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地上權不動產是中央與地方政府活化資產操作的項目之一，財政部國產署表示，近年來為「健全房屋市場，實現居住正義」，國產署配合各政府機關提供適合興建社會住宅的土地，而地上權人若開發為住宅，由於價格比所有權住宅便宜，又可取得建物所有權和土地地上權，可謂是介於所有權住宅和社會住宅之間的住宅，可增加市場供給，讓購屋人有不同選擇。消費者開始瞭解與接受地上權產品，成為買房族另一個優質新選項。地上權因為建築架構不包含土地成本，所以，房屋總價一般來說約為該市場行情7折。

地上權住宅產品3階段進化



所謂「地上權住宅」是指，買方擁有「房＋地」若干年限的使用權利；實務上分3種晉階類型，政府積極透過地上權解決房價、地價「易漲難跌」狀況，建構出通膨年代、輕鬆購屋的新選項。



地上權住宅「地段好、總價低」



地上權不動產吸引不少民眾關注的主要原因，可以用6個字形容，那就是「地段好、總價低」。因為開發商向政府長期租賃土地使用權(通常期限為70年)，在興建建築的時候，少了土地成本支出，讓終端產品(房屋)銷售價格得以降低。一般來說，地上權產品的銷售價格通常是市價的7折，這是首要優勢。地上權不動產第二個優勢，就是政府標租的國有土地地上權，大部分位於都市精華地區，這些土地都是政府認為未來具備長期優質發展區域的土地，套句大白話就是「地段好、不捨賣、先出租、等增值」，這與一般房東在都會核心區擁有不動產長期出租的道理相同，都在求取最大利益。

用較低價格，進駐蛋黃區



以較低的地上權住宅購屋價格，居住在原本遙不可及的蛋黃核心區，獲取的是交通與生活機能便利性，生活品質也有更大的提升空間，消費者認為：「用較低的價格，在較好的地段，跟著品牌建商，買戶可以居住70年的房子，快速晉升有殼一族。」



地上權住宅的房貸負擔較輕



民眾購買地上權住宅與一般住宅商品的價差，可能高達數百萬元，若將這筆金額挹注於其他投資機會，假設操作得宜，經過至少20年的複利加乘，以錢滾錢後的財富效果，或許並不遜於持有房地產的增值利潤。另外，地上權住宅的房貸負擔較輕，少了長期且沉重的有形財務壓力，人生的精彩可能就會更不一樣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

預計一個月拆除完畢並將原地重建規模地下2層、地上12層共28戶集合住宅，實現住戶期盼的安全新家園

新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例自去(111)年4月實施，迄今已有4案停止使用，首例拆除案件已於今（20）日展開拆除，預計一個月拆除完畢並將原地重建規模地下2層、地上12層共28戶集合住宅，實現住戶期盼的安全新家園。

另外已停止使用案件還有淡水區3案計64戶，其中有2戶逾期未搬離仍繼續使用，已依規定處建築物所有權人各新台幣5千元整

工務局說明，目前為止新北列管的海砂屋計有82案，其中59案雖達得停止使用標準，但為慎重起見，將透過委員會依照建物氯離子含量、耐震能力、抗壓強度、重建整合程度及執照申請等作為案件執行之排序；今天拆除的新莊區新泰路案計有15戶，在111年9月依據第7條進行停止使用並於今天開始拆除，成為條例實施以來的拆除第一案，另外已停止使用案件還有淡水區3案計64戶，其中有2戶逾期未搬離仍繼續使用，已依規定處建築物所有權人各新台幣5千元整。

為使住戶能儘早重建新家園，市府由工務局、都更處、住都中心等單位組成立專案小組，每月定期會議檢討個案進度並主動提供都更訊息；為加速海砂屋重建，市府都更處在111年9月1日發布實施『新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫』(防災2.0)，已降低同意比率門檻，加速重建進度，另重建時如有需求也可透過新北市住宅與都市更新中心申請專人法令宣導說明會。

工務局強調，海砂屋影響居住安全甚鉅，社區若經鑑定為高氯離子建築物，為提高居住安全，住戶應依建築法賦予建築物所有權人對建築物應負管理維護之責，積極協調整合重建，方能遠離有安全疑慮環境，重建安全新家園。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據市調單位最新統計，2023年329檔期七都推案火熱，合計總銷規模突破8400億元，締造史上新高紀錄，而近年被譽為新北市天龍區的「央北重劃區」挾重大建設、雙捷優勢，加上都會區稀有純住宅規劃，廣受NEW MONEY、高資產族青睞，與新板特區形成東、西雙強鼎立之局勢，而憑藉股票上市公司優質品牌、強勢地段，宏普建設近期再推出指標大案「宏普GRAND PARK」。

近年在居住型態、生活形式改變之下，大面積具規模的公園綠地成為宜居住宅之關鍵要素，不僅可淨化空氣、休憩養生，也有助於身心靈平衡，而後疫情時代，又以重劃區內、佔地廣闊的公園周邊住宅最受歡迎，絕版的視野條件、整齊的市容街廓，在房地產市場中成為炙手可熱的關注焦點，特別受到海外旅居人士、歸國台商青睞。像是央北重劃區整體開發面積不到40公頃，採取43％低密度的開發，區內隨處可見朗闊綠帶，尤以十四張歷史公園規模最具指標，打造農村水圳地景藝術，獨具人文風格，成為

親子假日漫遊、住戶平日休憩的最佳去處。

十四張歷史公園第一排土地搶席不易，多由上市櫃開發商包下，像是擅長打造北市地標建築的宏普建設(股票代號2536)獵地目光精準，囊括絕多數公園首排土地，接連推出公園系列建案，在一、二期「宏普中央公園」、「宏普Garden Park」創造100％完銷佳績後，近期推出三期「宏普GRAND PARK」，穩踞公園名宅的絕版地位，同享7700坪綠意，不分樓層、戶別，戶戶推窗皆是盎然綠意，自然風光延攬入室，為生活開啟幸福序幕。



然而除了先天優勢，若能倚依生活機能、重大建設，更是一時之選。「宏普GRAND PARK」基地正處環狀線十四張站、小碧潭生活圈核心地段，生活採買即刻享有小碧潭成熟機能，京站廣場、IKEA、康是美等應有盡有，未來亦與新北指標大案─十四張站「M.Ark 新北捷鑽」同享繁榮利多，商場、辦公及住宅聚落一站到位，待開發完成後，可望迎來區域房市新一波爆發。

擅長建築細膩規劃的宏普建設在「宏普GRAND PARK」千坪大面積基地上，打造全方位無死角的景觀住宅，占地1,193坪，擘劃純住宅社區，並取得成本高昂的耐震標章，有別於市場小坪數多併產品，「宏普GRAND PARK」規劃平面單層三併，42、58坪3~4房，戶戶樓高3米6，外觀採大面積石材設計，型塑高級住宅質感，建材配備也大幅升級，配置義大利敵銳裝甲玄關門、LEICHT廚具、Poll Tex防霾紗窗、8+8 LOW-E 膠合玻璃，且全室搭載淨水設備、全熱交換機、冷氣室內外機，讓生活質感更高一階，一開案就引發外界關注，成為最具話題性之指標案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房屋集團趨勢中心根據聯徵中心資料，統計2022年台北不同收入者購屋貸款狀況，其中年收入新台幣100萬元以下的房貸族，就占了高達45.4%，年收入100萬到200萬元者也占了32%。加總起來，年收200萬元以下的購屋者，就佔了77%，打破高收入才能在台北買房的迷思。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐透過新聞稿表示，若以年收入100萬元以下的資料來看，貸款7成至少要借1360萬元左右，以30年期來說，每個月貸款負擔逼近5萬元，就算月入8萬元，房貸支出仍超過6成；理想狀況是夫妻合力買房，但由於財力有限，研判只能「買得小、買得老或買得遠」，因此貸款成數和利率略為遜色。

張旭嵐指出，另一種情況則是靠父母先幫忙出頭期款購屋，再由子女繳交貸款，或是父母直接藉由子女名義購屋置產，因此才會出現低薪資揹高房貸的情形。

進一步觀察各收入區間的貸款狀況，100萬元以下的購屋者，鑑估值1947萬元，貸款成數約7成，平均利率1.71%，平均購買坪數為31.8坪；反觀年收入400萬元以上者，交易占比為7.5%，平均鑑估值4222萬元，平均核貸成數71.4%，利率1.69%，平均購屋坪數為58.4坪。

另針對年收入400萬元以上族群交易占比僅7.5%，第一建經研究中心副理張菱育表示，2012年起中央銀行針對豪宅下達限貸令，目前台北市總價超過7000萬元的豪宅，僅能貸款4成且無寬限期，因此近年常見高資產族以不貸款方式買豪宅，且不乏以法人名義購買。

張菱育進一步指出，由於無貸款交易並不是聯徵中心的統計對象，因此預估台北市高資產族的交易占比，實際上應該還會更高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]桃園市平鎮區南勢重劃區為平鎮區少見大樓集中的區域，因為親民房價，讓從中壢市區開始看屋的購屋族群，一路往南落腳南勢重劃區；信義房屋平鎮南勢店劉得任表示，過去南勢重劃區才1字頭房價，近期才剛躍上2字頭，親民房價不只吸引桃園市民，近期更有新北、竹北的購屋族群落腳於此。

劉得任表示，南勢重劃區位於平鎮區南端，佔地面積約1平方公里，規劃完善，腹地內約10幾棟社區大樓，屋齡從不到1年至15年不等，街廓整齊；區域內生活機能健全，不僅有2家全聯購物中心，距離家樂福、大潤發等大型量販店僅要車程4-5分鐘，便利商店約有10家左右，約每4-500公尺就有一家超商，日常採買易達性高，又有平鎮運動中心等運動休閒場所。

而交通方面，因為鄰近66快速道路，因此南來北往都很方便，若是仰賴火車通勤，往北至中壢火車站車程約15-17分鐘、至未來將興建的平鎮車站預定地也約10分鐘，往南至埔心火車站車程也約10分鐘。

劉得任分析，南勢重劃區的房價相對實惠，若以同樣屋齡10年內的新古屋來看，中壢市區的平均單價約35萬上下，未來平鎮車站周邊平均單價約30萬上下，而南勢重劃區則是單價約19-28萬，而屋齡10年以上的舊社區單價22-23萬，不僅如此，鄰近還有2個腹地較小的自辦重劃區，分別是山豐重劃區與文心重劃區，未來人口也將持續移入，相關機能更加健全。

而購屋族群除了受中壢市區房價已高而擠壓而來的年輕首購族，也不乏有地緣關係例如鄰近中壢工業區、平鎮工業區的就業人口，就近就業、就學都能符合基本居住需求。

值得注意的是，劉得任說，近期也有來自新北市、竹北市的購屋族群，他們仰賴66快速道路的便利性，開車通勤，就曾有客戶每天開車通勤40-50分鐘新北、南勢重劃區往返，以時間換取房價與空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

淡海新市鎮在淡海輕軌通車後，隨著基礎建設日益完善，相比雙北其他區親民的房價，成為小資族愛購區，去年交易量達 2600 多棟，占全淡水區的四成五。中信房屋研展室彙整實價登錄資料，發現 2019 年至 2023 年至今，淡海新市鎮大樓的成交單價自 21.6 萬元漲至 29.9 萬元，漲幅達 38%。

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，淡海新市鎮一般分四個生活圈，海洋科大、美麗新影城、濱海路南側、行政中心。目前價格最高的區域是行政中心生活圈，今年初的成交價均價已到每坪 33 萬元，這區是都市機能發展最完善的區域，包含政府機關、雙語新市國小都在這，房屋去化速度較快，今年的預售屋社區都在 60-130 戶之間，如今年第四季要完工的群祥泰，社區規劃為 93 戶。

而在淡海新市鎮四區裡漲幅最大的是海洋科大生活圈，從每坪 18.8 萬元飆升至 27.1 萬元，漲幅達 44.1%，成為淡海新市鎮裡五年漲幅最大的區域，謝欣亞說該區在輕軌末端，離紅樹林站搭輕軌需 30 分鐘，機能尚在發展中，還有許多未蓋的建地，新推案有 1912 戶的名軒海樂地，目前銷售約 2 成，還有已完工 3 年以上，還在銷售的宏盛水悅跟海上皇宮，兩案共 1328 戶。

同屬賣壓大的區域，還有美麗新影城生活圈，謝欣亞表示，新市南路二路到濱海路二段中間的住宅較密集， 但離美麗新影城較遠，新推案的戶數都少，如 98 戶的新潤心苑、133 戶的富麗欣，開價穩踩 3 字頭，影城旁邊主要是海洋都心系列，海洋都心 2 跟海洋都心 3 共計 3585 戶，都是以成屋銷售，開價都還在 2 字頭。

由於營造的成本提高，謝欣亞指出，導致新案價格上漲，加上輕軌通車等利多，帶動新古屋的價格上揚，但相比雙北而言還是競爭力十足，備受小資族青睞，後續淡江大橋將在 2025 年完工，連結淡金路、中正東路與北投大度路的淡北道路工程，預計於 2028 年完工，將補強淡水對外的交通網，發展值得關注。

▲彰化市中古透天CP值高，不少人買來「 透改套」，報酬率可達3~4％。（東森房屋提供）

彰化市的中古透天交易日漸升溫，實價登錄資料顯示，2022年彰化市屋齡20年以上中古透天的平均購屋總價約為1141萬元，相較於2017年的774萬元增加了367萬，成長幅度接近5成，而中古透天的交易件數也佔全市透天交易總件數的64.6%，比2017年提升了17.8個百分點，由於周邊學校、醫院眾多，不少人選擇購買透天改裝成套房收租，投報率更可達4%。

東森房屋彰化中山加盟店經理王玉月指出，彰化市發展較早，人口相對密集，生活採買、交通出行都非常便利，而且市內還有擴大彰化市東區都市計劃區、彰化大竹鹿港捷運線、中捷綠線延伸彰化等規劃討論，區域發展前景很有想像空間。

目前彰化市區內已有新推案的成交價格站到3字頭以上，中古透天的價格與周遭其他主要都會區相比仍屬親民，彰化市區內5~6米活巷透天的總價在750~900萬元上下，8米以上活巷透天的總價也只要1000~1500萬左右。 

王玉月表示，彰化縣政府商圈是目前彰化市租屋市場較為熱絡的區塊，該區塊鄰近彰化基督教醫院、彰化秀傳醫院、建國科技大學、彰化高商、彰師大等多家醫院和學校，很多外來就業就學的醫護人員和學生族群都會在這邊租房居住，恰好這類客群又具有穩定性高、工作單純、風險低等特點，致使該區塊的租屋市場相當活絡。

由於中古透天入手門檻相對較低，大部分房東都會選擇投資中古透天並改建成套房對外出租，一般來說這類物件的租金投報率可以達到3~4%左右，穩定的收租表現也為區域房市加了不少分。 

東森房屋研究中心副理黃勝暉提醒，雖然購買「 透改套」產品的確能夠為屋主帶來可觀的收益，但仍有兩大隱性風險，購屋民眾不得不慎。首先，目前市面上不少「透改套」產品都有增建、違建的情況，存在一定安全隱患，而且未來恐怕會有被拆除的風險。

另外，對於想投資學生套房的房東們來說，目前台灣少子化現象不斷加劇，很多學校周邊的租屋市場的需求也在同步下降。鑒於租賃市場的變數和風險較多，建議購屋民眾買房出租前還是要謹慎評估。

淡海新市鎮在淡海輕軌通車後，隨著基礎建設日益完善，相比雙北其他區尚親民的房價，成為小資族愛購區，2022年交易量達2600多棟，佔全淡水區的45％。中信房屋研展室彙整實價登錄資料，發現2019年至2023年至今，淡海新市鎮大樓的成交價自21.6萬元漲至29.9萬元，漲幅達38％。

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，淡海新市鎮一般分4個生活圈，海洋科大、美麗新影城、濱海路南側、行政中心。目前價格最高的區域是行政中心生活圈，2023年初的成交價均價已到每坪33萬元，這區是都市機能發展最完善的區域，包含政府機關、雙語新市國小都在這，房屋去化速度較快，2023年的預售屋社區都在60~130戶之間，如2023年第4季要完工的群祥泰，社區規劃為93戶。



而4區裡漲幅最大的是海洋科大生活圈，從18.8萬飆升至27.1萬，漲幅達44.1％，成為淡海新市鎮裡5年漲幅最大的區域，謝欣亞說該區在輕軌末端，離紅樹林站搭輕軌需30分鐘，機能尚在發展中，還有許多未蓋的建地，新推案有1912戶的名軒海樂地，目前銷售約2成，還有已完工3年以上，還在銷售的宏盛水悅跟海上皇宮，兩案共1328戶，賣壓相當大。



同屬賣壓大的區域，還有美麗新影城生活圈，謝欣亞表示，新市南路二路到濱海路二段中間的住宅較密集，但離美麗新影城較遠，新推案的戶數都少，如98戶的新潤心苑、133戶的富麗欣，開價穩踩3字頭，影城旁邊主要是海洋都心系列，海洋都心2跟海洋都心3共計3585戶，都是以成屋銷售，開價都還在2字頭。



謝欣亞說，營造的成本提高，導致新案價格上漲，加上輕軌通車等利多，帶動新古屋的價格上揚，但相比雙北而言還是競爭力十足，備受小資族青睞，後續淡江大橋將在2025年完工，連結淡金路、中正東路與北投大度路的淡北道路工程，預計於2028年完工，將補強淡水對外的交通網，發展值得關注。

▲薪水增幅跟不上房價漲幅，晚10年買房得多付70個月不吃不喝收入。

依據聯徵中心資料，去年全國第四季平均房貸鑑估值為1225萬元，比10年前增加289萬元，若以2022年每月實質性薪資平均4萬1357元計算，相當於增加了70個月的平均薪資，代表晚10年買房，需多付70個月不吃不喝收入。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，房價10年來有顯著成長，如新竹縣的房價在短短2年內從2字頭走向3字頭，但平均薪資沒有與房價同步躍升，買方的購屋及貸款負擔越來越重。

10年來房價逐年增高，購屋總價門檻也越來越高，觀察多年來總價走勢，從2013年開始聯徵中心的平均鑑估值破千萬，且銀行鑑估值大約為實際成交價格的9成，因此實際平均購屋總價應該比鑑估值更高。

10年間利率少0.08個百分點 坪數也少3坪

另一方面，雖然核貸成數比10年前增加3個百分點、利率減少0.08個百分點，但平均建物面積減少3坪，10年後買房不僅總價變高，還少買了一間主臥。

郎美囡指出，買方資金能力降低，購屋面積必然下滑，且少子化及不婚影響，所需居住面積也有縮小的趨勢，因此平均購屋面積可能還會減少。

此外，根據聯徵中心資料，去年第一季平均房貸利率僅1.46%，但央行急速升息，第四季的平均房貸利率已飆升到1.96%，今年若再升息，平均房貸利率可破2%，房貸負擔再加重。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，銀行緊縮銀根，還有揮之不去的通膨壓力，建議買方評估貸款負擔時以當下利率再增加0.25~0.5%計算，試算未來若繼續升息，財務狀況能否應付，避免因為資金調度不佳而陷入困境。