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最近高雄房市逐漸熱起來，其中又以25坪以下的小宅最受到歡迎，甚至在熱門行政區占極高比例，為何小宅會在此時受到青睞呢？21世紀不動產指出主要與小宅具有低總價優勢、以及每戶人口數下降趨勢帶來的小宅需求有關。

高雄各大熱門行政區 25坪以下小宅受青睞



近幾年全台房市相當火熱，過去熱銷產品以大坪數為主，但近幾年國人購屋愈來愈傾向買小宅，除了雙北「小宅化」愈來愈明顯，這股趨勢也吹往南台灣的高雄。根據內政部不動產平台資料顯示，高雄市2023年第一季平均買賣面積為32.56坪，若只看特定熱門的行政區，更可以看出大家愛買小宅的趨勢。首先是區域內有多家科技廠的前鎮區，2023年第一季共計有45％的交易落在25坪以下；高雄市人口第二大區的三民區，2023年第一季共計有59％的交易落在25坪以下。以高雄市人口密度最高的新興區為例，2023年第一季有34.88％的交易落在15坪以下；至於隔壁的前金區，2023年第一季則有44.44％的交易落在15坪以下，顯示小坪數的套房產品在人口密集區相當受歡迎。



小宅受歡迎關鍵：「低總價好入手」、「每戶人口數下降」



高雄近幾年隨著科學園區、台積電設廠、捷運輕軌建設…等話題，雖然帶動產業進駐與就業人口，但同時土地雨與營建成本也因此上升，也順勢把整體房價往上推，大坪數產品價格更高，為了減輕購屋壓力，民眾轉而購買小坪數低總價的產品。而高雄建商也看準此趨勢，近幾年像是預售、新成屋建案，清一色以小宅產品為主，剛才所提到的新興與前金區，區內大部份屋齡新的建案，幾乎都來自土地整合或危老改建，由於這些新建案的基地面積不大，自然會以低總價民眾好入手的小宅為主。



房地產短期看經濟，長期看人口，近幾年全台人口快速老化加上少子化趨勢，根據內政部統計月報指出2023年4月每戶人口數僅2.55人。現代多人多為2、3人小家庭甚至獨居，影響民眾購置房產的需求改變，加上少部分長輩因退休生活需要，由於家裡子女不見得同住，居住人數變少，會把原本住的公寓或透天厝，換成坪數小、但生活機能較好的大樓，例如距離市中心或醫院較近的電梯大樓。此外，近幾年高雄積極推動地方創業，吸引北漂年輕人回流，進而帶動當地房產需求，這些返鄉工作的年輕人為了工作方便以及希望保有個人空間，大多會選擇購買小宅自住。



21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱提醒，雖然小宅有著低總價的優勢，但不代表坪數單價低，且有許多銀行不提供購買小坪數的房貸或是提供的貸款成數較低，因此在購買前，必須先衡量自備款是否充足；此外，也須考量小宅扣除1/3公設後，剩下的實際室內面積是否符合自身需求，董家菱表示，也有不少人在婚後如果需要較大的生活空間後，將資產活化把原本的小宅出租，自己則搬到較大的空間維持生活的品質。

不動產住宅市場自2022年Q1升息開始，市場交易開始趨緩，加上景氣下滑及政府祭出打房政策，已經先從量縮逐步形成價跌現象。反觀商用不動產因前幾年產業界、企業成長，自用需求仍在，因此未立即顯現疲態，原本交易量已逐步放緩，但5、6月的「新光一號」資產標售，帶起了市場一波高潮，推高2023年商用不動產交易金額已達726億元。宏大國際資產發布的市場報告顯示，從近幾年的商用不動產市場交易標的及買家類型觀察，已然呈現「V型化」趨勢—V字二邊分別是賺錢的、不賺錢的企業，同時追逐中間為數不多的優質商辦標的，形成「有錢的買不到，沒錢的買不起」的現象。

2023年商用不動產交易金額已達700餘億元，是顯示市場熱絡還是資金充裕？宏大國際資產陳益盛總經理表示，商用不動產市場高峰已過，買賣交易仍在但逐步趨於平穩。新光一號資產標售帶來一波漣漪，陳益盛指出，2005年新光一號發行上市時，宏大不動產估價部受理資產評估，以當時台北市中心商辦行情，每坪多在30萬~40萬之間。而標售結果出爐，新光國際商業大樓、台証金融大樓、新光中山大樓每坪已突破93.5萬~108萬，漲幅達1.7倍~2倍不等，而且買家並非傳統的金融壽險業，足以顯示市場資金仍在，只等好的投資標的出現。



目前商用不動產三大市場主力為商辦、工業地及廠房、廠辦三分天下(如圖一)，其中商辦買家有逾半數屬於投資置產型，廠辦也有3~4成屬投資型，工業廠房則多數為自用型企業購買。2023年上半年會交易巨量，恰巧只是這個時間點「新光一號」處分資產，由滿手現金的企業購入資產配置，尚稱不上市場熱絡，多數的中小企業也是在等房價下修，尤其是市中心以外商辦、及非主要工業區廠房及土地。



陳益盛指出，「V型化」這個現象已形成數年，即有錢的企業以高價追價購得某商辦或廠房，但也有一些陳年舊標的銷售多年仍未成交，因為資金追逐的是市中心或主商圈的優質物件，所以願意花高價取得，而一般案件則需要調整價格讓中小企業願意買單。營收平平、或沒錢的企業就望眼欲穿等待房價下跌，但往往苦等不到。由於北市中心商辦市場幾無新增供給，偏向賣方市場; 而廠房、工業地亦鮮少新增供給，現成廠房物以稀為貴，也是偏賣方市場。依據陳益盛的看法，下半年仍看好市場交易，但因大案已陸續消化，就等壽險、產險業者補貼虧損零星釋出，交易量不會太差，惟因選舉將至，市場步調將放緩，預估2023年商用不動產交易金額約在1200~1400億之間。

住展雜誌統計，截至今年7月15日，北台灣公開銷售的新成屋（不含廠辦、商辦、單價逾新台幣200萬元豪宅案）有302個、合計戶數約4869戶，新北市占49.7%，數量居北部之冠。

根據住展雜誌統計，新北市銷售中新成屋102個、待售戶數約2420戶，其中以板橋區戶數最多，全區待售成屋戶數超過500戶，主因是捷運府中、新埔站周邊及江翠北側重劃區等地都有成屋完工釋出；另外，淡海新市鎮的淡水區，也有約490戶成屋在新建案市場中銷售。

北台灣銷售中新成屋數量第2多的是桃園市，有82個建案、約1183戶等待成交，其中以桃園區待售戶數逾400戶最多，中壢、平鎮、大園等區也有超過百戶新成屋待售。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，新北、桃園銷售中新成屋戶數較多，是因近年業者在重劃區大量推案，此舉有助加速人口進駐，帶動區域發展，如林口新市鎮、三峽北大特區等，都是先經過空屋數多、點燈率低的階段，才逐步以相對親民的房價吸引區外人口移入，帶動當地生活機能趨向完善。

成采錡指出，不過各重劃區受先天條件影響，發展速度略有差異。如淡海新市鎮，即便房價水準在北台灣各縣市中屬於相對低檔，但在氣候及交通等因素影響下，移入人口數不如預期，線上待售新屋戶數仍多。

成采錡指出，有淡海的經驗在前，若未來實施囤房稅2.0，建商餘屋若採全國歸戶並以最高稅率4.8%計算，對大型建商的影響將不小，業者可能會因為餘屋消化速度及持有成本等考量，選擇在新發展區保守推案，相關情況將不利政府推展新都市計劃區，或促進區域均衡發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

政府對房市調控政策持續，除了央行在6月理監事會議後，實施特定地區自然人購屋第2戶限貸7成的信用管制措施，平均地權條例子法也於7月1日正式上路。根據國泰金控在7月1日至7日的國民經濟信心調查結果顯示，民眾在買賣房意願指數上，呈現一降一升，顯示國內整體房地產市場，往下走的壓力又加大。

國發會最新公布的5月景氣對策信號維持藍燈，同時指標與領先指標都下滑。不過，根據國泰金控最新7月的國民經濟信心調查結果顯示，民眾對於未來景氣復甦呈現正面看待，景氣現況樂觀指數續揚至3 ，較6月的-1.9大幅增長，至於像是聚餐和旅遊的大額消費意願指數揚升至11.3 ，創19個月以來新高，耐久財消費意願也連續2個月改善至-12.3。

國泰金控經濟研究處協理陳欽奇指出，近期像是台灣的出口等一些經濟數據都不如預期，且經濟成長率也還有可能進一步下修，但民眾在景氣的展望上，並沒有太多的悲觀情緒，顯見內需的支撐力道相當強勁。陳欽奇說：『可是就內需這部分來講，也是我們之前也是相對比較樂觀，就是說看起來民眾對於包含說他對景氣展望還是比較持平看待，並沒有像出口的數據那麼悲觀，而且整個消費意願這邊還是在持續走升的，所以看起來就是說整個今年在台灣的經濟成長率，可能內需的支撐力道還算是比較強的。』

至於在房市部分，最新調查顯示，在央行6月理監事會議後，實施特定地區自然人購屋第2戶限貸7成的信用管制措施，以及7月1日平均地權條例正式上路後，民眾對於國內房市走向又有了變化。在房屋交易調查部分，買房意願指數微降至-49.5 ，比6月的-49.1再往下走，賣房意願指數則上升至-18.2 ，6月為-19.4，民眾在賣房的意願指數上升，買氣則略縮手。

陳欽奇也分析，政府政策目標，就是要降溫房市，從最新調查也顯示，國內整體房地產市場，往下行的壓力又加大了一些。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部營建署7月推出租金補貼2.0方案，給予大學生租金補貼，但多位立委日前表示，學校未與學生簽訂租賃契約，造成不符規定而領不到。教育部長潘文忠今天表示，會跟營建署及大學往這個方向努力。

民進黨籍立委吳思瑤日前與民進黨籍立委鍾佳濱舉行記者會，他們表示，政府推出租金補貼2.0，放寬申請年齡降至18歲，讓學生可以申請。不過，若學校未與學生簽訂租賃契約，或是租賃契約未清楚記載「租賃金額」、「租賃期限」，就會不符合「租金補貼作業規定」第6條第2款規定，而無法申請租金補貼，陷入看得到吃不到的困境。

立法院教育及文化委員會今天審查性別平等教育法修正草案，吳思瑤利用質詢時向潘文忠請命。潘文忠坦承現行申請條件上未注意到此事，他允諾會跟營建署及大學共同往這個方向努力。

吳思瑤指出，教育部應與各大學協調，現在只有入住同意書，要求教育部在2個月內與營建署協調，提供一致性租賃契約。潘文忠答詢時說，會進一步跟營建署及大學溝通。

不光是校內住宿，吳思瑤進一步提及校外租屋，她表示，校外租屋申請補貼更困難，她在網路上查詢發現，學生若要求房東提供租賃契約，有的會被房東趕走，有的轉嫁到租金，她初步統計有高達7成學生最後選擇放棄。教育部應協助各大學設立窗口，協助學生順利跟房東拿到租賃契約，並要求教育部在2個月內建立協力機制。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲北台灣待售新屋逾4千戶，其中新北市板橋區最多。（資料照）

根據財政部公布的房屋稅差別稅率2.0方案，因攸關餘屋銷售時間長短，讓不少建商跳腳，若建商餘屋採全國歸戶並採用最高4.8％稅率，對大型建商的影響將不小。根據住展雜誌統計，截至今年7月15日，北台灣公開銷售中的新成屋有302個，合計戶數約4,869戶。

根據財政部公布的囤房稅 2.0，持有年限2年以內，稅率擬調整為2％～3.6％，持有年限超過2年，則稅率區間為2％～4.8％。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，觀察實價登錄揭露資料，今年5月新北林口有109筆成屋交易，佔地面積差不多的基隆七堵，則僅有22筆。在區域市場買氣、建案銷售速度不同的背景下，建商餘屋採全國歸戶並都只給予2年寬限期不太合理，建議寬限期應由地方政府彙整實登數據，計算出區域平均銷售量，制定符合當地市場情況的寬限期。

北台灣各縣市中，以新北市銷售中新成屋102個最多，待售戶數約2,420戶，占北台灣整體戶數約49.7％。銷售中戶數最多的行政區是板橋區，因捷運府中站、新埔站周邊及江翠北側重劃區等地都有成屋完工釋出，全區待售成屋戶數超過500戶。至於淡海新市鎮所在的淡水區，也有約490戶成屋尚在新建案市場銷售中。

北台灣線上新成屋數量第二多的是桃園市，82個建案約1,183戶成屋等待成交，之中又以桃園區待售戶數逾400戶最多，其他如中壢區、平鎮區、大園區也有逾百戶成屋待售。ㄊㄠ由於目前桃園市版囤房稅給予建商的寬限期為3年，若囤房稅 2.0實施，只給建商2年寬限期，近年積極在桃園重劃區推案的大型業者將深受影響。

成采錡表示，新北、桃園銷售中新成屋戶數較多的原因之一，為近年業者在重劃區大量推案，此舉有助於加速人口進駐，帶動區域發展。如林口新市鎮、三峽北大特區等，都是先經過空屋數多、點燈率低的階段，才逐步以相對親民的房價水準，吸引區外人口移入，使當地生活機能越來越完善。

不過各重劃區受先天條件影響，發展速度略有差異，像淡海新市鎮因氣候及交通等抗性，即便房價水準屬於北台灣相對低檔，移入人口數仍不如預期，線上待售新屋戶數仍多。有淡海經驗在前，若未來囤房稅2.0實施，則業者恐因餘屋消化速度及持有成本等考量，選擇保守在新發展區推案，這情況將不利政府推展新都市計劃區，促進區域均衡發展。

日前時代力量前立委黃國昌和網紅「館長」陳之漢發起的716公平正義救台灣遊行，吸引萬人上凱道，訴求居住要正義，使社宅完工數成為焦點。內政部長林右昌日前表示，經營建署統計至7月17日，國家住都中心的社宅總發包金額已破1,747億，未來每年要衝1.5萬戶社宅，滿足人民的需求。

林右昌表示，社會住宅是前人種樹後人乘涼的長期工作，需要中央地方與社會各界一起努力，興辦社宅第一階段是由中央協助、地方主辦，2020年起的第二階段，由於地方政府人力與資金缺乏，成果相當有限，因此改由中央成立的國家住都中心，開始大量直接興辦。

逾3萬戶社宅 未來四年陸續完工

林右昌說明，根據營建署統計，截至今年7月17日為止，國家住都中心在全國一共完成發包88處，高達3萬4,897戶社會住宅，總發包金額超過1,747億元，將陸續於2025至2027年完工。此外，內政部也積極透過各種方式儲備社宅土地，未來每年將力拼1萬5千戶以上的社宅。

林右昌強調，解決居住問題必須多管齊下，除了社會住宅、實價登錄、包租代管，也會持續推動300億租金補貼、165億中產以下房貸支持專案，以實質的政策照顧每個族群。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

怕不小心買到凶宅！專家教戰看這四點，包括物件出租轉售頻率、談價對象與價格落差。也可善用民間自行架設的凶宅系統，或跟里長、警局多打聽，此外，律師提醒，要特別注意，不慎買到兇宅，雖然可以主張瑕疵擔保責任，6個月內請求解約或減價，但若交屋後超過5年便不得提出。

一般民眾購屋時多會選擇避開變電箱、墓地、殯儀館等嫌惡設施，但看屋過程可能因該設施與房子仍有一段距離等原因而未留意到。除外部嫌惡設施外，「凶宅」更是購屋族更聞之色變物件，因難以肉眼察覺，若無屋主或房仲主動告知，僅能靠買方自行打聽。安新建經傳授購屋族三大觀察點，包括物件出租轉售頻率、談價對象與價格落差，幫助民眾自主「趨吉避凶」。

根據內政部規範，主建物或附屬建物中有凶殺、自殺等非自然死亡之事實，或物件有如跳樓等求死行為致死方屬凶宅，並非有人在屋內過世就算。因此若是在物件遭砍殺而陳屍他處則不符凶宅定義，或在家中自然死亡，例如：猝死、病逝，即便死亡後在屋內數日才發現，亦非凶宅，但因物件內有陳屍多日的情形，多數民眾仍會有觀感不佳問題。

此類物件因肉眼無法判別，安新建經傳授三大觀察點，幫助民眾看屋時「趨吉避凶」。

一、物件頻繁出租且快速轉售。

一般購入凶宅不會自行居住而是改為出租，若是物件頻繁出租、時間不長，且很快轉售，表示物件可能有狀況。

二、屋主是否出面談價。

物件若有實際所有權人和登記的資料不一致，且談價代表人和屋主沒有任何親緣關係，或者對屋況完全不了解，幾乎全由仲介安排，亦須特別留意。

三、實登價格與周遭有落差。

觀察實價登錄上歷年成交價，是否有價格突然落差很大的紀錄，或是於同一棟樓、坪數相近但成交價卻與他戶落差甚大。

四、其他管道查詢打聽

除了上述三點外，安新建經也提醒，可善用民間自行架設的凶宅系統，如台灣凶宅網、「事故地圖」App等資訊；另外，也可向管理員、街坊鄰居、里長、轄區派出所等等多方詢問，建議再交叉比對，確保資訊無誤。

不慎購入6個月內可解約或減約

安新建經律師魏禮建議，一般來說凶宅屬於物之瑕疵，因為房子的價值會明顯地減少，若不慎購入凶宅可依據民法359條主張瑕疵擔保責任、360條主張損害賠償或第227條主張債務不履行責任。若主張瑕疵擔保責任，民眾發現物件屬於凶宅應於6 個月內向賣方主張解除買賣契約或減少售價；若賣方屬於故意不告知則不受6個月限制。

交屋後超過5年便不得提出

但需特別注意，交屋後超過5年便不得提出。若主張損害賠償或債務不履行，則有15年請求時效；但物件須缺少賣方所保證之品質或是賣方故意不告知物之瑕疵方可提出損害賠償；而債務不履行部分則須證明賣方有可歸責之事由才可主張。

凶宅在法律上並無白紙黑字嚴謹的規範，實務上是依照交易慣例、內政部函示及不動產說明書來判斷，故是否可減少價金或解除契約最終仍須交由法官判定。曾有買賣物件在十年前發生自然死亡，因年邁獨居在家中陳屍2日，在買賣流程中，買方得知此事件要求解除契約，但賣方主張自然死亡不是凶宅不得解除。此類爭議物件，需要充分使買賣方了解凶宅定義，才能針對問題核心，圓滿解決雙方在意的問題、達成共識。

魏禮提醒，許多民眾購入凶宅後因氣憤或懷疑受騙而提起刑事詐欺告訴，或對仲介追究責任，但判決結果出爐前可能已超過民法規定的6個月期限，加上刑事判決或處分書結果可能會影響民事法院判斷，因此建議務必先把握民法時效期，即時向賣方主張解除契約或減少價金，再評估是否適合提起刑事告訴追究責任，避免民事、刑事兩頭皆落空。

另外由於請求權的時效是獨立的，若僅在時效內主張民法359條中解約之請求權而未主張減少價金之請求權，可能最後經過幾年訴訟後判決不得解約，此時減少價金之請求權亦已時效消滅。

除了上述在契約中可主張之請求權外，安心建經提醒，民眾亦可考慮在簽約時加註「排除凶宅條款」，例如約定：若房屋曾有凶殺或自殺致死之非自然死亡情況，賣方須無條件解約、返還價金於買方，絕無異議等字眼，以作為事後解約退款的保障。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市政府表示，新板特區旁的民權段都更案，新北市府分回房屋235戶，首波釋出48戶社宅，已經完成電腦抽籤，正取民眾最快9月入住。因民眾申請踴躍，第二波再釋出151戶社會住宅。

新北住都中心表示，板橋民權社宅首次招租推出社宅套房及兩房型供民眾申請，預計於7月下旬分批通知正取民眾看屋選屋、簽約點交，最快9月可入住新家。

至於由新北住都中心推出的板橋「來青」出租住宅，將優先開放在新北市設籍且符合租金補貼資格的民眾申請。新北住都中心執行長錢奕綱指出，中心配合市府政策推出公辦社宅、容獎回饋、都更分回、出租住宅等各類型住宅供民眾申請，以舒緩市民龐大的居住需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲《平均地權條例》針對炒作行為，有明確規範。（永慶房屋提供）

《平均地權條例》修法上路，除限制預售屋換約轉售、私法人購屋及建立檢舉獎金制度外，也重罰炒作行為，可處100萬以上、5000萬以下罰鍰，且限期未改正者還可連續處罰，但炒房行為如何介定？購售屋又要注意哪些情況？專家一一分析。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，針對炒作行為，此次修法明定：一、任何人不得以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格；二、不得與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象；三、不得自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

也就是說，廣告不得再以不實成交價格，或是宣稱熱銷、即將完銷等虛偽買氣，向民眾哄抬房價、激起「不買就來不及」的緊張感；若有代銷、仲介或投機客在多人的line群組、臉書社群等，不定期提供許多預售屋轉售資訊，建立換約平台，也屬違規銷售範圍，民眾可多加留意。

另外，若有投機客集結多人買房壟斷市場，再加價轉售，且明顯影響市場秩序，也恐涉及違規炒作，可處100萬以上、5000萬元以下罰鍰，且按交易戶（棟、筆）開罰。

值得注意的是，即使不是建商及投機客，只要是協助炒作行為，就可能被認定為違法炒房。陳繼先提醒，有些建商及不良仲介為炒高房價，會向買方提議簽「AB約」，一份用來拉抬房屋總價與申報實價登錄，另一份才有真正的成交金額。對賣方來說，可以創造實價登錄上的虛假行情；對買方來說，則能用來申請超額房貸，看似好處多多，卻可能踩到炒房紅線，還有觸犯刑法疑慮。

此外，7月起檢舉獎金制度上路，包括銷售預售屋實價登錄逾期或不實申報、紅單轉售、違反限制換約規定及違反炒作規定，都屬檢舉範圍，只要提供檢舉人資料及違規案件的具體事證資料，檢舉獎金可實收罰鍰的30％，每案獎金不超過1000萬元，但若偽造或變造事證者，則移送檢調。

近年來房市交易熱絡，吸引投機客進場炒作，還有許多黑心仲介與投機客聯手，大賺買賣價差暴利。對於有購售屋需求的民眾，陳繼先建議，一定要多方詢問，並選擇提供完整房屋資訊、成交行情與買賣權益保障的房仲業者，才能安心。

永慶房屋表示，永慶很早就建立「投機客資料庫」列為黑名單，推掉超過百億元商機；同時明文規定員工與其二等親內購售屋必須通報，禁止利用職權和資訊優勢炒房，更於2021年推出「真房價保證」具體服務保障，若永慶經紀人配合投機客炒房、未提供完整買賣行情致使消費者權益受損，最高賠償買方400萬元、賣方4倍服務費。