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房貸補貼政策出爐，對於僅有1戶自用住宅購屋貸款進行補貼，擬設定年收120萬以下，台北市貸款金額不超過850萬，其他縣市700萬以內的民眾，一次撥放每戶3萬元。觀察聯徵中心2022年前三季資料，年收120萬以下的房貸族，以台北市的購屋壓力最大，房屋鑑估值逼近2千萬，背負的貸款達1330萬，想拿到官方補貼並不容易，預估單身族、小宅與桃園、台中、台南、高雄區域最受惠。

根據聯徵中心統計，去年前三季30~40歲購屋的族群，銀行授信額度北市平均為1530萬元，新北市為1016萬元，新竹縣982萬元，新竹市929萬元，都明顯高於補貼標準，較容易符合條件的是桃園市751萬元，台中市813萬元，台南市688萬元，高雄市713萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，基於保障弱勢的原則，內政部的房貸補貼勢必得排富，然而雙北房價高，在雙門檻限制下，要拿到補貼受惠人數少，因此大多數房貸族看得到吃不到，落在這樣總價帶的物件，多是兩房以下產品，因此現成的小資小宅屋主，可能是這波最大受惠族群。不過官方強調，受惠對象僅限「既有貸款戶」，新貸戶並沒有補貼，所以該政策對市場買氣的影響有限。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以補貼限定的條件來看，小宅、單身族最容易跨過門檻，但若以區域來看，去年前三季核貸房貸金額，六都加上新竹地區，較容易符合條件的是桃園、台中、台南與高雄市，而官方預估將有55萬戶房貸族受惠。

曾敬德也指出，單身族較容易符合條件，一來個人所得金額容易比雙薪家庭低，同時單身族可能需要空間也比較小，貸款總價設定容易在條件之內；而這2、3年在都會區購屋的核心家庭，通常購買2~3房的產品，房貸金額動輒千萬，這類族群可能上有老下有小，也就是俗稱的「三明治」族群，要符合條件可能不太容易。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲有多人共有的土地想處分，彼此不想見面也能直接賣地領現金。（資料照）

土地有多位共有人時，往往會難以處分而淪為廢地，其實根據土地法第34之1條規定，基於少數服從多數，多數尊重少數的原則，給了彼此權益的平衡，甚至不用見面就能完成處份，可直接至法院辦理提存或領取價金。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，有多位共有人持有的土地，常會見到有人主張要賣、有人不賣，或是出售價格喬不定、祖產惜售、現場占用人不搬家等，各種問題都有，但也有人只是彼此不想碰面。

日前有一個案例，10位共有人只有兩位不賣，原因即是不想見到其他共有人，理由相當特別，甚至直接表明「就選法院提存吧」。

當時在依法完成15天的催告程序後，兩位共有人都無意主張優先購買權，之後就準備提領買賣價金至法院辦理提存，也把要賣的共有人資料齊備，但鄭文在說，因為預估那兩位應不會想再見到其他共有人，直接「受領價金」可能更單純。

因此馬上聯絡上兩位共有人，他們也願意直接領價金，因兩位戶籍在不同地方，若是辦理「法院提存」，得至2所法院提存所辦理才能完成程序，但若選擇「受領價金」，只要約在同一區辦理即可，更加方便。

鄭文在表示，由上述案例可知，除了「法院提存」，共有人可直接出具身份證影本、印鑑證明、權狀正本、簽署受領證明，也是另一種可行的方法，可以避免彼此舟車勞頓，浪費時間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院推出「新住宅政策3支箭」，遭到外界質疑助漲房價攀升。對此，學者今天(17日)指出，政府打炒房措施持續、國內經濟不如前幾年、資金已出現退潮，今年房市形成量縮價緩跌的格局，在大環境不變下，即便政府給予房貸補貼，也不會造成影響。

行政院會日前通過「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」，將針對僅有1筆自用住宅貸款、家戶所得合計新台幣120萬元以下，且原始核貸金額台北市850萬元以下者，一次撥付3萬元補貼，盼能減輕中低薪民眾的房貸負擔。不過，這項措施也引起部分人士認為，將助長房價走高。

台經院產經資料庫總監劉佩真17日表示，從根本面來看，今年房市受到國內經濟走緩、央行四度升息、民眾實質經常性薪資衰退、M1B及M2呈現死亡交叉，顯示資金退潮正在發生，又有政府持續打炒房政策不變下，今年房市仍會維持量縮價緩跌的格局，不受一次性補貼干擾。她說：『(原音)也就是央行持續選擇性信用管制、平均地權條例子法修正後也會上路、加上現階段造成房市趨緩因素沒有改變，所以這樣的政策會讓2/28房貸完成有限度的民眾會獲得一次性補貼，但是對於整體房市條件沒有太大改變，對於今年房市不會造成影響。』

至於租金補貼精進方案改採「隨到隨辦」、沒有受理申請期限等更便民的作法，且十八歲以上學生租屋族都可申請，外界認為，租屋市場中仍有龐大的房東怕查稅，租屋族恐難申請補貼。對此，劉佩真強調，這仍需要政府思考全盤的配套措施，才能讓租屋族看得到，也用得到。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據國泰房價指數，全國2022年Q4新屋大廈房價上漲2.33%，但桃園、新竹縣市、高雄則出現跌幅，其中又以桃園季跌11.53%最明顯。元宏資訊不動產平台陳傑鳴表示，「這只是房價鬆動的第一槍，但也只是開始，因為桃園、新竹縣市、高雄重劃區炒作最多，政府打炒，自然首當其衝，下一步就會擴散至都會區，持續走跌。」

根據國泰房地產指數，2022年Q4全國新屋大廈房價季增2.33%，不過，有三縣市出現了下滑，桃園市-11.53%、新竹縣市-5.91%、高雄-3.63%。

陳傑鳴表示，Q4一向是房市的傳統旺季，但近2~3年房價飆漲下，2022年Q4全國房價卻僅攀升2.33%，顯見政府打炒《平均地權條例》修正草案過關後，影響逐漸顯現，尤其是剛需不如業者所說這麼堅強的區域。

他一一分析此次房價率先鬆動的三縣市：

「桃園」雖然有航空城開發議題，實際上目前許多區域建設仍未見到，卻出現了如青埔部分個案的6~7字頭開價，但生活機能上，除了只有大賣場，連學校都稀缺。

當初該區域不少雙北上班族都是以時間換空間方式，到青埔購買相對便宜的房屋，如今飆漲的房價，不如留在新北市購屋即可，其他連賣場都見不到的機捷站點，市況自然更加慘烈，房價鬆動第一槍，不令人意外。

「新竹」雖然有竹科人士撐盤，但多數購屋群始終是源自於受薪階層，仍須透過房貸購屋，但近年房價飆漲下，如竹北出現7字頭建案，對於竹科人士來說，即使真認為有其價值，但總價一旦觸及「4,000萬的豪宅限貸令」，真正的自住買盤恐怕即使願意埋單，也有心無力，買氣停滯下，房價自然出現鬆動。

「高雄」近年挾台積電設廠題材房價快速走高，蛋黃區新屋飆到4~6字頭，連蛋白區房價都幾乎已快全面站上2字頭，房價出現全面飆漲的狀態。

不過，很多區域跟台積電設廠其實關連不大，過度的房價飆漲讓購屋民眾買房無力，高雄人口去年淨遷出就高達7,225人，人口數更連5年負成長，創縣市合併升格來新低。而且台積電設廠計畫部分延緩，猶如打了空包彈，房價自然出現回檔。

陳傑鳴說，台灣2022年H2開始，就面臨「升息、土建融資金緊縮、金融市場震盪、平均地權條例修法」等諸多利空，房市交易量能急凍，政府打炒氛圍下，房價重炒、剛需卻不切實際的區域，自然率先鬆動。

展望今年，他說，「桃園新屋暴跌11.5％只是第一步，接下來我們或許會看到房價起落震盪，但中長期來看，整體會逐步下滑，而且今年《平均地權條例》正式上路，加上總統大選，若政府打炒初衷不變，房價下修的居住正義指日可待。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為中低薪房貸族的居住負擔，內政部祭出「房貸補貼」方案，除了家庭年收入門檻120萬之外，還設定貸款金額門檻，以台北市來說原始核貸金額需在850萬以下，有哪些路段會有符合條件的物件？根據房仲業者資料，11條路段集中在萬華、中山和北投三區，這些路段具備較多低總價的物件，較多屋主有機會順利申請到房貸補貼。

根據台灣房屋統計聯徵中心2022年資料，前三季授信額度符合標準的路段，共有11條，且集中在萬華、中山和北投三區，其中民生東路一段連三季榜上有名，而樣本數最多的則是林森北路。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，符合條件中申貸樣本最多的林森北路，路段平均單價約60萬元，而連三季都出現的民生東路一段，平均單價也約62萬左右，兩路段均屬中山區的晶華欣欣商圈一帶，商業發達，因此不乏20坪以內的電梯套房或小兩房產品，不過屋齡可能都將近40年左右，依環境條件來看，應是單身型屋主居多，較易符合房貸補貼的雙門檻。



此外，北投溫泉路也連兩季出現，主要是當地有不少溫泉套房產品，平均單價36~40萬之間，屋齡也在30年以上，不過這類物件多屬度假或置產型的產品，首購的比例並不大。而南港研究院路二段，因為區段靠近汐止，平均單價約40萬，以公寓產品居多，坪數較大，比較符合小資家庭的空間需求。唯一上榜蛋黃區，是中正區的中華路二段，其實也很接近萬華，當地有較多老國宅及套房產品供給。



張旭嵐指出，符合貸款門檻的物件，若非蛋黃區的「資深小宅」，要不就是蛋白區的老公寓，且台北市房價高，家庭年收入低於120萬還能勇敢買房的民眾，確實相當有限。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，內政部提出「原始核貸金額」台北市在850萬元以下，並以7成核定金額推算，總價上限大約1200萬元，不過依照申請人和屋況貸款成數有可能到八成，想知道自己是否符合標準，應先確認銀行貸款金額是否為850萬以下，而非以總價來檢視。



此外，張菱育提醒，由於補貼政策僅限「既有貸款戶」，且補貼資格基準日為2023年2月28日，由於銀行申貸的行政流程耗時，大多都要1個月以上，所以現在才要購屋的新貸戶，或尚未交屋申貸的預售屋買家，並非補貼對象；但對於已在進行核貸的案件，民眾可向銀行了解進度，若能加快核貸速度，還有機會搭上房貸補貼的末班車。

內政部也曾提到，本政策重點是減輕中低薪房貸族的居住負擔，在法案通過後預期全國約可嘉惠 55 萬貸款戶，其中台北市約佔 4 萬戶，非臺北市其他城市大約51萬戶。至於定額支持3萬元，是以全國平均房貸餘額495萬元，111年央行累積升息0.625%來估算而得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部祭出房貸補貼，不過除了家庭年收入門檻120萬之外，還設定貸款金額門檻，以台北市來說，原始核貸金額需在850萬以下，到底在台北市那些路段會有符合條件的物件？台灣房屋統計聯徵中心2022年的資料，前三季授信額度符合標準的路段，共有11條，且集中在萬華、中山和北投三區，其中民生東路一段連三季榜上有名，而樣本數最多的則是林森北路，顯示這些路段具備較多低總價的物件，也較多屋主有機會順利申請到房貸補貼。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，符合條件中申貸樣本最多的林森北路，路段平均單價約60萬元，而連三季都出現的民生東路一段，平均單價也約62萬左右，兩路段均屬中山區的晶華欣欣商圈一帶，商業發達，因此不乏20坪以內的電梯套房或小兩房產品，不過屋齡可能都將近40年左右，依環境條件來看，應是單身型屋主居多，較易符合房貸補貼的雙門檻。



此外，北投溫泉路也連兩季出現，主要是當地有不少溫泉套房產品，平均單價36~40萬之間，屋齡也在30年以上，不過這類物件多屬度假或置產型的產品，首購的比例並不大。而南港研究院路二段，因為區段靠近汐止，平均單價約40萬，以公寓產品居多，坪數較大，比較符合小資家庭的空間需求。唯一上榜蛋黃區，是中正區的中華路二段，其實也很接近萬華，當地有較多老國宅及套房產品供給。



張旭嵐指出，符合貸款門檻的物件，若非蛋黃區的「資深小宅」，要不就是蛋白區的老公寓，且台北市房價高，家庭年收入低於120萬還能勇敢買房的民眾，確實相當有限。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，內政部提出「原始核貸金額」台北市在850萬元以下，並以7成核定金額推算，總價上限大約1200萬元，不過依照申請人和屋況貸款成數有可能到八成，想知道自己是否符合標準，應先確認銀行貸款金額是否為850萬以下，而非以總價來檢視。



此外，張菱育提醒，由於補貼政策僅限「既有貸款戶」，且補貼資格基準日為2023年2月28日，由於銀行申貸的行政流程耗時，大多都要1個月以上，所以現在才要購屋的新貸戶，或尚未交屋申貸的預售屋買家，並非補貼對象；但對於已在進行核貸的案件，民眾可向銀行了解進度，若能加快核貸速度，還有機會搭上房貸補貼的末班車。

▲交易不動產，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

根據所得稅法第4條之5規定，個人交易自住的房屋、土地，符合相關條件者，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

免納所得稅的條件包括個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年；交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用；個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

但有民眾詢問，本人、配偶及未成年子女是否可分別適用自住房地租稅優惠？國稅局表示，根據房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定，符合納稅義務人與配偶分居，得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準第2條規定，適用本法第4條之5第1項第1款第3目有關交易前6年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時，個人與其配偶得個別認定。

國稅局舉例，民眾吳先生在2016年2月1日購入Ａ自住房地，成本1500萬元，於2023年1月10日出售，售價2500萬元，取得、改良及移轉的費用100萬元，土地漲價總數額10萬元，如符合自住房地租稅優惠適用條件，其應納稅額計算如下：

吳先生課稅所得＝成交價額2,500萬元－成本1,500萬元－費用100萬元－土地漲價總數額10萬元＝890萬元應納稅額＝（課稅所得額890萬元－免稅額400萬元）×10%稅率＝49萬元。

國稅局表示，該案例在今年度出售該房地，已申請適用自住400萬元免稅優惠，未來他本人、配偶及未成年子女任一人於6年內就不得再適用此租稅優惠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲北市內湖康寧路上住二山限區房屋老舊，卻無法採都更改建模式，令人擔憂若未來遭遇強震，恐釀災情。（陳宥丞辦公室提供）

土耳其強震釀災情，再次引起台灣民眾對於建物安全的重視，台北市議會民眾黨團日前招開記者會，探討台北市住二山限區改建問題，因目前法規導致無法改建，數百戶老舊社區令人擔憂建物安全。

以內湖區湖康寧路老屋為例，屬住二山限區，房屋已老舊且鋼筋外露，卻受限法令無法都更，只能申請危老重建，但需要100％所有權人整合同意，後續改建困難重重。

依照目前法規規定，住二山限區僅能以危老重建進行改建，需要100%所有權人同意，在執行上困難度相當高，對此，台北市都市更新處表示，本次台北市都更自治條例修法，將朝「住二山限區得以都更同意門檻整合重建」之修法方向辦理，修正草案將於今年提送議會。

有議員也提及加速都市更新及建議政府公辦都更，更新處表示，中央都更條例規定有公展、公聽會、聽證及審議等諸多法定程序，致都更審議須耗費一定時間。

但北市府業以「都更168快軌專案」、「都更審議分流」等精進效能之方式，大幅縮短審議時程，未來亦將持續改革審議程序。另市府過去也有推動公辦都更1.0、2.0，協助有意願私地主都市更新；市府也積極研議調降公辦都更意願門檻，近期將對外進行整體政策說明。

台北市議會則表示，若市府於3月底送議會，有望排進今年4月開議的會期，最快下半年可上路。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市善化區有南科台積電公司進駐，帶來至少10萬就業人口，附近房屋價格高漲，政府雖誓言打房，建築業者仍看好不動產市場持續熱絡，新推出公寓大樓預售屋建案開價每坪38萬起跳，許多民眾還是搶預訂。

自台南縣市合併升格，善化區的房地產價格只升不降，近年來更因台積電設廠，形成中下游廠商聚落，吸引10萬人就業，地價快速飛升，儘管政府推出打房政策，業者仍因南科增加的就業人口，看好在地的房地產市場，並預估未來周邊的房地產價格會更高。

來自台北專蓋豪宅的閤冠建設公司，首次進軍台南公寓大樓市場，第1案挑中善化區最繁榮的中山路，業者曾在新竹推出建案，有了竹科經驗，對南科帶來的就業市場有恃無恐，預售屋開價每坪38萬元，鎖定首購族。

閤冠建設開發公司總經理蘇守品評估，台積電設廠帶動購屋需求，未來南科F、G特定區畫設後，善化區每坪45萬到50萬的公寓大樓預售屋都很搶手。

閤冠推出的建案為地下3層停車場，地上14層的公寓大樓，車位共101位，採1戶1車位，1、2樓為公設空間，3樓以上純住家，業者主打防疫宅，住家採PM2.5紗窗，5道水質淨化，並有500坪庭園景觀綠地，預計3年半後可完工入住，全棟總銷售價約13億至14億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲《平均地權條例》確定上路，讓今年房市增添不少變數。

《平均地權條例》在農曆年前迅速三讀通過，力拼今年7月實施，其立法用意在於抑制炒房亂象，尤其針對預售屋交易，以及私法人購屋，更是加強力道抑制，除了影響民眾購屋意願，也引發不少業者反彈。

受惠資金回流、科技廠設廠等多項利多，讓近年房地產絲毫不受疫情影響，房價扶搖直上，連蛋白區漲勢也令人咋舌，各種亂象也隨之而來，高房價成為民怨之首，讓政府不得不出手干預。

但不少建商卻喊冤，大高雄不動產開發公會理事長洪光佐就直言，政府認為現在高房價是建商害的，其實是整體薪資太低，高雄這幾年房地產熱絡，有許多是新竹的婆媽過來購買，他們覺得高雄房價很便宜，一次都買好幾戶，但對高雄本地人來說，房價越漲越高，這就是薪資水平的差異。

薪資結構未調整 買房壓力仍大

一位上市建商也說，重點還是在薪資問題，就算房價跌，民眾可能還是買不起，政府應該好好思考如何做好「購屋補貼」，不管是利息還是利率的補貼，也可藉由資方的綜所稅給予節稅優惠，讓資方去補貼勞工薪資。

房價到底漲多兇？依據實價登錄預售屋成交資料統計六都及新竹縣市平均成交價發現，去年預售成交價不僅沒有下修，還比2021年顯著成長，其中高雄市2022年平均房價來到每坪32.4萬元，年增幅30.0%最多，台南預售案也衝上3字頭，整體預售屋價格在2021年已不見1字頭，到2022年連2字頭也消失。

▲打炒房政策針對預售屋加強管制，讓市場急速冷卻。

預售屋漲勢未歇 民眾止步觀望

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管預售未來有禁止轉售的限制，不過通膨及升息依然支撐價格走高，且建商讓利有限，雖然投資買盤縮手，但自用及置產仍具購屋意願，推高價格水平，以目前預售價格來看，恐怕得下跌超過2~3成，才有機會回到2019年資金熱潮前的房價水準。

而從三大房仲的業績來看，去年即便房市風雨不斷，但業績仍表現優越，可見購屋需求仍在，而目前的冷卻，即是民眾對於後市的不確定性。

受到《平均地權條例》衝擊最大的，莫過於預售屋市場，其中限制換約轉售部分，就有業者直接點出，內政部用簽約後「失業」兩個字表示，似乎太狹隘也有失公允，得自願「失業」時，所承購之預售屋或新建成屋不能換約轉售，似乎太不合理，也恐有涉及侵犯憲法第15條保障人民財產權益。

▲中南部建商齊聲呼籲，政府應聽取業者意見，針對條例細節進行調整。

平均地權條例問題多 業者盼改善

而若建商讓客戶換約轉售，也會被連座處罰將按戶（棟）處罰50萬至300萬元，也讓建商認為有失公允，有業者就建議應加註例外情形，也為免於波及無辜，也建議公告特殊情形應該包含「因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者」也應准予換約轉讓，才符合公平正義。

不少建商也建議政府應放寬購地貸款授信規範，其中的18個月內動工興建相當不合理，嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土地從買賣到興建，有相當多的審查和準備項目，很多中小建商因為借不到資金而活不下去，或減少供應量，這只會讓房價更高，當需求一樣多的時候，價格只會更高，若之後這些中小建商撐不住，還將造成爛尾樓，糾紛更多。

政府力推政策盼抑制房價，但民眾對於房價又是如何看？根據中信房屋調查，民眾認為第一季房價下修空間有限，有5成民眾認為房價穩固，認為下跌跟上漲的各佔兩成，可見民眾對市場的見解各異。

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，去年房市在多重因素干擾下，房市交易量減少，年度衰退達8.6%，但在房價部分並無顯著鬆動現象，此現象將會延續到今年第一季，市場普遍認為《平均地權條例》正式上路後，房價將會緩慢下跌，建議有剛性需求的民眾可先做好資金規劃。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】