補貼建商與投機客，今（18）內政部長代理部長花敬群受訪澄清，補助主要是照顧受升息影響的買房家庭，不會有「豪宅購屋客」或是「受升息影響不大」的族群受惠。

針對近期內政部將房貸補貼納入「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例」草案的實施規劃內，政大地政系退休教授張金鶚批評，此舉是「間接鼓勵建商不用降價」，不過花敬群也解釋，「政府此規劃完全不會有鼓勵買房，也不會減輕房價下修壓力」。

花敬群今受訪時表示，昨（17）天送交立法院的報告已經把幾個大方向規劃出來，首先是針對「過去買房，現在已經有房貸，且是自用」，整個家庭只有一戶的原則。其次是排富，也會有貸款額度限制在一定範圍。

花敬群澄清，不會有購買豪宅，或是貸款僅剩下50萬－100萬等「被升息影響不大的人」也得到貸款補助。花敬群還表示，過去這一年來升息百分之0.625，不少的購屋家庭他們拿著房子繳房貸真的是每一塊錢都算到很精，過去這段時間的升息對於購屋家庭的負擔明顯加重，希望在這次的疫後協助方案能對這樣的家庭給予協助，他住他們在升息後能有喘息機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為落實居住正義，防止國宅炒作，像日前傳出板橋浮洲合宜住宅，愈漲租七成等。根據經濟日報報導，內政部正評估在雙北推出低價「長期使用權住宅」，讓只租得起買不起的民眾，能用相對較低價格，向政府購買「長期房屋使用權」，並將設計排富條款、設有退場機制，且取得後禁止轉讓，避免政府釋出國宅的美意，被有心人拿來炒作成為亂象。

落實居住正義 花部長再抛新構想

根據經濟日報指出，這場會議是由內政部主辦，與會部門包含國家住都中心、財政部國產署，「長期使用權住宅」是由內政部代理部長花敬群，所拋出的構想。

鎖定3大類客群 此政策將排富

據報導透露，有相關官員表示，若以經濟能力作為區分，全台國人約20%是有能力購買所有權住宅，甚至豪宅，這些高資產族群，將是「長期使用住宅權」政策的排除對象；並對於另外20%經濟較弱勢民眾，政府已提供社會住宅，來達到落實居住正義。

而剩餘60%民眾，多數為一般受薪階級，在房地產市場上，可能只租得起、卻買不起房屋，未來如推出「長期使用權住宅」，就是鎖定這些民眾，尤其單身、新婚、銀髮族，皆有資格參與。

滾動調整落實安居 地點由雙北優先試辦

目前「長期使用住宅權」預計將推出10年、20年、30年三種年限作為選擇，房型方面也將規畫1-3房，此政策也會隨著使用者需求，滾動調整實現落實居住正義，而實施地點會由雙北優先試辦。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲國泰金控今（18）日發布2023年1月國民經濟信心調查，有高達72.1％認為現在不是買房時機。

國泰金控今（18）日發布2023年1月國民經濟信心調查，有關房地產調查部分，賣房意願指數微揚至-19.3略高於12月的-21.6，買房意願指數則小幅下降至-57.8，較12月下滑，認為不是買房時機的比重則高達72.1％。

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本月調查結果顯示，民眾對2023年台灣經濟成長率的平均預期值為2.2％，低於主計總處預估的2.75％；而對於今年平均通膨預期值為2.3％，也高於主計總處預估的1.86％。而國發會最新公布的11月景氣對策信號降至藍燈，領先與同時指標續跌；民眾景氣展望指數也下降至-29.3 ，12月時為-8.8，現況指數也從12月的-23走跌至-41.3。

民眾在大額消費意願也同步降溫： 本月調查顯示，大額消費意願指數從12的9.5降至-2.5 ，是近期較大的下滑幅度。

而在投資人信心部分，本月民眾對於台股的樂觀指數大幅下滑至-20.6，遠低於12月的1，風險偏好指數也走降至-1.8 12月：3.9），呈現近期較明顯的下滑幅度。而有近6成民眾認為上半年加權指數高點會介於1萬4000至1萬6000區間，65%民眾則預期低點可能跌破1萬3000。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據住展雜誌統計，2022年北台灣約195個新建案總銷逾20億元，其中31個指標案由建商自建自售，占比約15.9％。進一步觀察指標案分布，台北北投、新北三重、桃園市區、竹縣竹北的自建自售指標案較多，四區皆屬於近年房市發展熱絡、買氣相對穩健的「戰區」。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，未來預售屋限制換約轉售實施，將衝擊預售屋市場買氣，使財務相對不健全的中小建商，較難藉由推出預售建案及時籌措款項，提升資金斷鏈風險。當有建商倒閉案例出現，將再次打擊消費者信心，影響建案銷況，進一步壓縮中小型建商生存空間，形成加速市場走向大者恆大的負面循環。

當建築業大者恆大，大型建商對市場價量的影響程度將提高，進一步對代銷業帶來不小衝擊，因為目前已有不少大型建商挾著資源充足、品牌力強等優勢，成立團隊負責銷售旗下建案。

房市一級戰區 建商親征

在台北一級房市戰區北士科，建商不約而同採自建自售模式，深耕在地的家居、璞園分別推出「家居璽玉」、「樸園璞開石」，華固則在一年內推出「華固文臨」、「華固上文林」2個住宅自售案。

而在新北房市戰區之一三重，北台灣十大建商甲山林、冠德各有「甲山林市政官邸1號」、「冠德心天匯」銷售中，新濠一如既往，自售「新濠漾Ⅱ-紐約公園」。桃園指標重劃區中路、小檜溪則分別有「昭揚大和」、「大和大悅」及「遠雄夏沐」，由建商自售。至於去年房市買氣相對穩健的竹縣竹北，也有出現指標建商自售案如「耘禾」、「椰林青靚」、「惠宇謙恆」。

建商推案轉向 成代銷考驗

去年指標建商自售商、廠辦案，有士林「華固樂富中心」、內湖「長虹豐匯商業科技大樓」、內湖「金矽谷NO.26」、中和「遠雄擎光」、新莊「寰宇一號」、中壢「森PLAZA」等。其中士林「華固樂富中心」、內湖「長虹豐匯商業科技大樓」，都進場不到一年便整棟售出。

因《平均地權條例》修正案限制預售屋換約及私法人購屋，部分市場資金有望流向商用不動產，目前除北台灣十大建商興富發、華固、中悦、冠德有商、廠辦案待推出，其他上市櫃建商也有相關推案計劃。

成采錡表示，商、廠辦案因銷售期較長，過往非代銷業者的接案首選，隨著新法上路及商、廠辦新推案數量增加，各指標代銷業者如何調整接案策略、控制銷售風險，成為今年市場的觀察重點之一。

台北市中山區捷運中山國小站商圈以民權東路為界，以北為晴光商圈，以南為林森北路商圈。由於小坪數產品多、甚至最低400萬元就能入手一間舊套房，租屋需求旺盛，吸引不少以收租客進場投資。

　有巢氏房屋中山民權加盟店店東賀之羚表示，中山區向來為台北市房產交易量最大的行政區，捷運中山國小站500公尺的範圍內，內幾乎貢獻中山區多數的交易量。

　商圈中古套房產品總價約在700萬～800萬，屋齡較新的套房約1,000萬～1,200萬元，二房產品則約在1,200萬～1,500萬元左右，由於總價不高，加上晶華、條通、林森北路、新生北路等商圈租屋需求強勁，無論房市景氣變化，中山國小捷運站周邊交易都很熱絡。

　賀之羚表示，若為自住考量，民權東路以北的晴光商圈相當適合，晴光商圈居住環境單純，適合住家型態，吃喝玩樂等各類生活機能完善，包括24小時超市、銀行等一應俱全，步行至捷運站均在五分鐘以內，產品型態從套房到豪宅產品都有，豪宅產品行情約在每坪80萬～110萬元，屋齡在10年內的豪宅如「中山官邸」、「中山富御」等單價均破百萬元；一般住宅產品行以30年電梯華廈為主，行情約在每坪50萬～70萬元，經過房價上漲，區域幾乎已無每坪50萬元以下房屋，屋況較佳者多在6字頭。

　林森北路商圈商業氣息濃厚，產品多為套房及一加一房產品，由於總價低、出租報酬率高，吸引不少包租公進場投資，該區域中租屋客層豐沛，從學生、外地至此工作的勞工、上班族，以及本國或外商商務客、高階主管都有，各類租屋族群依其預算有不同的租屋型態，整體來說，屋齡較舊的社區、或是部分挑高產品，有些租金收益率可達3％～4％以上，吸引不少各地房東基於「房價低、租金高」，到此置產或投資。

　以知名的「錦新大樓」為例，行情約每坪35萬～45萬元，總價約300多萬元就能買到一間8坪套房，租金可達1萬～1.5萬元，租金收益率達4％～5％以上。又如屋齡40年的「和益金銀大樓」行情約每坪45萬～60萬元，二房總價約在1,200萬元，租金亦可達2.5萬～3萬元。屋齡較新、約10多年的套房，單價約在每坪百萬，以「亞青米勒」為例，總價約1,100萬元，租金約2萬元計算，租金收益率約在2.2％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近日《平均地權條例》修法火速通過，不法炒作房價最高重罰5000萬元，而且限期未改善者，可連續開罰，並新增違規檢舉獎金機制，被視為政府打房殺手鐧。房市專家Sway直言，打炒房還是有威力的，「未來投資掰掰只剩自住需求。」他並對自住客給出4項建議，包括不要碰舊預售屋案。

Sway在臉書發文指出，不能買賣的商品，是沒人想要投資的，以前10萬訂一戶預售屋，就可以轉售賺百萬，現在自備2成買一戶，2000萬的房得準備400萬，投資報酬太差又容易一卡數年，只剩下真財力雄厚者可以勝任。

Sway強調，等到投資客放光手上的貨，或是大家都紛紛套牢，解藥就只能降價，加上現在通膨問題嚴重，自住客的消費緊縮時代還是會來臨。

Sway並給自住客4大建議：

一、買新不買舊：不要碰舊預售案的轉售，因為當年賣得好，建商就會亂蓋，尤其是投資客買很多的社區。

二、買110年以後申請的建照：住宅隔音法規有更改，110年以後申請的，隔音規定會比之前還嚴格一點點。

三、買五年以上成屋：房地合一稅早就失效多年，自住客該避開「含稅」這種技巧，且五年以上的成屋，如果有漏水或壁癌的情況也看得見了，比較好殺價。

四、全比較：投資熱區的投資屋大量被釋出，要「全部」比過就知房價高低，賣壓越大的社區，出價越要狠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

立法院今年開春替房市投下震撼彈，《平均地權條例》修正草案三讀通過，祭出5大措施要重罰炒房，重磅利空消息讓投資客紛紛嚇壞求下車。房市專家Sway透過臉書粉專「Sway房市觀測站」表示，房產自住客的消費緊縮終究會來臨，他並給出自住客4大建議，尤其別碰「舊預售案的轉售」。

Sway首先建議自住客「買新不買舊」，不要碰舊預售案的轉售，因為當年賣得好，建商就會亂蓋，尤其是投資客買的多的，建商會連尺寸都放不準確。

第二，「買110年以後申請的建照」，住宅隔音法規有更改，110年以後申請的，隔音規定會比之前還嚴格一點點，但我知地方政府根本還在放水擺爛不管，你申請是一回事，施工就隨便檢查，所以只能自求多福，八不推等級的建商怎會鳥政府？

第三，「買5年以上的成屋」，房地合一稅早就失效多年，自住客該避開「含稅｣這種技巧，且5年以上的成屋，該漏水或壁癌的也看得見了，屋主要放低價格，也比較容易談些。

最後則是「全比較」，投資熱區的投資屋，大量被釋出，要「全部｣比過就知高低，賣壓越大的社區，出價越要狠，不要管屋主開得有多天真可愛，他天真等套牢，你手上的現金可是等著進出股市呢，沒有要當火山孝子。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[Newtalk新聞] 為打擊炒房保護購屋者權益，內政部今（15）日表示，換約轉售限制規定「不溯及」適用，修法絕「不打折」、「不為投資客護航」，未來將嚴格執行「不溯及、不打折、不護航」原則。內政部強調，預售屋換約轉售限制規定不溯及適用，合理規範限制對象，才能有效達成抑制房市炒作目標，保障國人最大利益，絕非是打假球。

內政部說明，立法院三讀修正《平均地權條例規定》，預售屋買賣契約的「買受人」，在簽訂買賣契約後，不得轉售買賣契約給第三人，此限制規定將「不溯及」適用，也就是不適用於施行日以前已簽訂契約的買受人，所以其在施行日後還是可以將契約轉售，但之後接手購買契約的新買受人，則仍然必須依法適用該限制規定，限制不得再為轉售。

內政部表示，不溯及適用是基於「不溯及既往」、「信賴保護」原則及財產權保障的法理，考量目前預售屋市場仍存在有 2 至 3 年以前簽訂的契約，限制換約並非當年購屋人所能想像，如果全面適用於法律施行日以前的契約，確實有違法律的不溯及既往與信賴保護原則，甚且，預售屋的購屋人除投資客外，還有許多真正自住需求者，其在簽訂契約後仍可能因故（如調職，財務發生狀況）而必須轉售，如果驟然全面適用將可能傷及無辜，影響其財產上的權利。

內政部指出，無論是向建商購買，或是換約取得的預售屋契約買受人，只要是在施行日以後簽約，都會受到限制換約轉售規定的管制。因此，投資客將沒有接手既有契約的誘因，不會因為不溯及適用而出現新的炒作與哄抬漲價，反而是讓自住需求者有更多選擇，並可與銷售預售屋的建商或既有契約的買受人爭取更大的議價機會，所以，不溯及適用，實際上對於阻絕投資客利用換約轉售手法進行投機哄抬炒作價格的效果，並不會受到影響，此次修法的目標不打折。

內政部強調，雖然不溯及適用，將會延長既有預售屋投資客契約的可轉售時間，市場短期賣壓會略微減輕，但在預期房價下修的趨勢下，整體市場賣壓的規模與結構並未改變，對於投資客而言，越早脫手越有利，故將迫使其進而折價轉售，且如果無法順利找到買方接手，投資客仍然必須等到完工交屋後才能解套，或是面臨斷頭解約的窘境，所以絕非為投資客護航。

針對外界質疑的「開後門」問題，內政部澄清，在不溯及適用的情況下，子法的內容就無需為了前述可能傷及無辜情形考量，而再配合訂定較多的除外條款，這樣才可以真正有效避免「開後門」的問題，而限縮在簽約後因真正重大變故致確實無力繳款等必要情形，未來民眾在購買預售屋時，也會更加審慎評估限制換約轉售規定的影響，本次修法目的將更能完整、積極的落實執行。

此外，內政部補充，近期收到自住購買預售屋的年輕族群反映，因為其擔憂目前財務狀況並不豐裕，工作與收入也可能因未來經濟變化而發生變動，如果驟然全面限制契約換約轉售，將加諸其經濟上更大的風險，與投資客一起陪葬並不公平，所以，內政部在全面檢視法理依據，通盤完整的考量後作出調整，同時對於未能即時向各界正式說明，造成國人與部份人士的擔憂或疑慮，表示誠摯歉意。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】