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國民黨總統候選人侯友宜針對青年購屋提出「555方案」，用意當然是搶青年票，不過這種狀似「嘉惠青年」的德政，往往可能傷害總體金融面，甚至對貸款者而言也未必有利，最糟糕的情況就是成為「台式次貸」。

侯友宜的「555方案」內容包括：青年購屋貸款額度最高1500萬元，最高可全額貸款、免頭期款，寬限期5年，申請資格為40歲以下青年、信用無重大瑕疵、排富（無自有住房與所得限制），且限首購、10年內不得轉售、利息補貼、一生一次等。

給予免頭期款的的原因，根據侯的說法是因現在很多青年買不起房，而買不起房的重要原因是拿不出頭期款，要存好幾年才付得起，就拖延了購屋的時間，甚至因物價波動，房價上漲愈追不上。因此提出這個方案，「第一個頭期款真的不要付了！」

要談這個政策的好壞對錯，先回頭看金融界為何要求頭期款─簡單的說，降低金融風險。舉例而言，一棟市價1000萬的房子，頭期款2成（200萬），銀行貸款800萬；如果不幸屋主無法如期繳款、貸款變逾放，對銀行而言，產生800萬的呆帳總比增加1000萬的呆帳來得好一點吧。

再者，雖然800萬的貸款變呆帳，但手上還有價值1000萬的擔保品（假設房價不變），即使拍賣價格較低，還是可確保不虧損、算是收回債權。而如果在貸款期間房價下跌，除非是大幅崩跌，否則銀行的債權還是安全的─例如房價跌1成變900萬，800萬的貸款還是低於房價。

如果不幸發生房價大崩跌，1000萬價值的房子跌到只有700萬，對銀行而言既有損失又危險：一個是手上擔保品價值（700萬）已低於800萬的債權，如果這筆貸款變呆帳，銀行虧損變大；再者是這種房價跌破貸款金額時，很容易讓屋主不願再承擔貸款，寧可把房子丟給銀行，對貸款者而言這樣更划算，因此銀行的風險變更高。

這就是為什麼購屋貸款要有頭期款的原因，自古即有，是為了控管風險的「古老智慧」；而且對銀行等金融機構跟負責監理、穩定金融的政府同樣重要，對個體（銀行）而言是降低放款的風險、更能確保債權；對政府監理的總體面而言，則是讓整體金融更穩定、釀成金融風暴的機率降低。某個角度而言，借款者拿得出的頭期款多寡，也是可用來評估可貸金額與風險高低的重要依據，對銀行而言，如果拿不出100萬頭期款卻借走1500萬，銀行與承辦人大概晚上很難入眠。

至於對那些受惠於免頭期款德政的青年而言，第一感覺必然是受惠、有益，但深入看則未必。因為沒有頭期款，代表的不是房價變便宜，更不是有善心人士幫忙支付了頭期款，而是貸款金額增加、背負更沉重的房貸。依照正常人性來看，是很容易借了超出能力負擔的金額，對貸款的青年而言，既是負擔加重更是風險提高。侯陣營說這個政策讓青年每個月付1.9萬就能購屋，但卻沒說寬限期之後要付多少，雖然利率、貸款年限不同而有不同數字，但怎麼算都是在6萬元上下，這個負擔算輕嗎？

其實，對此「免頭期款」政策是否合宜，回頭看2008年引發全球金融海嘯的「次貸風暴」就可了然。次貸風暴的形成非一朝一夕，而且起源是政府的「善意德政」，90年代的柯林頓政府推「容易負擔的房屋政策」，要讓更多人擁有自己的住宅。確實是良政美意，但為此不斷放寬的房貸金融資格則種下禍因。

取得房貸的資格越來越寬鬆，頭期款從過去的5、6成一路降到後來的0。熟悉吧？就是「免頭期款」；更極端的是在海嘯之後外界才發現有一種被戲稱為「忍者貸款」的次貸，這個NINJA（忍者）貸款是指「無收入、無工作、無資產」（No Income, No Job and no Assets）者也可以得到貸款，當然，毫無疑問的這是一種高風險貸款。

而借貸者在初期看似受惠，但借了超過其風險承受能力的金額，在碰到房價下跌、金融變局時就毫無能力因應，次貸風暴中這批人情況最慘，繳了利息但最後都丟掉房子。

「免頭期款」政策其實類似於現在已有的「新青年安心成家房貸」之加強版，只是加強的部份讓人難安心。新青安房貸最高貸款額度1,000萬元、寬限期5年、政府給予利息補貼等；而「加強版」則是一口氣把最高貸款額度提高50%到1500萬元、免頭期款，無論對銀行、整體金融業、或甚至貸款青年而言，都會帶來風險的大幅提高。

聽到免頭期款，央行、金管會等金融監理單位，或許已嚇得躲著「咬手手」，但又不能出來打臉免得被駡「有違行政中立」，銀行當然是更驚恐了，希望政客只是說說而已！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據住展雜誌統計，今年截至11月底，北台灣新建案累計釋出的可售戶數約48,616戶，之中預售屋有43,113戶，占整體可售戶數88.7％，與2022年全年預售屋戶數占比89.5％相較，下滑0.8個百分點。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，此次《平均地權條例》修法期較長，給予市場充裕應對時間，子法實施前，部分投資客已轉換策略，從期待短期買賣獲利，轉為長期持有出租，持續購入預售屋。子法實施後，預售屋換約受限，業者推出低訂簽、工程期零付款等方案，突顯預售屋工期長、付款較輕鬆等優勢，吸引首購族。在自住、置產族持續進場下，北台灣預售市場買氣穩定，新案陸續釋出，使限制換約轉售對建案推案型態的實質影響尚不明顯。

預售屋戶數占比 新竹、宜蘭最高

北北基桃竹宜六區中，宜蘭、新竹的預售屋戶數占比都超過9成，高於台北、新北、桃園的8成，僅基隆因新建案供給較少，受單一大型成屋案影響，預售屋戶數占比不到3成。

今年截至11月底，新竹縣市總釋出銷售的預售屋戶數約6,700戶，占整體95.3％，新成屋戶數約300多戶，占比4.7％，是北台灣預售屋戶數占比最高的區域。不僅核心區段新推案以預售大樓、華廈為主，外圍區段因應竹科買盤外溢，推案型態也向東區、竹北等熱區看齊。

至於過往被認為偏愛成屋市場的宜蘭縣，今年來進場銷售的預售屋戶數超過2,500戶，占整體91.7％，新成屋戶數僅約200多戶，占比8.3％，主因是預售小宅的總價帶，更符合在地年輕首購族的預算範圍。

預售屋供給 新北、桃園逾萬戶

今年至11月底止，桃園市預售屋戶數約14,000戶，占整體89％，新成屋戶數約1,700戶，占比11％，預售重鎮為中壢、龜山、大園，區域今年釋出的預售戶數都已超過2,000戶。新北市預售屋戶數超過16,000戶，占整體88.5％，新成屋戶數約2,100多戶，占比11.5％，預售屋供給較多區域為三重、土城、淡水及林口。

北市新成屋戶數 占比近18％

北北桃三直轄市中，台北市的預售屋戶數占比最低，即新成屋戶數占比最高。今年截至11月底，台北市預售屋戶數約3,200戶，占整體82.1％，新成屋戶數約700戶，占比17.9％。與去年全年台北市新成屋戶數占比（16.6％）相較，今年前11個月的新成屋戶數占比，上升約1.3個百分點，原因之一為採先建後售的指標都更案相繼進場。

依據財政部資料，今年前 11 個月全台個人房地合一稅收共 348.22 億元，比去年同期增加 6.4%，新北市今年前 11 月稅收年增幅 17.6%，其增幅六都最高，且新北市 11 月稅收共 7.17 億元，是今年以來單月新高，年底不動產交易挽回上半年頹勢，不過南二都仍顯低迷，前 11 月跟去年同期相比稅收減少。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，今年房市自 8 月開始受新青安貸拉動，觀望已久的買方紛紛進場，刺激交易量提升，而賣方的部分，2019 年以前入手者，多數買在相對低點，且今年大部分區域房價仍然成長，因此轉售有增值，挹注個人房地合一稅收。

今年前 11 個月個人房地合一稅的稅收王為台中市，總稅收 69.91 億元、年增 6.8%，第二高為新北市，總稅收 56.52 億元、年增幅 17.6%，六都今年前 11 月稅收跟去年同期相比，新北市、台北市、桃園市都有超過 1 成的年增幅，台南市及高雄市則雙雙走跌；至於 11 月單月的個人房地合一稅，繳稅大戶為台中市及新北市，單月稅收都超過 7 億元，跟去年 11 月相比年成長最多者為桃園市，單月稅收 5.54 億元、年增幅 129.1%。

郎美囡表示，上半年房地產市場交易冷清，直到下半年各項政策逐一上路，但價格遲遲沒有下跌，買方有感態勢底定，買氣又受新青安帶動，首購、自住的熱門購屋區域交易攀升，新北市因房價低於台北市、近幾年來重劃區推案量多，購屋量能較高，桃園市也因房價比雙北親民，機捷通車提振桃園市大眾運輸便利性，本身又有多個工業區，就業居住的買盤穩定，奠定價量發展基礎，反觀南二都先前科技業議題過熱，今年缺乏熱錢，市場交易緊縮明顯，因此稅收跟著衰減。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，政府打炒房但沒有因發拋售潮的其中一個關線，是房地合一稅 2.0 拉高 5 年內短期持有轉售的稅率，強化賣方惜售心態，反倒讓市場供給量縮小，平均地權條例子法也不溯及既往，市場沒有拋售潮，買方的選擇有限，房價因此穩定發展，轉售仍有增值。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據住展雜誌統計，今年截至11月底，北台灣新建案累計釋出的可售戶數約4萬8616戶，而預售屋就有4萬3113戶，占比達88.7%，其中，新竹縣市的占比更是高達9成5。企研室經理成采錡表示，《平均地權條例》修法期較長，給予市場充裕應對時間，在自住、置產族持續進場下，北台灣預售市場買氣穩定，新案陸續釋出，使限制換約轉售對建案推案的實質影響不明顯。

統計顯示，北北基桃竹宜六區中，宜蘭、新竹的預售屋戶數占比都超過9成，高於台北、新北、桃園的8成，僅基隆因新建案供給較少，受單一大型成屋案影響，預售屋戶數占比不到3成。

截至今年11月底，新竹縣市總釋出銷售的預售屋戶數約6700戶，占整體95.3%，新成屋戶數約300多戶，占比4.7%，是北台灣預售屋戶數占比最高的區域，核心區段新推案以預售大樓、華廈為主，外圍區段因應竹科買盤外溢，推案型態也向東區、竹北等熱區看齊。

至於過往被認為偏愛成屋市場的宜蘭縣，今年來進場銷售的預售屋戶數超過2500戶，占整體91.7%，新成屋戶數僅約200多戶，占比8.3%，主因是預售小宅的總價帶，更符合在地年輕首購族的預算範圍。

而桃園市預售屋戶數約1.4萬戶，占整體89%，新成屋戶數約1700戶，占比11%，預售重鎮為中壢、龜山、大園，區域今年釋出的預售戶數都已超過2000戶。新北市預售屋戶數超過1.6萬戶，占整體88.5%，新成屋戶數約2100多戶，占比11.5%，預售屋供給較多區域為三重、土城、淡水及林口。

觀察北北桃三個直轄市中，台北市的預售屋戶數占比最低，即新成屋戶數占比最高。截至今年11月底，台北市預售屋戶數約3200戶，占整體82.1%，新成屋戶數約700戶，占比17.9%，與去年全年台北市新成屋戶數占比16.6%相較，今年前11個月的新成屋戶數占比，上升約1.3個百分點，原因之一為採先建後售的指標都更案相繼進場。

住展雜誌企研室經理成采錡分析，由於《平均地權條例》修法期較長，在子法實施前，部分投資客已轉換策略，從期待短期買賣獲利，轉為長期持有出租，使得子法上路後，預售屋換約受限，業者推出低訂簽、工程期零付款等方案，突顯預售屋工期長、付款較輕鬆等優勢，在自住、置產族持續進場下，使得北台灣預售市場買氣穩定，限制換約轉售帶來的實質影響不明顯。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不動產仲介全聯會2023年12月12日舉行記者會表示，2023年全年全國買賣移轉棟數出現連2年衰退，「大致回到2019年水準」，推估七都(含新竹市)買賣移轉只有新竹市較2022年成長，其他縣市平均衰退約10％以內。不動產仲介全聯會理事長王瑞祺指出，2024年來臨，選後局勢穩定，但建材及人工的成本上升壓力有增無減，2024年將開徵的碳費，可能會增加鋼筋及水泥的成本，反應到預售屋及新成屋的售價，中古屋可能也會跟著間接帶動。

不動產仲介全聯會表示，2023年1-10月的全台買賣移轉登記棟數為245,746棟，較2022年1-10月266,493棟減少20,747棟，減幅約7.79％，推估2023年全年棟數約為294,895棟，將會較2022年減少7.30％，這已是第2年連續衰退；若12月買氣持續加溫亦可能上升超過30萬棟，整體而言，大致回到2019年水準。



依內政部目前公布的2023年1-10月的登記量推估，包含新竹市在內的七都，除了新竹市維持正成長外，相較於2022年同期，餘六都普遍呈現衰退。其中台北市、桃園市及台中市相對減少最多，台北市減少10.54％，桃園市減少9.37％，台中市年減9.14％，高雄市減少7.68％，新北市小減5.53％，台南市小減1.93％，僅新竹市年增10.90％。



若以2023年全年度推估值來看，全國大約減少7.30％，推估桃園市、台中市分別減少10.21％及10.77％；台北市減少8.09％，高雄市減幅5.54％，新北市年減4.02％，台南市持平微增0.57％，新竹市則增加10.26％。



雙北市的重大公共建設還是以捷運線拓展為焦點，信義線東延段及萬大一期進度皆已達7成以上，萬大一期預計2026年6月完工通車，二期預計2030年完工通車，三鶯線預計2025年完工通車，將為雙北市可及性及聯通性帶來新進階，房市需求也會跟著變動。



桃園市持續因為新興重劃區完工交屋，供給量同步增減，房價受到區域公共建設發展支撐，價平量增；台中市初估將減少約10.77％，但是2024年台中港區的新成屋供給量將大幅增加，整體移轉棟數應比預期的多。



南台灣台南市及高雄市已逐漸走出調整期、回復穩定成長，科技廊帶的影響逐漸白熱化，市場看好度提升，新青安房貸政策帶動下，預料高雄市回溫速度將優於台南。



新竹市年登記量約在7千戶至8千戶之間，年增率受到新成屋交屋戶數影響較大，2024年新成屋陸續交屋，預估成長率約10.26％。

儘管2024年的房地產市場依然充滿不確定性，但專家學者們目前的共識是房貸利率將會下降，房價也會趨於平穩，明年或將有更多房產進入市場，這些對有計畫買房的民眾都是好消息，不少分析都指出房產交易量將上升。

根據房地產網站和市場分析，若美國聯邦儲備系統(Federal Reserve)終止聯邦基金利率上調周期，抵押貸款(mortgage)利率明年將下降；房地產網站Bright MLS的一項樂觀預測為，30年貸款利率將落在6%至6.5%之間，年底約為6.2%，全國房地產商協會(National Association of Realtors，簡稱NAR)預計30年的貸款利率，明年春季將會落在6.6%左右。

房產業者Redfin的分析預計明年春季和夏季的房價，將比今年同期平均下降1%，Redfin首席經濟學家費爾維斯(Daryl Fairweather)說，若貸款利率下降，房價有可能上升，但目前評估看來，利率只會溫和下降，不會有太大幅度的變動；房產業者Zillow則預計2024年房產平均售價會保持相對穩定，預計只會比2023年下降0.2%。

全國房地產商協會樂觀預測明年的房屋銷售量將成長13.5%，該協會首席經濟分析師藴勞倫斯(Lawrence Yun)表示，當前市場最需要的是有更多房產流入，如此一來，那些一直在觀望、且有經濟能力的買家，才會繼續推進買房流程，進一步活躍市場。

Redfin對明年新進市場的房產數量的預測較為樂觀，預計房產交易量將小幅成長5%，費爾維斯表示，過去一兩年中，許多潛在的房產賣家一直在推遲交易，「但他們也無法推遲太久，目前已有跡象顯示，不少賣家有興趣出售房產。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政策恩威並施，不動產仲介公會全國聯合會預期在一連串打房政策，及後續的新青安方案交互影響下，若12月表現佳，成交量有機會超過30萬棟，回到2019年水準，理事長王瑞祺表示，明年上半年全國房市將呈現「價穩、量穩」格局，全聯會選定「穩」作為2024年的房市代表字。

2023年1-10月的全台買賣移轉登記棟數為245,746棟，較2022年1-10月266,493棟減少20,747棟，減幅約7.79％，推估2023年全年棟數約為294,895棟，將會較2022年減少7.30％，這已是第二年連續衰退；若12月買氣持續加溫亦可能上升超過30萬棟，整體而言，大致回到2019年水準。

王瑞祺表示，房地產市場的發展受制於金融、政策及市場供需，前幾年大 多運用稅制調整短期交易，近兩年則是政策頻出嚴控炒作，中南 部縣市首當其衝，如履薄冰。2023年受大選、政策等紛擾，房市起伏多變，但疫情趨緩、 工商穩定成長皆有助社會經濟復甦，下半年政府推出新青安方案， 使買氣穩定上升，可望延續至2024年上半年，呈現「價穩、量 穩」格局。

展望2024年度，全聯會選定以「穩」作為代表字，在歷經國內大選、國際戰事及經濟變動的影響後，整體市況漸趨安定、回歸常軌，將進入緩步復甦階段，王瑞祺表示，期望5月上任的新政府能更重視不動產業，推行更完善、更優惠的住宅政策，與產業共同促 進經濟發展及社會進步。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

軌道經濟帶動捷運沿線房價上揚，就連中南部也不例外。根據樂屋網統計，中南部捷運沿線「房價陷落區」，發現跟鄰近房價落差最大的是高雄車站，平均單價竟18萬元有找，相較北側的後驛站便宜3成，更比南邊的美麗島站便宜4成以上。專家提醒，高雄車站鐵路地下化已剩最後一哩路，屆時完工後，該區房價還有機會向上攀升。

樂屋網分析台中捷運與高雄捷運3條路線近2年的房屋單價，找出捷運沿線的房價陷落區，發現高雄捷運紅線價格陷落最多的站點為「高雄車站」，而橘線的房價陷落區是「信義國小站」；台中捷運綠線則是「四維國小站」。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，高雄車站位於三民區，是早期開發的老舊市區，當地除了老舊透天厝，近2年有不少屋齡偏高的套房大樓交易，如「站前廣場大廈」、「天安大飯店」等，這些大樓多為住商混合，價格相對親民，大幅拉低區域行情，平均單價17.52萬元。

位於高雄捷運橘線的信義國小站平均單價23.38萬元，洪安怡分析，該站的前後站分別是文化中心站和美麗島站，前者一帶是知名文教區，因當地居民惜售導致待售房屋較少，房價有支撐，美麗島站則因新建案「中正一號院」大批成交而拉抬區域價格，讓夾在中間的信義國小站成為房價陷落區。

至於台中捷運綠線的房價陷落區是四維國小站平均單價25.71萬元，同樣因周圍發展較快導致。洪安怡解釋，四維國小站和隔壁的文心崇德站一帶，都是早期發展、機能成熟區域，但文心崇德站一帶更靠近市區，人口更密集，房價略高於四維國小站周遭；而另一旁的松竹站，位於機捷特區與單元十二重劃區交界，近年急速發展，房價漲幅高，價格逐漸超過四維國小站周遭。

雖然房價陷落區是購屋者經濟實惠的入手選擇，洪安怡提醒，中南部民眾多數習慣自駕上下班，較不仰賴捷運通勤，「築捷運而居」的態勢不如北部明顯，但隨著高雄輕軌預計明年初全線通車，以及高雄車站改建工程2025年底完工，交通路網建構得越完整，捷運宅的吸引力會更強，未來當地房價還有機會向上攀升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

買房到了斡旋階段，有些仲介會約消費者面談，進入所謂的「小房間」，但有民眾好奇一方面想撐住價格，同時又要促成交易，是否有所謂的教戰守則？對此內行人提醒，最好的做法是堅守底線，同時搭配小技巧來拉抬自己，或許就能成功入手房子。

民眾在臉書「買房知識家A你的Q」發文，自稱最近鎖定某中古公寓，地點及屋況不便透漏，但對物件很滿意，看到售屋平台開價1550萬元，嘗試出價1220萬元遭到婉拒，事後加碼來到1250萬元，並且以10萬元進入斡旋階段，三天被通知前往房仲門市面談，即將進入所謂的小房間，好奇該如何應對。

原PO透露，房仲轉述屋主想實拿1300萬元，還宣稱想討論中間的差價，並且強調只抽成1%，自己則堅持包含仲介費最多只付1300萬，希望仲介能再找屋主協商，約定擇日再到店裡確認結果，但自己還要留裝潢預算，不可能再加價，倘若再次協商被要求加碼，是否要以裝潢為由拒絕？

▼買房要回歸預算，應該堅守自己的底線。（示意圖／pexels）

文章吸引網友留言，有人提醒買房要回歸預算，應該堅守自己的底線，還表示「現在進小房間破局的情形也很常見，其實都在熬看誰能退一步，1300萬破局也沒關係，再看別間就好」、「不是沒機會比下斡更低，一定要說別間也有下斡，這邊談不到就去買別間，然後要趕著離開，最重要的是別表現的非買不可，一定要有人守住價格」、「真的看演技，房仲都超會演的，我當初也差點被騙」。

另有內行人建議，別用留錢裝潢當理由，可能暴露自己其實還有預算，讓賣方產生追價心態，最好的做法是堅守底線，還要把握幾個原則，一般來說只要允許進入小房間，成交機率通常大增，但要有被抬價的心理準備，建議當天準時到場，見面先隨便哈拉一下，然後主動告知有約會，時間到點一定要離開，最好手機設定提醒時間而且打開鬧鈴，時間到一定要走人，至於價錢方面可宣稱開價已是極限，而且是借錢湊到的，倘若協商破局也別太在意，畢竟本來就是預算許可的上限，調適心情告訴自己下一間房子會更好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／蔣巧薇

台北市松山機場周邊因飛機起降噪音，影響居民生活品質，且因限高、限建規定，都更不易。台北市議員顏若芳指出，應比照桃園市政府以地方稅方式回饋桃園機場周邊居民，房屋稅只收7成。台北市長蔣萬安允諾會研議評估，3個月內提報告。

松機建物限高 造成都更困難

顏若芳指出，松山機場平均每5分鐘就有1架飛機起降，發出的噪音已嚴重影響附近居民的生活品質，且依法規松山機場跑道中心線3公里建物，限高90公尺，但3公里以外範圍的下埤里，建物限高僅27公尺，造成都更困難。

議員促比照桃機 房屋稅打7折

顏若芳說明，雖市府已將航空噪音防制區房屋稅地段率調降1級，受惠有2.8萬戶，但換算後僅打9折，根本不足，市府應該比照桃園市，針對航空噪音防制區第2級、第3級，以7成核計房屋稅。

北市府：會再評估研議

蔣萬安回應，了解松山機場附近住戶生活狀況，北市財政局已調降房屋稅，但是否要比照桃園機場仍須通盤研議。市府會積極向中央爭取補貼房屋地價稅，照顧周邊居民的需求。

台北市財政局長胡曉嵐說明，房屋現值是依照商業交通繁榮情形作評估，依據法令規定每3年召開一次台北市不動產評價委員會，今年已經召開過一次，下次的會議時間是2025年，但3個月內會先參考國內其他轄內有航空站的縣市房屋稅收方法，來進行研議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】