草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

▲桃園市長張善政（左）與立信機構董事長賴運興（右），共同簽下內壢仁愛段公辦都市更新案。（桃園市政府提供）

▲觀音工業區的土地行情已突破2字頭，但若與桃園週邊工業區相較，觀音工業區的設廠成本相對較低。

觀音工業區是桃園市面積最大的經濟部編定工業區，總開發面積超過632公頃，園區已開闢超過30年，聚集超過300家廠商，區內大廠包括全聯、國瑞汽車、亞東石化、台灣玻璃等知名企業。據第一太平戴維斯統計，近3年觀音工業區交易規模1億元以上的交易案合計約77億元，規模在桃園市的各工業區中排名第3，僅次於華亞科技園區與中壢工業區。

近年積極在此布局的企業包括聯華食品於2020年以10.6億元購入7000坪工業土地，並投入61億元興建觀音廠，引入智慧化食品產線與自動運輸設備等；另外，華紙也在2020年以20億元購入3M集團子公司的觀音工業區廠房，規劃打造研發生產發展基地，並於去年正式啟用。

從近期的交易紀錄觀察，觀音工業區的土地行情已突破2字頭，漲幅明顯，但若與桃園週邊工業區相較，例如平鎮工業區、大園工業區與幼獅工業區，工業地行情介於每坪25萬到30萬元之間，觀音工業區的設廠成本相對較低。

第一太平戴維斯受託辦理桃園市觀音工業區土地公開標售，標的面積4869.94坪，為雙面臨路的丁種建築用地，形狀方正，建蔽率與容積率分別為70%與300%，即日起開始領標，6月7日開標，。

負責標售的第一太平戴維斯資深協理沃仁方表示，近期不管是中央或地方政府都積極在桃園規劃開發多個產業園區，以引進智慧製造、現代倉儲、雲端運算或綠能低碳等低汙染產業為首要目標，因此不一定能夠滿足傳統製造業的建廠需求，這也反映了即便公部門積極開闢新園區，工業區交易保持熱絡，價格穩步上漲。

以觀音工業區為例，園區規模大且早在民國79年就開發完成，公共設施配套相對充足，每日自來水供應量有55,000公噸，汙水處理量有48,000公噸，優於周邊其他的工業區，因此吸引有生產製造需求的企業進駐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

因應鐵路高架化、捷運時代的來臨，位居台中海線交通門戶的沙鹿車站，未來有捷運藍線、鐵路高架與轉運站計畫，吸引全台建商搶進卡位「新站重劃區」，預估三年內將有2,000戶新案量、總銷金額逾200億元蓄勢待發，有機會複製台中東區經驗，反轉站前、站後價差。

　台中車站高架化通車七年，在2016年鐵路高架化完成前，中市東區的成屋住宅大樓最高成交價為舊站前的「東京澀谷區」，每坪36.5萬元，後站最高成交單價為「林維湖森」，每坪24.7萬元，兩社區價差達每坪約12萬元。

　而隨著台中鐵路高架完成，開發商搶進台中火車站後站開發，新案價格不斷堆疊，目前最高成交單價為「浩瀚湖濱城」的58.3萬元；而舊站前的最高成交價則是名軒「台中新站」的46萬元，同樣價差約12萬元，但站前、站後出現反轉。

　站前、站後反轉現象也正在沙鹿區上演。海線地區人口最多、商業活動最為密集的沙鹿區，是海線唯一具有機場、國道匝道、鐵路、捷運等多種交通運輸集散地，也因此被定位為雙港核心區，是台中港科技產業園區與台中國際機場門戶特區的出入轉乘點。

　值得一提的是，台中藍線捷運沙鹿站已確定設置於沙鹿新站重劃區周邊，加上未來不排除有沙鹿車站高架與轉運中心計畫，「新站重劃區」的發展前景備受矚目。

　沙鹿「新站重劃區」占地面積9.16公頃，吸引建商卡位，未來三年近2,000戶新案量釋出，區域內已公開個案價格正逐步追平舊站前的房價，如即將完工的「和築T1」，近一年成交單價每坪約27萬元、「勝麗交響曲」成交均價31萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行信用管制斬斷金流，加上住宅市場降溫、平均地權條例上路在即，建商首季購地動能創近七年同期最低，僅113億元。建商搶地風潮不再，轉向以消化手中土地庫存為主。

　世邦魏理仕台灣分公司研究部主管李嘉玶表示，2023年第1季全台土地成交金額明顯重挫，年減幅高達59％，只有186億元。在購地都會分布方面，可觀察到在市場震盪之際，買家紛紛回防抗跌性較強的市中心精華地段，因此首季各都會區土地成交金額以台北市最熱門、占比達30％。

　李嘉玶指出，由於預售市場觀望心態濃厚、去化速度放緩，加上銀行土建融利率逐季攀升，建商購地動能也同步減弱；據最新調查發現，第1季建商土地投資額下滑至113億元，創七年來同期最低紀錄，年減幅高達67％。

　其中較具指標的建商購地案，為達欣工程斥資26.2億買下元大建設和馬家投資公司位於北市中山區長安段土地，面積達648坪；另外還有寶建企業的桃園8,868坪土地，也被光禹開發等買家以23.5億元收購；欣陸投控旗下的大陸建設以13.9億買下惠瑜達公司的北市南港段382坪土地；另外還有尚發營造以11.2億買下台南混凝土工業的安平工業區3,035坪土地。

　李嘉玶表示，央行去年迄今五度升息影響，不動產市場面臨變數，投資人購買意願也受影響。許多企業為因應景氣走弱，對於資本支出的態度更趨謹慎，商辦市場租賃活動持續受到衝擊，部份自用型買方也暫緩置產計畫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

受政策影響，短期投資客退出市場，房市回歸自住當道，台中14期重劃區擁品牌、地段、規畫等優勢的預售案不受影響，近期銷售捷報頻傳，如329檔期進場的「國泰美禾」、「惠宇覞山」銷售亮眼，「順天KING’S ROAD」預售實登單價甚至創區域新高。下半年包括大陸、精銳等品牌建商14期新案將進場，備受期待。

　根據台中市地政局統計，首季台中市買賣移轉棟數9,945棟，年減約22％；根據內政部實價登錄資料指出，台中市交易最熱絡的三大屯區（西屯、南屯、北屯），今年前二月有352筆交易，相較去年同期大減6成，買氣明顯趨緩。

　觀察近期銷售傳捷報，或是實登揭露創高價的北屯區14期預售案，幾乎都是具品牌力或地段優勢的建案。包括「國泰美禾」、「惠宇覞山」，329檔期進場均傳出銷售佳績；順天「KING’S ROAD」豪宅案，每坪預售實登單價67.8萬元，刷新區域單價新高。

　看好14期潛力，下半年預計將有大陸、精銳等建商進場推案。業界預期，14期新案目前成交單價已「坐5望6」，下半年有機會推升14期成交單價。

　順天建設二代、執行董事柯啟新表示，14期是台中近20年來最大開發規模的新興重劃區，順天在14期握有多塊精華土地，「未來30年，順天將會持續深耕14期！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去年營所稅超徵近3,000億元，其中營所稅中的營利事業房地合一稅成長力道相當猛烈，2022年的營利事業房地合一稅衝上171.9億元、年增逾一倍，其至超過2017～2021年五年的總和，稅收一年抵五年；其中又以台北市貢獻最大，稅收近60億，占全台逾三分之一。

　自房地合一稅實施以來，營利事業的房地合一稅收逐年快速成長，2017年僅13.8億元，不過去年已達171.9億元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，營利事業房地合一稅收大增，主要來自房地合一稅2.0在2021年7月上路，納入預售屋，另外法人間常見的特定股權交易也需課稅，加上去年不動價格持續上漲，讓2022年的營利事業房地合一稅收大進補，對營所稅超徵貢獻不少，也間接推動政府普發現金。

　不過今年平均地權條例修法通過，私法人購置住宅將採取許可制，法人對房市態度可能轉趨保守，加上不動產價格上漲動能已減緩，今年營利事業的房地合一稅收可能會反轉走低。

　以各縣市營利事業房地合一稅收來看，六都約占全台的85％，其中台北市59.5億最高，台中市25億元次之；若以成長率來看，南台灣的高雄、台南年增率分別為263％、201％，反應近年企業不動產投資南向、及台南灣不動產價格漲幅大於中北部的狀況。

　台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市是國內經貿核心，創稅能力最強；台中市近五年公司家數增加近15％，成長幅度為六都之最，蓬勃的企業投資是台中營利事業房地合一稅收的最大利基。

　至於南二都稅收大增，一來稅收基期相對較低，二來因為打炒房政策加深房市觀望氣氛，不少持有多戶房屋的法人，在地方政府實施囤房稅後，選擇固守基本面較扎實的中北部，將南部物件獲利了結，帶動南高二都法人房地交易大增，稅收也顯著上揚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

即使房地合一稅2.0納入預售屋課稅、高稅率延長至5年，不過近期房市交易緊縮，房地合一稅個人稅收也出現反轉，統計今年首季個人房地合一稅收64.2億元、年減12％，出現房地合一稅上路以來同期的首度衰退。

　房地合一稅在2016年上路以來，房地合一稅個人稅收幾乎呈現逐年倍增的趨勢。若以各年首季來看，2017年、2018年間僅約3億元，去年首季已增加至73.8億元；而即使目前房價仍處高檔、轉售過去取得的房產多仍有增值空間，不過隨著房市交易衰退、房價漲勢停滯，也使長年成長的房地合一稅收出現反轉。

　過去長年居房地合一納稅最大戶的台中市，今年首季僅11.8億元、年減24％；另台北市年減幅26％，至於台南市年更年減34％、衰退幅度居六都之冠。大家房屋企研室總監郎美囡表示，房地合一稅在2021年7月升級至2.0版，包括持有5年內轉售稅率提高、預售屋轉售納入課稅對象，使稅收增加，去年下半年房市觀望氣氛濃厚，但先前的房價漲幅大，屋主若非在近年高點入手，轉售應該都有增值空間。不過投資客買盤比例高、或房價漲勢大出現較多反轉聲浪的都會區，房地合一稅收也出現較明顯的衰退。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

記者 溫子豪 報導

　　房市受升息、通膨及政策影響，開春以來顯得「冷清清」。根據591新建案統計，今(2023)年首季全台總銷金額雖然高達5,871億元，但扣除商辦後，住宅銷量僅有4,100多億元，創2021年第3季以來新低點。住商不動產也發現，今年首季全國個人房地合一所得稅64.18億元，年減12%，由於房貸利率已經突破2%，導致買方縮手，稅收恐怕難再創新高。

　　591新建案今(17)天公布今年首季全台房市交易量，總銷金額5,871億元，與去(2022)年第4季相比約增加4%，與去年同期比較則成長47%。不過扣除商辦交易後，住宅銷量僅4,100多億元，寫下2021年第3季以來6個季度的新低。推案個數只有326件，戶數約2.3萬戶，均較前季或去年同期量縮1成至3成；然而部分特殊區域房價依然高漲，像是台北市成交價衝上每坪130萬元，年增幅高達3成。

　　591新建案分析，今年房市總銷金額創新高，主要是因為房價高漲與指標商辦支撐，並非「房市復甦」，尤其央行升息循環不見盡頭，加上房價修正幅度有限，不僅建商保守應對，買方也不願貿然挺進，且今年下半年還有打炒房新制上路、總統大選等因素干擾，預期房市將持續低迷。

　　房市萎縮現象同樣反映在稅收上，根據財政部資料，今年第1季全國個人房地合一所得稅收共計約64.18億元，與去年同期相較下滑約12%，原因是從去年下半年房市買氣開始冷卻。進一步觀察六都情況，稅收減幅最大為台南市，年衰33.8%，台北市與台中市也分別滑落25.8%與23.8%，其他三都雖然稅收上揚，但增幅僅介於7.7%~10.8%間。

　　住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，從去年下半年起，房市散發濃厚的觀望氣氛，隨後央行升息明顯衝擊市場交易，政府的打炒房政策更展現調控不動產市場價格的決心，而目前房貸利率高於2%，許多區域市況都回到疫情前的水準，未來房地合一稅收可能難再站上新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]根據財政部個人房地合一徵課所得稅件數及應納稅額統計表統計，從2021年以來共計有5.4萬件個人房地合一徵課所得稅案件，屬於無應納稅額，2021年無應納稅額佔比達31.55%，2022年無應納稅額佔比也達25%，對比房地產價格大漲，出現數萬件的免稅案件的確有點超乎想像。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2021~2022房價出現一大波漲勢，但同時間卻有1/4~1/3符合房地合一稅收條件的個案，屬於無應繳納稅額，這樣的景氣不太容易出現售屋賠錢的狀況，可能有些案件屬於先買後賣的重購退稅，有些可能扣除成本與費用後，房價沒有增值，只是這樣的比例在這樣的大多頭景氣下，實在是蠻出乎意料之外。

統計顯示，2021年的房地合一稅案件中，共計有3.3萬件屬於不用繳稅，占比為32%，2022年前三季則有2.1萬件屬於無應繳納稅額的案件，占比為25%，反映出有相當比例都屬於不用繳稅個案。值得留意的是房地合一稅2022年屬於10%稅率的案件數開始倍數增加，逐漸有2016年買進的屋主，開始適用6年400萬元免稅，超過按10%課稅的狀況。

曾敬德提醒，適用400萬免稅有相當條件，必須個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，且6年內以1次為限，除了400萬免稅優惠外，民眾也可以利用重購退稅條件，但都要留意相關規定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售屋實價登錄實施後，部分建商、代銷為讓建案價格定錨，會將高價戶別優先登錄，等建案價格拉高後，再公開銷售，就能輕易拉高成交價，甚至有部分高價案是假交易，或是買方反悔，交易撤除後，該筆高價交易依然顯示在實價登錄上，但在《平均地權條例修正草案》上路後，撤除的交易就必須在1個月內登錄，這種資訊不實的狀況會較正常化。

實登房價不一定是真實房價

實價登錄上路多年，民眾已養成查詢實價登錄來判斷房價，業者為了讓實價登錄上的房價好看，甚至想創造高房價，經常透過送家電、含裝潢、差價找補，甚至AB約等方式來墊高成交價格，這樣一來民眾查詢實價登錄的房價，就會是相對高價的價格。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，送家電、含裝潢等墊高房價方式，其實並不新鮮，也不是台灣人比較不守法，全世界各國都一樣，在實價登錄政策施行之後，造成的結果大部分都相仿，尤其美國是最經典的案例，曾在美國買過房屋的民眾就會發現，美國的房屋不管是預售屋、新成屋，甚至是中古屋，幾乎都是精裝修，且含家具一同銷售。

政府單位也察覺上述狀況，2020年7月1日起實價登錄新制2.0上路後，不管是成屋或是預售屋，若交易總價包含「非屬於不動產價格」的費用，就必須登載在備註欄中註明，如裝潢費、家具設備費、土地增值稅、仲介費、地政服務費等，若未申報、或申報錯誤等，可處罰鍰3~15萬元。

雖說如此，何世昌表示，但若契約內沒特別載明交易總價包含裝潢費、家具費等，就無須在備註欄註明，形成不小漏洞，因此送家電、含裝潢會是未來房屋買賣市場的重大趨勢。

登錄高價戶定錨 拉抬行情

《平均地權條例修正草案》規定預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。杜絕了以往高價快快登錄，不然就拖到交屋再登錄，時間上失真的問題，房價看似更透明了，但業者也馬上有因應政策，實價登錄反而成為銷售利器。

何世昌表示，預售屋實價登錄之後，業者在建案公開銷售前，會先找VIP客戶銷售，並將高價戶別優先登錄，形成定錨效應，民眾查詢到的價格就是相對高價，有助於拉高未來成交價，而這些高價戶不管是真交易，還是假交易，成交後可能退戶，這些退戶物件交易卻不用撤除實價登錄，形成資訊不實的狀況。

未來平均地權條例修正法案上路後，預售屋退戶交易要在1個月內重新登錄新的資訊，預售屋實際登載亂象會比較核實一點，但因舊的成交資訊並未撤除，需要成交及撤除的交易資訊同時列出才能看得比較清楚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】