草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

立法院今年1月三讀通過《平均地權條例》修正案，祭出五大招阻炒房，相關子法也預計4月完成。但內政部次長花敬群先前代理部長期間，提出預售屋換約限制不溯及既往，引起外界質疑政府打炒房是不是在打假球？對此，內政部長林右昌今（1）日於立法院備詢時表示，預售屋自前年12月至去年底，成交戶數已大幅減至35%。

民眾黨立委陳琬惠今於立法院內政委員會質詢表示，租金補貼除解決租屋黑市，台灣房價高昂是居住正義無法達成的原因。而先前《平均地權條例》修法後，花敬群竟在代理部長期間，宣布新法不溯及既往，她質疑難道法律定下去，服務對象是炒房的投資客嗎？

林右昌則指出，《平均地權條例》最重要是要打擊投機客，把房子當成股票炒作的人，投機的定義為短進短出，完全不是自住，也非長期持有的投資，政府打炒房是要打擊短進短出、墊高房價的投機客。

至於《平均地權條例》修法前後成效，林右昌提到，2021年12月預售屋成交戶數為12,342戶，去年4月行政院通過相關修法版本送立院審議時，預售屋成交戶數已降至7,431戶；到去年底立院內政委員會審查時，已降到剩4,414戶。與修法前相比，預售屋市場成交量大幅減至35%，這就是修法效益的產生。

林右昌也說，近期媒體報導，預售屋市場價格往下修正，希望新法上路後房市是健康外，未來租屋市場能進一步透明，讓民眾都可以有房子可以住，這是政策重點，預計4月會完成平均地權條例子法修訂。

文●沈婉玉

號稱史上最兇打炒房法案的《平均地權條例》在今年初通過，一刀刀砍向預售屋買賣及法人購屋，導致多數投資客縮手觀望。

他以前5個月能轉手，現在降價仍滯銷

有近20年房市投資經驗、從無敗績的宏嘉達資產管理公司總經理姜宏生，長期透過法人投資房市。他偏好投資自備款低、槓桿效果大的台北市預售屋，隨著近兩年科技大廠設廠利多，他也前進南部預售屋市場。

「以前市場氣氛好，跑得快（轉手容易），」姜宏生說，過去用法人投資房地產，短期交易不會被課重稅，貸款容易又沒上限，所以看中好的預售屋標的，他就一次買個4、5間，通常交屋後5個月內就可賣掉，貸款壓力不重。

現在完全不一樣了，姜宏生指出，房地合一稅2.0上路後，法人短期交易要課重稅，獲利縮水；央行信用管制限縮法人貸款成數，手上銀彈變少；加上《平均地權條例》修正讓利空籠罩，市場悲觀氣氛越來越濃。

「我在台北大直有個物件，有人出價6850萬時沒賣，但現在賣6700多萬還賣不掉，」他無奈的說，利息1個月就9萬多，繼續放下去可能就沒賺了。

他曾把身家全放房市，現在只剩3成

同樣房市投資近20年的傑夫（化名），長期在大台北地區當包租公，在台北市曾最多有10幾間公寓、分隔成50多間套房出租。在租屋市場地下化的保護下成功避稅，且因採長期投資、以租養房、邊租邊賣的方式，完全不受奢侈稅、囤房稅、房地合一稅等打房稅負的影響。

傑夫原是普通的金融業上班族，他工作幾年後咬牙買下一間公寓自住，並將多餘的空間出租以負擔房貸。這個無痛變成有房族的經驗，讓他發現「借錢買房比放定存好」，於是開始業餘投入房市投資，一度手操上億元資金進出房市，也獲利上億元，用總價計算，投報率超過16％。

不過，近幾年傑夫嗅到大環境的轉變，已決心收手，只賣不買。

「我的獲利模式漸漸失靈，」他分析，現在公寓屋齡都近40年、越來越老，轉手不易；其次，隨著捷運一直蓋，交通越來越方便，通勤上班的成本降低，市中心租屋需求沒有增加，租金漲幅有限。

在投資回報堪虞下，風險又越來越高。傑夫說：「我很怕一旦有天災人禍，自己身家財產都壓在房地產上將損失慘重，」加上查稅及違建管理越來越嚴，避稅成本增加，分隔套房也有被檢舉拆除的風險。

「利潤降低、風險提高下，若都要繳稅，那還不如去投資股市，」傑夫因此決心「把風險賣掉」，撤出房市，由房轉股。

過去他把百分之百的身家都投資在房地產上，現在只剩3成，另外2成轉往股市投資，一成海外置產，4成保留現金。

此時，他認為投資房市，剩公共建設題材，如松機、殯儀館遷移等，才有較高利潤空間。

自住永遠有需求，傑夫建議，年輕人可買在工作地點附近，交通方便，未來好轉手的房子。他指出，現在低總價、小坪數的房子最受歡迎，真的不要買太大，一房一廳、可養養寵物就好。現在就業市場沒過去穩固，失業房貸會付不出來，「以後好不好賣」是買房的最優先判準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年2月分數42.1分，分數較1月（42.7分）減少0.6分，對應燈號維持綠燈；與去年同期（44.6分）相比，分數減少2.5分。

風向球六大構成項目呈現「二升、一平、三降」，其中來客組數、成交組數分數上升，議價率分數持平，預售推案量、新成屋戶數、待售建案個數分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，由於業者多集中火力銷售已進場建案，並對新案採取緩慢籌備、低調潛銷的「龜式推案法」，近一個月新公開建案仍不多。所幸缺少新案聚集人氣，不影響線上建案的銷售表現，今年2月風向球的成交組數分數為2022年8月以來最高。

新案緩進場 待售案仍增

今年2月北台灣預售屋推案量僅約350億元，較1月減少近200億元，月減幅35.7％。

北台灣預售屋單一案量逾15億元以上的指標案有新北市-三重「潤泰左岸生活」、中和「欣聯和心」、土城「合謙上謙城」、林口「長耀加」及「立軒天玥」；桃園市-龜山「富來舞綻」、桃園「名嘉極境」、八德「益騏豐盛之城」；新竹縣-竹北「星光」、湖口「和峻沐光」、新埔「夏目漱石-雲岫」等。

2月北台灣完工釋出的新成屋戶數僅50多戶，且無單一案量達15億元以上的指標建案。

儘管新案延遲進場，2月線上待售的住宅建案數量，仍因建案銷售期拉長而增加，達1,117個。平均議價率則變化不大，較1月減少0.16個百分點，約10.75％，對應指標分數持平。

民眾只詢價 業者出這招

風向球追蹤的指標案2月平均來客組數約24.1組／週，較1月（17.6組／週）增加6.5組／週，月增36.9％；平均成交組數約2.6組／週，較1月（2.2組／週）增加0.4組／週，月增18.2％。

大案領軍下，新北、桃園房市稍微回溫，市場表現優於去年底水準；228連假期間，總銷百億且處於強銷期的指標個案，單週來人量多能達50組。但幾家歡樂幾家愁，台北因高單、高總價產品的目標客群還在觀望，整體市況仍低迷。

成采錡表示，平均成交組數成長幅度較來客組數小，是因為多數賞屋民眾「詢價不出價」，擺明態度等降價，但多數業者仍不願在成交單價上讓步，於是市面上越來越多建案推出包括簽約送家電、六位數獎金等「技術性讓利」方案，期待以此拉抬成交量。不過盤點近期北台灣銷售表現突出的建案，「相對低價」依然是讓消費者不再踱步觀望，決定出手購屋的最有利建案條件。

▲近兩年東區成交的店面總價，多半以「千萬級店面」為主流。（資料照）

近兩年東區成交的店面總價，多半以「千萬級店面」為主流，八成都在億元以下，入手門檻低，實用效益高，反而吸引買方以長期持有觀念卡位東區。接著為「中型店面」，成交店面坪數多在35~50坪之間，較貼近主要需求，就算總坪數較大的店面，也常見切割成兩、三個小店，降低租金門檻，出租率也高，對房東而言，租金投報率也高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，店面貸款屬於「投資型」資產，通常銀行放貸款比較保守，視申貸人的還款能力、財務狀況以及店面位置條件等來評估，若是一般店面貸款成數，大約5~7成左右；若建物用途為住宅的店面，在台北市總價7000萬元以上，還會受高價住宅貸款規定，銀行貸款成數最高4成，且無寬限期，且利率也會比一般住宅還高，貸款年限也比住宅還短，最多僅到20年。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，因消費型態的轉變，以及國內消費力道弱化，實體店面效益大不如前，店面房東若非口袋深有空置本錢，除了降租、分割店面外，也得適應短租的趨勢而，因此得了解流行趨勢，是否有不被網購取代的新興業種，比方說近期拼貼機，類似早期的大頭貼機，再度於一線商圈現身蹤影，就有機會成為房東救星，持有方若一直能滿足這類需要人氣，可承受短期高價位租金的業種，如特賣快閃會，都不失在店面市場弱化現況下，免於長期空置的資產損失。

隨著疫情解封，消費人潮回籠，台北市東區商圈也力求振作，陸續出現店面交易，2022年10月，大安區大安路一段的73.34坪店面，以總價1.72億元轉手，單價約234.5萬元，總價是2022年東區店面交易最高，也是近3年東區商圈店面總價最高。目前該店面切割成3間出租，包括髮廊、網美咖啡店，還有一間空置中。

台灣房屋集團趨勢中心觀察近2年東區商圈店面交易狀況，發現2021年共成交9筆店面，僅2筆破億，其餘都在億元以下，而單價區間落在每坪108~271萬元不等；2022年目前共成交10筆店面，也是兩筆破億店面，最低總價的是光復南路96巷店面4200萬元，目前由美式布朗尼專賣店經營中。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫後商圈發展受到衝擊，加上東區長期店租高，空置率高，近年少有高價店面交易，觀察近年交易的東區店面，有3特色，第一是「巷弄店面」，正忠孝東路門牌店面廣告效益高，但是房東取得成本也高，以目前市況來說買方接手意願也不高，算是有行無市，所以房東也惜售，市場少見交易，反倒是巷弄內的店面，既享有東區便利性，店租實惠，出租率較高。



第二，近兩年東區成交的店面總價，多半以「千萬級店面」為主流，8成都在億元以下，入手門檻低，實用效益高，反而吸引買方以長期持有觀念卡位東區。第三為「中型店面」，成交店面坪數多在35~50坪之間，較貼近主要需求，就算總坪數較大的店面，也常見切割成兩、三個小店，降低租金門檻，出租率也高，對房東而言，租金投報率也高。



第一建經研究中心副理張菱育指出，店面貸款屬於「投資型」資產，通常銀行放貸款比較保守，視申貸人的還款能力、財務狀況以及店面位置條件等來評估，若是一般店面貸款成數，大約5~7成左右；若建物用途為住宅的店面，在台北市總價7000萬元以上，還會受高價住宅貸款規定，銀行貸款成數最高4成，且無寬限期，且利率也會比一般住宅還高，貸款年限也比住宅還短，最多僅到20年。

整批性分戶房貸掀成數大戰。據金融圈知情人士透露，已有大型民營銀行相繼在台北、桃園、台中等都會區，對一級戰區建案的整批性分戶房貸，出手把成數大舉拉高至8.5成，已使十幾年來成數維持在8成的分戶房貸，刷新成數行情。

　整批性分戶房貸是由建商的土建融案延伸而來，建商在完工建案之後，就會開始作整批性分戶房貸，通常一個建案會有好幾家銀行一起進行分戶房貸，由於一案就能產生大批房貸業務，對銀行房貸業務量能可說是「大補丸」。但據透露，向來為銀行房貸業務最大宗的「整批性分戶房貸」，近來隨著「僧多粥少」，戰爭更趨白熱化。

　這一波打的不是利率戰而是成數戰，更有房貸市佔率排名前五大的民營銀行，對全國各區域屬於「蛋黃區」的建案，大手筆開出8.5成的成數來爭取整批性分戶房貸業務，據悉包括台北、桃園、台中等三大都會精華區，都已有整批性的分戶房貸成數拉高至8.5成的行情。

　國銀主管分析，土融已縮水二年，勢將影響後續的建融及整批性分戶房貸的案源，再加上建商缺工缺料延後交屋，使房貸市場上整批型分戶「僧多粥少」的情況更嚴重，大型民營銀行出手拉高成數至8.5成，應是為避免房貸業務縮水，選擇在精華區拉高分戶房貸的成數，來保持房貸業績不墜。

　不具名的國銀主管指出，央行在銀行的房貸業務上，除包括豪宅或第二房、第三房等「限制戶」，會祭出成數的天花板外，其餘對首購房貸未給予成數限制，僅提出利率的地板價。若以整批性分戶房貸來看，央行雖然沒有白紙黑字的提出公文，但透過道德勸說等方式，和國銀之間的「默契起跳價」，自住戶（首購）必須從1.935％起跳，非自住戶必須從1.995％起跳，現在絕大部分的整批性分戶房貸，能獲建商放行的，都已經是這樣的價格行情。

　由於央行劃定利率底限，使銀行業者對整批性分戶房貸的利率已「殺無可殺」，因此銀行業者在房貸業務上，成數反而成為近來競爭的重點，至於願否給到8.5成，視銀行內部在鑑價把關的作法而定，有些銀行跟進大型民營銀行所帶動的8.5成的風潮。

　但也有銀行透過外部鑑價，認為借款戶的成交價太高，再加上整批性分戶房貸裡，並非每戶財資力都是一流，使銀行評估對單一建案全面性放出8.5成的借款成數太冒險，因而對成數戰打退堂鼓，尤其大型行庫，頂多願意讓分行把個別房貸戶呈報到總行或區域中心，來決定是否核給8.5成，且能過關的數量相當有限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

跟著交通建設走為購屋不敗定律，含金量最高藍線行經六大精華商圈，其中與北市為20分鐘生活圈的土城利多噴發成為房市超值黑馬。

閃耀五星計畫為新北市開發建設之重，其中土城地區在近年發展最為強勢，自2018年起以幾乎年年一建設的速度大步邁進，在土城醫院營運後，三環六線「捷運萬大-中和-樹林線」、「三鶯線」工程也如火如荼施工中，北二高增設北土城交流道則預計2023年10月動工，亦有產值達400億元金城機廠等公共工程佈局之下，區域進入了高速成長期，透過交通路網串聯，城市樣貌煥新，將土城推升國際城市規格新高度。

▲板南線貴為含金量最高的城市軸線，沿線皆為國際級的大型商圈。

除了多元建設挹注，土城地區為北台灣網絡相當優越之區位，從可銜接中山高的台65線、連結北台科技廊帶的北二高，到雙北市含金量最高的板南線，未來還有中和萬大線，將與北市形成更緊密的交通路網，其中板南線堪稱都心中軸，串聯南港、信義區、東區、台北車站到板橋地區，百萬身價比比皆是，更是區域天花板價，反觀同為板南線的土城地區發展正在起步階段，無論發展前景、增值潛力，謂為房市超級大黑馬。

▲透過台65、北二高，土城可迅接各大園區。

此外，土城受惠於交通便捷，正處於北台科技廊道最核心的區位，一線銜接TPARK遠東通訊園區、頂埔科技園區、永寧科技園區，GOOGLE、亞馬遜、電動車大廠鴻海、正崴、燿華、億光等以及即將於2025年完工的中工雲宇宙產業園區，未來透過中和萬大線更可直抵中和軟體園區，經由北二高則可抵南港軟體園區、內湖科學園區及竹科園區，高科技動能匯聚，土城可望複製南港經驗，從工業區轉型為新興科技產業園區，將一舉華麗轉身。

▲透過高科技產業，土城從工業區蛻變為國際科技城。(圖為中工雲宇宙產業園區3D示意圖)

兼具產業效應，又鄰近板南線站區周邊的土地大多開發成熟，鄰捷運大面積純住宅用地相當稀有，而正處於北二高、台65線匯聚的永寧站，身兼通勤商務動線之交通轉運樞紐，2~3分鐘車程直達雙交流道，且周邊有大型零售商場、宜得利賣場等，近距金城商圈，由土城起家的上市公司皇翔建設(2545)憑藉著對土地的熱情、精準的選地目光，近期於捷運永寧站旁推出預售新案，位於捷運第一排，步行2分鐘、150公尺即可到永寧站2號出口，全案規劃高坪效宜居宅，20~32坪、2~2+1房，採結構銷售，尚未正式公開，就接到不少詢問電話，頗受市場期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「市政新鋭」近幾個月的交易表現，為台中市區最突出，在平均地權條例修法後，唯有頂尖地段才能保值不敗。

從去年第4季至今，房市適逢平均地權條例修法影響，交易量普遍平淡，不過台中七期卻是例外，區內多案不僅在第4季有穩健成交，甚至到過年後依舊熱絡異常，其中「市政新鋭」受到不少客戶指名購買，在市中心個案的銷售表現上相當亮眼。

俗語說「時窮節乃見」，被視為天菜地段的七期，個案表現在近幾個月逆勢突圍，無論中坪數、小坪數住宅，交易量都明顯高於市區其他個案，賞屋人潮不僅表現在第4季，連過年期間每天都有客人上門，置產一族明顯偏愛。

業者透露：「不少客戶回饋給我們，七期是台中都市規劃相當好的地區，而「市政新鋭」更是少有的小坪數產品，可自住可投資，無論是先住後租，也能先住後售，都十分適合。這些客戶置產邏輯其實比你我想像的更簡單，1.頂級地段、2.容易負擔，毫不猶豫就會下手，購買2戶以上的甚至不在少數。」

七期目前已有成熟的豪宅街廓，既有的大建設、購物中心又集中，下半年還有7500坪的「誠品生活」旗艦店開幕，搭配多棟頂級酒店、豪辦、以及市政路貫通工業區，一個區域要發展得淋漓盡致莫過於此，其他缺乏議題的新興開發區要追上很難，與七期一比高下立判。

▲「誠品生活」旗艦店下半年將開幕

業者稱，郊區的房價位在過去兩年超漲也是原因之一，單元重劃區、甚至部分郊區，建案售價6字頭的比比皆是，同樣價位，在七期買到的是能夠散步走到歌劇院的地段，「現在的購屋客功課都做得很足，又精打細算，稍加比較自然會回流七期。」

「市政新鋭」位居七期核心，各大亮點建設，如臺中國家歌劇院、台中之鑽、誠品百貨全是步行可達，全案也附贈冷氣室外機、蒸烘烤微波爐、電冰箱等多項家具電器，一卡皮箱就能入住，此外，該案更申請了耐震、綠建築雙標章，保障了營建品質，也是近年市區小宅案少見。

為刺激買氣、協助更多購屋族成家，近期「市政新鋭」再打出「2~3房訂金到交屋自備78萬元起」，賦予相當大的付款彈性，業者指出，無論對於自住客、或是想收租當房東的置產族，此方案都頗具吸引力。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

天母商圈店家難請到員工，除了交通不便等因素外，其實設籍天母的人口數也在下降當中，從109年開始，四年少了四萬人，也連帶影響到業績，不少商家選擇遷出商圈，店面空置率也提高，租金下降求租，但反觀房市，仍存在剛性需求，單坪還是站穩百萬高價。

被稱為是天龍國中的天龍國，就是大家熟悉聽到的天母，尤其是在天母西路這麼精華的地段，卻可以看到有建築貼出了出租公告，看起來已經閒置了一段時間。

拿出過往地圖比一比，曾經宛如小商場的指標建築，有知名連鎖速食店和蔬食餐廳、服飾店，但從2019年閒置到現在，都沒有新房客進駐，以周圍租金行情價來看，大概落在50萬左右。

轉個彎換到忠誠路上，店面空置的情形更明顯，緊鄰的三間店面，就有兩間要出租。房仲馮偉冠：「店面租金從之前的每坪2500元，一直降到現在大概每坪2100元左右。」

以天母商圈客群來說，7成是當地人，3成是外來客，指標性商家選擇外移，除了外來消費人潮減少，天母當地的人口也在下降中，以天母次分區的八個里來看，109年1月5.5萬多人，110年同期減少到5.3萬多人，今年甚至連5.15萬都不到，但剛性需求仍存在，房價卻沒有因此調降。

房仲馮偉冠：「中山北路七段跟德行東路，交接口這一帶的預售屋，目前普遍都站穩在，每坪單價在100萬以上，5年內的新成屋的話，大概平均成交價在，95萬到100萬這個區間。」

依然穩住單坪破百的水準，有能力的還是想要擠進天母，租屋需求也落在單坪1500左右，相較當地高房價，租比買還划得來，但租買店面可就不同，觀望期至少拉長一個多月，天母商圈出租潮，勢必還會維持一陣子。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府近期為有效遏止炒房行為，《平均地權條例》修正草案祭出5大眾拳打炒房，內政部透露，如《平均地權條例》子法修訂順利，不用等到7月1日才正式上路。因前代理部長花敬群先前指出，法案三讀通過後，預期可以在3個月內完成子法訂定，因此推估該法有望提早上路。

《平均地權條例》修正草案，內政委員會已於去年12月21日（三）初審通過，並祭出5大重拳遏止炒房，包括限制換約轉售、禁止炒作行為、建立檢舉獎金制度、預售屋解約需申報登錄、限制私法人購屋，將嚴懲投機炒作行為，最高可處3年徒刑或併科5000萬罰金，且限期未改善者可連續處罰。

法案不應倉促上路 應規劃完整配套措施

對此，房市專家何世昌則表示，台灣目前修相關法案，都傾向先制定母法在用子法去配套實施，他指出，重要法案不應該倉促上路，應該完善後檢查是否有缺失，或矛盾與衝突之處在統一公布。何世昌指出，《平均地權條例》修正草案如修法不完善就倉促上路，沒有足夠時間去推廣，勢必造成市場大亂。

何世昌表示，《平均地權條例》如提前上路對於業者來說，在推案量一定是會有影響的，就目前市場來看，已有業者將推案放緩甚至減少推案量。而對於有買房需求的人來說，他們預期房價會有所修正，但實際修正與否，還是得看建案銷售率是否達到預期，如市場買氣依舊甚至持平，房價要下修則相對不易；若市場買氣不如預期，房價的修正則可能提前來臨。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】