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近年房市熱度雖然些許降溫，但房價依舊只漲不跌，高雄也是如此，尤其位於東高雄的「鳳山區」因為人口密集購屋需求旺盛，地理位置比起外圍行政區更佳，此外還有捷運黃線、國道7號等建設利多，房價已站穩3字頭，甚至部分區段位置佳的個案房價更逼近4字頭。

鳳山區面積26.75平方公里，是高雄市區面積最大的行政區，人口35.6萬人也是高雄最多，因此創造了相當高的住宅需求；此外，鳳山也是高雄東邊、包括屏東進入市區的第一站，因此也有許多外地民眾到鳳山購屋。



更重要的是，鳳山的建設、開發議題滿滿，例如三井不動產的「Mitsui Shopping Park LaLaport高雄」就位於鳳山，預計2026年開幕，台鐵打造鳳山火車站6+10層開發大樓「空中鳳城」目前則是正在招商中，預計6月開幕。除此之外，鳳山還有捷運黃線、國道7號等重大交通建設利多，更讓房市具有增值潛力。



目前區域中最受矚目的個案為國城建設推出的預售案「鳳山都更好」，規劃18~49坪產品，開價每坪35~43萬元，而實價登錄上目前已有79筆成交紀錄，根據現場銷售透露實際銷售已接近5成。另外，泰緯建設於鳳山車站推出的「泰緯皇居」，規劃39~51坪、2-3房產品，根據實價登錄顯示，目前已累積50筆交易，最高單價站上43.4萬元；藏信建設、神揚建設的預售案「藏美東京都」則規劃20~40坪產品，目前實登均價約每坪30~36萬元。歐美建設於鳳山文山生活圈推出的成屋案「向森青」則預計329檔期進場，規劃25、37、40坪3種坪數，據了解開價的均價會落在每坪38.8萬元上下。



高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪表示，相較於北高雄的楠梓、橋頭等行政區，房價因台積電議題而暴漲，鳳山的房價漲勢相對溫和，但也比較健康。此外，鳳山的地理位置距離市區更近，開發時間也早，生活機能成熟度遠勝楠梓及橋頭。蔡紹豪進一步指出，目前鳳山新建案房價已站穩3字頭，而在文山特區、台鐵鳳山車站、鐵路地下化綠園道周邊等相對精華區段，新建案價格更已經逼近4字頭，「未來政府開徵碳費後，建商的成本勢必增加，進一步推升房價，鳳山站上4字頭指日可待。」

隨著人口高齡化，土地所有權人也出現老化現象，根據財政部資料，去年地價稅納稅人口中，65歲以上納稅人占比5年上升5.5個百分點。專家分析，65歲以上年齡層屬「戰後嬰兒潮」世代，歷經經濟起飛年代，使得資產相對集中在該年齡層。

根據財政部統計處調查，2023年地價稅納稅開徵戶數達864萬戶，創下歷史新高，較5年前增加7.1%，若觀察納稅人的年齡級距分布，65歲以上納稅人的人口占比，從2018年的27.7%，至去年大幅成長到33.2%，不僅5年上升5.5個百分點，占比也是各年齡層中最高者。

反觀，29歲以下年輕族群，或是30至59歲的中壯年人口，繳納地價稅人口占總戶數比率，5年來都有不同程度的下滑；其中，又以50到59歲年齡層的人口占比，5年下滑2.5個百分點，下滑幅度較大。

賴志昶觀察，受到人口高齡化影響，地價稅納稅人的平均年齡也持續攀升，尤其「戰後嬰兒潮（1946～1964年）」出生者，成長階段經歷台灣經濟起飛年代，且因應人口老化，不少老壯年者已屆退休年齡，但「退而不休」持續為社會貢獻，所掌握的資產較為豐潤。

另觀察地價稅納稅人所在縣市，包含新竹等七都的占比未有太大變化，不過，桃園市歷經5年發展，繳納地價稅人口呈穩定上升；反而台北市則有略降趨勢。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，此趨勢與近年房市發展趨勢吻合，由於北市房價持續高漲，截至去年以來，北市新案平均單價已站上百萬元大關，不論年輕首購族群或一般長期置產者，都出現「脫北」現象。

另一方面，徐佳馨補充，地價稅納稅人口上升，可能與地方土地有大量重劃有關，過去土地若為農地，不需繳納地價稅，但若經市府重劃，之後持有者則須繳納地價稅。

此類土地也有減稅機會，徐佳馨提醒，第一次是在重劃期間，該時段免徵地價稅；第二則是在重劃完成之後，地價稅也會減半徵收，且長達2年時間。重劃後土地移轉也有減稅優惠，在重劃後的首次移轉，不僅整體減徵40%，且可扣除「市地重劃負擔總費用」，若為重劃後地主，別放棄此節稅機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著人口高齡化，土地所有權人也出現老化現象，根據財政部資料，2023年地價稅納稅人口中，65歲以上納稅人占比5年上升5.5個百分點。大家房屋企研公關主任賴志昶認為，65歲以上年齡層屬「戰後嬰兒潮」世代，歷經經濟起飛年代，因此資產相對集中。

地價稅開徵戶數創新高 納稅人年齡呈老年化



根據財政部統計處調查，2023年地價稅納稅開徵戶數達864萬戶，創下歷史新高，較5年前增加7.1％，其中，若觀察納稅人的年齡級距分布，65歲以上納稅人的人口占比，從2018年的27.7％，至2023年大幅成長到33.2％，不僅5年上升5.5個百分點，且占比也是各年齡層中最高者。



反觀不管是29歲以下年輕族群、或30~59歲的中壯年人口，繳納地價稅人口占總戶數比率，5年來都有不同程度的下滑。其中，又以50~59歲年齡層的人口占比，5年下滑2.5個百分點，下滑幅度較大。



賴志昶觀察，受到人口高齡化影響，地價稅納稅人的平均年齡也持續攀升，尤其「戰後嬰兒潮(1946～1964年)」出生者，成長階段經歷台灣經濟起飛年代，且因應人口老化，不少老壯年者已屆退休年齡，但「退而不休」持續為社會貢獻，因此所掌握的資產較為豐潤。



北市房價高漲 購屋族「脫北」往桃園走



另觀察地價稅納稅人所在縣市，包含新竹等七都的占比未有太大變化，不過桃園市歷經5年發展，繳納地價稅人口呈穩定上升。反而「首善之都」台北市則有略降趨勢。



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，此趨勢與近年房市發展趨勢吻合，由於北市房價持續高漲，至2023年以來台北新案平均單價已站上百萬元大關，因此不管為年輕首購族群，或是一般長期置產者，都出現「脫北」現象。



另一方面，徐佳馨補充，地價稅納稅人口上升，也可能與地方土地有大量重劃有關。過去土地若為農地，不需繳納地價稅，但若經市府重劃，之後持有者則須繳納地價稅。



此類土地也有減稅機會，徐佳馨提醒，第一次是在重劃期間，該時段免徵地價稅；第二則是在重劃完成之後，地價稅也會減半徵收，且長達2年時間。重劃後土地移轉也有減稅優惠，在重劃後的首次移轉，不僅整體減徵40％，且可扣除「市地重劃負擔總費用」，因此若為重劃後地主，別放棄此節稅機會。

央行豪宅限貸令，促使台北巿預售巿場中小坪數高端精品宅盛行。近一年台北市已有3個預售社區突破200萬單價交易，且都位於大安區，其中又以尚未開盤的大陸「耑岫」，實價登錄價格每坪220.85萬元最高，總價約4599萬元；另2案為「富邦藝庭」單價215.5萬元，以及「鑄慕」的205.9萬元。

近捷運站 地段好、建商加持

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，3預售案的共通點社區都近捷運站、由知名開發商興建，因為地段優越，有的建商銷售時還包含精緻裝潢，因此單價表現突出。

慕樺總經理黃毓玅表示，因應家庭結構改變、巿場變化與政策影響，這1、2年高端精品住宅，分為兩大層次，一是如「國賓皇琚」等規畫坪數在百坪上下豪宅，另外則是像「耑岫」這種高端中小坪數產品。

「高端小宅是目前、甚至一直到未來都較盛行的產品！」黃毓玅表示，百坪以上的豪宅，需要較多定位都達標，單價、總價皆高，但巿場上有一定需求，如去年旗下溫州街案很快就售罄。此外，很多人想要入住台北巿中心，惟受限央行7000萬的豪宅限貸令影響，選擇中小坪數的高端精品宅，像「耑岫」尚未開盤，只對大陸建設與慕樺VIP客戶開放，便已售出多戶。

名校設籍 學區、機能雙優勢

據了解，「耑岫」未開盤便已銷售十餘戶，實價登錄最高達每坪220.85萬元，主因鄰近捷運信義安和站、地段佳，有大陸建設品牌加持，又是OMA在台灣的第一棟住宅。 巿場人士直言，預售案售價每坪要突破200萬以上，各項條件要達到一定水平，才能吸引高端買家青睞。

張旭嵐分析，北市小豪宅多具備「學區、機能雙優勢」，位在蛋黃區精華地段，交通便利或商業機能，主要客層除了期在名校設籍的家長、富二代或是單身貴族，偏向以總價帶考量，期能入住精華地段、學區宅。

近一年台北市已有3個預售社區實登每坪突破200萬大關，且都位於大安區，包括信義路四段「耑岫」，單價220.85萬元最高；另有仁愛路三段「富邦藝庭」單價215.5萬元，以及光復南路「鑄慕」205.9萬元。

至於高價套房，住展雜誌發言人陳炳辰分析，除了蛋黃區效益外，還有其他價值特性，比方說挑高夾層設計，提供魔術空間的多元利用，居住起來就不侷促，另外的用途如公司企業當作招待所，或提供給高階主管使用；又或是房市熱潮引起高資產與投資族群注意，看好出租投資報酬率和轉手利差；若鄰近明星學區，有意設籍當地學區的富爸媽也是潛在買方；而要為住商混合型態，小型辦公室進駐亦是自用、租賃兩相宜。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

永康作為原台南市最近的大城鎮，建設可是重中之重，包括永康交流道、大灣交流道，以及動工中的鐵路地下化首站大橋車站，同區還有台南捷運藍線最優先的大橋站、台南高工站、五王站。

要到台南置產的購屋族，建議以交通、醫療、商場區域為入手優先考量，選擇距離交流道近的東橋、大橋、鹽行做為首選，若考量房價太高，新興的交流道東側，龍埔、龍安區，現在也因接近南科，開發商陸續進駐，約重劃區8折房價，CP值最高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在平均地權條例上路後，台南的永康房市曾出現觀望期，但在南科大量帶金移入人口的加持下，購買力很快回復正軌，甚至創下新高，以重劃區領頭上衝，永康為台南少有雙交流道坐落的區域，又是台南東區芳鄰，區域內多所大學、教學級奇美醫院、大橋與永康「雙火車站」，更是台南重大建設，鐵路地下化、藍線捷運站的覆蓋區，曾長年為台南人口成長第一名的長青城市，區域的東橋重劃區、大灣重劃區、以及最新的轉運站複合區，則是房市交易的三大焦點。

永義房屋台南鹽行中正加盟店東蔡武霖表示，以開發較早的東橋重劃區為例，最新由三發地產推出的「三發橋」預售案，主打可遠眺大橋國中的永久景觀，吸引不少想要移居東橋重劃區的消費者賞屋，而該區屋齡10年內的中古大樓，也站穩每坪35萬元的價位，與當年剛銷售時，有近1倍漲幅。

東橋重劃區緊鄰中華商圈，更是永康中心點，夾在雙交流道中間，備受科技業消費者青睞，未來還有砲校遷移帶來的「創意設計園區」，剛成立三年的圖書總館，已成為附近居民重要的人文、休閒、遊憩的指名站，該區新推案以二至四房大樓產品為主，總價1,200萬到1,800萬元為市場最熱銷產品。

另一個房市焦點則是位於永康西側的大灣重劃區，大灣重劃區為永康早期市集集散地，大灣發展悠久，著名的廣護宮為在地信仰，人口稠密，附近更有永康之肺美稱的探索教育公園，也是目前台灣最大的探索教育公園，在重劃區的規畫之下，該區房價每坪上看4字頭，也已有案例，例如遠雄建設南下推出的「遠雄東御苑」，就開出亮眼成績。此外，台南在地開發公司推出的「高第永康城品」，豪宅別墅產品總價超過3,000萬元，消費者依然埋單。

蔡武霖指出，目前交流道旁的轉運站複合區，剛開始發酵，遠雄建設也已率先推出「遠雄綠禾」，以二至三房的住宅與店面，企圖涵蓋所有消費群，成交總價由850萬到2,500萬元皆有，奠定未來該區房價的基礎門檻，由於該區地點特殊，作為南科進入台南市的交通第一站，完全掐在咽喉的位置，未來房價成長，可能成為永康的領頭羊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

總統大選在即，許多選民因買不起住房對經濟大失所望，房價飆漲助長通貨膨脹，可負擔住房問題無所不在，已形成兩黨共同的挑戰，房貸利率、住房危機發展態勢將影響大選結果。

全美正面臨數十年來所累積的住房負擔能力危機，根源在於房屋興建無法滿足不斷增加的人口。民眾難圓擁有一棟自住房屋的美國夢，拜登總統對美國經濟強勁的保證力道相形被削弱，也凸顯前總統川普在其任內忽略住房短缺問題。

哈佛大學分析，因房屋不足而超額動用收入租屋的人數創新高；由於房屋建造及待售數量都不夠，房價飆漲，再加上房價利率倍增，民眾更買不起房子。

人口普查局報告稱，若非房價過高、住房負擔問題大，經濟表現其實可圈可點；如排除房價上漲，全美通貨膨脹率僅1.8%、而非3.2%左右，堪稱健全。

經濟學家及倡議人士認為，目前住房可負擔性問題為30年來最嚴重，而且是兩黨共同面臨的挑戰。

過去房價昂貴僅限紐約市、舊金山等民主黨地區，如今，愛達荷州博伊西等地房價也飆漲，住房難負擔問題轉移到共和黨州，幾乎已成全美共同頭號問題。

穆迪分析公司(Moody's Analytics)首席經濟專家贊迪(Mark Zandi)說，11月大選結果恐取決於30年固定房貸利率走勢；目前平均利率約6.74%，如果降到接近6%，拜登獲勝機率增加，升至近8%則恐讓川普獲勝。高房貸利率讓潛在首次購屋者買房希望完全破滅，進而影響選民對經濟的看法。

民主黨拜登希望資助建造並保留200萬套房屋，並提議對購屋者提供1萬元稅收抵免；此外，三年來已為10萬戶家庭增加租屋援助，但歸根究底，還是要不斷蓋新房子。

川普過去在總統任內疾呼限制郊區建設。據房地美(Freddie Mac)調查，川普執政的2018年至 2020年期間，全美住房短缺激增52%、達380萬單位。

推動川普願景的智庫美國第一政策研究所(The America First Policy Institute)首席經濟學家福肯德(Mike Faulkender)說，讓年輕人買得起房的最佳方式是降低利率，而非提供補貼。

兩黨對於需要有更多住房看法一致，但眾院和參院尚未通過任何具體計畫； 拜登就任後提出住房援助計畫，但從未兌現。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

面對ETF空前熱潮金管會規劃對投信與網紅合作強化管理、針對整體市場交易風險研議是否採行強化控管措施並將ETF列入金檢重點。金管會並點出，IOSCO正關注年輕投資人受財經網紅影響，產生誤導性及詐欺性投資的現象。

統一台灣高息動能（00939）、元大台灣價值高息（00940）募集期間掀起空前旋風，金管會主委黃天牧18日將赴立法院財政委員會，專題報告「從ETF熱賣看政府如何健全投資管道引導民間游資，避免熱錢過度投入房市」，金管會書面報告今天送至財委會。

根據報告，截至今年2月底止，台灣ETF市場共241檔ETF掛牌交易，其中包含227檔證信ETF、14檔期信ETF，總計ETF規模達新台幣4兆1990億元，其中，有48檔為台股ETF，規模為1兆5278億元。

金管會指出，截至今年1月底止，上市櫃48檔台股ETF持有股票市值占全市場股票市值的2.38%，觀察近2年台股ETF交易，成份股成交值及成交股數占整體股市成交值及成交股數均僅約1%以下。

就亞洲地區而言，2023年台灣ETF資產規模為亞洲第3，僅次於日本及中國，成交值為亞洲第5，次於中國、南韓、香港及日本。金管會表示，對於近期ETF投資熱絡，已適時執行投資教育宣導、強化配息資訊揭露、參考國際監理趨勢及辦理專案金檢等4大措施。

在強化配息資訊揭露方面，已要求股票ETF不得以月配息作為廣告或銷售主要訴求、基金不應以年化配息率作為廣告內容、增訂ETF配息來自收益平準金的資訊揭露等。

金管會並請投信投顧公會加強查核ETF配息廣告，避免誤導投資人。金管會同步加強監理把關，審慎審查新ETF，包括檢視ETF配息政策是否適當、ETF成分股變動率管控等。

面對ETF市場趨熱，除了現有監理措施，金管會規劃從強化投信與網紅合作管理、請證交所及櫃買中心研議是否應採行強化控管措施、將ETF列入對投信金檢重點三管齊下，維持ETF市場正常發展並保障投資人權益。

金管會指出，投信投顧公會正研議進一步強化投信及基金銷售機構管理網紅廣告行為的自律規範，預計今年6月底前完成。

隨社群媒體發達，IOSCO（國際證券管理機構組織）近期成立工作小組，執行財經網紅（Finfluencers）等專案，關注年輕投資人投資決策並非參考專業投顧建議，而是受社群媒體、社交圈及名人等建議影響，因此產生誤導性及詐欺性投資的現象。

金管會指出，IOSCO工作小組已針對此議題向會員國諮詢，金管會將持續關注IOSCO後續報告動態，適時精進監理作為。

為掌握ETF投資規模增加帶來的風險，金管會1月發函證交所及櫃買中心，希望兩單位督導投信針對規模較大的ETF管控投資風險並研擬強化風險抵禦力機制，同時請證交所及櫃買中心評估整體市場面臨的交易風險，研擬是否應採行強化控管措施。

金管會指出，已請證交所積極掌握整體ETF對個別股票持有情形，作為將來指數審查參考，並請證交所建置資料庫以利定期監控、即時瞭解對市場影響，必要時應考量採行例如發行、交易、監視面等監理工具。

金管會1月對ETF承作量較多的投信辦理專案金檢，檢查重點包含募集銷售、配息政策、收益平準金使用原則、配息組成占比揭露、折溢價管理、追蹤指數、資訊揭露及廣告行銷等。

金管會表示，將針對近期社會關注事項，例如收益平準金動用、採行的強化ETF監理措施等，列為對投信金檢重點，加強瞭解投信辦理情形，並適時辦理專案檢查。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買房除了看舒適程度，通常也會關心房價，根據房產專家「阿宅-雙碩士地產顧問」的觀點，評估未來房價趨勢的核心概念，能用一句話簡單描述，那就是「長期看產業人口、中期看土地、短期看金融」。

臉書「阿宅-雙碩士地產顧問」的版主阿宅表示，民眾關心房價，一般最常用資金面來看漲跌，認為只要資金寬鬆，股票房地產就會漲，如果資金緊縮就會價跌，這是因為房地產有居住、投資雙重性，在投資需求下，資金的確會影響房價，但從土地經濟觀點來看，房價趨勢不是只看資金。

阿宅用簡單一句話分析，一般人想判斷房價漲跌，只要牢記「房地產長期看產業人口、中期看土地、短期看金融」他認為，上述三個指標代表需求面、供給面以及資金面，有助評估房價趨勢。

阿宅認為，產業及人口代表需求面，意味著有多少人會來買房，至於人口代表最直接的需求，其中產業扮演的角色是導入就業機會，促使區域人口增加，如此將會改變長期區域發展的面貌。

他舉例說明，國人觀念認為台積電到哪設廠，哪裡的房地產就會價漲，就連台灣、日本也一樣產業發展可用商業登記及公司登記家數變動看，至於人口可用人口數及戶數變動看。

▼根據阿宅說法，南港這11年來房價漲勢亮眼。（示意圖／Google map）

土地代表供給面，就是當地可以蓋多少房子，可用住宅區及商業區土地面積來看。以台北市為例，除了住宅區之外，台北市商一至商四可做住宅，所以一併考量。

有關金融代表資金面，是資金對房價造成的影響，資金寬鬆對於短期房市有利，可以用升降息及貨幣供給如M1B、M2變動率的變動趨勢看，不妨比照房價數據印證準不準。

根據阿宅的說法，101~112年台北市房價成長最多的行政區，這11年來漲最多的並非大安、信義等蛋黃區，而是蛋白區的南港，房價上漲多達42.86%，再看產業面的表現，南港產業登記總家數成長14.84%，在台北12行政區排名第3，人口方面戶數成長9.1%，更是再12行政區排名第1。換句話說，產業及人口的成長支撐起南港房價。

他強調，即便是房價成長行政區前6名，在南港、中山、大同、文山、松山、內湖當中，除了松山受限土地供給因素，預售新案少造成房價漲幅，包括南港、中山、大同、文山、內湖在產業及人口方面，都是台北12行政區成長幅度的前段班，同樣印證產業「房地產長期看產業人口、中期看土地、短期看金融」的評估原則。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

591實價登錄統計六大都會區加新竹縣市各行政區，2019年與2023年房屋總價中位數變化，房價在新台幣千萬元大關以下的行政區減少18個，其中新北市有5個行政區，數量最多。

591實價登錄統計六都加新竹2019年與2023年房屋成交總價中位數變化後發現，台北市各行政區房價皆站上千萬元門檻，其餘縣市包括泰山、樹林、汐止、三峽、五股、八德、桃園、蘆竹、龜山、寶山、新埔、北屯、烏日、東區、西屯、安南、鼓山、仁武等18個行政區的房價也已衝上千萬元大關。

另扣除台北市及部分縣市交易件數過少的行政區後，新北、桃園等6個都會區在2019年成交總價在千萬元內的行政區為115個、占90.6%，2023年剩下97個、占76.4%，5年間減少14.2個百分點。

591房屋交易網分析，新北市這次衝上千萬元大關的行政區，分別為泰山、樹林、汐止、三峽、五股，價格落在1098萬元到1250萬元間，主要是軌道議題加持，替區域房市帶來利多，導致房價走揚。

桃園市則有4個行政區房價晉升千萬元以上，包括八德、桃園、蘆竹、龜山，總價落在1020萬元至1116萬元間，由於這4區緊鄰新北市，除了接收雙北外溢買盤，區域內重劃區大量推案，也帶動房價高漲。

近年房價快速上漲的新竹縣市，除了竹北市、東區房價原先就超越千萬元門檻，2023年寶山鄉與新埔鎮也踏入千萬元大關。591房屋交易網分析，寶山緊鄰東區，在造鎮大案帶動下，連帶中古屋單價也攀上4字頭；新埔則鄰近竹北，吸引新竹科學園區外溢買盤，交易集中在田新重劃區及新埔市區。

台中市也有4個行政區躍上千萬門檻，分別為北屯、烏日、東區、西屯，房價在1028萬元至1128萬元間，房屋單價皆由2字頭突破到3字頭，主要是受惠台商回流，帶動整體房價走揚，加上首條捷運通車支撐沿線的北屯、西屯、烏日房價上漲，東區則有大型商場開幕題材帶動。

南二都台南、高雄，此次統計新增3個行政區突破千萬元，分別為台南市安南、高雄市鼓山與仁武，2023年房價在1015萬元至1255萬元間；安南區受惠北外環道路完工後將縮短與南部科學園區的距離，吸引不少在南科就業的買盤進場，加上安南區副都心議題帶動，讓當地房價站上千萬元。

高雄方面，鼓山區內有豪宅密集的美術館特區與農16特區，成為高雄房價領頭羊，仁武區則因房價較鄰近的左營區、三民區低，磁吸周圍外溢人口，加上工業區就業人口支撐，帶動當地房價踏入千萬元門檻。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】