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國民黨總統參選人侯友宜日前推出青年購屋免頭期款政見「555方案」，青年購屋貸款額度最高1500萬元，最高可全額貸款，寬限期5年，使更多年輕人買的起房。對此，資深媒體人黃揚明表示，政見規劃並不完整，恐致5年後出現斷頭潮，甚至引法次級房貸風暴，而他也指出貸款由公股銀行配合，背後原因與居住正義根本背道而馳。

對於侯友宜的青年購屋政策，黃揚明在政論節目《週末大爆卦》表示，大家都想買房卻買不起房，突然有一個跟過去購屋補貼不同的政見，有全額貸款、免頭期款、政府作保等概念，短期內確實能吸引很多人注意。不過，侯友宜的青年購屋政策還需完整一點，若侯康配上任，並且推動這個政見，5年後將有第一波「斷頭潮」。

黃揚明解釋，前段利息補貼加上免頭期款的擔保制度，當然會有誘因，使很多年輕人投入房地產，但如果購屋者都是沒有能力買房的人，或是薪資結構不穩定的人，5年後就會有第一波人因利息寬限期結束，無法負擔每月5萬元的房貸，導致房屋被法拍，這些人若大量進入房市，也將引發次級房貸的風暴，而到時候就會是投資圈很好的進場時機。

黃揚明說，台灣的金融機構長期以來對貸款的風險控管都很嚴謹，因此趙少康提出公股銀行願意配合，因為房價不會跌、只會長，這根本與居住正義背道而馳，且可能會讓那些本來就有能力買房的人，有買第二棟房的機會。另外，他更指出，建商可能因購屋方案1500萬元，把原本總價1200萬房屋加裝潢後，再以總價1500萬出售，未來1500萬很可能會作為新建案的起價，造成房價推升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台六大都會區最新房屋房貸的平均鑑估值都已經超越 1000 萬元大關，房仲業者彙整聯徵中心資料發現，今年第三季全台六都的以台北市平均 2499 萬元最高，新北以 1541 萬排名第二，同時，此一數據也顯示，目前的在雙北的購屋自備款都要在 300 萬元之上，台北市甚至到 500 萬元。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，買房要攻破的首個關卡就是自備款。若以兩成自備款試算，目前在六都之中，台北市的購屋門檻最高，自備款至少要有 500 萬元，新北市大約需要準備 300 萬元左右，桃園、台中、台南、高雄的自備款負擔雖然相對較輕，但也都在 200 萬元以上。

然而，根據主計總處家庭收支調查，2022 年每人可支配所得平均數約為 39.2 萬元，也就是說購屋民眾如果想要僅憑一己之力在六都買房，恐怕要不吃不喝 6-13 年才能勉強湊出自備款。

黃勝暉進一步表示，備齊自備款後，每月的房貸負擔也是一筆相當龐大的支出。即使用 2.06% 的房貸利率地板價和 30 年的房貸年限來降低每月還款負擔，台北購屋民眾平均每月房貸支出還是高達 7.4 萬元，新北 4.6 萬元，台中 3.8 萬元，台南、桃園 3.4 萬元，高雄 3.2 萬元。

黃勝暉指出，雖然自去 (2022) 年下半年以來，打炒房聲浪不絕於耳，但在台灣社會仍然普遍存在著「有土斯有財」的傳統觀念，再加上預期通膨、營建成本居高不下以及房貸利率尚在歷史低檔等多重因素，使得目前台灣的房價依然相當堅挺，並未出現大幅震蕩。研判隨著利空資訊逐漸被市場淡化，以及總統大選即將落下帷幕，全台房市交易量能仍有穩健成長的空間，未來的買房難度恐怕還會繼續攀升。

黃勝暉建議，在房價高漲的大環境下，為了幫助首購族一圓上車夢，近年來政府確實也做出了不少努力，有需要的購屋民眾不妨加以善用，例如近期討論熱絡的「新青安 2.0 」政策利多，其中包括了最高貸款額度提高至 1000 萬元、貸款年限延長至 40 年，寬限期延長至 5 年、利率補貼 1.5 碼等，的確可以在很大程度上幫助首購族減輕購房負擔。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

租客聯盟與OURs都市改革組織、崔媽媽基金會今天召開記者會，並邀請朝野四黨立委共同出席，呼籲應於休會前三讀《房屋稅條例》與《所得稅法》修法。（圖片來源／租客聯盟提供）

大選將至，據悉本屆國會將於下旬提前休會，但仍有許多攸關民生的重大法案尚未三讀通過。其中包括與居住正義攸關的《房屋稅條例》修正草案（俗稱「囤房稅2.0」）以及《所得稅法》修正草案（租金支出改列特別扣除額並提高額度）二案。

就修法進度而言，《房屋稅條例》與《所得稅法》亦已送出財政委員會，僅部分條文仍待院長協商取得政黨共識後，便可二三讀通過。換言之，上述改革法案均只差臨門一腳，即可於本屆完成；反之若未能三讀，則將因法案屆期不連續而全數歸零。

因此，租客聯盟與OURs都市改革組織、崔媽媽基金會，特於今（11）日召開「會期倒數計時，修法最後關頭」記者會，邀請江永昌、吳怡玎、邱顯智、張其祿等四黨立委共同出席，呼籲應於休會前三讀《房屋稅條例》與《所得稅法》修法。

「囤房稅2.0」是遲來的正義，不能再次誤點！

「改革房產稅制」為蔡總統2016年「房市三箭」的重要一環，就此， OURs都市改革組織等民間團體，自2019年起便不斷倡議要求應實踐政見，推動房產稅制修法，隔年（2020）行政院也於「健全房地產市場方案」中，宣示將「檢討房屋稅稅率」。

但問題是，財政部卻一再以「技術困難」、「地方有意見」等理由，拖沓超過三年未有積極作為。直到大選將屆，財政部才終於在今年7月端出改革方案，並於10月初將《房屋稅條例》修法草案送入國會，並對外表示如於今年底修法通過，2024年即可上路實施。

因此，所謂的「囤房稅2.0」改革，其實是「遲來的正義」。然以目前的審議進度觀之，能否於僅剩的會期內三讀通過，不禁讓人憂慮。難道「遲來的正義」還要再次誤點嗎？

租金支出抵稅制度合理化，可直接幫助租屋族！

另一重點是租金支出抵扣制度改革，目前《所得稅法》第17條針對租金支出扣除規定為「列舉扣除12萬元」，乃財政部依1999年的租金行情訂定，但時過境遷，抵扣額度與目前租金行情相去甚遠，採「列舉扣除」更讓此機制形同雞肋。

因此，OURs、崔媽媽等民間團體於去年2月亦提出了《所得稅法》第17條民間版修法主張，要求租金支出改列「特別扣除」並提高額度，以降低租屋家庭負擔，亦可間接促使租屋市場透明化。此建議雖獲得各黨委員支持與提案，但仍因財政部不同意而被擱置。直至本會期在財委會召委力挺及各黨委員的支持下，修法草案才敗部復活，亟待二三讀通過。

有鑑於此，關注租屋族權益的租客聯盟代表許先生特出席記者會，以其北漂租屋15年的經驗現身說明，他表示迄今只遇過一個房東願意讓自己使用租金抵稅，且租金抵稅與標準扣除額的差距也非常小，還要冒著得罪房東的風險，對租客形同虛設，造成許多人就放棄申報租金抵稅。

相對地，若採「特別扣除」並提高額度，的確可以降低租屋家庭的所得稅賦，也會提高大家申報的意願，因此期望各黨委員能夠通過修法，幫助高房價、高房租下的租屋族降低負擔。

重要法案尚待三讀，休會競選將受選民檢驗

最後，租客聯盟與OURs都市改革組織、崔媽媽基金會要嚴正指出，若各政黨，尤其是執政黨於國會過半的絕對優勢下，不能在本屆立法院最後一個會期通過《房屋稅條例》與《所得稅法》這兩項攸關居住正義的法案，怎好意思要提前休會去選舉？如何讓社會大眾信服且認可？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

政府推動的新青安房貸，給予較佳的房貸利率等條件，吸引首購族購屋時搭配使用。根據金管會的統計資料庫資料顯示，公股銀行2023年9月的房貸餘額成長金額，月增376億元，但政策上路前的7月份房貸餘額僅月增160億元，餘額增加速度遠超過非公股銀行，顯示許多首購族的購屋都採取新青安房貸，房貸版圖也出現明顯挪移。

若統計2023年以來每月的房貸餘額增加的金額變化，非公股銀行2023年5~9月每月房貸餘額增加360~436億元，不過2023年公股銀行的房貸餘額每月增加從4~7月都不到200億元，9月快速攀升到376億元，非公股銀行則呈現每月穩定的狀況，明顯可看出8月以來公股銀行的房貸增加明顯快過非公股銀行。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新青安因為3年利率補貼較高，甚至短期利率比公教貸款還優惠，因此有需要且符合條件的首購族，即使過去沒和公股銀行打交道，也會優先選擇此方案，因此統計起來非公股銀行每月增加房貸金額穩定，但公股銀行呈現大量增加的現象。



政府的「新青年安心成家房貸」自2023年8月1日起放寬各項條件，包括最高貸款額度新台幣提高至1,000萬元、貸款年限延長至40年，寬限期延長至5年等；另現行公股銀行減收利息半碼續辦，再由政府補貼1碼至2026年7月31日止。

文／蔣巧薇

高雄半導體產業鏈日趨完整，除了橋頭科學園區、楠梓科學園區、南科路竹基地外，高雄將迎來「白埔產業園區」，但由於地理位置鄰近其他科學園區，目前高市府積極爭取能編為「白埔科學園區」，預計2023年年底辦理可行性規劃報告公聽會、都計變更前座談會等，預定2024年年底完成園區設置。

根據經濟部工業局2022年6月的北高雄產業園區規劃報告，「白埔產業園區」原為台糖所屬的白埔農場，地點位高雄岡山區及橋頭區交界，距橋頭及楠梓園區約4至6公里，周圍聯絡道路及大眾運輸系統發達，具有交通區位優勢，計畫面積約88.63公頃。

高雄市經發局長廖泰翔指出，「白埔產業園區」未來將規畫引進電子零組件製造業、電腦、電子產品及光學製品製造業及其他半導體相關產業，強化南部半導體材料S形廊帶的發展，並深化高雄市業發展根基。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／蔣巧薇

捷運樹林線預計2031年完工，新北市府為配合樹林線開發期程，將啟動樹林防洪三期、樹林三多里地區機五周邊等2處整體開發地區的都市計畫專案通盤檢討案，目前已完成公告徵求意見30日及3場座談會，地方民眾踴躍參與並多數表達支持，預計2024年下半年將辦理都市計畫案公開展。

公告徵求意見座談會上，新北城鄉局向地方民眾說明樹林防洪三期、樹林（三多里地區）機五周邊等2處整體開發地區，面積分別約為124.8公頃及76.6公頃，期望透過都市計畫檢討及區段徵收整體開發作業，引導都市發展、提升居住品質。

防洪三期部分，期望結合捷運LG14站周邊的體育、社會福利等相關公共設施，打造醫動養園區，塑造健康都市環境；機五周邊部分，期望結合捷運LG18、LG19站、樹林國民運動中心等公共設施機能，並串聯三俊工業區、樹林工業區及樹林三多里地區機五周邊既有的產業型態，規劃產業升級與住商機能。

城鄉局指出，公告徵求意見期間，地方民眾大多支持且盼加速整體開發作業，並對都市計畫與整體開發期程、交通系統串聯規劃、區段徵收分配比例、公共設施配置及樹木保護等議題，提出相關建議。

市府後續將邀集中央、地方相關部門討論民眾陳情意見，並納入後續草案規劃參考，預計2024年下半年辦理都市計畫草案公開展覽及說明會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／蔣巧薇

基隆市公有信義市場人潮眾多，但建物已逾50年，不僅過於老舊，結構也出現問題，影響採買民眾安危。議員要求盡速改建為現代化市場，基隆市長謝國樑表示，市府已決定都更重建，2024年會評估2處中繼市場設置地點，讓民眾採買需求不受影響。

採買環境不佳 引發民怨

基隆市信2路信義區公所旁的信義市場，已有50年歷史，建物相當老舊，且經常出現混凝土剝落、鋼筋鏽蝕裸露等情形，民眾抱怨內部動線不良、環境潮濕陰暗，會經常光顧是因為比較方便且品項多，攤商也希望可以儘速改建為現代化市場。

都更重建 加蓋停車場

基隆市議員何淑萍指出，信義市場為50年老舊建物，未來都更重建一定要妥善規畫，新市場要符合市民需求，要有停車場、冷氣、電梯。

對此，謝國樑表示，信義市場將採都更方式改建，徵求民間來做，大樓下面可做市場，上面以都更方式進行權利變換給實施者的開發商。中繼地點目前擇定市場對面兩處地點規畫，分別為港務公司的產創中心及停車場。

施工期間將規劃中繼站

基隆市產發處指出，針對信義市場改建案，會先規劃中繼市場，並透過專業評估擇定中繼市場地點，預計2024年委託專業廠商辦理中繼市場預定地委託規畫案，包含攤商規畫、動線模擬、機電設備配等需求，且會召開攤商說明會等，經費大約200萬元。

此外，仁愛市場1樓的天花板也過於老舊，常有水泥塊掉落，還差點砸傷採買民眾，市府規劃明年進行天花板修復，預計明年底完工，工程經費840萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

產業園區躍居房市領頭羊，觀察全台購屋熱區，只要有台積電及產業園區題材加持，就能吸引重大建設及人口紅利進駐。其中，由中科、台中精密機械園區、台中工業區串起的「黃金科技走廊」，不僅西屯區中科特區已有預售新案單價站上7字頭，鄰近中科的東海商圈周邊近五年房價大漲8成，而精密機械園區周邊房價漲幅也近6成。

位於台中工業區西側的東海商圈，因鄰近中科、東海大學及台中榮總、澄清醫院，吸納不少就業人口紅利，根據實價登錄顯示，近五年房價漲幅高達8成；位於台中工業區左側的世貿生活圈，因商圈成熟，區內大多是20年以上的華廈、大樓住宅，但漲幅仍達36.8％；台中精密機械園區周邊的嶺東科大商圈，近五年房價漲幅也達58.1％。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析，位於西屯區及龍井區交界的東海商圈，生活機能完整加上擁有特五號、特三號道路串聯起台中三大產業園區，近年從平均1字頭一路漲到3字頭，吸引不少品牌建商搶進推案。

觀察東海商圈周邊指標推案，近期完工的大肚區「茂洋閱美」總戶數86戶，產品規劃21～36坪、二至三房產品，目前實登36戶，每坪成交均價約38萬元，最高成交單價約43萬元。

此外，允將建設在大肚區的「青曦」預售案，產品規劃23～33坪、二至三房，總戶數150戶，實登有35筆交易，最高成交單價達48.8萬元；還有龍井區「精銳新案」將進場；台中精密園區周邊的南屯區，第四季有「富宇市政6398」及「勝美琚」兩個預售案登場。

住商不動產七期南屯加盟店協理黃盟祥表示，西台中近年在眾多建設題材加持下，房市表現亮眼，不僅受惠科技走廊及特五號快速道路，未來串聯台中工業區及七期的「市政路延伸工程」完工後，可有效紓解台灣大道、台中工業區、中科及精密機械園區等上下班車潮，並讓區域與市政中心緊密結合，驅動房市穩健發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲資深地政士分享案例，有共有土地處分時，少數不同意的「他共有人」，反成為佔有優勢者。（資料照）

土地買賣最大的負擔就是土地增值稅或是房地合一稅，其次就是仲介費，而若要交易共有不動產，則是以全體同意為主，依據《土地法》第34條之1的相關規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，不過，有時候少數也並非弱勢。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，個案中的共有人，因為早期祖先在新北市的外圍務農，在郊區有多處置產，拜政府的公共工程的建設，高速公路、捷運系統及區段徵收等因素，多處土地價格不斐，也造就了子孫後代個個身價上億，在多次土地買賣時，就「偶遇」同一批地主後代。

但卻發現，其中固定有幾位共有人，買賣簽約時始終不出現，也就是不同意出售，剛開始還擔心他們會主張優先購買權，但幾次的交手下來，發現他們都不會主張優先購買權但是按照規，仍一樣要發優先購買權通知給他們。

鄭文在說，由於祖產的土地大部分屬於舊制，所以最大宗的交易費用只剩土地增值稅及仲介費，如果以坊間賣方4%的收費標準，1000萬元就必須負擔40萬元的仲介費，而在多次的交手後赫然發現，每次的土地交易，這群固定不同意的「他共有人」不只不出現，還不用支付仲介服務費，光是這樣就省下了近百萬的仲介服務費。

鄭文在解釋，因為按照內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函，共有土地不同意處分之他共有人，若與經紀業無委託關係，自無支付服務報酬之義務。

更厲害的是，過戶的流程必須將他共有人應得價金，先向法院辦理提存，取得法院提存書後，才能去地政事務所辦理過戶，過戶完成後同意出賣的共有人才能取得所有的價金。

但這些不同意出售的他共有人，早就接到法院領取提存價金的通知，比同意出售的共有人更早領取買賣價金，此外還免付仲介服務費。

鄭文在無奈表示，「這真是少數霸凌多數的活教材」，或許內政部應該正視真實案例，重新檢視個案，讓投機者無所遁行，也讓土地的使用，地盡其利，而不是少數霸凌多數，阻礙經濟發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行究竟該不該「升息打房」一直以來被受熱議，央行總裁楊金龍2021年11月到立法院接受質詢時，還因為說出「升息可能助漲房價」引發輿論譁然，甚至被網友噓爆。專家則以歷史房價漲跌經驗分析，強調「楊金龍說得沒錯」。

馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書「房產知識Buffet+」指出，從歷史經驗來看「楊金龍說法是鐵錚錚的事實」，因為1970年至2021年間，每回「升息循環」期間房價全部上漲，無一例外；而過去房價下跌時，往往是在「降息循環」時發生。

不過，何世昌也進一步說明，升息、降息這2件事是總體環境導致的決策結果，本身與房市多空走向關聯程度，沒有多數民眾想像中那麼高，背後的經濟情況才是干擾房價漲跌程度最高的關鍵因子；由於台灣央行決策偏向保守平穩，因此通常在經濟成長力道強的時候才會決定進入「升息循環」，只有在石油危機、和近年通膨嚴重時才違反常態升息。

▼何世昌指出，貨幣政策是持續緊縮或寬鬆，主要考量景氣。（示意圖／東森新聞）

換而言之，每回台灣升息房價都會上漲，但房價上漲的根本原因並非升息，而是經濟成長穩健，企業、民眾賺到了錢，房地產就有了資金活水，自住、投資需求同步升溫，房價便容易上漲。

所以，楊金龍說得沒錯，一旦央行宣布升息，可能給予外界一個錯誤的訊號「經濟變好了，所以央行要升息」，而這個訊號也易使市場判斷為房市可以投資，造成錯誤使得房價上漲；從央行的角度而言，2023年台灣經濟表現疲軟，而決定升息的考量重點在於通膨而非經濟轉好，與過去歷史經驗截然不同。

從另方面來看，降息就容易助漲房價嗎？何世昌解釋，台灣房價下跌時都在「降息循環」時發生，例如2008年至2009年，重貼現率由3.625％降至1.250％，當時房價急速下墜，不過，主因仍是因為經濟低迷，而非降息。

▼何世昌也提醒，央行主要業務內容不是房市，不會為了讓房價漲跌而升降息。 （示意圖／東森新聞）

從以上分析可以得出「降息循環＋經濟成長穩定（GDP年增率達2％以上）」，此時房價往往會上漲，而且是大漲；如果「降息循環＋經濟負成長」，此時房價多會下滑。舉例來說，2020至2022年間，重貼現率維持於1.125的歷史低點，但經濟成長率卻很亮眼，房價漲幅就相當明顯。

何世昌也強調，且這些情況並非台灣特有，全球各國也大同小異，今年全球央行暴力升息，但經濟成長力道較強勁的美國、澳大利亞，其房價雙雙創下歷史新高，但經濟走弱的歐盟各國房價普遍走低，尤其是經濟陷入衰退的德國最為顯著。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】